上半年天津房地产估价师制度与政策物业服务定价成本监审的原则和依据考试题.doc

2016年上半年天津房地产估价师《制度与政策》:物业服务定价成本监审的原则和依据考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分,60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据当前的市场租金水平，预测未来建成的某写字楼的月租金为每平方米使用面积35元，出租率为90％，运营费用占租金的30％，报酬率为10%,可供出租的使用面积为38000㎡，运营期为47年，则该写字楼的未来总价值可估计为。
A：8579万元
B:8653万元
C：8760万元
D:9941万元
E：工业用地的监测点评估价格
2、市场经济条件下，物业租金水平的高低,主要取决于（)。
A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
3、某夫妻共有一套成本价购买的房改房，现因离婚申请法院裁定财产分割.法院委托评估该套房改房的价格,则合理的评估价格是。
A：该房改房现时上市交易的正常价格扣除出让方应缴纳的土地使用权出让金
B：该房改房现时上市交易的正常价格
C：现时该房屋的房改成本价
D：当时该房屋的房改成本价
E：工业用地的监测点评估价格
4、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3 600元／㎡,预测值为3 630元／㎡，修匀常数为0．65,则下一期房地产的预测值为。
A：3 610．5元／㎡
B:3 619．5元／㎡
C：3 711．5元／㎡
D：3 719．5元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
5、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5％，投资利息占直接成本的5％，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6％，则开发后的地价为（）元/m2。
A．1840
B．2840
C．2966
D．3000
6、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税适用税额可适当提高,但最高不超过规定税额的__.
A．30％
B．40％
C．50％
D．60％
7、a．规划设计条件通知书、b．建设用地规划许可证、c．选址规划意见通知书和d．建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发顺序为__。
A．abcd
B．acdb
C．cadb
D．cbad
8、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65,则下一期房地产的预测值为__元/m2。
A．3610.5
B．3619.5
C．3711。5
D．3719.5
9、某城市2000年和2005年普通商品房的平均价格分别是3500元/m2和4800元m2，采用平均发展速度法预测2008年的价格最接近于__元/m2。
A．4800
B．5124
C．5800
D．7124
10、现拟开发建设某写字楼，预计3年后建成并全部售出,总建筑面积为10000㎡，可售建筑面积为8000㎡，销售单价为1.6万元／㎡，若报酬率为8％，折现率为10%。则测算该写字楼开发完成后的现值是万元。
A:9616.83
B：10161。05
C：12021。04
D：12800
E:工业用地的监测点评估价格
11、已知某宗收益性房地产，使用期限为40年时，价格为700元/m2，此时报酬率为8%；如果使用期限为50年，则其价格为810元/m2，则此时的报酬率为__.
A．6％
B．7％
C．7。5％
D．6。5％
12、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化
B．产品专业化
C．市场专业化
D．全面覆盖
13、转让房地产开发项目,转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到__主管部门备案。
A．规划
B．土地
C．房地产开发
D．建设
14、房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行的原则。
A：权利主体不一致
B：权利主体一致
C：权利主体分设
D:权利主体分离
E:执行层的组织协调
15、业主公约由__制定并修改。
A．业主大会
B．业主委员会
C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
16、A开发公司征收某村50公顷基本农田外的耕地，已知该耕地前3年平均年产值为800元/亩，那么该耕地的土地补偿费的最低额为__万元。
A．260
B．300
C．360
D．600
17、房地产既与机器设备等动产不同，又与商标等无形资产不同,是__的结合体.
A．实体、权益、区位
B．实物、权益、区位
C．实物、权利、位置
D．实体、权益、位置
18、某房屋被火灾烧损，现需评估其损失，此时估价对象状况应为。
A：被烧损前的状况
B：被烧损后的状况
C：被烧损前与被烧损后的差异状况
D：未来修复或重建后的状况
E：工业用地的监测点评估价格
19、下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识,表述不当的是（)。
A．所谓辅助研究,是对投资项目的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B．初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到＆plusmn;5％，所需费用约占总投资的1。0％～2。0％
C．初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上,进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D．在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等
20、一个住宅小区的住宅建筑基底总面积是3600m2，而该小区的住宅用地面积是100000m2，该小区的住宅建筑净密度是__.
A．3。6％
B．4％
C．36%
D．40％
21、共有房地产的《房地产权证》由__收执。
A．共有人共同
B．共有人分别
C．权利人推举的持证人
D．房地产主管部门指定的共有人
22、下述各项中,属于房地产需求分析内容的是__。
A．相关房地产类型的在建数量
B．吸纳率分析
C．相关房地产类型的存量
D．改变用途数量
23、房地产开发项目自之日起满1年未动工开发的,可以征收土地闲置费。
A：土地使用权出让合同签订
B:土地使用权出让合同约定的动工开发
C：土地使用权出让金缴纳
D:土地使用权证书取得
E：执行层的组织协调
24、下列有关债券的表述中,不正确的是.
