浅析房地产行业开发成本控制范文.doc

四川理工学院成人教育学院
毕业设计(论文)
课 题 浅析房地产行业开发成本控制
—以自贡TH房地产开发公司为例
教学点 兴华教学点
专 业 工商企业管理 　　　　
年 级 　　 2014级　　　　　　
姓 名 江上行　　　　　
导 师 张李三　　　　　　
定稿日期:2014年4月 30日
四川理工学院成人教育学院
毕业设计（论文）任务书
学生姓名
江上行
专业
工商企业管理
班级
2014级
设计（论文)题目
浅析房地产行业开发成本控制 --以自贡市TH房地产开发公司为例
接受任务日期
2014年1月16日
完成任务日期
2015年4月30日
指导教师（签名）
张李三
指导教师单位
四川理工学院经济与管理学院
设计(论文）内容目标
l。通过毕业设计实践教学环节，使学生所学基础理论、专业知识和基本技能得到巩固、深化和提高，并有针对性地对学生进行研究方法的系统、全面的训练。
2。培养学生综合运用所学理论与方法分析和解决实际问题的能力，得到独立思考、独立工作能力的培养和提高；
3。加强学生文献检索、调研、综合分析、报告编写能力、书面及口头表达能力的培养。
4.使学生掌握工程设计及论文撰写的程序、方法和技术规范。
5。培养学生树立严谨求实的科学态度和勇于探索、团结协作的工作作风.
设计（论文）要求
1、培养学生树立良好的职业道德和团结协作精神;培养学生实事求是的科学态度和严谨求实的工作作风。；勤于思考，勤于实践,刻苦钻研，勇于创新，充分发挥个人的主动性和创造性，保质保量完成任务书规定的任务。
2、要求学生学会文献资料检索和查阅的方法、步骤，学会对文献资料的筛选与应用。
3、要求学生根据选定课题的特点拟定调研提纲，独立完成调研任务。
4、。在教师指导下，掌握完成一项给定任务的方法、步骤和全过程(文献检索、资料收集、调研、实（试)验、数据采集与处理、结果分析与总结、观点提炼、方案比较、得出结论、编制图表、撰写论文、编写答辩提纲和答辩稿等）.
参考资料
[1］ 闫晶.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究［J］.商业会计。2011。01
［2］ 金渡.房地产项目的成本控制分[J]。山西高等学校社会科学学报。2012。05
［3］ 江丽。浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J］。现代商业.2012 10
［4] 王桂琪.浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进［J］.现代商业.2011.11
[5］ 郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J］.成本会计.2010.10
［6］ 王淑荣.房地产企业目标成本管理研究[J].北京大学硕士论文。2007
注:此表由指导教师填写后发给学生，学生按此表要求开展毕业设计（论文）工作。
目 录
1前 言 1
1.1 研究背景 1
1。2研究思路 1
1.3研究方法 1
2房地产开发成本概述及其构成 1
2.1 房地产开发成本概述 1
2.2 房地产开发成本构成 2
3.房地产企业开发成本控制的现状分析 3
3.1 当前房地产企业开发成本控制现状 3
3。2 房地产企业出现的问题 4
3。3 利用自贡市TH房地产公司的损益表进行成本分析 5
3.4 房地产开发过程中的成本控制 6
3.4.1房地产开发过程中的成本控制方法 6
3.4.2房地产开发过程中成本控制要点 8
3.4.3开发全过程中个别成本的控制 9
4.中国房地产未来成本控制发展模式 9
4.1中国当前房地产发展模式 10
4.2美国细分模式 10
4。3参照美国模式提出中国房地产开发模式 11
5结束语 12
参考文献 13
致谢辞 14

四川理工学院成人教育学院 浅析房地产行业开发成本控制 --以自贡市TH房地产开发公司为例
摘 要
房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中长期立足， 取得良好的经济效益， 就必须重视成本控制工作， 切实提高成本管理水平随着企业成本总额中不可控制成本的比例增加。本文将从房地产开发企业现状入手，引出其中的问题，并且提出相应解决对策,最后根据美国房地产开发模式，提出符合中国国情的房地产开发模式，从而更好的控制成本.以此实现房地产开发企业各阶段成本管理的动态控制，从而增强房地产开发企业的核心竞争力.
关键词：房地产,成本管理，成本控制

