上半年云南省房地产估价师理论与方法房地产司法拍卖的需要考试试卷.docx

2016年上半年云南省房地产估价师《理论与方法》：房地产司法拍卖的需要考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意)
1、一个估价项目中的价值类型,本质上是由决定的。
A:估价委托人
B：估价师
C：估价目的
D：估价对象
E：工业用地的监测点评估价格
2、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。
A．1.60
B．3.00
C．4.25
D．5.00
3、下列关于声明不保证的表述，不正确的是.
A：声明不保证是指由于委托人、拍卖人难以确知拍卖标的的真伪或品质不予保证
B:声明不保证是指由于委托人、拍卖人已确知拍卖标的的真伪或品质不予保证
C：声明不保证向所有的竞买人传达了这样一种意思：相关的拍卖标的可能有真伪或品质问题，竞买人应当谨慎行事
D：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质的,不承担瑕疵担保责任
E：执行层的组织协调
4、房地产具有供给有限特性,本质上是由于．【2004年考题】
A：土地总量有限
B：规划限制
C：房地产不可移动
D：价值量大
E：工业用地的监测点评估价格
5、下列关于定金和违约金的表述中，正确的是。
A：不论违约金约定为多少，在违约时违约方都必须无条件按约定给付
B:约定的定金金额超过法定限额则全部定金条款无效
C：定金和违约金只能选择其一适用
D:定金是合同双方商定的在合同履行前所支付的一部分价款
E：执行层的组织协调
6、城市房屋拆迁估价时点一般为.
A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日
B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日
C：房屋拆迁许可证颁发之日
D：房屋拆迁结束之日
E:房地产估价机构必须加盖公章
7、__招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。
A．私下
B．公正
C．公开
D．邀请
8、职工个人及其单位按照国家和地方政府规定的比例实际缴付的住房公积金,免予征收__。
A．营业税
B．个人所得税
C．增值税
D．契税
9、评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定,买方付给卖方7000元／㎡，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6％.已知最近1年来该地区房地产价格每月环比增长0．5％，则该可比实例经修正、调整后的价格是元／㎡.
A：7000
B：7003
C:7436
D:7670
E：工业用地的监测点评估价格
10、拆除非公益事业房屋的附属物,补偿方式为。
A:货币补偿
B：产权调换
C:产权调换或货币补偿
D：加倍补偿
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象.
A．通货贬值
B．通货膨胀
C．通货紧缩
D．通货异常
12、某宗房地产的土地面积500m2，建筑面积350m2。建筑物的外观及设备均已陈旧过时,有待拆除重建,经测算拆除费用为300元/m2建筑面积，残值为50元/m2，不可预见费用为10元/m2。则该宗房地产相对于空地的减价额为__元.
A．84000
B．87500
C．122500
D．126000
13、动产拍卖的成交一般以__为标志.
A．拍卖标的物财产所有权的转移
B．拍卖标的物实际占有的转移
C．拍卖过程中最高应价者的确定
D．拍卖合同的签订
14、某人用这样的方式获取购买一处房产所需的资金:先向银行抵押，得到大部分所需的款项，余下的资金向亲友借。这个人没有花自己的一分钱却购得一处房产用于出租.这个人的行为属于__。
A．投机行为
B．房地产开发投资
C．房地产置业投资
D．固定资产投资
15、在采用假设开发中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是__。
A．未知、需要求取的待开发房地产的价值
B．投资者购买待开发房地产应负担的税费
C．销售费用和销售税费
D．开发成本和管理费用
16、下列房地产指标中，属于房地产供给指标的是。
A：空置率
B：预售面积
C:房地产价格
D：房屋空间使用数量
E：借款合同
17、市场利息率由资本的共同决定。
A：供给弹性与需求弹性
B:供给与需求
C：供给弹性与需求弹性系数
D：供给弹性系数与需求弹性系数
E：执行层的组织协调
18、净收益按一定比率递增的公式的假设前提不包括（)
A．净收益按一定比率g递增
B．收益年限n为有限年
C．报酬率Y不等于零
D．报酬率Y不等于净收益逐年递增的比率g
19、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年(自开工之日起算)，计划开发期为3年,现已进行1。5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％,折现率为12％。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（)万元。
A．3939.61
B．4433.88
C．4768。50
D．5652。09
20、为了不因房屋结构差异而影响拆迁人和被拆迁人的经济利益，以产权调换形式补偿的房屋要结算。
A:房屋重置价格结合结构差价
B:商品房价格
C：房屋结构差价
D：房屋重置价格结合成新差价
E:执行层的组织协调
21、某写字楼由于市场不景气和周边新增居住房地产较多，从而不便于商务办公,导致需求减少，估计未来期限内每年平均空置率由现在的15％上升为25％，每月可出租面积租金为70元／㎡,又知该写字楼可出租面积为10 000 ㎡,，运营费用率为40％。假若该写字楼可出租剩余年限为30年,投资报酬率为8%,其他条件保持不变，则该写字楼将发生万元的贬值。
A:548．19
B：558．15
C：567．39
D:675．40
E:工业用地的监测点评估价格
22、所有权属于__。
A．从物权
B．动产物权
C．他物权
D．主物权
23、房地产市场调查人员有时采取在夜间到居住小区测算“亮灯率”的方法来分析入住率,这种调查方法属于（）。
A．观察法
B．实验法
C．讨论法
D．问卷调查法
24、下列影响消费者行为的因素中,属于个人因素的是()。
A．学习
B．经济状况
C．对渠道的信赖度
D．购买动机
25、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款的年利率为6%，自有资本要求的年收益率为9%，该类房地产的资本化率为。
A：6．0％
B：6．9%
C：8．8％
D：9．0％
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项.错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0。5 分）
1、城市房屋拆迁行政裁决的主要制度包括。
A:行政调解制度
B：报告制度
