七翠园物业管理方案(正式).doc

祥禾物业 【七翠园】物业管理服务方案
七翠园物业管理服务方案
一、 前期介入
1、拟定《前期物业管理服务合同》，经协商后,与开发商签订合同，接受开发商委托对七翠园小区实施前期物业管理。
2、筹建七翠园物业管理处，建立工作小组.
3、与开发建设单位共同组建接管验收小组，从今后物业维护保养的角度出发,站在业主的立场上，对物业逐项验收:供电、给排水、卫生、道路等设施设备能正常使用；房屋幢、户编号已经有关部门确认；落实物业的保修事宜,（保修责任、保修期限、保修范围）,确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实，重大保修项目细则与图纸校验到位等等，并对验收情况及时汇总，报送相关单位限期整改。
4、派出秩序维护员配合开发建设单位和公安部门对施工现场实施秩序管理、车辆管理、消防管理。
5、按《图纸资料移交清单》，将技术资料进行对照检查，发现有缺漏的应以书面形式上报开发商请求给予协助解决。
6、按《设备移交清单》对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设施(设备）与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商，请求给予协助解决.
二、日常管理工作
(一）安全管理
⑴ 根据小区实际情况,秩序维护员严格执行岗位职责和操作规范,及时记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况，路遇业主投诉、报修，应耐心倾听，详细记录投诉、报修内容和业主情况，记录后及时反馈给相关部门.
⑵ 加强小区内车辆管理,做好车辆停放和疏导工作，确保车辆按规定行驶和停放，保证小区内道路畅通。
⑶ 密切联系小区内业主，发动业主，做好群防群治工作，强化业主的安全防范意识，建立各种内部安全防范措施.
（二）消防管理
⑴ 制定并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到组织落实，责任落实,器材落实，检查落实。
⑵ 巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每天巡视一遍，在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
⑶ 消防系统设施齐全,完好无损，确保随时启用，消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
（三） 车辆管理
2、管理措施:
⑴ 在小区主要出入口明显位置设置禁鸣、限速、限重等标识标牌.
⑵ 引导车辆安全行驶，有序停放。
⑶ 建立完善的车辆管理档案，以便及时联系并对小区业主的姓名、楼号、联系电话、车牌号码及生活规律等严格保密.
⑷ 巡视停放车辆车况,提醒司机锁好车辆,不留贵重物品，如发现车漏水、漏油,车门、窗没有关好，及时通知车主。
(四)房屋装修管理
⑴ 加强房屋装饰装修管理规定的宣传,要求业主按规定施工，平时加强巡查监督力度，保持房屋质量和整个楼盘的和谐统一；对交房时发现的房屋质量问题及时反馈给相关部门，与业主约定时间,尽快解决。
⑵ 及时听取业主意见，满足业主合理要求，熟悉小区幢数、套数、面积、公共设施、管线、开关、业主房号、姓名、单位、电话及家庭基本情况并严格保密。
⑶ 协调邻里关系，发现不安全隐患和违章装修及时处理。
⑷ 装修垃圾采取袋装化管理，固定地点堆放，日清日运，不堆积、不滞留，不污染小区内外环境。
（五）公共设施设备维修管理
⑴ 建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。
⑵ 给排水设备、阀门、管道工作正常，无跑、冒、滴、漏现象，排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。
⑶ 公共配套服务设施维护周到，公用管线统一入地或进公共管道，无架空管线,无碍观瞻。道路、楼道等公共照明完好，小区范围内的道路畅通,路面平坦.
（六）环境卫生管理
⑴  道路、地面、公共区域每天清扫一次以上. 
⑵ 环卫设备,标识标牌，电表、大门、楼梯、扶手、栏杆、公共区域的椅子、公共过道日常保洁.
⑶ 共用门、窗、墙面每月保洁一次.
⑷ 督促环卫部门垃圾日产日清。
⑸ 按卫生防疫要求杀灭鼠、蟑螂等病虫害.
（七)绿化管理
⑴ 根据天气情况,适量给花木浇水，满足其生长所需水分。
⑵ 根据花木的长势,判断花草树木的营养状况，对生长不茂盛的花草树木适量施肥加土，保证花木生长所需的营养。
⑶ 及时清除树下,花草中的杂草、杂物、对遭受损坏的花木及时修整、扶正或补苗。
⑷ 根据植物生长规律,对花木进行合理的修剪、整形，使花木造型美观，景观丰富。
（八）财务管理
⑴ 建立物管费收缴责任制,搞好服务，使业主满意，提高物管费收取率。
⑵ 建立经济责任制，以收定支，本着合理必须的原则开支费用，管理处专人负责成本核算,严格控制费用报销,加强费用收支管理,做好年度预算和决算工作,按照《物业管理条例》及时如实地向业主公布收支情况。
⑶ 合理配置人力资源紧控水、电、耗材等开支。
（九）档案管理
⑴ 在物业接管移交与开发商及设计单位、施工单位积极合作，力争全面、准确地收集到工程建设产权及工程技术资料等原始资料.
⑵ 在业主入伙进行二次装修阶段收集业主、客户资料，及时存档.
⑶ 在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案，投诉与回访记录等以及其他相关资料，将档案的收集形成制度化。
⑷ 文字、图纸档案，分门别类，专室专柜,编写目录，方便查找。
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