1前 言
1。1 研究背景
随着我国房地产行业的发展，房地产业经历了一个畸形增长期。不过随着国家的宏观调控对房地产行业的影响,房地产企业发展开始举步维艰，利润增长遇到了前所未有的压力。可是，当前很多房地产企业的成本控制还不完善，成本管理僵化，缺乏科学的管理体系，因此，许多房地产企业跟不上市场的发展变化，特别是在国家政策的打压下,纷纷破产重组。所以，在当前形势下,要想实现企业价值最大化,必须实行有效的成本控制，降低了成本.
1.2研究思路
本文的体系安排大致遵循着这样一个思路展开：首先，对房地产成本的概念进行初步介绍;然后通过当前房地产成本控制现状，指出其中的问题，对问题进行分析；再根据问题制定相对应的成本控制措施；最后从美国细分模式中,提出符合中国国情房地产开发成本控制，促进房地产业可持续发展。
1.3研究方法
本文将通过规范研究的方法，并且结合笔者在房地产公司调研时的研究和学习时获得的数据资料,针对当前房地产业发展问题，理论联系实际，实际与理论相结合的方式，探讨中国房地产成本控制的改革发展模式。
2房地产开发成本概述及其构成
2.1 房地产开发成本概述
房地产企业开发成本是指开发一定数量的房地产所产生的一切费用，把这些费用按成本项目进行归集和分配,并最终计算出开发项目的单位建筑面积成本和总成本的过程。房地产开发的成本控制是有效控制的所有投资项目，是房地产开发项目管理的一个重要组成部分，它是投资预算，估算，合同，合同执行管理，从宏观到微观，从广泛和详细的过程.无论是在投资决策阶段规划和设计阶段,方案设计阶段,施工阶段招标，施工阶段，都应该把项目投资控制在预定的限额以内，随时可以纠正偏差，以确保开发项目的顺利实施，力求在开发项目时使用人力，物力和财力,获得了良好的经济效益，社会效益和环境效益，以达到房地产开发企业实现利润最大化［1］。
2。2 房地产开发成本构成
（1）土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者.土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到.目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%.
　　（2）土地征收及拆迁安置补偿费
　　① 土地征收费.国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行.
② 房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费.
　　(3)前期工程费
　　① 项目的规划、设计、可行性研究所需费用.一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。
② “三通一平”等土地开发费用.主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。他在整个成本构成中所占比例一般不会超过6%。
(4）建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。他在整个成本构成中所占比例约为整个成本的40％左右.
（5)基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。该项目在房地产开发成本构成中所占比例一般在20%-30%。
　　(6）公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
　　(7）不可预见费.它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度,以上述1～6项之和为基数，按3%一5%计算.
（8）开发期间税费。开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重.应根据当地有关法规标准估算。
3. 房地产企业开发成本控制的现状分析
3。1 当前房地产企业开发成本控制现状
我们在保留了计划经济时期的有益经验，克服了不足之处。从西方借鉴了先进的成本控制模式，房地产开发成本控制实践得到了快速的发展。我们在观念上已经有了很大的变化,成本控制有更深入的了解，明确意识到需要借鉴学习国外科学有效的管理方法和先进的经验，同当与本国国情相结合，加以吸收和深化。成本管理向技术领域拓展，成本控制渗透到成本管理的各个环节。一些企业已经实施了目标成本管理，价值工程和产品质量成本管理,取得了大量有有利的经验成果。传统的产品成本核算改革,以发挥成本会计的作用，成本管理画一个小核算单位，实施成本责任制［2]。
中国经过几十年的成本管理和探索实践,理论上形成一套成本预测,决策，核算,控制，监督和考核的管理体系，但是房地产企业在使用这些方法控制成本时，仍然有许多问题，缺乏适应社会主义市场经济需要的成本控制方法。
总体而言，中国的房地产企业的项目成本控制方面，进度是显而易见的，但仍然存在的制度不完善，管理水平不高等问题，成本支出大，效率低下的不利局面在相当数量的企业中仍然存在［3］。一直没有脱离自己的成本意识淡化，成本管理理论僵化，成本管理作用弱化，成本管理方法老化和成本管理组织软化等问题。
3。2 房地产企业出现的问题
（1）开发成本管理的思维滞后.长期以来，重规模、轻效益，重数量、轻质量，重过程、轻决策的观念和做法，使不少房地产开发企业在经营中比较重视开发规模的大小，以规模作为衡量一个开发企业实力和企业领导者政绩的主要指标，却忽视其中能产生效益的规模;一些企业的土地是通过划拨或各种模式以其他非市场途径取得的，对他们来说,成本仅仅是满足会计报表需要的数字游戏。这就造成了开发成本管理的思维滞后性。
（2）成本管理的过程缺乏科学性一些房地产开发企业的成本往往缺乏经营管理的内涵，忽视了为管理决策服务的目的.一般开发项目的成本核算只有在项目结算时才进行，这样做在财务上具有一定的合理性，但对于动态的开发过程而言，则掩盖了企业经营管理中的问题。特别是对于长期大规模滚动开发的企业，难以反映出开发项目的真实成本［4]。
（3）成本管理体系缺乏全面性一些开发企业仅仅把开发项目的成本管理当成是单项成本的控制工作，如土地成本、规划设计费、配套设施费等的控制,在管理上通常的作法是每审核拨付一笔款项时简单地砍上一刀。这样做的结果是，在某一方面，成本看似控制住了,但是,项目在选址、规划、设计、定位包装过程当中已经存在的问题，却在施工和销售过程中不断地暴露出来.开发成本变成了开口成本,成本管理变成了单纯的成本控制，企业被迫不断地去堵塞成本漏洞,而没有设法去防止漏洞的产生.
(4）成本管理制度缺乏监督性和激励性房地产开发由于周期较长、涉及成本范围较广，在成本管理制度执行过程中，各方讨价还价、黑箱操纵的余地较大，使成本管理制度变成了一纸空文。不少企业现行成本管理制度的突出问题是缺乏监督性和让参与者自觉自愿完善成本管理的激励性.
3。3 利用自贡市TH房地产公司的损益表进行成本分析
表3-1 自贡市TH房地产公司利润表
利 润 表

