物业管理人员配置标准.doc

物业管理公司员工定岗定编的数量标准
    物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。
一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准
    多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员）,各类人员配置及标准如下:
    1、管理人员：主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10～20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；助理,总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人,但可以兼职；其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。
    2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人.
    3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人.
    4、保洁员：每140户设1人.
    5、保安员：每120户设1人。
    6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人,流量小的每班设置1人，一日3班。
   二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准
    高层住宅物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置7。5～7.8人左右（不包括车辆管理人员）,各类人员配置及标准如下：
   1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人,活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置.
    2、机电人员:高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人.
    3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90～100户配1人;公共场所或商业场所可适当调整人员。
    4、保安人员:每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。
    5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。
   三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准
    高层写字楼物业管理人员的定编标准,按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员）,各类人员配置及标准如下:
    1、管理人员:建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名;助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置.
    2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多,一般每1万平方米配4～5人。
    3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。
    4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。
    四、其他类型的物业
    如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定.
物业管理人员配置标准
住宅类型 服务等级 配置人均面积M2/人(R1） 人员配备调整系数（R)2
高层 一级 1900 1.5
高层 二级 2200 1。5
注：1、项目人员配置数=项目面积+R1+(50000-项目面积)+10000×R2
2、所得人数按四舍五入计算
3、入住、装修期可在定编基础上上浮15%
4、商务楼及单体楼可上浮50%（30000M2以下)
5、容积率在3。0以下可适当上浮5%
二、管理人员配置
1、主任1人(20万M2以上设主任助理)
2、客服主管1人（8万M2以上)
3、保安队长1人
4、维修主管1人（小区业主在800户以上，50000M2以上写字楼
三、其它人员配置
1、客户助理：按每人300户业主计,超过300不足600按每增加100以上增加1人，依此类推
2、维修人员:80000M2以下设3人（含班长）,8万--10万设4人(设主管）；10万以上每增加3万M2增加1人;
3、保洁人员：每10000M2配置1人，设班长1人，商务楼每5000M2配置1人；
4、绿化人员：按建筑面积8万M2(或800户业主）配置1人，20万M2-—30万M2设班长1人，30万M2以上设主管1人，容积率小于3。5以下可增加设1人.