漳州平和市场调查报告.doc

7/18/20247/18/2024
目 录
城市篇………………………………………………………………………………….1
1、平和县地理位置及概况……………………………………………………………………….2
2、产业结构及经济环境………………………………………………………………………….4
地产篇…………………………………………………………………………………………5
1、平和房地产市场情况概述………………………………………………………………6
2、住宅项目个案情况分析…………………………………………………………………12
3、现有的主要商业街的分布及业态……………………………………………………………。23
城 市 篇
1、平和县地理位置及概况
平和县位于福建省漳州市西南部，距离漳州市约50公里，厦门市约100公里,汕头约191公里.全境面积2323.9平方公里，管辖15个乡镇，人口58万，县城人口8万多人,流动人口约4万人,是福建省重点侨乡之一，如果说厦门、汕头、梅州是一块闽粤金三角的话，那么，平和县就是这个金三角形的中心.
区位地图
往漳州厦门
县城地图
2、产业结构及经济环境
平和名优特产品饮誉海内外，尤其以官溪蜜柚闻名海内外，被誉为为 “柚中之冠”，屡获全国金奖，被命名为“中国官溪蜜柚之乡”;黄旦、奇兰、八仙茶多次蝉联福建省茶类评比第一名，是乌龙茶重点生产县之一；千年古刹的佛教圣地三平寺闻名海内外,年接待游客70多万人次；享誉“闽南第一山”的省级风景区灵通岩，是八闽旅游热点之一。
平和经济相对漳州落后，但伴随着经济实力的快速提升,近年来发展势头强劲，城市居民生活水平的稳步提升。
特别是利用自身产业优势——平和蜜柚出口欧盟，农民收入又进一步得到持续快速的增长，目前平和已成为一个以蜜柚种植、销售、包装、运输等相关产业为核心的农产品生产、出口的农业贸易城市.
农民的收入快速稳定增长，平和的整体社会消费力也不断提升，自然的加快了城市化的进程，同时也极大的促进了为房地产业的发展，为平和地产开发带来新一轮的良好契机.
地 产 篇
平和房地产市场仍保持着温和的态势，行业发展为部增长，但仍处起步阶段，市场需求还未完全释放出来，开发潜力较大。
1、平和房地产市场情况概述
1.1 近年来的房价走势
1、早年平和房地产市场身处腹地，且受到当时经济水平的影响,05年以前，房地产开发基本还是空白区,只有个别零星的小型开发，开发水平相对落后，各方面管理也不规范,房价均在1000元/平米左右。
2、由于近几年当地蜜柚产业的快速发展，带动了经济的上升速度，当地人对住房的需求也迅速增长，城市化的进程也加快了,05年到07年间，开发量陆续增加,房地产销售价格大幅上涨，年均增长500元/平米左右，销售总量与价格快速攀高,持续走强.房地产开发投资的大幅增长反映了众多开发商看好平和房地产市场后市。
平和楼市价格走势图

