个人房地产抵押贷款证劵化的风险防范--论文.doc

中国人民大学继续教育学院（网教部）//本科毕业论文//（201202）写作批次
学生姓名：刘世禄
用户名:LSL0909
所属教学服务中心：河北省广播电视大学教学服务中心
指导教师：王汀汀
提纲
一、 绪论
（一）房地产抵押贷款证劵化的产生背景
（二）房地产抵押贷款证劵化的定义和作用
（三）个人房地产抵押贷款证劵化的现状和政策
二、 个人房地产抵押贷款证劵化的国际经验借鉴和在中国国内的发展情况
（一） 个人房地产抵押贷款证劵化在国外的流程和形态
1. 美国房地产抵押贷款证劵化的流程和形态
（二） 个人房地产抵押贷款证劵化在我国的发展情况
1. 个人房地产抵押贷款证劵化相关政策
2. 我国推行个人房地产抵押贷款证劵化的经验启示
三、 个人房地产抵押贷款证劵化的风险
（一） 个人住房抵押的风险
（二） 贷款的购买风险
（三） 证券定价、发行、流通的风险
（四） 经营管理风险
（五） 购买投资相关证劵的风险
四、 个人房地产抵押贷款证劵化的风险防范
（一） 大力发展市场
（二） 建设完善的发行体质
（三） 建立完善的信用评级机制
（四） 推行个人房地产抵押贷款证劵化的相关制度安排
1. 建立统一的监管和控制制度
2. 完善相关法律法规
3. 建立完善的财会制度
4。市场化利率机制的完善
个人住房抵押贷款证券化的风险防范
摘要：简述住房抵押贷款证券化产生的历史原因和发展历程，分析住房抵押贷款证券化产生的背景和产生的问题，从而分析住房抵押贷款证券化在中国的发展和要注意的问题，住房抵押贷款证券化是我国实施资产证券化和银行业资产重组的切入点，但国内尚不具备完善的证券化运作环境，在住房抵押贷款证券化过程中,必然存在着技术风险、定价风险、流动性风险和提前还贷风险等多种风险。本文通过对发达国家的先进经验分析我国在实行住房抵押贷款证券化过程中，产生的各种风险,提出防范措施,推动我国住房抵押贷款证券化的正常有序发展
关键字 住房抵押贷款证劵化 次贷危机 风险防范
一、绪论
(一）房地产抵押贷款证劵化的产生背景
1.房地产抵押贷款证劵化国内国际发展背景
住房抵押贷款证券化是二十世纪最重要的金融创新之一。商业银行长期资金与短期负债不匹配的结构性矛盾，在住房贷款方面表现得尤为突出，而住房抵押贷款证券化对于解决这类结构性矛盾并提高商业银行资产的流动性具有积极的作用。自20世纪70年代诞生以来，住房抵押贷款证券化迅速在世界各国实施并普及开来，成为一个优质的金融工具.
所谓资产证劵化(ASSET-BACKED SECURITIES,ABS)，就是将原始权益人(卖方）不流通的存量资产或可预见的未来收入构造变成资本市场可销售的流通金融产品的过程.也是通过组合,使资产在可预见的未来所产生的现金流收益保持相对稳定并且预计今后将保持稳定；在此基础上忙，在配以相应的担保体质，把这组资产所产生的未来陷阱流的收益转变为可在金融市场上流动、信用等级较高的债券固定型收益证劵的技术和过程。参与组合的金融资产在期限、现金流收益水平和收益的风险程度方面都可以不同。可见，证劵化的实质是融资者将被证劵化的金融资产的未来现金流收益转让给金融投资者,而金融资产的所有权可以转让，也可以不转让.