会企02表
编制单位:自贡市TH房地产有限公司
2011年
单位:万元
项 目
行数
本年累计数
一、主营业务收入
1
127289.24
减：主营业务成本
4
66160.1
主营业务税金及附加
5
329.9
二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）
10
60799。24
加：其他业务利润（亏损以“-”号填列）
11
7221。5
减：营业费用
14
4262.4
管理费用
15
692.1
财务费用
16
1728
三、营业利润（亏损以“-”号填列）
18
61338.24
加：投资收益（损失以“-”号填列）
19

补贴收入
22

营业外收入
23
676.98
减：营业外支出
25
368.54
四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）
27
61646。68
减：所得税
28
32812。14
五、净利润（净亏损以“-"号填列)
30
28834.54
从上表可以看出虽然在房地业普遍不景气的2011年,公司仍处于盈利状态，且利润率更是达到22。65％，公司前景普遍被看好。
公司能取得这样好的业绩，我分析有以下几点原因：
第一，受益于销售均价上升。2011年受国家房地产调控政策的影响，房价停止的快速上升的势头,但是比前一年仍有一定的上涨。该公司的项目主要集中在我国二三线等中小城市，房价泡沫较小，均价增长率高于一线城市。
第二,该公司提前调整产品结构。在全国如火如荼建设别墅等高端项目时，该公司改变投资方向，大力发展中低端项目，主要针对自住型客户所开发的小户型的比例较大，符合市场刚性需求，受政策影响较小.
第三， 该公司也是得到了前一年的高预收账款的支持。由于房地产行业的结算相对于销售存在滞后性，所以2011年所结算的项目，许多都是2010 年下半年已售未结算资源以及2011上半年所销售的项目.
第四， 自身能力提高的结果。该房企除了积极寻求战略转型和调整企业的产品结构、市场结构外，也开始了补课、练内功工作。这在一定程度上降低了开发成本和费用.
3。4 房地产开发过程中的成本控制
3.4.1房地产开发过程中的成本控制方法
虽然自贡市TH房地产有限公司在房地产开发过程中，成本比例构成较为合理，能够创造好的效益,不过仍有较大的成本下降空间。企业应该从以下几方面入手,有效控制成本结构,降低成本：
(1)强化土地供应管理,降低地价
① 规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标,拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放,竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。
② 加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足,价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格,避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。
（3）逐步建立强制性退出机制，避免因受资金规模等限制,而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，使其囤积居奇.政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回,以保持足量的用地规模,来平抑过高的地价［5］。
(2）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度。各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策,对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。
（3）适当降低税收负担。依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率.这对降低房地产业成本开支，抑制过高的房价，促进居民住房消费将起到事半功倍的效力.
（4）开拓金融业务,增强产业活力，降低利息费用。金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。因此,积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。
（5）发挥政府职能,加强市场宏观调控力度，维持物价平稳.加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府能通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置,使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平,保持建材市场的健康发展。
（6)加强房地产公司内部管理。企业以赢利为目的,企业应通过内部加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识.企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的[6]。
接下来,我们将通过上面介绍的成本控制方法，对下面成本明细表XX公司进行成本分析：
表3—2 自贡市TH房地产公司成本构成
成本名称
本期发生额(万元）
土地费用
32000
前期工程费
2072。8
基础设施建设费
4783。6
建安工程费
25356.6
管理费用
692.1
不可预见费用
1947。2
销售费用
4262。4
银行利息
1728
税金
13253.8
合计
86096.5