平和房价大幅度增长的主要原因:
1）、县城地区及各乡镇农村经济发展，加快城市化进程，潜在购买人群数量几何增加。
2）、产品更新换代,品质也不断增长，物业管理水平也得到提升，开发成本增加的同时，价格自然随之上涨。
3）、出外经商、务工人员也成为不可忽视的购房主力，平和在厦门约有5万人。
1。2 本地市场的开发水平
目前平和的房地产整体处在一个发展起步阶段，近几年来房地产的开发量较少,目前在售主要楼盘仅三个,楼盘在前年就开始运作,销售情况良好。
产品特色分析
◇ 住宅部分
1）、市面上的产品形式单一，缺乏特色 ，小区规划以多层为主，后期少量开发部分小高层。
2）、尚未注重小区整体规划，相关的配套水平较低。
3）、三房户型面积约为130平方米,占到总量的80％，此类户型目前最受市场欢迎,销售情况良好；
二房和楼中楼户型数量较少，其中楼中楼由于面积过大总价高目前的销售情况不理想.
◇ 商业部分
1、当地原有的商业均分布在各条主要街道两侧的当地人自建房楼下，商业最为繁华的地段属东大街，其周边长安路以东段以服装专卖为主,商业氛围也较浓，其它区域的商铺租金低且空置率高。
2、近年来已开发的多个项目店面的开发量均较多（在小区内外呈围合状)，但截止目前销售情况还好。现有的商业开发总体都缺乏整体规划，破坏了小区的完整性,无法做到较集中的封闭式管理，势必将对小区的整体生活品质产生一定的影响。
3、沿河河滨路两侧的商业以休闲、餐饮等为主,商业气氛较浓，空置率较低.
开发水平分析
1)、小区规模：中等规模，现已开发楼盘的规模，其总建面积约在8—12万平米；
2）、建筑风格:以现代风格为主；外观均较为一般;
3)、物业管理：没有较知名的物业管理公司，多数为开发商自行管理;
4）、景观环境:总体不太重视，仅个别项目有规划做部分景观设置，如:广场喷泉，人工湖，景观凉亭,羽毛球场等，但设施均较为简单、粗糙；
5）、小区配套：配套较为缺乏，仅个别项目设有商业市场、幼儿园等；
6）、智能化与安全性:新项目均采用封闭式管理,并安装智能化设备以提升小区的安全性。
产品需求分析
1、受限于经济水平，160左右大面积的户型由于其高总价带来的购房压力而导致滞销，目前120—140平米左右的三房户型在市场上最受欢迎，市场上此类户型占到80％左右。随着单价的提高，主力户型应在115—125三房户型为主。
2、受传统居住观念影响，原先市场对多层住宅的接受程度高于对小高层住宅.主要是由于小高层物业管理费较高，公摊较大，价格较高等原因，总体市场对小高层住宅还有一定的抗性。
但现在随着人们生活观念的逐渐转变，以及土地越来越稀缺，农村人口逐渐往城市转移，多层住宅楼的开发量势必将逐渐减少,而小高层住宅的开发品质将会逐步提高,市场对其需求量也将逐步增加。
1。3 客户群体分析
1）、平和县城的外来人员较少，购房者90％左右为本地客户，以本地区公务员、事业单位、个体户、在外经商打工者为主，但是近年平和蜜柚产业知名度提升，带来的经济效益使当地果农（县城周边乡镇的果农）收入稳步增加，极大程度上提升其购买能力，当地果农和经销商已成为购房不可忽视的主力军之一.
2）、由于当地的流动人口较少，二手房市场还不活跃，换房率不高，房屋租金普遍偏低 ，投资价值尚未显现 ，但随着现有的项目逐渐交房后，当地人原有的住宅将逐步走向二手房市场,无疑将促进二手房市场起步。那些将要从自建房转向商品住宅的客群也将是未来的购房一大群体。
3）、当地目前以投资为目的的购房者较少。但随着城市化进程加快，土地越来越稀缺，房价快速上涨，差价逐步体现，平和房地产的投资价值将日益凸现，购房者的投资意识将会越来越强.
1.4 现有的存量情况
住宅部分
目前三个项目中较早销售的多层消化情况较好：
1、 湖滨花园近期推出的多层，现销售超过90%，剩余产品大多为底层和顶层。该项目还有3幢小高层未推出。
2、 吉祥花园的3幢多层和3幢挑高户型的小高层正在销售中,销售情况较好，户型大多为100平米左右的挑高户型、及多层120平方米三房户型.
3、 水岸·帝景新城， 已推出的7幢多层和3幢小高层基本售完。目前预约登记的是剩余的3幢小高层，户型面积和价格尚未定,预计今年下半年面市，是本案的主要竞争楼盘之一。
商业部分
湖滨花园：已开盘4000—6000元.
帝景星城：已在售，沿街已基本售完，因较早推出,4000—5000元，侧街不到50％。
综上所述，目前商业部分整体销售情况还好，本案推出的商业部分应做好规划，控制总价。
1。5 产品发展方向
当地传统居住习惯为140-160平方米大面积户型。但国家相关部门70/90政策的出台,使户型面积得到限制,且随着房价的节节攀升，大面积高总价必然带来的购房压力,使得潜在客群转而选择紧凑型或经济型的房屋.因此，未来产品的开发可在户型设计上做文章，最大程度提升户型附加值将成为开发的重点。
2、住宅项目个案情况分析
2.1 竞争项目基本情况分析
项目名称
水岸帝景星城
湖滨花园
吉祥花园
项目位置
和平路与河溪路交汇处
河滨路房管所边
迎宾大道靠北环路
占地面积
47246平方米
33000平方米

