项目整体运营思路及商务合作方案样本.docx

浙中国际项目整体运行思绪及商务合作方案

浙江·兰溪
二〇一六·五
目 录
一、项目基础情况分析·································1
二、兰溪商业发展格局及商住市场分析···················3
1、兰溪市商业发展格局概述····························3
2、本案周围商住地产分析······························7
三、对本项目操盘营销纲领·····························11
1、本项目整体操盘节点划分····························11
2、营销策略纲领······································13
3、项目标营销运行策略································13
四、本项目总体销售货值测算···························16
1、住宅产品市场售价估计······························16
2、商业产品市场售价估计······························17
3、项目总体销售货值测算······························19
五、前期推盘营销推广费用预算·························26
1、具体各项费用预算··································26
六、商务合作人员组建及取费方法·······················28
1、商务合作人员编制··································28
2、商务合作取费方法··································28

一、项目基础情况分析
浙中国际纺织品综合市场在兰溪丹溪大道南侧，东邻柳湾路，南接振兴西路，西邻渔洲路，占地面积160亩，总建筑面积20.5万平方米，总投资7.5亿元。
项目四至交通较为发达，北面丹溪大道西面直通兰溪永昌、诸葛、孟湖等关键乡镇，东面连通新老城区，基础横跨整个兰溪市区；西面临近渔洲路，渔洲路北面可直通工业园区，有效拉通本案和工业园区距离；东面柳湾路，南面振兴路和新城区政府行政中心相通；整个交通路网四通八达；
根据项现在期功效计划，关键分为三大主功效区域，由北至南功效承接，A区分为三大市场带：A1区（盒子商业）以百货业态为主购物中心、A2~A10区为纺织交易市场、A11~A23区为高端展示办公区（独栋商务），B区关键作为酒店式公寓运行，C区为项目高级居住小区；
项目经济技术指标数据：
A1~A10区
A11~A23区
占地面积
50519㎡
占地面积
15482㎡
建筑面积
91509㎡
建筑面积
17100㎡
其中
块体市场
33960㎡
建筑密度
32.16%
条形市场
24596㎡
容积率
1.1
地下建筑
32953㎡
绿地率
18.85%
建筑密度
36.55%
停车位
175
容积率
1.15

绿地率
15.25%

停车位
600

B1~B2区
C区
占地面积
17927㎡
占地面积
18255㎡
建筑面积
46631㎡
建筑面积
46436㎡
其中
商业建筑面积
7065㎡
其中
商业建筑面积
5201㎡
酒店建筑面积
14926㎡
住宅建筑面积
31005㎡
酒店式公寓
14021㎡
地下室
10230㎡
地下室
10619㎡
建筑密度
28%
建筑密度
29.26㎡
容积率
1.98
容积率
2
绿地率
30.15%
绿地率
35.76%
住宅总户数
246
停车位
160
停车位
201

综合上述对项目基础情况概述，和前期对项目标走访了解，本项目即使在当地含有多重关键优势，不管是从政策支撑、项目体量、交通路网、功效分区定位等等，不过在整盘运行思绪上缺乏主次，而且推售节奏上没有把控，造成现在入市较为盲目；甚至出现部分产品在销售中缺乏其自相关键优势发挥；为此对本案操作运行纲领做以下概述；
二、兰溪商业发展格局及商住市场分析
1、兰溪市商业发展格局概述
兰溪市在浙江中部，地处钱塘江中游，金衢盆地北缘。东北领浦江、义乌，南界金华，西和龙游交界，北和建德接壤，市域总面积为1313.56平方公里。
兰溪市区在市域中部，地处衢江、金华江、兰江三江汇合处。市区东北距省会城市杭州市132公里，东南距金华市23公里，整个市区由城东、城西和城南片组成，三片隔江对峙，呈鼎立之势。
伴随城市发展格局梯度转型，老城区功效逐步退化，伴伴随政务中心迁移，商业关键商圈也随之转移，形成多个次关键圈，新区西溪自然作为城市西扩承接地，不过在多年来政府一直推进城市边缘化发展，城镇一体化发展，项目所在地将深入融入城市发展新关键圈中；
就兰溪市现阶段商业形态及近几年发展演变，商业演变无疑对当地消费习惯和生活习惯影响巨大。伴随近几年人均收入显著提升，大家更多去追求体验高层次消费场所。休闲、娱乐带来生活新享受，强调生活质量提升、品质升级。
1.1、老城区综合体项目——山田中央广场
兰溪首个百货综合体项目，在兰溪市北面，距离人民路关键商圈较近，近8万㎡，负一层约10000㎡联华超市、地上约30000㎡百货整体租给杭州解百、时代影院约5000㎡、星乐迪KTV5000㎡、山田大酒店10000㎡；