C：集体决策制度
D：不服行政裁决的救济制度
E：拆迁听证制度
2、下列关于明确房地产估价时点的表述中,正确的有．【2006年考题】
A：对当前的价值进行评估,一般以实地查看估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点
B:城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日
C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点
D:房地产估价人员可以假定估价时点
E：对原估价结果有异议而引起的复核估价,应以申请复核之日为估价时点
3、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中,属于前期工作的是。
A:土地储备
B:销售方案的细化
C：建设项目的质量控制
D：申领《建设用地规划许可证》
E:借款合同
4、在房地产抵押估价实务中，遵循谨慎原则的具体要求包括__。
A．在运用市场法估价时,不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地查勘
B．在运用收益法估价时,估价未来收益可能高也可能低时，应采用居中的收益估计值进行估价
C．在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低
D．在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关费税和利润，不应低估折旧
E．在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，应对后续开发建设的必要支出及应得利润进行适当修正
5、房地产是一种特殊的商品,其与劳动力、资本以及其他类型商品的最大区别是__。
A．专业性
B．各异性
C．不可移动性
D．适应性
6、在成本分析中,主要是区分__，明确它们之间的关系。
A．经济成本
B．总成本
C．平均成本
D．边际成本
E．会计成本
7、房地产开发企业发生的年度亏损,可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的,可以在5年内延续弥补。
A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
8、下列关于房地产经纪人执业资格考试,表述错误的是。
A:房地产经纪人执业资格考试，原则上每年举行1次
B:房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：考试时间定于每年的第二季度
D：考试时间定于每年的第三季度
E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
9、从估价角度出发，收益性房地产的运营费用不包含等.
A：房地产改扩建费用
B：抵押贷款还本付息额
C:房屋设备折旧费
D:所得税
E：房屋装修折旧费
10、一般来说，信用卡的功能主要有。
A:升值功能
B:转账结算功能
C:消费贷款功能
D:汇兑功能
E：储蓄功能
11、下列不属于国务院关于城市总体规划审批范围的有。
A：直辖市的城市总体规划
B：省和自治区人民政府所在地城市的总体规划
C:国务院指定的城市总体规划
D：其他设市城市的总体规划
E:县人民政府所在地城镇总体规划
12、保本点分析,是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。
A：利润为零时
B：利润最大时
C:允许的最低经济效益指标
D：允许的最高经济效益指标
E：借款合同
13、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起内给予答复.
A:5日
B:7日
C：10日
D：15日
E：执行层的组织协调
14、下列关于经济学中成本分析的表述中,正确的有。
A：边际成本包括短期边际成本和长期边际成本
B：长期总成本可以分为固定成本与可变成本
C:平均成本曲线、平均可变成本曲线、边际成本曲线都呈“U"形
D：短期边际成本曲线与短期平均成本曲线相交时收支相抵
E：收益等于成本是厂商经营决策的利润最大化原则
15、开发商的主要合同关系通常包括__等。
A．保险合同
B．分包合同
C．销售合同
D．勘察设计合同
E．加工合同
16、从房地产投资的角度说,风险是指__.
A．房地产投资结果的好坏程度
B．获取预期投资收益的可能性大小
C．房地产投资项目激烈竞争程度
D．房地产开发程度
17、对具备房屋功能的地下建筑，征收房产税的相关规定有.(2007年试题)
A:自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为应税房产原值
B：自用的工业房产，以房屋原价的50％～60％作为计税税基
C：商业用途地下建筑,以房屋原价的70%～80％作为应税房产原值
D:出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定纳税
E：地下人防设施免税
18、某房地产价格分两期支付,首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1％。该房地产的实际价格为__万元.
A．87
B．124
C．130
D．134
19、下列关于拍卖特征，说法正确的是。
A：拍卖当事人只有两方,即卖方和买方
B：拍卖的整个过程是在公众的监督下进行的
C：拍卖中,被拍卖商品的出售价格由竞买人通过竞价来决定，即由买方定价
D：拍卖方式交易中，价格的竞争是在买方中间展开的
E：从对买方的身份要求来看，拍卖方式交易中,竞买人不用向拍卖人公开其真实身份
20、房地产具有供给有限特性，本质上于(）.
A．土地总量有限
B．规划限制
C．房地产不可移动
D．价值量大
21、有条件的地方，可申请缴存住房公积金。
A：城镇单位聘用进城务工人员，单位和职工
B：城镇个体
C:城镇工商户
D:城镇自由职业人员
E:农民
22、投资基金证券与股票、债券的区别在于__.
A．发行的主体不同，体现的权利关系不同
B．发行方式不同
C．风险和收益不同
D．存续时间不同
E．运行机制不同，投资人的经营管理权不同
23、收益性物业的经营费用包括（）。
A．人工费
B．公共设施设备日常运行、维修及保养费
C．绿地管理费
D．抵押贷款还本付息额
E．清洁卫生费
24、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其附近收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1。087,已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1％,则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于__.
A．3790元/m2
B．4238元/m2
C．4658元/m2
D．4663元/m2
25、会计起修正作用的一般原则包括。
A:配比原則
B：谨慎原則
C：重要性原则
D：形式重于实质原则
E:实质重于形式原则