根据上表数据显示，从1998年到2007年10间全国个人住房抵押贷款增长迅猛,到2007年末,我国个人住房按揭贷款余额为3．0万亿元，占整个国内银行体系贷款总额的11％左右。如此庞大的住房抵押贷款余额为我国开展住房抵押贷款证券化提供了基础资产。随着我国金融体制改革的不断深化,银行市场的逐渐放开,外资银行业务在中国的逐渐开展，以及我国对经济过热而采取的宏观调控政策和更多投融资工具的逐步出现,中国银行业面临着内部以及外部的严峻竞争压力.随着我国住房贷款规模的不断壮大,我们可以学习其它国家的先进经验,结合中国的实际情况，充分利用住房贷款这一优质资产，进行金融业务的创新—-推行住房抵押贷款证券化。
2。房地产抵押贷款证劵化国际背景
（1）国际经济环境剧烈变动，从20世纪70年代开始，国际经济环境发生了一系列的变化，如利率的汇率的急剧变化、石油冲击、国际债务危机等。这些剧烈变化导致了各个经济活动单位经营风险加大，首先利率和汇款的剧烈波动会给银行业带来巨大冲击，尤其对储蓄贷款协会的冲击更大，其主要是发放住房抵押贷款.这些贷款通常期限长,利率固定，但利率的不断攀升增加了银行吸取存款的成本，使其入不敷出,造成经营困难。其次是石油冲击,随着世界工业的不断发展进步,对原油的依赖程度不断增加,石油价格也成为世界经济的晴雨表，同时石油价格也带来全球收支不平衡，特别是非产油国，石油价格直接造成国家经济成本增加，企业经营环境恶化,在某种程度上造成银行资产质量的下降，最后是国际债务危机，由利率和汇率的急剧变化和石油冲击等因素引起，国家背上沉重的债务，致使经济发展缓慢
一、关于违约行为的研究
Yon Furstenberg（1974）研究认为:贷款价值比、抵押贷款的年龄以及房地产的类型（新的还是现存的)是决定违约风险的主要因素,在贷款发起后的3—5年间违约率达到峰值。Morton(1975)分析了借款人的特征在导致违约行为方面的重要性,还认为违约行为与支付能力有关,例如家庭规模和收入来源。Compbell&Dieterith(1983）在宏观层面上对违约行为进行了分析，认为预期失业会对违约行为有所影响.Quertia＆stegman(1992)对抵押贷款违约文献调查后发现，住房权益或者相关指标、贷款价值比、交易成本以及评估违约期权成本的困难是影响违约行为的重要因素。YonghengDeng（1997）运用比例危险模型对提前偿付和违约行为同时加以研究，并假定了现行利率遵循马尔可夫随机过程。但一般认为，借款人是理性的，当抵押贷款的市场价值超过住房价值时，借款人就会进行理性违约。
二、价格风险的研究1：
Boudoukh,whitelaw，Richardson和Stanton(1997)模型使用了一种非参数化多变量密度估计方法（Multivariate Density Etimation，MDE）对MBS价格进行了定价与风险对冲机理研究.模型描述了贷款价格对长期利率和利率的期限结构形状两个变量的函数依赖性。在公开市场上可得到历史的相同息票率的MBS证券价格以及长期利率、短期利率等数据.只要数据足够,利用这个模型估计出的MBS价格与观察值比较，误差可达到1％以下。
（二） 住房抵押贷款证券化的概念
1. 概念
那“证券化之父’',美国耶鲁大学的弗兰克．J．法博齐教授(FrankJ。Fabozzi）认为：“证券化可以被广泛地定义为一个过程，通过这个过程将具有共同特征的贷款、消费者分期付款合同、租约、应收账款和其他不流动的资产包装成可以市场化的、具有投资特征的带息证券住房抵押贷款证券化（MBS)是最典型的一种资产证券化，它是金融机构（主要是指商业银行）把自己所持有的流动性较差，但具有未来现金收入的且在期限、利率、规模等方面具备共性的抵押贷款通过拆卸、整合、重组、汇集成为标准化组合资产池。经过政府机构或私人机构的担保和信用增级，使其转化成为可在金融市场上流通的证券,进而通过发行证券在资本市场上进行流通，完成住房抵押贷款机构将抵押贷款由债权变现的过程.这一过程会促使资金在更广阔的范围内得到有效的配置和运作,并将间接融资与直接融资联系起来,将住房金融一级市场与二级市场联系起来，最终达到使各个主体获益的目的.住房抵押贷款证券化实质上相当于一种债券，目前被称为仅次于国债的“银边债券”。
2. 住房抵押贷款证券化原理依据
一般来讲，住房抵押贷款证券化的原理依据即资产证券化的原理依据包括一个核心原理和三个基本原理。其中“基础资产的现金流分析"是核心原三个基本原理实质上是对基础资产现金流的进一步分析,是资产证券化核心原理的深入。资产重组原理的核心思想是通过资产的重新组合实现资产收益的重新分割和组合,着重从资产收益的角度来进一步分析现金流;而风险隔离原理却着重从资产风险的角度来进一步分析现金流，是关于资产风险重新分割和组合的原理；信用增级原理则是从信用的角度来考察现金流,即如何通过各种信用增级方式来保证和提高整个证券资产的信用级别。
（一） 个人房地产抵押贷款证劵化的现状和政策