中央广场项目，内部商业业态分布仍以传统百货业态为主，其它休闲娱乐、餐饮等业态较少，内部管理较为混乱；
1.2、老城区综合体项目——今朝商厦
在兰溪市劳动路78号，处于兰溪市最繁荣商业地段，靠近火车站，今朝商厦总共分为四层，每层近㎡，整体面积达成8000㎡；
虽地处老城关键路段，不过内部人气不足，一楼以化妆品、黄金珠宝、箱包皮具、其它楼层均以服装类业态为主，和部分小面积儿童娱乐项目；
1.3、新城区综合体项目——福泰隆购物广场
福泰隆生活广场地处兰溪新区西溪，地理位置优越，临近城市主干道丹溪大道，商业面积在0㎡，关键业态以其自营福泰隆生活超市为主，配合其它服装、美食城、普乐迪KTV、儿童娱乐城等业态为辅；
项目业态分布百分比不均，购物环境较为通常，不过其一楼儿童专题娱乐城业态相对人气较高；
1.4、新城区综合体项目——嘉泰新时代广场
嘉泰新时代广场在西溪关键路段，和福泰隆生活广场相邻，总面积约70000㎡，是溢价集大型超市、精品百货、餐饮娱乐、休闲文化于一体商业综合体项目。商场内部关键分为6层，负一层为沃尔玛超市、1层内部以化妆品、黄金珠宝，外围有星巴克咖啡、肯德基等业态，2~4层以衣饰为主，5层以电玩城、横店影院、部分餐饮业态；

对兰溪市商业综合体市场走访中，对于当地商业综合体项目，相对而言嘉泰新时代广场项目，内部商业业态分布、品牌影响力、功效环境相对较为完善；不过在其运行定位中仍以传统百货业态为主，制约其后期发展；
2、本案周围商住地产分析
在前期市调走访中，考虑到时间和项目标接洽等情况，仅对本项目浙中国际项目周围楼盘进行市调；
本案所在区域在新区西溪版块外溢区域，周围在售楼盘关键由项目东面金报御园项目、北面彩虹城、金色华府和新区关键路段品牌发展商绿城兰园项目进行分析；
2.1、金报御园项目

项目
金报御园
物业类型
商住项目
建筑类别
多层、小高层
销售均价
住宅
6000元/平米左右
商业
1.2~1.3万元/㎡
房源面积
高层
70~117㎡两房三房产品
多层
108~141㎡复式
开发商
兰溪中翼金报置业
项目地址
溪西西环路车管所旁
项目特色
完全人车分流、600多米小区内环跑到、超大绿化面积

项目在本案东面，周围交通较为发达，关键以住宅产品为主，搭配部分沿街底商项目，现在高层住宅对外报价为6000元/㎡左右，不过实际成交均价在5700元/㎡左右，另外沿街底商为一二楼连通，估计在140㎡左右，均价在1元/㎡左右；
2.2、金色华府项目
物业类型
商住项目
建筑类别
多层、小高层
销售均价
住宅
5000~6000元/平米左右
商业
1.3~1.4万元/㎡
房源面积
高层
105~136㎡两房三房产品
多层
164~235㎡复式
开发商
兰溪市创越置业
项目地址
溪西越中路2号
项目特色
新城首席花园住宅、超值赠予性价比高、多层洋房得房率高

