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牡丹江市房地产市场发展状况调研报告
近期，牡丹江通过深入全市30余家房地产企业及相关部门进行实地调研，并依据近几年的统计资料对全市房地产市场发展情况和未来走势做出分析和判断,目前全市房地产商品住宅销售价格呈现了小幅波动态势,预计未来全市房地产市场规模将逐渐缩小,进入调整平衡期。
一、近三年全市房地产业发展的总体形势
2011—2013年全市房地产业总体产销两旺。据统计，2013年，全市入国家企业名录库的房地产企业194家，比2010年多33家。本年完成投资99。2亿元，比2010年增长75.3%，年均增长20。6％，其中，住宅完成投资74。4亿元，比2010年增长31。6％，年均增长9。5%。全市实现商品房销售面积289.2万平方米,比2010年增长24.8％，年均增长7。7%，其中， 实现住宅销售面积255.3万平方米，比2010年增长34.0％，年均增长10。3%.
今年1—4月份，全市房地产投资依然增长，商品住宅销售呈下滑趋势。截止4月未,全市完成投资5.4亿元，同比增长50.8％，实现商品房销售面积31。7万平方米，比同期下降0.3%，其中：实现住宅销售面积28。2万平方米，比同期下降4。9%.4月份全市实现商品房销售面积11.2万平方米，比3月份下降12.4%.其中，4月份实现住宅销售面积10。4万平方米，比3月份下降10。9%.
二、对全市房地产形势的分析与判断
1、全国房地产形势对牡丹江市的影响越来越大
2003年以来，全国商品住宅平均价格持续上扬，牡丹江市也与全国同步上扬。自2013年4月起，全国商品住宅平均价格开始下行，据国家统计局公布的《70大中城市新建商品住宅环比价格指数》显示，2013年6月,全国城市新建商品住宅环比平均价格下降的城市达到5个，比4月增加3个，2014年1月达到6个，2014年4月达到8个。牡丹江市城市新建商品住宅环比平均价格也从2013年4月开始下行，同比价格从2014年1月开始下行。见下图：

从环比看：2013年4月至8月,牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数从101。1下降到100。2，2013年9月至12月为环比价格波动期，2014年1月，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数降为100，2月降到99。9,3—4月略有回升，4月达到100。1，牡丹江市城市新建商品住宅环比价格指数在99。9至101.1之间波动.
从同比看：自2014年1月起，牡丹江市城市新建商品住宅同比平均价格一路下行,同比价格指数从1月的106.2下降到4月的103.4，牡丹江市城市新建商品住宅同比价格指数在99.9至106.2之间波动。
2、全市市区未来房地产发展空间有限
﹙1﹚市区未来房地产开发地域有限。牡丹江市属九山半水半分田的地区，市区在盆地之内，四面环山，向外拓展难度很大。据调查，市内老城区很难再有大的楼盘出现，江南开发新区还有可发展的空间，能保证未来几年房地产的可持续发展。
﹙2﹚市区市民住房需求已基本满足.据测算：2013年，市区现有各种户型住宅建筑面积2575万平方米,如果按每户平均80平方米计算,共计32。2万户住宅。市区现有户籍户数34.1万户，平均每户占有住宅0.9户，全市市区现在基本上达到每户一套住房，已满足基本居住要求。
﹙3﹚市民对商品住宅需求空间缩小。从市区房地产商品住宅销售情况看：今年1-4月各种户型商品住宅销售面积全面下降。据统计，1—2月、1—3月和1—4月份,90平方米及以下商品住宅累计销售面积同比分别下降34。7%、19.7％和32。5%，90-144平方米商品住宅累计销售面积同比分别下降16。3%、15.4%和14。8%，144平方米以上商品住宅累计销售面积同比分别下降87.3％、69%和27。9%。
3、未来全市房地产市场将步入调整平衡期
十八届三中全会对房地产调控已经做出了思路和方法上的重大调整。调控的思路是由市场决定产业的发展，由市场决定商品的价格，政府不再进行不当干预。调控的方式是由全国统一部署的一刀切向各个地方政府切一刀的措施调控逐步过渡，各地区可根据自己的实际情况制定相应政策。调控的办法由供求双方面逐步转向扩大供给，包括土地释量和融资开闸。被调查的大多数开发商认为：全市属介于三四线之间的边远中等城市，目前全市房地产行业还是会缓慢的继续发展，如果近期没有政策或外部因素的影响，预计短期内全市的商品房销售价格将保持幅度比较小的波动态势,从长期看，全市商品住宅需求总量将逐渐缩小，商品住宅价格走势将与全国同步实现理性回归，房地产市场也将渐入调整平衡期。
三、需关注的问题
1、资金紧缺成为制约全市房地产企业发展的瓶颈