二、个人房地产抵押贷款证劵化的国际经验借鉴和在中国国内的发展情况
（一）个人房地产抵押贷款证劵化在国外的流程和形态
1。美国房地产抵押贷款证劵的发展背景
首先美国经过多次经济衰退,导致的资金流动性不平衡，在美国，发放贷款的主要机构为储蓄贷款协会（Saving and loan association)当时美国东西海岸发展部平衡，东海岸发展较早,而西海岸由于处于发展中状态，大量人员进入，住房需求增加，西岸运用证劵化的方式，以房地产契约为抵押，发行债券往东海岸以吸收资金.流程见图2—1：
抵押贷款债券
储贷会
储蓄者
贷款债权
储贷会
借款人
西海岸
东海岸
一级市场（发行）
二级市场（流通）

图2—1 抵押贷款创造与流通市场
2。资产负债期限不匹配
房地产本身因为金额较大，为减轻借款人的负担，一般都设计为长期贷款。银行通常情况下是固定利率，由银行承担利率风险。涉及利率风险，前文已经提到,由于利率上升所带来的短期融资成本增加,同时储蓄贷款协会能吸引到的一般为短期存款，而住房贷款通常为长期，不匹配所带来的双重压力下，储贷会更有动机发展房地产抵押贷款证劵化。
3。机构专业分工考虑
从资产负债平衡的角度来看，机构投资者如退休基金、保险公司,都很适合做房地产长期贷款.但由于各行业存在差异性,资金操作应以规避风险,稳定收益为主,另一方面，交由专业的金融机构操作，也可分享房地产市场增值的收益.在双重推动下,美国证劵化市场逐步形成。
4.美国房地产抵押贷款证劵的流程
一般可分为以下5个部分创造、架构、信用增级、销售与交易及群组服务5个步骤，形成专业的流程图：图2—2
借款人
创始机构
特殊目的的机构发行者
承销商
投资人
违约保险机构
信用增级机构
信用评级机构
资金流
抵押担保及债权出售
创始
架构
销售与交易

图2-2
5。美国住房抵押贷款的三个层次及其规模
(1)美国的抵押贷款市场大致可以分为三个层次:优质贷款市场（primemark—et）,“ALT—A”(AIternative A）贷款市场,和次级贷款市场（sub—Primemarket）。优质贷款市场面向信用等级高（信用分数在660分以上)，收入稳定可靠，债务负担合理的优良客户，这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率抵押贷款。次级市场面向信用分数低于620分，收入证明缺失，负债较重的人。而“ALT—A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带，它既包括信用分数在620到660之间的主流阶层，又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人.因此，美国次级房贷，即美国次级住房抵押贷款，主要是金融机构为信用分数低于620分、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款.
截至2006年底,住房抵押贷款的存量达到10．9万亿美元，而“ALT-A"市场的规模已经占住房抵押贷款的13％，它和次级贷款已经占据了住房抵押贷款市场的40%，其中约一半被证券化。
6。美国次贷危机
（1）美国次债危机的生成及传导机制
美国自2000年的不景气时期开始，布什政府利用低利率（联邦基准利率曾到1%),再配合2002年开始的减税措施，直接鼓励大家购房，目的是利用建筑业火车头来拉动整个经济的成长。2001-2004年，美联储低利率政策刺激了房地产业发展,美国人的购房热情急升,由于易得性，次级房贷市场空前火爆.从某种程度上来说，美国次级房贷也带动了经济的成长。银行向低信用购房申请者发放住房抵押贷款,美国联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae）和联邦住房贷款抵押公司(Freddie Mac)等打包商则向银行购买抵押贷款,并以贷款债权为基础发行住房抵押贷款支持证券（MBS），向投资者出售，从而将银行等贷款机构的风险完全转移给债权的投资者。以次贷为抵押品的MBS债权，由于没有达到评级公司最低投资级BBB，所以对其投资的对象有限。投资银行进入此高风险领域,对购买的MBS资产进行再次打包，他们把MBS按可能出现的拖欠率分割成不同的块，发行债务抵押凭证（CDO)，根据潜在违约率的高低，其中风险低的是高级CDO，风险中等的为中级CDO，风险最高的为股权级CDO，其发行比例为高级CD080％,中级CDOIO％，股权级CDOIO%.其贷款产生的现金流首先全部偿付高级CDO，如果有富余再偿付中级CDO，最后偿付股权级CDO。一旦违约其受损次序为首先是股权级CDO，再者是中级CDO,最后是高级CDO。经上述再次打包后，高级CDO获得了AAA的最高评级，由于与同等评级的其他债券相比，高级CDO能获得更大的收益,所以深受市场青睐，风险偏好较低的商业银行、保险公司、共同基金、教育基金、政府托管基金是其主要的购买者。中级CDO和股权级CDO很难获得评级公司的背书，其主要买家是风险偏好较高的对冲基金。