在环城西路以西，创业大道以南，现在在售关键以沿街商铺、高层房源为主，部分多层产品，高层均价在5200~5300元/㎡，多层均价6000元/㎡，商铺均价在1.3万~1.4万元/㎡；
2.3、彩虹城项目
物业类型
商住项目
建筑类别
多层、小高层
占地面积
65207㎡
建筑面积
180000㎡
销售均价
住宅
5200元/平米左右
房源面积
高层
93㎡三房产品
开发商
兰溪市诚泰置业
项目地址
兰溪市创业大道和彩虹路交汇处
项目特色
集住宅、商业、酒店、产权式酒店公寓等于一体
项目北面，现在关键在售产品为高层剩下货量，对外报价在5200元/㎡均价；

2.4、绿城兰园项目

物业类型
商住项目
建筑类别
高层、小高层、商业
销售均价
住宅
9000元/平米左右
商业
3~4万元/㎡
房源面积
高层
90~140㎡两房三房产品
开发商
兰溪市溪西商圈开发建设
项目地址
丹溪大道和横山路交汇口
项目特色
绿城二代高层项目、人车分流、绿城物业、更启用中国首个园区生活服务体系
品牌开发商，在西溪关键路段，关键对外宣释项目产品品质、品牌开发商、品牌物业等价值；5月12号正式对外开启认筹，现在推售关键以高层90~140㎡产品为主，均价在9000元/㎡左右，沿街商铺暂未对外发售，估计均价在3~4万元左右（保守估计），其正对面嘉泰新时代广场原入市价格在5万元/㎡左右；
总结：依据前期对兰溪市商业市场及周围项目标市调走访中发觉，项目标A1区完全含有承载购物中心能力，而且对于整个市区商业综合体发展阶层仍停留在第三个阶段shopping mall时代，而不是第四代家庭式体验购物中心，故对于未来项目入市，有利于抢占商业市场机会点；
本案周围三个项目住宅类产品市场均价集中在5200~6000元/㎡售价范围内，和本案现在对外报价5400元/㎡价格相同；另外面积段基础维持在70~140㎡两房三房产品，面积段雷同；而商铺产品售价基础维持在1.2~1.4万元/㎡，本案现在除了A1区沿街商铺较高外，A2~A23区市场报价在0.9~1.1万元/㎡（现场优惠折扣8.1折），低于区域市场售价；而根据本项现在期入市项目形象、品牌形象而言，上述住宅及商铺价格处于区域低洼地带；
三、对本项目操盘营销纲领
鉴于之前整个团体已对本项目操盘思绪做了沟通，故在本方案中不做具体招商、营销工作铺排，仅对操盘中各个步骤做纲领叙述，方便对下述中货值测算、项目总销售额等提供依据；
1、本项目整体操盘节点划分

