世纪花苑物业公司管理方案.doc

物业公司管理方案
一. 各岗位职责
(一) 物业公司经理职责
1. 认真贯彻执行总公司和本公司的经营方针、政策.
2. 负责制定公司的行政管理体系，对规章制度的建立和废除等提出主导意见。
3. 负责制定公司的各项计划，确立公司长期、短期工作目标.
4. 定期召开中层级员工会议，认真听取意见，及时对公司的政策作出相应的调整。
5. 对公司及各区站的各个岗位合理安排，使公司人员于职位达到最优化配置.
6. 参与重大项目的合同或标书评审
7. 参与新增项目的验收工作,编制管理方案.
8. 对所属项目的工作进行监督，评定、提出指导性建议。
9. 代表公司与外界建立良好的沟通渠道，密切与政府部门联络,了解最新规定，使公司在公众面前建立良好的形象。
10. 负责向总公司汇报工作，并认真完成总公司交给的其它任务。
（二） 区站经理职责
1. 严格执行公司的各项规章制度，圆满完成布告的各项任务。
2. 根据《物业管理委托合同》组织提供各项综合服务以及各项专项服务。
3. 组织区站管理处的各项工作规范，保证各项工作的有序开展。
4. 实行民主管理，充分发挥各职能部门负责的作用，并按时监督检查各岗位的工作情况，服务质量。定期召开例会，总结布置处理工作和经营中的问题.
5. 组织开展业主意见征询和调查活动，认真处理业主的投诉。
6. 密切与业主委员会的关系往来,共同搞好物业管理工作。
7. 以身作则，关心员工,奖罚分明，使各区站有高度凝聚力,带领全体员工，以高度的工作热忱及责任感去为居民服务，完成本职工作.
8. 负责向物业公司经理汇报工作,认真完成公司交给的其它任务.
（三） 综合维修岗位职责
1． 树立全心全意为业主服务意识，认认真真做事，踏踏实实工作.
2． 熟悉所在辖区地下管网位置，各种机、电消防供水、供电设备所在，确保辖区上下水畅通和公共照明供电运行正常并且做好各种设备设施的维修及保养工作,保证物业的正常使用。
3． 懂得各种设备的使用和操作，严格执行操作规程.认真维护各种设备,能处理和判断一般的故障,对于发生停电、停水、火警或其他事故应迅速查明原因,采取应急措施。
4． 按照业主的来访受理内容或公司的派工进行维修、维护，要做到及时高效。
5． 严格按要求对所在辖区的水、电表进行抄表，发现水电表有异常应及时处理。
6． 及时完成领导交办的其他工作.
(四）公司会计兼收费员职责
1. 严格按照总公司财务科布置的任务和指导进行工作.
2. 必须按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目.除会计制度允许变动以外,不得任意增减或者合并会计科目
3. 对发生的每一项经济业务必须审核其发生取得的原始凭单的合法性、真实性、完整性、合规性，并根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。
4. 要严格审核会计凭证并妥善保管。对伪造、涂改或经济业务不合法的凭证、应拒绝受理并及时报告领导处理。
5. 应按照规定定期（月、季、年）核对账目、结账、编制会计报表，每月报物业公司经理和总公司财务科，并做到报表数字真实、计算准确、内容完整、说明清楚。
6. 要按照规定对各种会计资料，定期收集,审查核对,整理立卷，编制目录，装订成册，并妥善保管,防止丢失损坏。
7. 协助管理公司或其他日常工作,并履行区站收费员职责.
（五）收费员兼内勤职责
1. 树立高度的事业心和责任感,是所在站区的费用达到应收尽收.
2. 要严格执行收费标准及收费指标,不徇私情，不耍态度。
3. 定时到公司财务上交所收的各种费用，不得利用职务之便挪用公款。
4. 对所在区站的住户要各尽其责，做到情况明，户数准，耐心解释住户提出的收费问题，力求收费率达到100％。
5. 负责所在区站的档案、钥匙，物资的管理，做好来客接待工作.
6. 认真对业主的投诉进行记录并及时反馈.
7. 分管所在区站的保洁管理工作，对小区的保洁进行监督、检查.
8. 每月以数字形式向领导和公司财务汇报收费情况及时反馈各种问题。
9. 认真完成上级交给的其它任务。
（六）保安员职责
1. 热爱本职，自觉遵守国家的法律法规,负责小区的安全保卫工作,保障小区物业管理工作的顺利进行。
2. 牢固树立“忠诚公司、爱岗敬业"的职业道德和“业主至上、服务第一”的服务宗旨。
3. 坚持原则，明辨是非，敢于同违法犯罪分子作斗争。如发生火灾、盗窃、凶杀等突发事件,保安人员必须做好必要的应急处理并保护好现场，及时通知本小区物管站和辖区派出所。
4. 坚持预防与打击处理相结合，进行经常性治安防范巡视和防火安全检查，发现隐患及时上报.
5. 门卫实行全日24小时值班，严禁外来闲杂人员进入小区，严格对外来人员、车辆登记，准许后方可入内。
6. 小区内部定时巡逻，对进入小区的可疑人员进行监督；对违章装修乱拆乱建的现象进行制止并报告，对破坏公物，踩踏绿地，影响环境卫生等现象进行劝阻、制止和报告。
7. 对进出车辆和停放车辆要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放；未经登记允许不得进入小区，严禁占用绿地停车或占用他人车位,堵塞他人车库现象发生；严禁贮装易燃易爆危险品的车辆进入小区。
8. 举止文明，礼貌待人，不得与业主发生争吵，遇有投诉应认真记录及时报告领导解决。
9. 执行各区站的规章制度及细条和安排.
