DB6105_T 143-2021物业服务规范++学校.pdf
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1、DB6105渭南市地方标准DB6105/T 143-2021物业服务规范学校2021-10-28 发布2021-11-28 实施渭南市市场监督管理局发 布DB6105/T 143-2021I前言本文件按照GB/T 1.1-2020 给出的规则起草。本文件由渭南市住房和城乡建设局提出并归口。本文件起草单位:陕西秦枫物业管理咨询有限公司、陕西枫炜质量技术研究中心、渭南市临渭区物业管理工作中心、渭南市物业行业管理协会、渭南市检验检测研究院本文件起草人:王德华、徐飞燕、冯小艳、陈高峰、王高峰、闫富强本文件为首次发布。DB6105/T 143-20212物业服务规范 学校1范围本文件规定了学校物业服务的
2、术语和定义、基本要求、基础服务要求、专项服务要求、特约服务要求、应急处置要求、服务质量评价与改进等要求。本文件适用于渭南市区域内学校的物业服务管理。2规范性引用文件下列文件中的内容通过文中的规范性引用而构成本文件必不可少的条款。其中,注日期的引用文件,仅该日期对应的版本适用于本文件;不注日期的引用文件,其最新版本(包括所有的修改单)适用于本文件。GB 2894安全标志及使用导则GB 2501建筑消防实施的维护与管理GB 50050工业循环冷却水处理设计规范GB/T 18883室内空气质量标准GB 5749生活饮用水卫生标准GB/T 22185体育场馆公共安全通用要求GA 587建筑消防设施的维
3、护管理DB6105/T 114物业服务规范 办公楼DB6105/T 145物业服务规范 档案管理3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1DB6105/T 143-20213学校物业服务物业服务企业受学校委托,依照国家有关法律法规与相关规定和物业服务合同的约定,对学校内已经建成并投入使用的房屋建筑及配套设施、设备和相关场地进行管理、维修、养护,提供校园环境清洁、绿化养护、秩序维护等活动,并为学校师生在教学、科研、生活等方面提供有偿或无偿服务的相关活动,这些活动通常可分为基础服务、专项服务、特约服务三类。4基础服务要求4.1 服务机构4.1.1 取得相应的资质证书,具备满足服务需要的设备设施
4、;4.1.2 物业管理区域设有服务中心,有固定的办公场所,配置基本办公设备。公示 24h服务电话,受理业主、物业使用人求助、咨询、报修、投诉等各类信息的收集反馈,建立回访制度,有回访记录,年回访率 98%以上。物业服务企业应当建立健全质量管理、财务管理、档案管理等制度,承接项目有完善的物业管理服务方案。公示物业服务内容、服务质量、收费标准等相关信息。建立物业服务工作记录,建立突发公共事件应急处置预案。公示咨询、维修、投诉建议等事项的服务流程和质量标准;配备机械化程度高、耗能低的设施设备;采用信息化手段进行管理和服务。4.2 人员4.2.1 从事物业服务的专业人员应当按照国家有关规定,取得与其岗
5、位要求相一致的职业资格证书。4.2.2 具有良好的职业道德,熟练掌握学校物业服务知识,经培训合格后上岗;4.2.3 管理人员、专业技术操作人员应按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或岗DB6105/T 143-20214位书;4.2.4 服务人员应统一着装,佩戴服务标志牌,使用普通话及文明礼貌用语,服务主动热情。4.3 规章制度物业服务企业应建立完善的规章制度,主要包括物业服务方案、各岗位职责、工作流程及服务标准、内部管理制度、保密制度、节能管理制度、消防安全以及应急处理制度。4.3 财务管理应符合以下要求:物业服务费和其它费用收支应符合 物业管理企业财务管理规定 等相关法规要求;合同约定
6、收费项目,应按合同要求执行;为业主提供的延伸服务应按双方约定收费并单独结算。4.5 档案应符合 DB6105/T 145 的规定。4.6 服务内容和投诉处理要求4.6.1 日常维修报修后 30min 内到达维修现场,水、电等紧急抢修 15min 内到达维修现场,电梯事故 10min 内到达现场处理。4.6.2 投诉处理接到顾客投诉应在 24h 内完成调查处理,并将处理结果反馈顾客。4.7 根据实际情况设置和维护区域标识、安全警示标识及设施设备标识。安全警示标志标识应符合 GB 2894 要求。5基础服务按照物业服务合同约定和相关规定,提供的学校房屋建筑与设施设备维护、安全与秩序DB6105/T