为了规避未来中级CDO和股权级CDO可能出现的风险，投行又创造了信用违约掉期（CDS）.他们将CDO的利息收入分解成两个独立模块,一个是资金使用成本，另一个是违约风险成本。投行向愿意承担违约风险成本的投资者，分期支付违约保险金。在此过程中，承担风险的投资者并不需要出任何资金，也不需要与保险资产有任何关系，就能得到投行支付的保险金。因为在房价上涨的市场里,CDS是有保障的,对冲基金可以不动用其资金，使其仍然在股市里或其他高回报地方继续创造财富，而通过CDS定期获得现金流，故此产品深受高风险偏好的对冲基金的青睐。至此以低信用购房者申请次贷业务，银行和贷款公司生产次贷，房利美、房地美和投行负责打包生成次债,销售给养老基金、教育基金、保险基金、对冲基金以及其他国内外投资者的风险分散链条形成.然而此链条能有效运转是在房地产价格持续上涨，购房者能够按时还贷的假设前提之下.从2005年至2006年6月的一段时间里,美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基准利率从1％提升到5．25％，刺破了房地产泡沫，06年开始房价开始下跌,使得上述链条出现风险.一方面，连续17次加息导致了80％的次级房贷贷款者的每月按揭在不到半年时间里猛增了30％一50％，次贷违约率大大提高；另一方面,房价下跌环境下,抵押再融资困难。以次贷为基础的CDO、CDS资产随之大大缩水,对冲基金面临大量赎回，由于对冲基金是利用高财务杠杆操作,所以风险立即被几十倍、上百倍的放大.最终导致了对股市、银行、实体经济的巨大冲击。
（2)美国次贷危机产生的巨大影响
2007年4月，美国最大次级债发行商新世纪申请破产保护，次债风险初露端倪;6月份，华尔街大型投资银行贝尔斯登旗下的两支对冲基金出现问题，贝尔斯登开始想拿出30多亿美元买下来，还是失败了；7月份,数百家基金公司的CEO被降级，整体危机开始爆发：8月份之后，次债危机越演越烈,持续扩散，开始在整个全球蔓延,澳洲麦格理银行、德国IKB银行、法国巴黎银行等全球数lO家机构宣布，因投资次贷相关证券资产受损，需冻结资产、拒绝赎回资金或破产，从而带动全球企业债券及其他衍生工具的价格下跌，市场流动性缩减,借贷成本上升，从而出现信用风险逐步转化为信用危机局面。2008年3月到9月，仅半年，美国前五大投行垮掉三家：贝尔斯登公司被摩根大通公司以2．36亿美元收购，价格不及贝尔斯登公司危机前市值的十分之一；美第三大投资银行美林公司与抵押贷款相关业务净损失大约190亿美元，股票贬值80％，被美国银行以接近500亿美元总价、约合每股29美元收购；拥有158年历史的雷曼兄弟由于涉及次贷亏损严重，公司股价一年内已下跌了近95%，于9月15日递交破产保护申请。短短一年多时间，次债危机在全球金融市场掀起了一场规模可观的金融风暴:股市下挫,美元加速贬值,众多著名金融机构和国际投资银行蒙受巨额损失。
(二)个人房地产抵押贷款证劵化在我国的发展情况
1．个人房地产抵押贷款证劵化相关政策
目前,国务院已经批准个人住房抵押贷款证券化试点方案
根据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《城市房地产抵押管理办法》（建设部令第98号)的有关规定，现就个人住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记的条件、程序和时限等问题，相关政策如下:
（1)金融机构发放或持有个人住房贷款,借款人以住房抵押给金融机构作为偿还借款担保，并依法到房地产管理部门办理了抵押登记的住房抵押权，随主债权一同转让的,可以申请办理住房抵押权变更登记.
(2）有下列情形之一的，可以按照本通知的规定，批量办理个人住房抵押权变更登记：
金融机构与依法设立的信托投资公司或中国银监会批准的其他机构按照有关规定，以个人住房抵押贷款证券化为目的设立信托时，需要将金融机构发放或持有的个人住房抵押贷款债权及相应的住房抵押权批量转让给受托机构的；
前述特定目的信托存续期间,金融机构根据合同的约定进行债权回购,或受托机构发生更换的。
批量办理个人住房抵押权变更登记的，由个人住房抵押权转让人和受让人共同申请.
（3）申请批量办理个人住房抵押权变更登记的,应当提供以下资料：
①抵押权变更登记申请表;
②规定了个人住房贷款抵押权转让事项的合同或相关协议；
③经批准的个人住房抵押贷款证券化方案（复印件)；
④拟转让的个人住房抵押权清单和相应的《房屋他项权证》；
⑤个人住房抵押权转让人和受让人的营业执照(复印件）.
拟转让的个人住房抵押权清单应载明抵押房产坐落、抵押人、借款期限、房屋所有权证号、他项权证号等项目，并加盖抵押权转让双方当事人的印章。
（4）申请个人住房抵押权变更登记，资料齐全的,房地产管理部门应当在3日内决定受理，并出具受理通知书；资料不齐全的，房地产管理部门应当及时通知申请人补齐,以申请人补齐资料之日作为受理日.