建筑面积
126330平方米
81080平方米
23000平方米
幢 数
13
14
6
绿化率
40％
35％

建筑类型
多层7幢、小高层6幢
多层11幢、小高层3幢
多层3幢、小高层3幢
主力户型
三房
三房
三房、挑高
总户数
700
588

销售时间
一期2006年
二期2008年下
一期2006年 二期2007年07月
2007年8月
（转下页)
项目名称
水岸帝景星城
湖滨花园
吉祥花园
销售率
一期10幢:90％
二期3幢未售
一期1-11号售完
二期7-11号售完：
三期未售
多层90％售完
挑高还有存量
主要未售
少量楼中楼
少量顶层未售
低楼层挑高户型
2。2 竞争项目价格细化分析
项目名称
水岸.帝景星城
湖滨花园
吉祥花园
起 价
06年小高层1500元
07年多层2200元
多层2200元
挑高3000元
均 价
06年小高层1800元
07年2400元
07年多层2560元
高 价
06年小高层2300元
07年2800元
07年挑高3200元
楼层差价
30元
30—50元
多层30—50元
挑高80元
朝向差价
50元
50

每次提价
30-80元/平
30-50元/平

2.3 竞争项目优劣分析
项目名称
水岸·帝景星城
湖滨花园
吉祥花园
优 势
A、 规模较大
B、 配套完善
C、 规划合理
D、 环境较好
E、 现场包装较好
F、 超大中庭
G、 户型合理
H、 封闭管理、安全性强
A、 地理位置
B、 配套完善
C、 设有菜市场，购物便利,提升商业价值，
A、 主打挑高户型，产品较时尚，
B、 幢距合理
C、 封闭管理、安全性强
D、 户型合理

劣 势
A、住宅底层过多的车库设计，影响小区品质且问题难解决。
B、商业没有依托，缺核心店，没有氛围,难成气候。
C、在平和人看来此处还不够繁华、便利，周边尚未开发成型，但此劣势会因为周边个案的开发而有很大改变。
A、过多的商业，小区底层为菜市场，杂乱的环境影响了小区的居住口质。
B、幢距近，通风、采光差，
A、位置较偏;
B、配套较少；
C、周边环境差，没有景观；
D、靠主干道,噪声大、空气差;
E、挑高户型装修成本高,部分户型面积过大，总价高，市场接受度差，较难去化.
项目名称:水岸·帝景星城
项目位置：和平路与河溪路交汇处
开 发 商:福建新新地产
项目规模：占地面积为:47246平方米；建筑面积为：126330．29平方米；共13栋,近700套房子,
其中1—6号楼为多层，7-13号为小高层。绿化：40%；结构：框架;
产品情况：主要面积在120—130平方米的三房，少量的顶层楼中楼,商业店铺都在小区周围三面（和平路没有店铺）
销售价格:起价在1500元/平方米；均价在1800元/平方米;高价：2200元/平方米；
销售情况：多层早期推出现已售完；小高层7－9号楼，前年已推出价格在1800－2600元/平方米，现余少量的超大面积户型;10－13号楼,尚未推出，面积、层数和价格也尚未确定。
项目优劣势分析：
优 势：平和县现有最大楼盘,地理位置较好，项目正对小溪，楼盘规划较好,配有超大广场中庭，羽毛球场，喷泉，凉亭。全封闭式管理,并安装电子化设备来提升小区的安全性.劣 势：目前推出的几幢间的楼距较近,从而影响采光与通风的效果．