在整盘推售中，经过A区先行开启，在市场中快速建立项目形象，即使A区作为溢价性产品，不过对于本项目而言，因为前期入市受阻，市场大众对项目认知及信息递减，只能经过损失溢价来换取整盘销售；
Ø 第一阶段：A溢价区+E现金流区部分产品（具体搭售产品见后续细案），以形象建立来提升现金流产品正常销售，实现第一阶段资金回笼，同时借助第一波引爆点带动第二阶段入市销售及招商工作；
Ø 第二阶段：B溢价区+E现金流区部分产品，结合第一波A区主力店入驻和火爆开业，顺势带动B区入市销售和E去加推步伐；
Ø 第三阶段：D区酒店式公寓产品推售，经过A\B区招商及销售工作和E区销售，同时推进D区投资性产品销售，结合前期用户资源拔升产品溢价空间；
Ø 第四阶段：C区商务独栋商业推售，因为产品功效多元化，须借助B区\D区用户资源来带动此区域销售；以实现更高溢价空间；
2、营销策略纲领
Ø 建立项目高端形象，匹配关键价值；
Ø 建立完美展示，塑造样板体验区；
Ø 奢华造势，极致活动，引爆价值；
Ø 充足利用综合体其它物业价值拉升，提升住宅产品价值；
Ø 限量互动推售提升项目价值；
Ø 提升销售服务，迎合高端品质。
经过上述思绪策略，在整体大营销策略上以先抑后扬，经过中短期密集活动导入形象，渗透市场，建立标杆物业形象，充足蓄势，最终集中爆发，让用户好奇心和起到拔升至临界点最终集中释放，和实现成功开盘热销；
3、项目标营销运行策略
3.1、推广策略：高举高打，梳理领袖形象线上推广；多元渠道，渗透不一样方法线下推广；梳理领袖标签强势占位，打造第一市场影响力，经过形象，以精神诉求契适用户心理，调性高、格调高；巩固兰溪当地圈层，拓展多元用户渠道，进入周围乡镇外拓，最大范围增加外来投资用户量；强化形象，增强用户购置信心，强化本案形象及用户身份，引爆用户最强有力诉求点，加速成交；
3.2、活动策略：奢华造势，极致活动，引爆价值；充足利用综合体其它物业价值拉升，提升住宅产品价值；以“大事件”穿插“小活动”形式举行连续、频密营销活动；
活动类别
目标
常见营销活动
项目造势活动
提升项目社会著名度和市场影响力，奠定大盘气势
1. “明星效果”快速聚集人气；
2. 城市发展、生活论坛；
信息传输活动
传达项目信息和区域价值
1. 产品公布会、产品鉴赏会；
2. 项目认筹、解筹；
促成销售活动
针对特定人群、特定单元、尤其日期加大销售力
1. 优惠折扣活动；
2. 关键节点，房交会、5.1、10.1
3. 现场抽奖等。
积聚人气活动
积累用户，处理人气不足问题
1. 美食博览会；
2. 音乐欣赏会；
3. 冷餐会。
人脉维护活动
关键针对诚意用户、成交业主和用户会组员，维系、发掘老业主潜在购置力和拉动力
1. 用户答谢酒会；
2. 小区生活摄影、绘画比赛；
3. 小区节日活动；
前期形象活动关键以“项目造势”、“信息传输”等大事件为主，对项目形象强化，失效性较长。销售现场活动关键以“促成销售”、“积聚人气”、“人脉维护”等活动为主，对用户维护和口碑传输，失效性较短。
3.3、推售策略：寻求市场空白点，限量版互动推售拉升价值；中步快跑，注意节奏；
Ø 高端启势，产品分割：产品分割，分批入市，因为产品面积区间和总价区间存在交叉，避免内部竞争。以部分产品抢先入市，必需立即占领高端市场，制造项目热销形象。
Ø 中部快跑，重视节奏：利用数次、适量开盘方法制造高开盘率，连续吸引市场关注度，为后期推盘蓄势、造势。保持项目主流产品组合推售，形成丰富产品线及面积段选择，最大程度消化积累用户，提升项目口碑。有效组合产品推售，利用不一样产品测试市场反应，为后期推售做参考。
3.4、价格策略：市场比准定价；以契合市场主流产品及价格入市，实现首批热销；
综合体中产品多元化，多负担市场角色和实现价值目标亦不相同。依据物业价值贡献定位制订物业价值目标，指导定价。
Ø 商业（A1区）：作为关键溢价产品，实现项目溢价;
Ø 纺织专业市场（A2~A23区）：原价值承接产品，能有效拔高项目形象，而且含有一定溢价能力范围；
Ø 商务酒店公寓（B区）：风险性产品，首先是项目形象贡献者，其次实现现金流，降低风险；
Ø 住宅（C区）：作为现金流产品，能有效抗击市场风险，实现资金回笼目标；
以契合市场主流产品及价格入市，实现项目入市热销，推盘中期将商业、住宅等现金流及溢价产品推出，确保后期商务酒店公寓、专业市场产品形象贡献和溢价，制作项目投资升值价值曲线。
3.5、招商策略：关键围绕项目展开三个方向制订，A1区体验式购物中心、A2区纺织专业市场、商务办公区、B、C区辅助性小区型商业；
招商思绪上以招大商家、品牌商家、生活配套服务型商业为主，整个策略分为三个阶段：
Ø 先主力后散户：首先将号召力大、著名度高品牌引入并给租金优惠，在借其品牌优势，带动商业街散户进场。大品牌带动小品牌，大商家带动小商家；
Ø 先收紧后放松：遵照“高端、低门槛”策略，对目标主力品牌合适放松，以吸引这些品牌入驻，待开业前再吸纳各级配套经营户，努力争取“满堂开业”效果。
Ø 先外后内：现在全省范围内（关键以金华、杭州）招商，形成由外到内成功招商模式，把著名品牌引进兰溪，能够降低招商风险、缩短招商时间并能做到经营业态优质化。
3.6、展示策略：建立完美展示，塑造样板体验区；根据推盘节奏进行包装，前期经过展示包装来提升项目标入市亮点；关键包装方向以外广场音乐喷泉打造、LED电子屏建立、前商业综合体亮化工程、综合体外围广告商业气氛营造、营销中心重新打造、配合住宅销售样板房、酒店式公寓样板房等；
四、本项目总体销售货值测算
对于本项目标总体销售货值测算，须结合项目总体可售体量进行测算，以第一阶段项目计划文本中经济技术指标值选值，而且结合周围在售项目均价进行KPI市场比对法测算基准均价；
结合第二阶段对兰溪区域市场商业及住宅产品市场市调走访数据，对本项现在期入市货值销售定价提供初始依据，考虑到综合原因影响，对于市场数据调研取值范围有所缩减，关键参考项目周围在售住宅及商业项目金报御园、金色华府、彩虹城和临近西溪新区标杆项目绿城兰园；
1、住宅产品市场售价估计