(5)房地产管理部门应当对申请人提交的资料进行审核。
　凡资料齐全、与权属登记信息一致、抵押物不存在权利限制或权利负担的，予以登记，即将个人住房抵押权变更的情况逐一记载在房屋权属登记管理信息系统和纸介质的权属登记信息的相应记录中。抵押权以权属登记信息为准，原则上不再颁发新的《房屋他项权证》。
抵押物存在权利限制或权利负担的，暂不登记，并告知申请人。申请人仍书面要求办理的，可以办理；申请人要求替换的,应当允许。
个人住房抵押权清单中项目不齐或与权属登记信息不一致的，不予登记，并在规定时限内书面说明理由。
（6）个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特殊性.房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人做变更处理，其他登记事项不作变更。
(7）批量办理个人住房抵押权变更登记，以一份他项权证或一笔抵押登记为一起业务计算，一次受理200起以下的，5个工作日内完成；200起以上的，可适当增加工作日,但最长不得超过15日。
（8）房地产管理部门要加快房屋权属登记信息化建设,向社会公众提供高效、便捷的登记信息查询服务。
2我国推行个人房地产抵押贷款证劵化的经验启示
目前国内学者对个人住房抵押贷款风险的研究主要集中在定性分析方面,而应用定量模型进行实证研究的文献则较少，且其中大部分实证研究都是直接套用国外的模型，缺少结合国内实际的分析。戴鹤忠（1999）从最终承担者的角度对MBS的风险进行了探讨，他着重分析了投资者风险、特设机构（SPV）风险、市场组织和监管者风险，针对这些风险，他提出了一系列的风险防范措施3.涂丹(2001)也从住房贷款证券化过程各环节指出可能存在的风险，她分别讨论了购房人贷款阶段存在的风险、债权转让阶段存在的风险、住房抵押贷款债券信用升级阶段存在的风险、住房抵押贷款债券发行阶段存在的风险等4。另外，沈洁(2002）、赵星(2002）、曹小琳(2002)、郝利花（2002）等也依照相似的思路进行了研究。刘超、李友华、张听（2003）认为住房抵押贷款证券化是资产证券化的一种重要的形式，在实施住房抵押贷款证券化的过程中要采取必要的措施进行风险管理。认为风险主要源于信用风险、市场风险和经营风险等三个方面以及具体操作的各个环节6。曾江洪(2004）认为住房抵押贷款证券化是我国实施资产证券化和银行业资产重组的切入点,但国内尚不具备完善的证券化运作环境,在住房抵押贷款证券化过程中，必然存在着利率风险、流动性风险和提前还贷风险等多种风险并提出相应防范措施6.吕晓荣（2005）介绍了住房抵押贷款证券化运作过程中所面临的风险和风险测度方法，提出了防范和化解风险的手段7.王燕、霍学喜(2006)认为由于住房抵押贷款证券化过程中独有的内生性风险一提前偿付风险的存在，致使基础资产的预期现金流难以确定，从而导致对资产支持证券难以进行合理而准确的定价。为了能够准确的预测现金流而对资产支持证券进行合理定价以保障住房抵押贷款证券化正常运行，从提前偿付风险的基本内涵出发，分析了提前偿付行为造成的不良影响及促使其发生的种种因素，提出了提前偿付风险管理的策略与方法。
(三）个人房地产抵押贷款证劵化的风险
金融创新是一把“双刃剑’’,它在为我们分散风险、规避管制、提高效率、开拓新业务领域的同时,引发新的风险并增加了金融体系的风险。住房抵押贷款证券化在西方发达国家具有30多年的发展历程,会计、税收、法律等各方面的制度也相对成熟，但是,在这一过程中,涉及的参与人众多，交易结构复杂，会受到很多不同因素的影响，涉及到很多风险.在次级债危机爆发并演变成全球金融危机，进而影响全球实体经济这个特殊的历史时期,我们有必要对住房抵押贷款证券化的风险深入分析。在住房抵押贷款证券化过程中，发行者将预期获得稳定现金流的收入资产,汇成一个规模可观的资产池，然后将这个资产池出售给SPV，由该公司以预期现金收入为保证，经过担保机构的担保和评级机构的信用评级后，向投资者发行证券，筹集资金，并将日后收到的现金支付给投资者，从而实现发起人筹集到资金、投资人取得回报的目的.在这一过程中，投资者只是间接地投资于住房抵押贷款支撑证券的资产,他们真正投资的是对资产现金流重组的结构.所以,原始住房抵押贷款的质量和证券化结构就是对资产现金流重组的结构。所以，原始住房抵押贷款的质量和证券化结构就都构成了住房抵押贷款证券化风险的来源。
1个人住房抵押的风险