图3-1 自贡市TH房地产公司成本构成比例
从TH公司的成本明细表可以看出,该企业对公司各项成本进行严格掌控，特别是对土地费用、建安工程费、税金三大成本的管理，使之成本结构比例较为合理。同时,当地政府也严格把握土地出让数量，对当地物价水平准确调控，为企业成本的控制创造了良好的外部环境.优越的内外部环境，使企业即使在房地产业不景气的时候，能够对公司成本进行高效的管理,降低了成本，提高了利润空间。希望公司能再接再厉，创造更好的未来。
3.4。2房地产开发过程中成本控制要点
(1）前期阶段
在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，选择在市场上占有一定席位的开发项目;二是选择定价目标,定价目标是整个价格策划的灵魂.其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大,因此采取何种方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。
在前期工作中，施工图的设计与审核也直接影响成本的构成。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去,同时在满足建筑物本身结构、抗震等基本要求基础上还能大大降低工程造价。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄,“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算,不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理,浪费大.因此应该在设计任务书或投资估算上规定造价的限额,并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约)罚（超支)［7］.
(2）项目建设阶段的成本控制
项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争,降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点.工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理.
（3)管理费用的控制
管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平.
（4）销售费用的控制
销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段,根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。
（5）财务费用的控制
财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划.因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间,从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。
3.4。3开发全过程中个别成本的控制
在施工阶段，投资是最大,但项目的投资已经定了，在这里能把握的原则是少浪费.所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也是牵扯到各方关系最多的地方，开发商也不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。
在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减,对于这里的费用就是一句话:了解政策，和各政府部门搞好关系［8]。
4。 中国房地产未来成本控制发展模式
要想通过简单的成本控制，就要快速的减少成本上升压力,显然是不够的.我们必须改变当前我国房地产开发模式。仿照欧美等发达国家的房地产开发模式，并且结合本国自身国情，探索出一条可持续的发展模式，从而达到长期有效的控制成本，增加收入.
4。1 中国当前房地产发展模式
中国房地产开发模式就是短平快的合作开发模式［9］.