7、 143-20215维护、清洁服务、绿化养护等最基本的公共性管理和服务,以保证正常的学习、工作、生活秩序和环境卫生。5.1房屋建筑维修与维护5.1.1 应建立和维护房屋建筑档案资料,包括竣工资料、技术资料、验收报告、维修维护记录等。5.1.2应制定房屋建筑的年度大、中修计划和日常维护保养计划,经学校同意后组织实施。5.1.3根据房屋建筑使用年限,定期协助学校对各部位的使用与损毁情况进行评估,并将损毁程度上报学校,对危房建筑建立日巡检制度。5.1.4房屋建筑巡查维护工作应不低于以下要求:每年 1 次观测房屋建筑主体工程如屋架、梁、柱、屋面等主要承重及抗震部位,发现异常及时上报学校,必要时进行房屋
8、完损检测评定;每季 1 次检查墙体、外墙面、顶棚、楼梯、扶手、屋面保温隔热层、屋面防水层、楼板、地面砖、连廊等,及时维修,保持完好;每周 1 次检查房屋建筑公共部位的门窗、天花、地面、内墙面、楼梯及扶手、栏杆等,及时维修,保持完好。5.1.5保持房屋及附属设施正常使用功能,延长房屋使用寿命,其状态应不低于以下要求:房屋外观完好、整洁,外墙装饰无脱落、无破损,阳台、雨罩、梁等结构构件无开裂;房屋内楼梯、地面、扶手、墙面及顶棚无明显破损,门窗、灯具、开关等功能良好、无破损,卫生间、水房等无跑冒滴漏现象;屋顶无积水、无渗漏,排水管道、检查井定期进行清挖,确保管道畅通。DB6105/T 143-202
9、165.1.6实施房屋建筑维修维护,应不影响正常教学活动,宜在假期或休息日进行。5.2 共用设施设备维护5.2.1 公共照明5.2.1.1 制定公共照明节能管理制度;5.2.1.2 院落、楼道照明不定期巡查,及时修复损坏的开关、灯口、灯泡;5.2.1.3 院落照明灯按时开启、关闭。5.2.2 供配电5.2.2.1 工作要求a)制定内部供电系统管理规范及临时用电管理措施,在显著位置悬挂;从业人员严格执行电业安全操作规程,并熟练掌握触电紧急救护方法。b)总配电室专人值守,定时检查设备运行状况,对主要运行参数进行查抄、保存;具备无人值守条件的配电室定期检查,用电高峰时期增加巡查次数;其它低压配电室定
10、期巡查;配电室安全标识、安全防护用品齐全,通风照明良好,有效防止有害生物进入。c)遇紧急情况时,应采取必要的紧急处理措施;按照规定的周期进行高压电气设备试验,留存高压电气测试合格报告;定期对变配电设备设施进行检查、维护、清洁,并保存记录。d)定期对发电机组设备进行检查、维护,保持设备完好;定期启动及维护备用发电机(组),确保随时应急启用;定期对应急照明(蓄电池)设施进行检查、维护,保持良好的技术性能。e)配电室门锁完好,专人专管。严禁非专业人员进入。5.2.2.2 技术要求a)供配电系统应达到以下要求:高(低)压变(配)电柜操作运行正常,检测表显示准确;高(低)压变压器运行正常,温控显示准确,
11、联控动作正常;DB6105/T 143-20217变(配)电柜直流操作系统运行正常,蓄电池组充、放电量稳定;低压配电柜运行正常,各类表显示正常;功率因素自动补偿电容器(组)运行正常,自动切换正确可靠;变(配)电系统联络自切正常;运行标识标牌完备。b)EPS 和 UPS 电源系统应达到以下要求:控制柜运行正常,检测表显示正常;输出负荷不得超出设计范围;蓄电池组充、放电量稳定;电源切换功能正常,不出现电火花、输出中断等现象;散热功能正常;蓄电池损坏或达到使用寿命应及时更换。c)应急供电系统应确保:发电机控制柜手动及自动启动正常,各类表显示正常;自动转换开关状态完好,动作正常;油料储存应符合安全要求
12、。5.2.3 消防设施5.2.3.1 疏散通道、安全出口、消防车道保持畅通,无堵塞、占用、锁闭。5.2.3.2 室内消防栓箱醒目、无遮挡,箱门应设置紧急开启装置,栓口、水枪、水带齐全,启泵按钮应能启动消防水泵。5.2.3.3 室外消火栓、水泵接合器完好,无损坏、埋压、遮挡、圈占。DB6105/T 143-202185.2.3.4 灭火器保险及喷嘴外观良好,无损坏、锈蚀,压力表显示在正常范围内,定期维修、检测。5.2.3.5 自动消防设施运行正常;发生火灾时,确保设施能及时联动,启停均在消防控制室有信号反馈,系统有故障的及时通知维保单位维修,不得擅自停用自动消防设施。5.2.4 升降设备5.2.