个人住房抵押涉及到提前偿付。提前偿付是指购房者在约定的计划本金偿付日之前，偿付部分或全部贷本金余额，而只需要负担剩余未清偿部分的利息的行为。提前支付风险主要包含两方面的内容，一是由于提前还款，证券发行人意外地提前回收本金，而又难以为这笔现金及时找到合适的投资渠道，从而产生的损失；二是证券发行人为提前收回的本金寻求新的投资渠道，而这项投资可能与原来的投资条件不同，导致贷款组合的现金流流入流出的不匹配或不平衡状况，形成了再投资风险。美国在大规模发展住房抵押贷款证券化之前，住房抵押贷款业务已经在美国发展多年,在研究提前偿付行为方面已取得丰富的经验数据,通过准确地预测，能有效地规避与转移提前偿付风险。而我国在这方面的工作几乎为空白，提前偿付率难以预测.我国居民的提前偿付行为具有两大特点，一是对利率的变动极其敏感,主要原因是我国目前的住房抵押贷款绝大多数是浮动利率贷款，而且商业银行对提前还款行为仅收取象征性违约金或罚款，每当利率升高，提前还款行为即成倍增加；二是提前还款行为具有普遍性。“无债一身轻"的观念在广大消费者的潜意识中根深蒂固，借款人一旦手中有钱，首先考虑的便是偿付部分或者全部贷款。贷款利率偏高是另一个原因,我国的个人投资渠道狭窄，就目前而言，保证具有6．84％无风险收益率的投资几乎没有，而投资于股市的风险又太大，资金的机会成本如此之高，人们的最优选择就是提前偿付。2007年央行先后6次上调了金融机构的人民币存贷款基准利率，其他各档次存、贷款利率也都作了不同程度的上调。加息使得提前偿付房抵押贷款的比例不断提高。由06、07年的受托机构报告显示，“建元2005—1”的提前还款率总体呈上升趋势(见表4—3）,其《发行说明书》上公布的用于指引投资者定价的预期提前还款率为12．98％，但截至2006年底，实际提前还款率已在20％以上。提前还款率远高于发行时的预测数，将大大改变资产支持证券的实际期限，增加投资人的再投资风险，也造成难以对资产支持证券进行较为准确的定价.因此，提前偿付风险是目前我国发展MBS不可忽视的一种风险。
表4_3“建元2005—1"提前还款率数值
季度
2006．01
2006．02
2006．03
2006．04
2007．01
2007．02
提前还款率%
5．57
5．93
5．24
5．96
6．03
6．63
2贷款的购买风险
贷款的购买风险主要涉及到信用风险。信用风险也称违约风险，是指个人住房抵押贷款的借款人因还款能力不足或还款意愿降低而发生拖欠贷款本息的现象。它包括有关债务人根本不支付、或者不按时支付所产生的风险。由于借款人故意隐瞒造成的信息不对称，以及在还款期内借款人健康、婚姻、收入等出现重大变故，导致借款人资信状况恶化,这些都可能导致信用风险的产生”H.信用风险的产生，将对债券本息的正常支付产生影响，可能会造成住房抵押贷款证券发行者收益的损失.在这种情况下，由于住房抵押贷款是以住房作为抵押的，因此证券发行者对违约问题的处理方式主要是拍卖充作抵押的住房。这就存在着住房拍卖价值不足以偿还发放的贷款金额的风险,或者即使拍卖额足以偿付，但拍卖变现收入到证券发行者账上存在一个较长的时滞,影响债券的偿还。同时，完善的个人信用制度是住房抵押贷款证券化得以存在的基础，从住房购买者个人以其所购买住房作为抵押向银行借款开始,到银行以住房抵押贷款集合作为担保发行抵押证券,再到投资者购买证券，形成一个一环套一环的债务链,在这整个证券化的过程中，投资者能否顺利地收回本金并获得投资报酬、各中介机构能否获取各种中介费用收入都决定于个人借贷者的偿还能力.因此，对信用风险的防范与化解，尤为重要.目前我国住房抵押贷款业务开办时间较短，在各方面仍存在缺陷：经营运行不够规范，产权和担保制度不健全,金融机构在发放贷款时信息不对称的不利处境短期内还难以改善，金融风险的防范手段还比较薄弱，社会信用制度也极不完善。在我国的现阶段,居民收入尚没有完全货币化，收入来源多样化,个人及家庭的财产难以透明，实际收入与名义收入差距很大.绝大多数居民能够提供的信用材料,无非是身份证和户籍证明,所在单位的人事档案,以及一些个人的存单凭证和实物资产.这些既不能证明个人的收入多少、来源和可靠性，又不能提供个人的既往信用历史，也不能据此测算出个人及家庭的总资产情况。社会化保障程度不高的现实又使得未来预期支出变得不可预测,很难用科学的评估方法来确认未来的状况，因而贷款期限越长，发生变故的几率就越大。借款人的资信程度难以判断，使得逆向选择和道德风险问题无法彻底解决,信用风险只有等到借款人无法按期归还贷款本息时才能暴露出来，使银行陷入被动。国家会计学院的一份研究报告曾估算了我国内地个人住房贷款的违约风险：对照香港20年的经验，利率上升、房价波动以及贷款人偿还能力下降等三大因素诱发的房贷违约率可能超过1896。这样的风险绝非危言耸听.