“项目公司”和“联合开发”是我国房地产开发历程中曾有的重要特征，造成这种现象的直接原因是刚开始许多建设项目用地是以协议出让方式获得，某些取得开发权的个人或企业因为种种原因，不能在短时间内启动项目,致使开发周期大大延长,甚至使土地长期闲置.而随着房地产市场的不断升温，房地产行业对资本的吸引力也与日俱增，一些拥有资金或技术管理优势的企业迫切渴望获取土地资源，于是联合开发这种形式应运而生。
合作开发使一批搁置已久的项目进入了开发流程阶段，大大加快了项目开发速度，一定程度上缓解了一段时间供应相对不足的矛盾,一些企业也在项目开发的过程中积累了大量的资本和经验，得以迅速发展。
但是这种模式的先天缺陷也是显而易见的。联合作开发的项目公司存续期与项目开发几乎是同一时间,项目建成,公司的使命也就结束了。因此,项目公司通常只追求开发利润的最大化和快速实现，将不可避免地会采取一些短平快的手法.再者，在市场销售形势持续向好发展的情况下,房地产企业追求的是产品的快速消化和成本控制，对企业产品的创新和品质的提升不会花太多精力，更不可能去完成售后服务，走的就是合作、建设、销售、结算的路径.此外，因为进入门槛降低，一些不具开发经验的企业和个人也依靠资本实力强行进入，使这类项目的产品水准普遍不高，且盛行概念炒作，容易造成产品交付后许多遗留问题,对整个市场发展来说，不能起到良性发展的作用。
4。2 美国细分模式
通过严格的专业化细分，形成了一条横向价值链，构成以专业细分和金融运作著名的房地产发展模式。
美国模式代表着西方发达国家房地产开发的主流模式。其重点就是金融运作，美国拥有最成熟和最全面的房地产金融系统，房地产投资信托基金和投资商成为主导者，而开发商、建筑商、销售商以及其他房地产服务商则成为围绕资本、基金的配套环节.美国房地产模式的背景和特点是：
（1）土地供应自由。理论上讲，当在1990年日本地产泡沫最大的时候,如果把整个东京卖掉，就可以买下整个美国。因此，我们就知道当时日本地价很高，而美国地价却相对便宜很多。如果再回顾一下历史，当年美国西部大开发时，只须交纳10美元的手续费就可以免费获得无人居住土地160亩，只要定居和开垦5年，土地就可以永远归私人所有；从而形成美国62%土地私有的格局，让美国政府不可能对土地供给进行严格控制.
(2）专业分工明确，美国房地产发展模式主要由房地产金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链等组成,相互协调共存，强调房地产开发的所有环节，由不同的专业公司来共同完成。而且不同公司可以根据自己的专长而专注于某个细分产品市场。例如：有专做写字楼的，也有专做大型超市的，既有独营退休的社区,也有做郊区成排的别墅群。
（3)以金融运作为核心.在美国房地产模式的各个环节中，金融产业链最为发达。美国没有一家房地产开发企业进入世界500强，但却有许多投资商、投资基金等金融机构进入世界500强，他们都以房地产投资收益为利润来源的.美国的房地产金融产业链由房地产基金、投资商和银行组成，其中最大部分是房地产基金，美国的房地产投资商主要集中在物业投资，而非物业开发，因此美国真正的大地产商都出于金融领域。以房地产投资信托基金为代表，美国目前约有300多只房地产投资信托基金，管理资产的总值超过了3000亿美元。
（4）收益大众化。美国的房地产资金只有15％左右是银行资金,剩下的70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金。房地产基本上是私人投资，全国大多数人都可以通过不同渠道参与房地产的投资,主要方式是房地产投资信托基金、上市企业股票、房产抵押贷款证券等。全民参与投资，既降低了房地产金融风险，也使行业利润被民众摊平，基本不可能出现任由国内房地产开发商暴力敛财的现象。
4.3 参照美国模式提出中国房地产开发模式
从商业模式看转型期的中国房地产大趋势：结合我国房地产市场的特点，对美国地产模式进行本土化改造，加强房地产市场品牌,企业经营集团化、项目开发规模化建设。中国房地产发展与美国房地产发展具有更多的相似性：首先，从土地资源上讲，两国之间的土地资源丰富，城市和乡村、东部和西部之间的地租存在极大的差异，因此我国也应该适当放开土地供给，实行适度多样化的土地制度.其次，从融资渠道方面，中国的金融体系改革也势在必行，银行要规避风险,开发商只能走多元化融资道路，金融统领房地产开发的各个环节.在信托、基金、REITS等许多方面都可以借鉴美国发展的经验。最后,从提高行业的专业度上讲，中国房地产业正经历急剧的“洗牌”，行业门槛一定会进一步提高，随着地产开发各环节专业分工的正在加速发展，投资、管理、经营或将实行“三权分离”。只有美国模式，才能够充分体现高度的市场化、社会化和专业化[10］。
