上半年安徽省房地产估价师按开发完成后的房地产经营方式细化的公式考试试题.doc

2017年上半年安徽省房地产估价师：按开发完成后的房地产经营方式细化的公式考试试题
本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产的投资对象包括__。
A．房地产直接投资和房地产间接投资
B．土地、建成后的物业和在建工程
C．商品房建设投资和土地开发投资
D．固定资产投资和流动资产投资
2、金融机构对项目贷款进行综合评价,凡综合风险度超过的，即为高风险贷款，银行一般不予发放贷款。
A：50％
B:60％
C：70％
D：80%
E：借款合同
3、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于。
A:物业的交通通达程度
B：停车的便利程度
C：物业的周围环境
D:物业所处区域的繁华程度
E：借款合同
4、房地产估价专业意见的作用可分为性质不同的两类，在这两类不同作用的估价中，房地产估价师和房地产估价机构承担法律责任的大小为__。
A．一般来说，在起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任大于在起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任
B．一般来说，起签证性、证据性作用的估价中应承担的法律责任，大于起咨询性、参考性作用的估价中应承担的法律责任
C．两类均等
D．起咨询性、参考性作用的估价中不承担法律责任
5、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元／㎡,对应的报酬率为7％．现假定报酬率为9％，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于．【2004年考题】
A：3275元／㎡
B:3287元／㎡
C：3402元／㎡
D:4375元㎡
E:工业用地的监测点评估价格
6、一些竞争者可能对某些方面反应强烈，例如对降价竞销反应强烈,但对其他方面(如增加广告预算、加强促销活动等)却不予理会。这种竞争者属于竞争者.
A：从容不迫型
B：选择型
C：凶猛型
D:随机型
E：借款合同
7、房产用地面积测算时,需计入用地面积的是。
A:公共使用的排水沟
B：市政道路
C:权属不明的巷道
D:房屋占地面积
E：执行层的组织协调
8、某宗房地产预计未来第一年的总收益和总费用分别为13万元和7万元,此后分别逐年递增2％和1%，该类房地产的报酬率为8％，该房地产的价格为__万元。
A．217
B．117
C．100
D．无法确定
9、某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%则该宗房地产的收益价格最接近于（）万元。
A．280
B．285
C．290
D．295
10、必须经承兑才能生效的金融工具是__。
A．本票
B．商业汇票
C．银行券
D．支票
11、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后,就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是。
A：确定建设施工的各种图纸准备就绪
B：完成全体工作人员的筛选工作
C：获取土地使用权
D：明确各工作人员及施工阶段应发放的工资
E:借款合同
12、报酬资本化公式的假设前提不包括。
A：净收益A每年不变
B:收益年限n为有限年
C：报酬率Y不等于零
D:价格y符合评估时点市场情况
E:工业用地的监测点评估价格
13、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1000元/m3，成新率为70％．房地产年净收益为140元/m2，土地资本化率为6%。建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为__元/m2。
A．1700
B．2000
C．2100
D．2 400
14、某购房者向银行申请了40万元的抵押贷款，按月等比递增还款。已知抵押贷款年利率为6.6％，期限为10年，购房者月还款额的增长率为0.5%，则购房者的首次还款额是（）元。
A．2040.8
B．3451.83
C．5089。1
D．6666.7
15、某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15％，国家债券的收益率为3．5％。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是。
A:0．57
B：0．74
C：0．80
D：1．04
E：借款合同
16、现有总建筑面积为1500㎡的某在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日起算），计划开发期为3年，现已进行1．5年．估计建成还需1．5年，投入使用后年净收益为480万元，资本化率为8％，折现率为12％．该项目续建完成后的总价值折算到现在为。