资料显示，从2006年下半年开始，上海个人住房贷款质量下滑趋势明显，连续三个月以上违约的房贷客户超过一万多人,个人住房贷款违约金额接近2亿元，房贷违约量一下子增加了五成，房贷不良贷款率由2004年的0．1％增至0．86％；2007年2月末，不良贷款率～度达到0．95％，直逼1％大关，达到最低水平的十倍；截至2007年年底,不良贷款率仍保持在0．8％。2008年上半年,深圳市出现了房价的快速下跌，个别区域房价下跌幅度甚至超过40％,炒房者不堪多套住房的利息重压，被迫放弃保值增值条件不太好的房产，他们为了自身的利益或者迫于过大的还款压力，选择了“断供”.美国次贷危机的导火索，就是大量贷款人还不了房贷，结果银行坏账剧增,引发严重危机.虽然相对于美国的次贷危机是全国普遍现象，我国的断供现象还属于个别现象，但这种现象从一定程度上影射出了我国商业银行在住房抵押贷款信用风险管理方面的不足，应该引起大家的重视。
3．证券定价、发行、流通的风险
证券定价是MBS的核心问题，抵押贷款证券的价格除了需要考虑以后的现金流量外,还需要考虑违约率、逾期率、借款平均周期、市场利率等因素。为了定价的方便,常常对影响定价的非主要因素进行一定假设，这样存在着一定的模型风险.我国MBS才刚刚起步，缺乏相应的研究和实践，需要在不断摸索中前进，尤其缺少长期的经验数据作为实证分析的基础，这给债券定价带来了很大的难度.在MBS过程中，对证券进行信用增级、评级是运作成功的关键因素之一，科学、公正的资信评估可为投资者提供证券选择的依据,更好地保证投资者利益。信用增级一般包括直接追索、超额抵押等内部信用增级的方式和外部信用提升。如果信用增级失败将直接导致信用增级的成本增加、证券评级不高，甚至导致发行失败.如果信用评级机构缺乏独立性、公正性、权威性，评级结果不能完全真实地反映风险程度，最终导致现有评级机构做出的评级结果对投资者缺乏足够的
lO影响力，使得住房抵押贷款证券化的吸引力和市场接受程度大为减弱。我国MBS的信用增级可以采用内部增级和外部增级，但是不能有政府提供信用担保.目前国内并没有信誉较高的专业担保机构,增级制度不健全约束了大规模推行个人住房抵押贷款证券化的过程.同时，我国缺乏公正权威的评级机构,因此,我国发行的两单住房抵押贷款证券都是通过内部增加来增加对投资者的吸引力。
（1）证券发行交易风险
该环节主要包括发行风险、流通风险、匹配风险及专家依赖风险。在我国发行资产支持证券,由于MBS证券是资本市场上的新品种，证券发行对象、利率、还本付息方式等因素的设计以及税收效益都会影响到投资者的认购意愿。如果流通市场交易清淡，这些都增加了证券的发行风险。流通市场对证券发行的影响主要是通过收益性和变现能力实现的.目前中国的资本市场中，债券市场交投清淡,债券的交易无法与股票、国债相提并论。如果MBS证券的利率设计和交易市场设计导致证券的差价收益较小，缺乏投机性,也会造成MBS证券交易清淡；同时,金融债券现有流通市场比较狭窄,没有吸收更多投资者参与交易，也容易产生流通性风险。在证券发行业务中，证券的偿还是由住房抵押贷款组合支撑的，因此，如果证券与贷款进行匹配的结构不合理,则证券业务可能发生亏损。另外，由于贷款的提前偿还、违约支付以及经济周期波动等原因导致贷款资产存量和剩余贷款期限的变动,最终也会影响证券品种设计和发行计划。专家风险是影响证券发行的一种潜在风险，在资产支持证券的交易中，投资者依赖于代理人、会计师、评估师和其他专家提供的无保留意见书或证书，甚至定义交易标准等是非常普遍的。聘用这些专家的目的在于减少潜伏在交易中的风险，这些专家意见自身也可能是一种独立的风险。因此，我国住房抵押贷款证券化过程证券发行交易坏节可能出现经济学意义上的委托一代理问题。
(2）资产管理环节风险
在住房抵押贷款证券化活动中,需要贷款债权管理人做好住房抵押贷款的日常管理、收取借款人偿还的本息、催收拖欠的款项等工作，贷款债权管理人的信用与服务质量直接关系到对债券投资者的本息偿还.因此,存在贷款债权管理人暂时保管的贷款网收本金与其自有资金混用的风险，以及在贷款债权管理人破产时如何确保资产购买机构对贷款回收本金的权利。此外,借款人不按约定偿还抵押贷款将对债券本息的正常支付产生影响,对违约问题的处理主要是通过拍卖抵押房产.但是,这就可能存在房产拍卖价值不足以偿还贷款金额的风险,或者即使拍卖额足以偿付，但拍卖的成本包括时间和．费用都较高，拍卖资金回收滞后。在我国，建元2005—1和2007—1基本是在建行体系内施行，建行承担着发起机构／委托机构、交易安排人、贷款服务机构等，因此,资产管理环节出现经济学意义上的委托一代理为题可能性较小。
4经营管理风险
管理风险这主要是指由于抵押贷款质量差而导致管理成本提高、证券亏损可能性增大的风险.