浙中国际住宅均价
价格制订
项目
本案
金报御园
金色华府
彩虹城
绿城兰园
均价
PX
6200
5200
5100
9000
关键原因
对比原因
权重
100%
35%
25%
30%
10%
地段区位
区位
9%
7
7
7
6
8
交通
7%
6
6
4
6
5
配套
8%
6
6
5
5
8
景观
9%
5
6
6
5
5
周围环境
6%
4
4
5
4
5
升值潜力
9%
7
6
5
7
7
物业品质
小区环境
8%
4
5
7
5
5
计划规模
11%
7
7
7
6
8
内部配套
8%
5
5
6
6
5
户型产品
10%
7
7
6
7
8
品牌形象
企业实力
10%
6
7
5
5
8
物业管理
5%
3
3
3
3
8

累计
100%
67
69
66
65
80
比准系数

1.00
1.00
1.10
0.99
0.98
比准价格

5890
5548
4948
8644
销售率修正

0.95
0.97
0.98
0.98
初步确定住宅价格
5606
项目住宅毛坯比准价=5606元/平米
经过对周围在售住宅产品市场比对，对于本项目最终实现市场销售价格比准参考价5606元/㎡，根据实际入市上下浮动5%，本项目未来售价区间在5300~5800元/㎡；借助项目推售节奏把控，实现整体均价估计在5600元/㎡；
2、商业产品市场售价估计
考虑到项目现阶段情况，缺乏品牌商家、主力店等招商资源配合，和原商业定位上体验成份在内；总而言之，对于项目现阶段定价方法，则根据“市场比对法”进行，选择区域内在售商业产品进行比对、取值，测算出本项目下阶段入市均价范围；
对于上述商业产品综合评选，其取值参考配比具体以下：金报御园47%、金色华府32%、绿城兰园21%，具体以下：
浙中国际商铺均价
价格制订
项目名称
本案
金报御园
金色华府
绿城兰园
近期均价
PX
13000
14000
35000
关键原因
对比原因
权重
100%
47%
32%
21%
地段区位
区位
15%
8
9.5
10
11.5
交通
10%
8.5
8.5
7
9
配套
12%
8
7.5
8
10.5
商业气氛
10%
6.5
7.5
6
8
升值潜力
8%
8
7
6
8
物业品质
产品实用
8%
6.5
5.5
5.5
5.5
铺位结构
11%
9
8.5
8.5
8
总体计划
8%
7
6.5
6.5
6
运行实力
专题定位
10%
8
8
6.5
6.5
运行管理
8%
7.5
6.5
6
6

累计
100%
77
75
70
79
比准系数

1.00
0.94
0.96
0.97
比准价格

10631
11827
30216
销售率修正

0.87
0.88
0.89
初步确定住宅价格
13325
项目比准价=13325元/平米
根据上述均价测算，对于本项目商业产品入市均价在13325元/平米左右，结合5%~6%市场动态浮动值，估计均价范围在12600~14000元/平米左右；
3、项目总体销售货值测算
经过上述市场比较法得出本项目标住宅及商业产品销售均价，再结合第三阶段中项目整体推售节点进行铺排进行测算，具体以下：

