盈江县房地产.doc

盈江县房地产
市场调查报告及评估
2012年9月07日
目录
一、前言……………………………………………………3
二、盈江县概况………………………………………………3-4
三、盈江县房地产市场现状………………………………………4—11
四、商业环境分析…………………………………………12
五、投资前景预测…………………………………………14-16
六、评估结论………………………………………………16-18
前言
调查内容：本次市场调查主要针对盈江县房地产市场，并将当地经济状况、商业环境及投资前景做一一分析，供投资者参考.
调查时间：调查时间紧迫,调查历时仅为2天(2012年9月5日至9月6日)，本次市场调查以走谈的形式进行.
调查目的:
1、主要征对房地产商业行情的调查,住宅作为辅助调查内容，过程中主要了解在售商铺的价格、客户的组成及当前盈江县房地产政策和走势；为确保做好保障性住房的商业实施可行性方案打好基础.
2、调查现有经营商铺的租金；从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势.更好的了解市场经济状况、商业环境。
3、调查房地产开发商的销售模式及营销理念,学习并创新,为销售做一些好的借鉴.
二、盈江县基本概况
地理位置：盈江县地处祖国西南边陲，是中国—东盟自由贸易区的南大门，是通往缅甸、印度枢纽要塞，国家二级口岸。“盈八”、“盈密”公路的建筑,将大大开拓滇西南乃至大西南广阔的商贸前景。县城平原镇,又 名象城，距省会昆明864公里，距州府芒市151公里（潞盈路）;距缅甸密支那197公里、八莫131公里.从秦代开始，这一地区就是中国内地通往缅甸、印巴各国的主要商道.县城被列为省级开放口岸，是滇西南各省区对外进行经贸活动的重要枢纽。
行政区划: 盈江县位于云南省西部,德宏傣族景颇族自治州西北部,居东经97°31′—98°16′，北纬24°24′—20°20′之间,总面积4429平方公里，占德宏州总面积的三分之一.其东北面与腾冲县为邻，东南面与梁河县接壤，南面与陇川县相连,其西、西南和西北三方与缅甸为界，国境线长214.6公里。
人口民族：全县辖8镇7乡，共99个行政村。全县总人口27万人，世居少数民族为傣族、景颇族、傈僳族和德昂族，占总人口的59.71%。人口密度每平方公里61人。盈江城市建成区面积45平方公里,预期人口规模达到12.57万人左右(现有3.72多万人，据2011年最近了解到约6-8万人）区域城镇化水平为51.4％左右。
三、房地产市场现状
我们通过对盈江县整个房地产市场的供需对比,从产品形态，销售价格,供给量及销售率等分析得出盈江县房地产目前的基本供需态势。
盈江县部分楼盘的基本情况(以下内容调查表附后）：
1.金色旺角—风尚国际购物城
项目地址:永盛路与象城路黄金交叉口，售楼部位置：盈江县赏建路126号
开发商:云南邦实房地产开发经营有限公司
楼盘属性：商住一体
项目概况:项目总占地面积46000平方米,总建筑面积67000平方米,商铺面积25㎡—200㎡,层高3。9米，首创“天街+内街+外街“街庭式消费模式，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店、住宅为多功能业体的小型城市综合体.位置正处盈江城市核心区域,必将成为引领未来盈江财富趋势的贵胄之地。
业态定位：一层外街、内街：风尚品牌街，二层1-3号:女人淘宝街，二层2号花园休闲驿站，2号三、四层铂金酒店（酒店式公寓、快捷酒店）
参考价格:商铺一层8000元/㎡—2。6万元/㎡,现有商铺均价约19000元/㎡,二层4000元/㎡—5000元/㎡,住宅：2700元/㎡。
优惠措施：开盘时享1—5%累计优惠,现销售率已达95％,没优惠政策啦！
2.盈江财富中心
项目地址：盈江县永盛路与阔时路交汇处（原老客运站），售楼部地址：盈江县赏建路126号财富中心，开发商：云南邦实房地产开发有限公司。
楼盘属性:商业，部分商住
项目概况：项目总占地110000㎡，总建筑面积36138。3㎡,主体由一万四千多平方米,3层核心商业、两栋小高层住宅及1栋15层标志性酒店公寓组成。
参考价格：商铺：一层商业最高价格40200元/㎡，最低26000元/㎡，内商最高23000元/㎡，最低于4500元/㎡ 住宅：均价:2700元/㎡
销售策略：（1）招商引资（引进沃尔玛、品牌服饰、高档餐饮等)
（2）招租,形成气候,统一经营，统一管理。
3.乾朝—盛世商都
项目地址：盈江县平原镇目瑙纵歌路100号,售偻部地址:盈江县平原镇目瑙歌路五洲商贸城A—4栋,开发商：德宏州乾朝房地产开发有限公司盈江公司.