首先，由于“建元"是中国住房抵押贷款证券化首个试验产品，在对资产池的选择上非常谨慎,所选贷款的质量相对较高，目前尚不存在由于贷款质量差而导致的管理风险。但随着住房抵押贷款证券化在我国的不断发展,商业银行为缓解流动性风险将会把越来越多的住房抵押贷款纳入资产池的范围.一方面，我国住房体制改革刚刚实施完成,部分居民住房产权模糊不清，房产登记和抵押制度尚未完善;另一方面，目前个人住房贷款仍是各银行的优质资产,商业银行间的业务竞争日益激烈.为了争取更多的市场份额,部分商业银行基层行采取变通、变相或违规做法，降低贷款标准，减少审查步骤，放松真实性审核，严重影响银行资产安全。2006年有关部门对16个城市的住房贷款抽样调查发现，平均22．31％的借款人办理贷款时未曾与银行直接见面。郑州、北京、杭州、广州等城市该比例分别高达46．31%、35．4%、32．83％和32．2％。这样，住房抵押贷款的质量没有得到完全的保证，住房抵押贷款保险难以发展起来。进而影响MBS资产池的质量，从而导致管理风险的产生.其次,信托公司在交易中管理职责被弱化,但却要承担信托存续期间的各种风险。按照《信托法》信托公司作为信贷资产证券的发行人及资产的受托机构,是信贷资产证券化交易中的核心机构之一，承担组织中介机构、均衡买卖双方力量、促使交易更为公允的职责,是证券未来产生违约情形时的法律及信誉风险的直接承担主体,在交易过程中，应当起到联结及平衡买卖双方利益的作用.但是，我国信托公司在参与银行信贷资产证券化交易过程中，其作用被严重弱化，委托人和受托人及其他中介机构的力量严重失衡.从已操作和在准备操作的案例来看，发起银行从资产池的组建、产品开发设计、证券销售、到资产池期间管理均居于绝对主导地位。目前证券化试点的银行均拿出质量可能较好的资产作证券化，但在今后信贷资产证券化市场发展过程中,如果不改变这种发起机构全面主导的模式，随着规模的不断扩大，可能会出现风险失控的现象，从而使信托公司置于较为危险的境地。
5购买投资相关证劵的风险
（1)利率风险
利率风险也称市场风险，是指由于利率的变化而使发放抵押贷款的机构或者证券持有者遭受损失的风险。利率风险是住房抵押贷款证券化交易中，最难以规避和管理的一种风险。这里的利率风险具有两层含义，一层是市场上的利率变动风险,一层是我国尚未完成的利率市场化对MBS市场发展的阻碍风险。
①利率变动风险
我国目前住房抵押贷款基本上是具有利率可调性的贷款，利率一年一定。商业银行借此可以转嫁利率风险和购买力风险。长远来看，利率一旦发生大的变动,借款人提前还贷或违约的可能大增。而住房抵押贷款证券一般是以固定息票的形式发行的。由于贷款组合的利率是浮动的，如若贷款利率下调,则银行要承受发债成本不变、但贷款收益却下降的风险。另外，在央行每次进行利率微调时，都可能对贷款利率和债券利率的利差产生影响，若利差空间我国住房抵押贷款证券化的风险及其防范缩小,不能保证等值贷款组合支撑等值债券的偿还,则银行利润会受损。商业银行的风险承受能力比房贷借款人高得多，因此,在设计MBS创新产品时,风险应该由商业银行与借款人按一定比率(商业银行承担更大风险）共担,然后商业银行通过证券化等金融创新手段化解和分散风险.借款人在利率风险较小或是风险确定的情况下，使用住房抵押贷款的意愿将加强,这将有利于房贷一级市场的做大,从而有力地保障二级市场上证券化产品的流动性和平稳运行。2007年央行频繁地调整利率，目的并非使房地产市场衰退,而是稳定房价、刺激交易量、减少非理性的房地产投机行为,毕竟保障商业银行贷款质量是维护我国金融体系平稳运行的重要一环。
②利率尚未市场化的风险
目前我国利率还处于市场化