13、4.1 制定升降设备系统内部管理规范,保障升降设备系统正常运行。5.2.4.2 电梯和自动扶梯应经有资质的检测机构检验合格,应由专业资质维修保养单位进行定期保养,每年进行安全检测并持有有效的特种设备使用标志。5.2.4.3 电梯和自动扶梯运行平稳,停层准确。轿厢内外设施完好,干净整洁。5.2.4.4 升降设备系统的维修应由取得相应资质的维保单位按国家规定进行维护保养。5.2.4.5 应有专业人员对电梯保养进行监督,并做好日常电梯运行的巡检与记录。5.2.4.6 电梯发生困人或其它重大事件时故障,物业管理人员应及时处理,专业维修人员应在 30min内达到现场进行抢修。5.2.5 空调5.2.5.
14、1 空调系统开机前进行检查,测试运行控制和安全控制功能,记录运行参数,分析运行记录。5.2.5.2 定期检查冷却塔风机、变速齿轮箱、淋水装置、循环泵、电器控制箱,保证冷却塔及附属设施的正常运行、保养良好。5.2.5.3 定期检查循环泵、空调主机、冷却风机电柜主电路螺栓紧固和绝缘值情况,作好记录。5.2.5.4 定期对空调系统主机、水泵、电机、管道、膨胀水箱、集水器、分水器进行检查保养。5.2.5.5 定期检查空调机组马达、风机的运转情况,记录运行参数。DB6105/T 143-202195.2.5.6 定期对新风量、排风量进行测定。5.2.5.7 各种管道完好,阀件及仪表齐备,无跑、冒、滴、漏
15、,能量计费系统处于完好状态。5.2.5.8 保证冷冻主机及附属设施的正常运行和良好保养。5.2.5.9 保证采暖热水及附属设施的正常运行和良好保养。5.2.5.10 应委托专业空调清洗单位定期对中央空调系统进行清洗保养,清洗内容和频次应符合公共场所集中空调通风系统卫生管理办法的要求。5.2.5.11 对空调循环水质进行维护保养和水质分析,确保水系统内的水质符合 GB 50050 的要求。5.2.5.12 应定期安排对空气品质的测定,使室内空气品质达到 GB/T 18883 的要求。5.2.6 给排水5.2.6.1 每天一次对污水泵、提升泵、排水泵、阀门等进行检查,确保曝气风机、排水系统通畅,各
16、种管道阀门完好,仪表显示正常,无跑、冒、滴、漏,系统无异味和噪声。5.2.6.2 每季度对楼宇排水总管进行检查,定期对水泵进行润滑,对管道进行除锈涂漆,对污水处理系统全面维护保养。5.2.6.3 每半年对二次供水水箱、蓄水池进行一次清洗消毒,确保生活饮用水水质达到 GB5749 的要求;5.2.6.4 每半年对电机、水泵、水质处理和消毒装置及设备控制柜进行一次保养。5.2.6.5 规范加压操作,确保用户末端的水压及流量满足使用要求。5.2.6.6 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁由专人负责,溢流管口必须安装金属防护网并完好,每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。5.2.7 楼宇自动化系统5.2.