自筹资金、其他资金和银行贷款是全市房地产企业的主要资金来源.一是全市房地产企业自筹资金越来越难。据统计,2013年全市房地产企业实现自筹资金62。2亿元，同比增长7.7％,占本年到位资金的50。7％，虽然比重最大,但自筹资金中除占比56.9 ％的自有资金外，其余43.1 %不得不到民间借贷来维持房地产企业的运营.据调查，全市房地产企业融资利率普遍较高，仅民间借贷年息就在15％—20%之间，有的甚至更高.二是全市房地产企业其他资金来源渠道越来越窄。全市房地产企业吸纳其他资金虽然占本年到位资金的36.5%,同比增长33。9％，但随着全市商品住宅销售空间的逐步缩小,房地产企业仅靠商品房销售定金、预收款及个人按揭贷款等吸资渠道难以维持房地产项目的正常开发建设。三是银行贷款难度越来越大。据统计,2013年全市房地产企业争取银行贷款14。9亿元，是上年的3.8倍，占本年到位资金的12.2%，比上年提高了8.1个百分点。据调查，现在房地产企业向银行贷款主要靠多年的信誉和与银行合作，但未来受国家政策影响,银行信贷收紧，全市房地产企业将面临新的困境。四是全市房地产企业拖欠款项越来越多。据统计,2013年全市房地产企业需要支出的各项应付款21.8亿元，同比增长40.8％，其中,应付工程款达11.4亿元，同比增长49%，这也说明全市房地产企业资金趋紧。
2、成本刚性上扬将影响全市房地产企业正常运转
近年来，由于建筑原材料成本、人工费用、融资费用以及各种税费的不断增长，使全市房地产企业难承重负，不仅缩小了利润空间，还因为成本过高，使房价很难下调，也影响了销售，进而导致资金回笼缓慢,特别对于大多数负债经营的房地产企业,将造成不良的连锁反应。据统计，2013年全市房地产企业投入营业成本45。8亿元,同比增长4。9％,占营业收入的74.1%.其中，营业税金及附加达6.4亿元,同比增长32。1％，占营业成本的13.9%，销售费用和财务费用分别达1。4和1.5亿元，同比分别增长64。7 ％和45.6%,两项合计占营业成本的6。2%。此外还有城镇土地使用税、土地增值税、城市配套费、土地购置费等各种税费也占有相当的比重.
3、相关部门效率低影响项目建设进度
一是政策拆迁滞后，影响工程进度。调查中有的开发商反应开发公司按合同接纳土地后,由于拆迁时间过长，开发公司接手的是非净地，还要等全部拆迁后才能开始整理基地，有时由于存在“钉子户”不得不等更长时间，影响了工期，打乱了公司的正常运转。
二是审批手续繁杂，影响施工和销售。调查中有的开发商反应由于土地、项目审批、验收、环保、防火等部门办手续很繁锁,甚至有的审批手续要办2个月，直接影响了工程进度,更使销售错过好时期，造成不应发生的损失。
四、几点建议
1、拓展房地产业发展空间,保障房地产业稳步发展
城市扩容、城镇化、优化环境是城市的基础，城市扩容提质是推进城镇化的重要内容，是建设宜居城市的有效途径，是促进房地产进一步发展的重要前提,因此，应加快“牡海宁”同城化进程,进一步拉开城市框架，拓展全市房地产业的发展空间。对于全市城区的城市配套老化、江南开发区南部管网配套不全等问题，应尽快予以解决。
2、加大保障住房建设力度,充分发挥稳定房价作用
进一步发挥中等城市的优势,加大保障住房建设力度，同时，充分利用互联网络与政府信息平台，形成全民监督的监管机制，充分体现规模性保障性住房建设对市场供给、稳定市场、抑制房价的有效作用。
3、帮助企业拓宽融资渠道，保障房地产业正常运转
进一步完善多元化融资体系,支持开发企业通过多种渠道筹集开发资金.银行适当放宽政策，在融资方面给予房地产适当支持。同时，适当减免有关税费,特别在城市配套费用等行政收费方面给予适当优惠。
4、提高相关部门工作效率,推广联合办公服务机制
进一步加快征地制度、审批制度改革，各职能部门尽量减化审批手续，特别验收环节最好让多家审批部门联合办公，推广在土地政策、项目、及预售审批方面的一站式服务模式，减轻全市房地产企业的负担。
牡丹江2014年
住宅备案11257套 均价4376元/㎡
农历马年，房地产松绑改革“马不停蹄”始终向前。
这一年，无论是中央的专项改革，还是市场与社会转型期带来的新常态，都对房地产行业产生了深远的影响：限购取消、房贷放松、公积金改革、利率下调、等政策层面的改革与行动,无疑让2014年成为了中国房地产行业发生转折的标志性年份。
由于相关政策的陆续执行,降低了购房者的入市门槛和购买压力，增强了购房者的入市信心，使众多购房者的观望情绪逐渐消退，市场活跃度快速提升，进而带动成交量的增长。
2014年，牡丹江市商品房成交13555套（间），成交面积1285937.24m²，成交均价5201元/平方米。
住宅成交套数11257套，住宅成交面积1084066.71m²，住宅成交总价474399。75万元;非住宅成交套数2298套，非住宅成交面积201870。53m²，非住宅成交总价194404.03万元。
住宅区属销售方面,爱民区以销售3173套的成绩领先于其他板块；其次，西安区以销售3032套的成绩排列第二；东安区以销售2861套的成绩排列第三;阳明区以销售2164套的成绩排列第四.
