物业与地产维修工程管理流程.doc

维修工程管理流程
一、 工程保修费用承担的判定原则:
1、若由业主自身造成的(由物业公司界定）,业主自行维修。
2、因业主使用不当造成房屋功能损坏的，由业主自行维修.
3、因房屋质量原因，而非业主原因造成的：
①、保修期外：
⑴单位工程单项维修项目，维修费用在5万元以下（含5万元）由物业公司负责维修并承担费用;
⑵单位工程单项维修项目，维修费用在5万元以上的，经地产确认后由物业公司负责维修，维修费用经地产审批后，由地产公司支付。
②、保修期内：
⑴ 发生工程维修，应由相关施工单位组织维修并承担业主索赔费用；
⑵如施工单位未按时维修或维修内容、质量未达到要求，由物业公司报地产确认后由物业组织维修，维修及业主索赔费用经地产核实后,在相关施工单位工程款中扣除。
⑶业主索赔由物业公司联系施工单位与业主进行谈判，根据市场行情及损毁情况确定，不应超出常规赔偿范围。
4、工程保修期的约定：
①、建设工程保修期遵循《建设工程质量管理条例》规定：自竣工验收合格之日起计算(竣工验收合格之日：是指建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，经验收合格并由各方签署竣工验收报告的日期)。
②、对于因施工原因以及建筑材料、构配件和设备质量不合格，造成较大质量缺陷或问题(较大指:问题具有普遍性或严重影响业主正常的居住与生活）的工程项目，自问题处理完毕移交后该项开始计保修期限。
二、工程保修工作流程
1、 保修期外维修工程
① 5万元以下维修工程：工作流程由物业公司自行制定；
② 5万元以上
⑴ 由物业公司发起工程维修申请(见表格1)。
⑵ 物业及地产公司工程、经营现场勘查、确认是否需要维修。
⑶ 地产公司工程部制定维修施工方案.
⑷ 地产公司经营确定维修费用（一般无特殊情况，总价包干），特殊情况可先行维修，同时通知相关部门完善维修流程。
⑸ 由物业公司组织工程维修,并且与地产公司签订施工合同,报公司办公平台审批（注:需资质合格施工单位）。
⑹由物业公司内部验收合格后，由物业公司组织工程维修回执单（见表格2)会签,报地产工程、经营验收结算，按照地产公司结算流程办理.如有费用增减，按照地产公司工程签证方式处理，由物业公司申报，地产工程、经营复核确认。
2、 保修期内维修工程
① 由地产公司与物业公司签订授权委托书，授权物业公司负责工程保修期内工程维修事宜,由物业公司向相关施工单位发放工程维修通知单，并在维修完成后向相关施工单位出具工程维修回执单。
② 出现维修工程,由物业公司向相关施工单位发放维修通知，并负责接收回复函，负责归档保存(应有施工单位签章，如邮递应有签收单位快递回执)。
③如相关施工单位未按时维修或维修质量、内容未达到要求，由物业负责组织维修。
④后续程序参见第1条第②款
3、 时间要求：
① 物业接到业主报修，或质量管理部门的投诉通知,物业应立即与业主和施工单位进行联系，视问题情况及时进行维修解决，所有问题必须在一周内处理完成。施工单位不予维修或拖沓的，由物业公司发函并进行维修.投诉问题维修完成后及时向质量管理部门反馈意见并报送反馈表，避免给地产造成不良影响
②物业接到质量管理部门投诉通知后,应按照质量管理部门的要求程序进行处理.
二〇一五年八月四日
表格1:工程维修申请表
工程维修申请表

申编号：

申请部门

申请人签字

填报日期

维修项目名称

故障现象

维修地点
（请注明：X楼X门X室或详细地址）　
物业经理签字

是否质保期内
□ 是 （附件：竣工验收报告、维修通知函、回复函、签收凭据、回执等） □否
负有质保期内维修责任施工单位名称

地产工程部
意见

接收日期

地产经营部
意见

接收日期

注:1、“维修项目”需注明详细的工程内容,以便查阅相应的工程合同，核实原施工单位及质保期限等；2、“故障现象"一栏要详细注明故障的原因,如人为或其他原因；3、此表一式三份，物业公司、地产工程、经营部各一份.
表格2:工程维修回执单

工程维修回执单

编号：

维修单位名称

维修日期

维修处理情况
　（注：如有业主索赔费用，请注明原因及费用组成）　
业主意见
签字： 日期：
物业公司
验收意见
签字： 日期：
地产工程部
验收意见
签字： 日期:
地产经营部
验收意见
签字： 日期：
注:1、维修日期需列明开工日期及结束日期；2、需提供对工程维修结果的验收单；3、此表一式四份，物业公司、地产工程、经营部、负有质保期内维修责任的施工单位各一份.