17、7.1 服务器、UPS、传感器、直接数字控制器等工作正常、线路整齐。5.2.7.2 末端设备接线正确、线路完好、安装牢固。DB6105/T 143-2021105.2.7.3 定期对计算机系统数据进行备份,每年对仪器仪表等相关设备进行校对。5.2.7.4 建立机房管理制度,控制室机房实行封闭管理,配备符合要求的灭火器材。5.2.8 监控系统5.2.8.1 摄像机安装牢固、位置正确、工作正常。5.2.8.2 视频记录设备工作正常。5.2.8.3 监视器工作正常、图像清晰、色彩良好。5.2.8.4 矩阵工作正常、线路整齐、标识清楚。5.2.9 广播、会议背景音响5.2.9.1 音源设备、功放设备工
18、作正常。5.2.9.2 扬声器等末端设备工作正常,音质清晰。5.2.9.3 背景音响与消防警报系统的连接切换工作正常。5.2.9.4 多媒体显示、数字音响、摄录像、同声翻译等设备工作正常。5.2.9.5 视频、音频、网络线路传输正常、无干扰。5.2.9.6 每半年进行一次全面检查与调试。5.2.10 避雷系统5.2.10.1 避雷系统应由取得资质的专业检测机构进行检测。5.2.10.2 每年检查一次重要机房的设备防静电地板的接地是否可靠,并对各楼层的钢窗、钢结构进行外观检查,接地良好。5.2.10.3 每月一次对变配电室的设备的接地带进行检查;每季对各重要机房内的配电柜及设备接地进行检查;保证
19、所有机电设备、管道、构架等金属物接地良好。5.2.11 锅炉系统5.2.11.1 每年由具有相关资质的检测机构对锅炉设备进行安全检验。DB6105/T 143-2021115.2.11.2 按规定更换油(气)喷嘴、保养和润滑电机、校验安全阀、检查交换器、水处理设备并添加树脂;对除氧器、冷凝水箱进行检修清洗;对锅筒内部进行检查除垢。5.2.11.3 对防爆门及泄爆装置进行安检;清理燃烧器、鼓风机风叶;对机械设备更换或添加润滑油;超压保护试验,安全阀自动排气一次。5.2.11.4 应有专业人员对锅炉运行进行管理,做好锅炉安全经济运行管理、工作记录。5.2.11.5 检测锅炉水质的硬度,应不大于 3
20、mg/L。5.2.11.6 锅炉安全附件及仪表应齐备,动作可靠。5.2.11.7 在额定的流量范围内,输出蒸汽压力应在允许范围之内。5.2.11.8 汽、水管道完好,阀件及仪表齐备无跑、冒、滴、漏。5.3公共安全与秩序维护要求5.3.1安全出入巡查管理5.3.1.1 建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度,落实岗位职责制。5.3.1.2 学校主出入口应设置门卫室,24h 值班,宜双人执勤,设立岗。5.3.1.3 设有安防监控报警系统的,应 24h 值守。摄录像资料按相关要求期限保留。5.2.1.4 应在出入口醒目位置公示学校的出入管理规定及警示、禁止类标志,提醒公众自觉遵守并接受监督。5.3.1.
21、5 对进出学校的装修施工人员、服务人员实行临时出入证管理。5.3.1.6 按照合同约定对外来车辆实行出入登记验证管理,提示和引导机动车辆和非机动车辆在规定停车区域有序停放,保持消防通道畅通。5.3.1.7 对大型物品搬出进行登记。5.3.1.8 应制定详细的巡查方案,包括巡查路线、巡查项目、巡查流程等。5.3.1.9 每日定时对校园进行安全巡视,如发现异常气味、异常声响、违规停车、违反治安管理等事件应立即处置。DB6105/T 143-2021125.3.1.10定期协助学校开展对重点区域和重点部位的安全检查,每学期至少开展 1次校园物业管理安全隐患全面排查,发现问题立即整改。5.3.2消防安
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