10. 认真完成上级交给的其它任务
（七）保洁员职责
1. 遵守管理规定，服从领导。负责区域内的卫生打扫清运，保质保量的完成好区域内的卫生保洁工作.
2. 楼道地面，公共设施、设备每周清洁不少于两次，地面干净，玻璃设备无积尘、无蛛网。
3. 园区内地面无杂物、垃圾，道路干净，无积水。花坛草地无杂物，公共场所全天保洁.
4. 垃圾箱外表整洁，箱内无异味,周边无散落垃圾，及时清运.
5. 工作认真,拾金不昧，小心谨慎,爱护公共设施及物品.
6. 保洁工作中对业主提出的意见要及时处理或上报不得与业主发生争吵。
7. 礼貌劝阻和制止不卫生、不文明的现象和行为.发现住户在违反相关规定的行为要及时处理或上报.
8. 及时通知并协助保安劝离进入小区的商贩、广告散播者及对小区建设不利的人员。
9. 雨雪天气应做好责任区域的清扫工作.
10. 完成上级交给的其他任务。
（八)绿化人员职责
1. 遵守管理规定，负责小区绿化布置，草坪花木养护、管理与保洁。
2. 熟悉园区绿化布局和责任区域范围，以及花草树木的品种和数量，掌握花草树木的生长习性及养护管理以便采取相应的管理办法。
3. 确保小区绿化区域生长良好，具有可观赏性，无病虫害，及时修剪,除草施肥、打药、浇水.
4. 根据花草生长需求，分期对花木进行相应的养护.
5. 正确熟练使用园林机械并做好园林机械的养护工作.
6. 服从领导安排的其他工作和调动，接受领导对绿化工作的巡视检查和指导。
二. 物业公司员工管理制度
为提高员工素质，加强内部管理,对员工过失按轻微过失、中度过失、严重过失三类视其情节轻度给予适当处罚。
第一条 轻微过失
1. 工作或服务态度不佳，未造成影响的；
2. 迟到、早退、不假外出的；
3. 不按工作规程工作的；
4. 没有遵守规章制度的;
5. 不履行岗位职责没有造成不良后果的;
6. 委托他人签到的；
第二条 中度过失
1. 迟到、早退、不假外出月累计达到3次以上的；
2. 旷工一天以上的;
3. 在值班时间内擅自离岗、睡岗或违反操作规程的;
4. 不爱惜公司财产的;
5. 没有尽职尽责及时报告事故的；
6. 服务态度差受到有效投诉的；
7. 当班时喝酒或酒后上岗的；
8. 未经公司同意接受 或馈赠查实的；
9. 在考勤记录，统计、病假报销等有欺骗行为的；
10. 未经公司授权自行配置或出供公司钥匙重要财务及其他违纪行为的;
11. 对业主使用 辱骂性语言影响恶劣的；
12. 其他违反公司劳动纪律和规章制度情况轻严重的;
第三条 严重过失
1. 年累计旷工达6天以上或连续旷工3天以上的；
2. 挪用或偷窃公司财产，同事、业主财务经查属实的；
3. 在单位或小区公共场合打架斗殴的；
4. 对各级管理人员或同事恐吓威胁的；
5. 虚报伪造各类收据、发票冒领的;
6. 煽动他人怠工罢工;组织参与集体上访的;
7. 对外宣传有损公司形象的内容或捏造谣言,给公司形象造成损害的；
8. 不服从领导安排或调动的;
9. 有意泄露公司机密给公司带来损失的；
10. 依法被追究刑事责任的；
11. 亏空公款或假公济私的;
12. 袭击其他同事、领导或业主,扰乱正常工作秩序的；
13. 在工作中使用毒品、酗酒或赌博的；
14. 伪造公司文件或模仿领导签字的；
15. 故意参与危害公司或其他职员的活动的；
16. 故意破坏公司设施、设备工具情节严重的;
17. 从公司领取薪酬、报销方面造假或协助他人造假的;
18. 年度考核连续2年不合格的；
19. 贪污（如收款但不出具收据的）受贿，盗窃营私舞弊，私设小金库等行为的；
20. 玩忽职守、违反技术操作规程，违章指挥或隐瞒工作过失造成事故或损失的；
21. 服务态度差对业主投诉屡教不改或损害业主利益的；
22. 其他有违反公式劳动纪律和规章制度情节严重的；
23. 触犯国家法律法规，被刑事拘留或受到严重惩罚的。
第四条 过失处罚
过失处罚分为口头警告、书面警告、通报批评、开除等处理。
1. 发生“轻微过失"者将给予口头警告并可扣款5—20元;“轻微过失”重犯者，将给予书面警告书写改正《保证书》，并扣款20-—100元；同一过失屡犯者，予以通报批评，降职或调换工作岗位，并扣款100-—300元.
2. 发生“中度过失"者给予书面警告，书写改正《保证书》，并停发绩效工资，视情况给予20—100元扣款；“中度过失" 重犯者予以通报批评,降职或调换工作岗位，并扣款100——300元。
3. 发生“严重过失"者给予调离工作岗位，停发绩效工资.并给予100—1000元扣款；情况严重者给予开除并追究对公司造成的经济损失；情节特别严重的触犯法律的，递交司法机关依法处理。
4. 一年内受到2次通报批评的，给予开除处理；
5. 凡发生以上过失被公司开出的，一律不做任何经济补偿；
6. 以上提及的过失内容,员工如有其它过失未被列入以上各类过失中,公司有权决定过失类别,并作出相应的处理、经公司研究后增补的条款，将自动成为员工行为规则的一部分。
第五条 处罚决定的签收
过失处罚由公司及各区站根据过失的事实表现填写《工作处罚单》,《工作处罚单》由失职的员工签收，副本由各区站每月上报考勤时同时报公司财务存档.