项目概况:项目总建筑面积22450.99㎡，用地积为4489.5㎡，户型面积从112㎡-239㎡，总户数为108户。小区的规划布局采用的是围合式向景设计，围而不合的设计布局组成。整体建筑风格属新现代主义简约风格的薄板建筑,具有“景颇族”的民族风格。
参考价格：商铺：最高16000元/㎡，最低13000元/㎡ 住宅：2800元/㎡
优惠政策：一次性付款优惠3个点，按揭2个点优惠
4。翡翠湾—国际翡翠城
项目地址：盈江县勐腊路拉贺练大桥旁。 售楼部地址：盈江县花园广场，发展商:盈江阿诗玛文化产业开发有限公司。
项目概况：项目建筑面积约190000平方米，业态分区:翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心,
毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场。
参考价格:开盘时四层商住一体:3300元/㎡-3800元/㎡，现销售价格商住最高4898元/㎡，最低价格4000元/㎡，纯商业6万平米左右,还未对外销售，估计均价约1万元/㎡，纯住宅：开盘时2100元/㎡—2800元/㎡，现售价格约2700元/㎡.
优惠政策及营销策略:
（1)卖卡8000元开盘时可抵现金15000元购房款。
（2）返租，三年21%的返租率！三年的返租金可抵减首付款。
（3）以翡翠园、大盈江万象城、娱乐城、翡翠成品交易中心，毛料公盘交易中心、翡翠湾、缅甸公寓、交易中心、大盈江酒店、民族团结广场为项目的宣传卖点。
5。明成时代广场
项目地址：盈江永盛路107号，售楼部：盈江永达娱乐城内 开发商：盈江易宸房地产开发有限公司
项目概况：项目总建筑面积88959㎡，共15种户型29.3㎡—227.5㎡，充分满足不同的购房需求，时尚与舒适的完美结合,居高生活，智见千里。
参考价格：开盘时商铺：1.3万元/㎡—2.8万元/㎡，住宅：2100元/㎡-2800元/㎡。至今项目已完工投入使用
营销策略：
（1）统一招商、招租，统一经营，统一管理！
(2)黄金地段的优势.
6.欧风俪墅
项目地址：盈江县南部新开发区 售楼部位置：盈江县赏建路126号，开发商：云南邦实房地产开发经营有限公司
项目概况：项目容积率仅0.89，绿地率高达42％，别墅级花园洋房,赠送18㎡—34㎡超大面积入户花园阳台,7400平方米环岛水岸，廊桥、浅湖、汀步、木栈、雕塑、喷泉南亚园林景观。
参考价格:开盘时别墅2160元/㎡起价,均价3700元/㎡-6800元/㎡。销售率：98%。现在处于封盘状态，项目预计均价4000元/㎡-4500元/㎡。
营销策略：
(1)一期主要推出项目的品牌.
(2)价格\地段优势吸引客户
（3）封盘根据市场契机调整
7．盈江花园
项目地址：云南省德宏州盈江县平原镇槟江路北侧 售楼部:盈湖公园湖畔 开发商：云南光洋房地产开展有限公司
项目概况：项目总建筑面积约3万多平方米，商铺41套，住宅200多套，主要是以多层住宅为主,外围是商住房，商铺为底铺，还有一栋两层的独立商铺。离盈江中心广场步行10多分钟，身处都市，又可享受幽静与闲适，繁华与安逸,尽可同时掌握.户型设计合适,增送超大景观阳光。
参考价格：底商均价7000元/㎡,住宅均价2600元/㎡
营销策略：此项目打破盈江捆邦销售的方式，以底商销售为主，面积、价格合理,所以商业销售相对较好.
四、商业现状
（1）目前, 盈江县商业较为集中的区域是永盛路与赏建路交叉点周围（以盈江花园广场为中心)，主要经营的是服装、酒店、休闲娱乐、餐馆、药业、超市、网吧、家用电器、日用品、发廊以及一些小商店；商品较为集中，每天晚上这里休闲娱乐的人聚集于此,逛街的人也会集中与这附近。生意相对要比其它街道相对好得多.盈江县城中心最高的临街商铺租金80元/㎡-120元/㎡，出租率达100％。城二环约30元/㎡—60元/㎡,出租率达40％，其他绝大多数商铺每月更低至10元/㎡-20元/㎡，出租率20％左右，因为盈江县人口相对较少， 人们购物比较集中，可以看出生意集中于市中心，其它的位置还是比较冷清，生意比较淡，外围市场并不可观。因为县城中清一色都是纯商业和商住楼，所以几乎所有街道两旁都由独立的商铺和底商组成，商铺总数估计2000个左右，供应量远远大于这个仅有6万多人口的小县城对商铺的需求量，这些商铺经营的商品自然是供大于求了，内需不足,竞争又过大,这也是外围大部分店主不赚钱和租金偏低的原因之一.