A：3939．61万元
B：4433．88万元
C:4768．50万元
D:5652．09万元
E:工业用地的监测点评估价格
17、计量估价合同是以__和单价表为计算包价依据的合同。
A．总工程量
B．实测工程量
C．工程量清单
D．最终工程量
18、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1998年1月补办了土地出让使用权手续，出让年限为50年（自补办之日算起）.在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时,经济寿命应取为年。（说明:题干中假设土地出让合同未约定不可续期）
A:45
B：50
C：52
D：55
E:工业用地的监测点评估价格
19、估价对象土地2004年的纯收益为500万元,预计2005年到2009年各年纯收益分别为510万元、550万元、580万元、600万元、650万元，该土地剩余经济寿命无穷大,该类土地的报酬率为8％，则用未来数据资本化法计算的该房地产2005年1月1日的收益价格为。
A：6866万元
B：6713万元
C：7161万元
D：7661万元
E：工业用地的监测点评估价格
20、某幢大厦的总建筑面积为10 000 ㎡，房地产总价值为7 000万元，其中土地总价值为3 000万元．王某拥有该大厦其中一部分,该部分的建筑面积为250 ㎡，房地产价值为150万元．若按照土地价值进行分摊，则王某占有的土地份额为．【2007年考题】
A:1．67%
B:2．33％
C：2．75％
D:3．33％
E:工业用地的监测点评估价格
21、房地产估价的技术性原则是为了使不同的估价人员对房地产估价的基本前提具有认识上的一致性,对同一估价对象在下的估价结果具有近似性．【2006年考题】
A：同一估价原则、同一估价时点
B：同一估价目的、同一估价方法
C:同一估价目的、同一估价时点
D:同一估价原则、同一估价目的
E：工业用地的监测点评估价格
22、已知某房地产开发项目的开发成本为2000元/m2,开发商的目标利润率为15％，当前的销售税率为6%,按成本加成定价法可定价为__元/m2。
A．2420
B．2438
C．2447
D．2503
23、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是。
A：开发商
B：设计单位
C：承包商
D：监理单位
E：借款合同
24、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是__。
A．空间直线距离
B．交通路线距离
C．交通时间距离
D．至市中心距离
25、消费信用有两种类型，分别是__.
A．民间信用和商业信用
B．国家信用和商业信用
C．商业信用和银行信用
D．银行信用和民间信用
二、多项选择题(共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分）
1、一前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2.如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为__m。
A．22
B．28
C．38
D．50
2、房地产的供求状况可以分为__.
A．全国房地产总供求状况
B．本地区房地产的供求状况
C．全国本类房地产的供求状况
D．本地区本类房地产的供求状况
E．临近地区本类房地产的供求状况
3、下列关于房屋权属登记的表述中，不正确的是__。
A．公告不是房屋权属登记的必经程序
B．在建工程竣工时，如抵押权仍未解除，抵押人在申请领取房屋权属证书上进行注销即可，无须重新办理房产抵押登记
C．因房屋权属登记机关的工作人员工作失误造成权属登记不实的，登记机关有权注销房屋权属证书
D．在房屋竣工交付使用时，对已办理预购商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证书的同时办理房屋抵押登记
4、城市房屋拆迁补偿实行产权调换方式且调换房屋为期房的，在结算房屋产权差价时，。
A：估价时点应当与评估被拆迁房屋的房地产市场价格的估价时点相一致
B：期房产权调换差价=所调换期房的未来市场价值—被拆迁房屋的现在市场价值
C：期房产权调换差价=所调换期房的现在市场价值-被拆迁房屋的未来市场价值
D：期房的区位、用途、面积、结构、档次等,应以双方拆迁安置补偿协议中约定的为准
E:在原地实行产权调换时，差价不应大于被拆迁房屋市场价格的20％
5、在选取可比实例时，其成交价格不会偏离正常市场价格的因素是__。
A．强迫出售或强迫购买的交易
B．交易双方或一方缺乏对交易对象或市场行情的了解
C．急于出售或急于购买的交易
D．受债权债务关系影响的交易
6、我国经营性金融机构，包括。
A:商业银行
B：政策性银行
C：非银行金融机构
D：中国银行
E：中国人民银行
7、评估某套住宅价格中,进行区位状况调整时,比较、调整的内容包括（）等.