2014年三季度牡丹江市固定资产投资情况简析
年初以来，面对错综复杂的经济形势和各种不利因素，牡丹江市固定资产投资呈现“低开稳向上走"的态势,2014年前三季度，全市固定资产投资完成588.9亿元，同比增长19。1%（含绥芬河完成投资694。3亿元，同比增长22。2％）。房地产投资完成73。9亿元,同比增长8.3%。建设项目投资完成515亿元，同比增长20。8%.
一、主要特点
1、从项目规模看，亿元项目投资完成较好
2014年前三季度，全市亿元以上项目完成投资245.7亿元，同比增长78%，增幅高于全市投资58.9个百分点，占全市投资总量的41.7％,拉动投资增长21.8个百分点。其中，本年开复工项目258个,同比增长44.9%,本年新开工项目113个，同比增长66.2%.
2、从产业结构看，三次产业投资均实现稳步增长
2014年前三季度，全市第一产业完成投资51。7亿元，同比增长44.2%;第二产业完成投资280.8亿元，同比增长12。6％，其中工业完成投资215.5亿元，同比增长12。7%；第三产业完成投资256.3亿元，同比增长22。6%.
3、从区域看,市区增幅趋缓,县区增速较快
2014年前三季度，市区完成投资156。6亿元，同比增长9。9％，其中爱民区年初以来一直呈现下降趋势，同比下降18.9%。五县（市）完成投资432。3亿元，同比增长22。8％，高于市区12。9个百分点。
4、从产业项目来看，六大产业占全部产业投资近九成
2014年前三季度,全市产业项目投资完成294。1亿元，占全部投资的49.9％。其中,市区产业项目完成投资49。1亿元，占市区全部投资的31.3％,五县(市）产业项目完成投资245亿元，占五县（市）全部投资的56。7％。从2014年全省新划分的16大产业项目来看,全市六大产业项目占全部投资的87。7％，其中绿色食品产业、商贸物流产业、矿产经济产业、旅游产业、林产品加工业和其他产业等六大产业分别占全部产业项目投资的16。8%、16.6％、15。4％、13.6％、13。5％和11.9%。
5、从房地产项目看，房地产市场整体低迷
2014年前三季度，受全国房地产经济下行的大环境影响,全市房地产投资呈阶段性下滑态势。4——9月房地产投资累计同比增速分别为50。8%、—2.6％、—3。3%、1。9%、—3。0%、8。3%.商品房销售持续下滑。4—9月全市商品房销售面积累计同比分别下降0.3%、26。2％、23.1%、36。2％、46。3％和48.8％，其中,全市商品住宅销售面积累计同比分别下降4.9％、27。3％、20.9%、35.1%、45。7％和47。9%。、
6、从重点项目看，省重点项目全部实现开复工
2014年前三季度，全市省重点项目全部实现开复工,累计完成投资26。5亿元，完成年度计划的54.4％.以穆棱市年产3万吨无纺布加工项目为代表的4个项目超额完成年度计划，以牡丹江富通汽车空调有限公司汽车空调压缩机二期扩建项目为代表的7个项目完成年度计划50％以上，以海林市天地能源有限公司醇类燃料生产项目为代表的8个项目完成年度计划不足50％。
二、存在的问题
1、全市开复工项目呈下降趋势
2014年前三季度,受国家大环境不利因素影响，全市累计开复工项目1134个，同比下降4.9％。其中，工业开复工项目418个,同比下降22.2％。本年新开工项目768个，同比下降18。2％，其中,工业新开工项目274个，同比下降33。3%。
2、省重点产业项目年度计划完成比例不高
目前全市19个省重点项目，虽然全部实现开复工,但部分企业受国家信贷政策调整影响,依旧存在融资难、资金缺口大，导致项目推进速度慢的情况。2014年前三季度，全市省重点项目仅完成全部计划的54.4％，牡丹江对俄贸易工业园区华晟国运物流有限公司牡丹江华晟国运物流中心项目、牡丹江市上亿置业有限公司亿丰牡丹江国际汽贸城项目和北京申安投资集团宁安市LED照明产品项目三个项目完成投资不足年度计划的10％.
三、加快固定资产投资速度的建议
1、做好项目建设的谋划工作
紧紧围绕全省十六大产业项目，做好项目谋划，争取将更多的新兴产业项目列入国家、省发展计划“大盘子"，并积极做好国家、省配套资金的争取工作,争取早到位、早动工、早开产，提升产业项目投资规模。另一方面,积极引导企业拓展融资渠道。争取银行贷款，多方引进域外资金，确保企业投资的可持续性,推进全市大项目建设进度。
2、切实加强要素保障，确保省重点项目顺利推进
从省重点项目来看，针对于目前全市省重点项目存在的问题进行集中攻克,对于年初已经开工但是一直进展较缓慢的项目要摸清楚原因，实行专人推进、专人攻坚，确保项目后续的顺利推进.对于企业由于资金原因推进速度较慢的项目采取银企合作洽谈会等形式积极向银行等金融机构推荐，保证项目资金供给，确保全市省重点项目尽快完成年度计划。