房地产企业转型的另外一个特点是由全能型向专业型转变。目前,我国许多房地产开发企业既做房产，又做地产，而且不分档次、不分用途、不分区位，什么项目都做。更有开发企业提供“一条龙”式的服务，即前期开发、规划设计、建筑施工、装饰、装修、销售策划、物业管理一家搞定，造成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，行业垄断严重，降低了抵御风险的能力。
5 结束语
成本控制是企业永恒的研究主题。降低开发成本；节约项目投资，相对来讲就更有文章可做。因成本过高继而引起售价居高不下.因此，有效地进行成本控制是确保项目成功开发和获取利润的关键，也是企业管理水平的具体体现。在全国房地产市场对房价升高叫停的关键时期，如何有效控制房地产项目的开发成本，在目前是显得尤为重要。对于房地产商来说最应该的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的,而成本掌握在你自己手中。成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益.企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化,谁就是赢家。控制成本是促进房地产企业集约经营,繁荣我国住房市场的一个重要手段。然而,房地产行业毕竟受国家宏观调控、土地、融资等政策影响。因此，房地产成本控制不能仅从技术、管理角度进行研究，还需要宏观经济指导，需要一些更深刻的宏观经济综合理论加以完善。认真做好房地产开发项目成本的控制,应是我们不断探索的课题。
参考文献
[1] 闫晶.基于标杆管理的房地产企业目标成本控制研究[J］.商业会计。2011.01
［2］ 金渡.房地产项目的成本控制分［J］。山西高等学校社会科学学报。2012.05
[3] 江丽。浅议房地产开发成本控制存在的问题及对策[J].现代商业。2010 10
［4] 王桂琪。浅谈房地产企业开发成本的有效控制及改进［J]。现代商业。2011。11
[5］ 郑岩.房地产开发项目成本控制方法研究[J］。成本会计.2010.10
[6] 王淑荣.房地产企业目标成本管理研究［J］.北京大学硕士论文.2007
[7］ 王新芳。房地产开发成本控制研究［J］。西安科技大学。2008.02
［8］ 杨晓梁.房地产项目成本管理研究[J]。南昌大学.2007。04
[9］ 陈真诚.美国模式与中国住宅房地产发展趋势［J]。财经纵横.2005.06
[10] 李求军.从“香港模式”到“美国模式”[M］。经济管理出版社.2008
致谢辞
在本论文的写作过程中，我的导师张李三老师倾注了大量的心血，从选题到开题报告，从写作到一遍又一遍的指出搞中的具体问题，严格把关,循循善诱，在此我表示衷心感谢。同时我还要感谢在我学习期间给我极大关心和支持的各位老师及关心我的同学和朋友,写作毕业论文是一次系统学习的过程，四川理工学院成人教育毕业论文的完成，同样也意味着新的学习生活的开始。
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四川理工学院成人教育学院
毕业设计（论文）指导记录
学生姓名
江上行
专业
2014级工商企业管理
设计(论文）题目
浅析房地产行业开发成本控制 -—以自贡市TH房地产开发公司为例
接受任务日期
2014年1月16日
完成任务日期
2015年4月30日
指导时间
指导内容
指导教师签字
2015年3月14日
上午11。30
见面会并交代如何进行写作

2015年03月21日晚上7.00
审查毕业论文的选题与提纲

2015年04月04日晚上7。00
审查手写的毕业论文初稿

2015年04月11日晚上6.00
审查毕业论文修改稿

2015年04月18日晚上6。00
审查毕业论文定稿

2015年05月10日晚上6.00时
进行毕业论文答辩辅导与论文袋的收取

注:此表以单页方式随论文（说明书）交成教学院。