A：债券是一种有价证券，是社会各类经济主体为筹措资金而向债券投资者出具的、承诺按一定利率定期支付利息并到期偿还本金的债权债务凭证
B：关于债券的发行,若市场利率高于债券利率，则溢价发行
C:私募债券的最大特点是募集对象特定
D:债券利率的高低，主要受银行利率、发行者的资信级别、偿还期限、利率计算方式和资本市场资金供求关系等因素的影响
E：执行层的组织协调
25、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算
B．货币补偿
C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
二、多项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项.错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、强制拍卖标的须符合以下三个要件。
A:强制拍卖标的须为被执行人所有或依法享有处分权的财产
B：强制拍卖标的须为人民法院未采取控制性措施(查封、扣押、冻结）的财产
C：强制拍卖标的须为人民法院采取了控制性措施(查封、扣押、冻结)的财产
D:强制拍卖标的须为人民法院委托拍卖人进行拍卖的财产
E:强制拍卖标的须为房管部门委托拍卖人进行拍卖的财产
2、设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的__的款额后，抵押权人方可优先受偿.
A．税金
B．拍卖费用
C．土地使用权出让金
D．土地使用成本
3、市场调查的第一步是确定问题和调查目标，调查项目可以分成以下三类.
A：描述性调查
B：试探性调查
C:抽样性调查
D:因果性调查
E：电话回访性调查
4、用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费.
A．10%
B．15％
C．20%
D．25%
5、省、直辖市、自治区人民政府根据法律、行政法规制定的规范性法律文件是__.
A．地方性法规
B．政府规章
C．部门规章
D．自治条例
6、个人出售自住房并拟在出售1年内重新购房,其应缴纳的个人所得税税款，应当在办理房屋转移登记前,以纳税形式向税务机关缴纳。
A：预交款
B：预定金
C:订金
D：保证金
E:执行层的组织协调
7、房地产估价规范的内容包括__。
A．评估制度
B．估价原则
C．估价程序
D．估价报告
E．职业道德
8、根据有关统计资料，对某类房地产价格统计数据整理如下表，其中,2006年的房地产价格统计数据缺失。则关于该类房地产价格的说法,正确的有（）
A．利用平均增减量法模拟2006年的价格为7482元/m2
B．利用平均增减量法预测2010年的价格为8826元/m2
C．利用平均发展速度法模拟2006年的价格为7438元/m2
D．利用平均发展速度法预测2010年的价格为7438元/m2
E．无法利用平均增减量法预测2010年的价格为8873元/m2
9、下列关于城市房屋拆迁估价的表述中,不正确的是。
A：拆迁估价的价值标准是被拆迁房屋的公开房地产市场价值,并考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响
B：房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额
C：拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
D：拆迁估价一般应当采用市场比较法
E：执行层的组织协调
10、净租的形式一般有（).
A．租户仅按比例分摊与物业有关的税项
B．租户要按比例分摊与物业有关的税项和保险费
C．所有的经营费用，都由租户直接支付
D．租户应与业主制定出一个有准确数量的上限
E．租户的租金可按不同时间支会给业主
11、下列房地产特性中，决定房地产需要专业估价的特性有。
A：独一无二
B:寿命长久
C：供给有限
D：价值量大
E：保值增值
12、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。（2004年试题)
A：同质偏好市场
B:分散偏好市场
C:个别偏好市场
D：集群偏好市场
E：弥隙市场
13、商品房买卖合同的内容应当由__。
A．房地产行政主管部门确定
B．工商行政管理部门确定
C．房地产行政主管部门和工商行政管理部门共同拟定
D．商品房买卖当事人约定
14、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__.
A．实现财富最大化
B．保值增值
C．降低投资组合的总体风险
D．降低通货膨胀的影响
15、对房地产置业投资来说，房地产投资的经挤效果主要表现在租金和__等方面。
A．物业增值
B．管理费
C．契税
D．机会成本
16、按物业产权归属，目前在我国，物业管理的委托方有三类主体。
A:房地产开发企业
B：政府物业管理职能部门
C：公房出售单位
D：业主大会
E：业主委员会
17、有效毛收入乘数是估价对象房地产的__除以其有效毛收入所得的倍数.
A．售价
B．租金
C．潜在毛收入
D．净收益
18、物业服务企业的工作内容包括．（2009年试题）
A：确立管理目标
B:制定维修养护方案
C:制定安全保卫方案
D:提出预算
E：确定物业服务费的收费标准
19、下列关于保险合同主体的叙述正确的是__.
A．投保人是指与保险人订立保险合同，并按照保险合同承担缴付保险费等义务的一方
B．投保人可以是被保险人本人，也可以是法律许可的他人
C．有些保险合同的订立与履行涉及当事人与关系人授权的第三者，这些被授权与保险合同发生关系的人被称为保险合同的代理人
D．投保人与被保险人为同一人时，只限于为自己利益投保，所以两者在保险合同中的主体位置可以合二为一
E．保险合同的主体包括当事人、关系人和辅助人
20、下列房地产市场价格指标中,属于市场交易指标的有。
A：吸纳量
B：新竣工量
C：预售面积
D：可供租售量
E：房地产价格
21、某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%,其余房款用抵押贷款支付.如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还。年贷款利率为6％,月还款额为__元。
A．1655。33
B．1719.43
C．1743.69
D．2149。29
22、属于直接融资方式的有.（2001年试题)
A:抵押贷款
B：赊销
C：发行股票
D：发行债券
E:分期付款
23、寻找最高最佳使用的方法,是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从__方面依序筛选。
A．法律上的许可性
B．技术上的可能性
C．经济上的可行性
D．价值是否最大
E．精神贡献值的大小
24、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为万元.
A：42。0
B：50。4
C：60.0
D：72。0
E:借款合同
25、会计核算的一般原则中,起修正作用的一般原则有__。
A．谨慎原则
B．重要性原则
C．实质重于形式原则
D．权责发生制原则
E．配比原则