（2）生活（消费）习惯
盈江县比邻瑞丽进出口岸，旅游、矿业、玉石毛料为主,此处外来做生意的人较多，内地人也很少外出打工,都在家做生意或本地打工。
（3)购买力
盈江县地大物博，人口稀少，外来人口较多，住房整体购买力也必定较弱；但局部却不一定,再落后的地区都总会有富翁，有钱人都会考虑投资，所以商业相对来说更有市场优势。
因为盈江县是一个起步走向发展的城市，城市发展慢慢地趋向于成长至成熟期，近一年来好几家楼盘拔地而起，对当地进行房地产投资，短期来说还是有一定市场的，必竟我们的产品是不动产，投资风险相对较低，针对的客户面也较广,如:外来投资者、旅游业、矿业、玉石、公务员、企事业效率好的单位等。
五、投资前景预测
投资机会:
（一）盈江县人口相对较少，地大物博，震后重建,几个项目都需要开发建设。震后重建土地资源相对较多，可供开发的土地还有很大一部分，可以招商引资，吸收大量的人口。最终还是要看政府的招商力度大小，有没有在这方面下狠功夫。
(二）盈江县房地产项目处于引入期准备刚迈向成长期,房地产的发展机会较多，重要的是如何抓住市场投资的最好契机。
（三)灾区受到国家的关注，灾后重建，很多城市配套基础设施的修建国家都给予支持，生活环境也将会有一定的改善。
（四)旅游进出口产业、玉石毛料、矿业等，经济状况相对良好，来往人口频繁，给当地房地产产行业带来很多生存的商机。
（五）政府有出台优惠和招商引资政策,这是影响当地经济发展的最根本原因；地价相对优惠,处于平衡阶段，对未来的发展是支潜力股。
（六）房地产投资价格还有一定的升值空间。短期内投资是有很大的利可图.
（七）本项目商业投资有稳定的客源。
投资风险：
(一）房地产业处于刚刚起步阶段，做短线投资有利可图。长期投资要承担一定的经济风险.
（二）城市的规模发展需一个时间过程，影响了市场经济的发展.
（三）市政配套不完善，设施建设；生活环境和消费环境短期内不会有太大改善;投资者投资较为谨慎。影响商铺价格的定位.
（四）本项目是保障性住房,大部分客源处于低端消费人群,对于商铺的消费刺激不够大。所于会直接影响价格的定位，我们不能将价格期望的过高。
小结:本项目商业投资要规避的问题：（一）因为项目特殊是属于保障性住房,土地属于划拨方式，但我们的商业要明确土地性质,必须以出让方式来卖。（二）与政府是合作方式，还是代理模式,还是包销方式等等，要明确,并注意确定模式后的谈判要点。（三）土地确定后,产权使用年限，40年、45年还是70年，能争取70年将是我们的卖点。（四)若以包销方式则考虑产权归属的问题，产权最好在开发商的名下。(五）若是合作、代理要考虑资金帐户的支配归属问题。（六）代理、合作要考虑代理费用和政府的工作要求及支持程度。（七）要明确项目周边配套道路规划的方案及规划完成时点.(八)根据需求对商铺的结构、层高、面宽、进深进行合理化,面积最好可进行灵活隔断。（九)考虑售楼部选址的问题，市中心铺面出租率已达100%，是否可请政府协调县政府周边的位置，项目周边配套不完善，看房也不方便。（十）如果包销要在双方平等，互惠互利，价格相当合理的情况下才能去做。
六、投资收益评估及结论（简要）:
方案一:销售面积均价计价
销售额：33157㎡× 销售均价4000元/㎡=13252。8万元
这其中还要考虑建筑成本、税费（营业税、个人所得税，销售管理费等）
预计销售利润= 13252。8万元- 1500元/㎡×33157㎡（4973.55万元)-742.16万元-248。7万元=7470.83万元 预计销售周期24个月，若销售得利润率为56。3%，预计启动资金为200万元.
方案二：分开每层计价（二层）
销售额:若一层按17000㎡×5000元/㎡=8500万元
二层销售额：16157㎡㎡×2600元/㎡=4200.82万元
一、二层合计金额：12700。82万元
土建：4973。55万元
其它费用：959.9万元
销售利润为12700.82万元—4973.55万元-959。9万元=6767.37万元
售周期24个月，销售利润率为33.2%，预计启动资金为300万元。
总结：以上种种迹象表明，盈江县的投资前景还是看好的,潜力还是大的，但也存在一定的风险。
如：
（1）周期相对要长，资金周转慢，收益随之较慢。
(2）在谈判过程中与政府交谈的条件和利益分配等问题也是至关重要。每个环节都要考虑周到,否则将会承担更大的风险，将就失去操作的意义啦！
（3）商铺销售实现项目的成功，既要着力在整体素质的超越,同时又具有鲜明的卖点，二者可以形成强有力的竞争力来支持产品的形象，使项目才具有强势的市场竞争力，并最终实现项目的旺销。
（4）从去年的九月分至今年的九月份房地产楼盘销售价格表面是有一定的涨浮，但实际并没有涨浮得太多。 以上种种迹象表明,盈江县投资前景不具备长期投资的基本条件；但在房地产方面，短期内还是有投资价值的！ 在项目接手销售前,进行深入系统的市场调查是非常必要的。为此,深刻的认识,为后期项目开展提供初步依据是势在必行的.以上调查报告，若有不足请各位领导多多指教为谢.