项目名称:湖滨花园、项目位置:河滨路市政大楼边
开 发 商：福建中顺房地产业开发有限公司、福建向荣集团
项目规模:项目占地面积约为3．3万平方米 ， 建筑面积约为8万平方米；共14栋，项目分三期开发完成，1～11号楼为多层，12~14号为小高层，在一期配套了菜市场。
产品情况：户型为一梯两户南北通透，户型以120平方米的三房两厅为主要户型,也有小量的单身公寓。
销售价格:起价：2200元/平方米；均价：2400元/平方米；最高价:2800元/平方米.
销售情况：一期1～6号楼去年开始销售，现已售完；二期7-11号还有顶层的单元少量未售;三期12-14号楼为小高层尚未推出,面积、层数和价格也尚未确定.
项目优劣势分析：
优 势：地理位置较好，项目正对小溪,高层的景观好；配套有幼儿园、人工湖、凉亭、菜市场。
劣 势：顶目处在早期开发楼房包围内,楼距较近，影响了整个小区的景观、采光与通风的效果。小区底层设有菜市场更便利,但同时会因为杂乱而降底了小区的住宅品质。
项目名称:吉祥花园
项目位置：邮政大厦旁
开 发 商:漳州永大房地产开发有限公司
项目规模：建筑面积约8万平米,共6幢，其中3幢多层,3幢挑高5米的新型户型（纯住宅小区）
产品情况:多层一梯二户，120平方米的三户两厅为主；挑高户型是90—130平方米为主，也有少量的单身公寓。
销售价格：多层在2200元/平方米起价，层差30—50元/平方米，均价2500元；挑高户型2800元/平方米起，层差80元/平方米。
销售情况：多层已基本售完，剩少量顶层.挑高70%.
项目优劣势分析：
优 势：挑高户型，充分享受超大面积，在当地市场上是首次开发,体现个性化住房，较受年青人喜爱。
劣 势：周边环境较差，与其它两个项目比位置较偏，没有景观，项目小自身配套少，项目正对主干道,噪音大，空气差.
小结：
周边三个项目后期的小高层，特别是帝景星城于今年下半年开盘的三幢小高层将是本案的最主要竞争产品，该项目与本案仅一路之隔，加之其较早推向市场，一期已基本售完,聚集了一定的人气,又以平和第一高档自居,在市场上已拥有一定的关注率,因此建议本案开发及推盘时重点挖掘户型及景观设计的优势，为产品品质加分，拉大与竞争楼盘间的差异化。
3、现有的主要商业街的分布及业态
从市场调查得知，县城以东大街最为繁华，市政、金融、生活配套设施齐全，还有河滨路商业气氛较浓，租金较高，而其它几条街则相对冷清许多，一些自盖且不邻主干道的店面租金在300元/月左右，且空置率高（因早期规划都为筒子楼，没有车库，有少许不愿意出租，自己要做车库或其它用途，使商业无法连贯。也从侧面反映出租金低的问题。
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3。2 县城主要商业街情况汇总表
位 置
经营内容
租金
（元/月）
面 积
（平米）
租 金
（元/平米）
备 注
东大街
服装、餐饮、大商场、药店、宾馆、银行等
1000~1300
—-
—-
人流量最多,最主要商业街
河滨路
餐馆、休闲娱乐为主
800-1000
-—
—-
晚上人流最多
团结路
建材
300～400
60
6
中段：服装：400元/月 30平米/间 13元/平方米
长安路
建材、服装
300~600
—-
—-
东段:主营服装，价格600元/月
中段：价格300~400元/月
西段；主营建材,价格500元/月
和平路
经营较杂
300
—-
——
(一半店面处于关门状态）
官溪路
经营较杂
300
--
——
（一半店面处于关门状态）
龙溪路
服装、小吃店等
300
—-
——
（一半店面处于关门状态）
3.3 县城主要商业街情况：
1）、团结路:建材300～400元/月 60平方左右/间
中段：服装：400元/月 30平方 13元/平方米
2）、东大街：2)、服装、餐饮、大商场、药店、宾馆、银行1000～1300元/月（人流量最多,最主要的商业街)
3）、河滨路：景观最好，租金较高,主要以经营餐饮、休闲娱乐为主
4)、长安路：
东段：主营服装，价格600元/月
中段：价格300~400元/月
西段；主营建材，价格400~500元/月
5）、和平路：人流量少，经营较杂 （一半店面处于关门状态）
6)、官溪路：人流量中等,经营较杂 （一半店面处于关门状态）
7）、龙溪路：服装，小吃店等 ，人流量中等，经营较杂 （一半店面处于关门状态)
小结：
基于上述调查信息得知，目前商业部分销售情况一般。其原因，除了整个市场行情影响外，楼盘人气尚未形成，整体规划和产品户型设计不够合理也是一方面，因此建议引进一些主力店如小型超市,吸引人气。独立商铺面积方面不宜过大，以便控制总价.