A．环境景观
B．离市中心距离
C．朝向
D．城市规划限制条件
E．地势
8、判定工业房地产区位优劣的主要因素有。
A：临街状况
B：是否便于动力取得
C：是否便于废料处理
D:是否接近大自然
E:是否便于产品和原材料运输
9、列贷款中，不属于房地产开发贷款的是。
A：土地购置贷款
B：土地储备贷款
C：土地开发贷款
D：建设贷款
E：借款合同
10、关于违约和违约责任，下列说法有误的是__。
A．当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限到来之后要求其承担违约责任
B．履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务,都将构成实际违约
C．实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行
D．违约的形式包括预期违约和实际违约
11、临时使用土地的期限，最多不得超过__，并不得改变批准的用途,不得从事生产性、营业性或其他经营性活动，不得修建永久性建筑.
A．1年
B．2年
C．3年
D．4年
12、税收的本质决定了它具有的特征。
A:强制性
B：固定性
C：无偿性
D：一致性
E:有偿性
13、下列关于征地的表述中，正确的有。
A：根据当前宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是“征收"而非“征用”
B：任何地上附着物和青苗,征地时一律给予补偿
C:由农村集体组织安置的人员,安置补助费由农村集体经济组织管理和使用
D：土地补偿费和安置补助费之和最高不得超过被征收前3年平均年产值的30倍
E:征地时的水井，属于地上附着物补偿
14、某类房地产2007～2011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。
A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的
B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同
C：2010年的价格趋势值为6900元／㎡
D：2011年的价格趋势值为7283元／㎡
E：2012年的价格趋势值为7634元／㎡
15、玻璃幕墙为使保温单层窗部分通风、排气，将下面橡胶垫于1/4处切断留孔，并在__上也要留有通气孔。
A．主龙骨
B．次龙骨
C．主梁
D．玻璃
16、下列关于房地产经纪人执业资格考试,表述错误的是.
A：房地产经纪人执业资格考试,原则上每年举行1次
B：房地产经纪人执业资格考试，原则上每两年举行1次
C：考试时间定于每年的第二季度
D：考试时间定于每年的第三季度
E：考试成绩实行两年为一个周期的滚动管理
17、与房地产开发项目相关的债务融资，主要包括.
A：房地产开发贷款
B：土地储备贷款
C：个人住房抵押贷款
D:个人住房公积金贷款
E:在建工程抵押贷款
18、下列关于经济学中成本理论的表述中,错误的有。
A:经济学中的成本概念等同于会计成本，是指厂商生产经营活动中所使用的各种生产要素的支出总和，称为“经济成本"
B：经济成本除了会计成本，还包括未计入会计成本中的厂商自有生产要素的报酬
C：会计成本（显成本)=经济成本+隐成本
D：若销售收入超过经济成本,则厂商可获得正常利润
E:边际成本的变动规律是：边际成本最初随产量的增加而减少,当产量增加到一定程度时则随产量的增加而增加
19、是现代保险事业经营和发展的科学基础。
A:大数法则
B：大数定律
C：小数法则
D：小数定律
E:概率论
20、构成利率最高界限的是__。
A．预期通货膨胀率
B．平均利润率
C．再贴现率
D．物价上涨率
21、在地籍图中，属于地籍要素的有.
A：土地的编号
B：上地的利用类别
C：地理名称
D:房屋、道路、水系
E:土地的面积
22、运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础,主要包括等。
A：统一采用总价
B:统一采用单价
C：统一币种和货币单位
D：统一面积和大小
E:统一付款方式
23、房地产开发程序中的前期工作包括__等。
A．可行性研究
B．获取土地使用权
C．规划设计与建设方案的制订
D．安排短期和长期信贷
E．开发项目保险事宜洽谈
24、下列关于合同的订立程序，表述正确的是。
A:当事人订立合同，采取要约和承诺的方式进行
B:当事人意思表示真实一致时，合同即可成立
C：要约是指希望与他人订立合同的意思表示
D：寄送的价目表应视为要约
E:承诺只有到达要约人时才能生效
25、最能说明土地价格水平高低的价格是__。
A．土地单价
B．基准地价
C．楼面地价
D．标定地价