备注：在下面销售额测算中，部分产品均价如A综合商业估计均价参考原嘉泰新时代广场入市时售价56%（嘉泰新时间沿街商铺5万元/㎡）及现阶段本项目销售价格（3.5万元/㎡，可享受0.81折优惠）进行初定；住宅及其它商业则根据市场比对法得出均价进行测算；
3.1、第一阶段产品去化实现销售测算
推售节点
推售产品
货值测算
产品
区域
类别
总面积（㎡）
估计销售
销售面积（㎡）
估计均价（元/㎡）
销售总额（元）
第一阶段推售（估计初）
商业
A
1F
11610.59
94%
10913.9546
28000
.8
住宅
E
90.9㎡
3090.6
95%
2936.07
5500
16148385
121.64㎡
3892.48
3697.856
20338208
122.62㎡
3923.84
3727.648
20502064
110.26㎡
2646.24
2513.928
13826604
107.17㎡
214.34
203.623
1119926.5
120.26㎡
5505.86
5230.567
28768118.5
累计（元）
.8
第一阶段去化产品组合以A综合商业树立形象，搭配部分E住宅产品入市，上述收益测算中商业部分仅选择1层商业进行累计，2层及3层估计22349.41㎡物业考虑到市场售价和商业运行原因影响，前期作为发展商自持物业，后期可视最终情况进行抛售；假定物业没有增值按一般住宅物业计价（5000元/㎡），估计1.1亿元；
3.2、第二阶段产品去化实现销售测算
推售节点
推售产品
货值测算
产品
区域
类别
总面积（㎡）
估计销售
销售面积（㎡）
估计均价（元/㎡）
销售总额（元）
第二阶段推售（估计中下旬）
商业
B
专业市场
24596
72%
17709.12
10000

住宅
E
110.26㎡
6174.56
86%
5310.1216
5700
30267693.12
107.17㎡
214.34
184.3324
1050694.68
120.24㎡
6492.96
5583.9456
31828489.92
累计（元）
.7
第二阶段以B商业配合E住宅产品进行组合入市，B商业保守估计去化率在72%，销售面积17709.12平米，E住宅产品考虑到首期入市住宅产品面积段较为丰富（90~123㎡），可满足不一样人群所需，而在第二阶段中住宅部分产品面积均在107~120㎡，且货量较大和周围竞品项目产品同质化严重，故去化比率有所降低；在第二阶段中总销额估计在2.4亿元（不含第一阶段剩下货量产值）；

3.3、第三阶段产品去化实现销售测算
推售节点
推售产品
货值测算
产品
区域
类别
总面积（㎡）
估计销售
销售面积（㎡）
估计均价（元/㎡）
销售总额（元）
第三阶段推售（估计初）
公寓
D
精装公寓
14926
93%
13881.18
8600

商业
E
沿街商铺
5201
85%
4420.85
1
53050200
车位
E
地下车位
145
100%
145
60000
8700000
累计（元）

三阶段中，以D公寓产品及E住宅沿街底商、停车位去化为主，因为项现在期定位设计两栋公寓，公寓产品推售根据节点进行分栋销售，首期以精装或酒店式公寓进行运行（酒店式公寓以精装为主，考虑市场用户投资收益比，具体在实际操作中进行市场研判），同时满足首置、投资用户需求；第三阶段估计实现销售1.8亿元（不含第一/第二阶段剩下货量产值）；

3.4、第四阶段产品去化实现销售测算
推售节点
推售产品
货值测算
产品
区域
类别
总面积（㎡）
估计销售
销售面积（㎡）
估计均价（元/㎡）
销售总额（元）
第四阶段推售（估计下旬）
商业
C
商务独栋
17100
60%
10260
11000

D
沿街商铺
7065
85%
6005.25
13000
78068250
公寓
D
一般公寓
14021
90%
12618.9
6200
78237180
其它
A/B/D
地下室
43572
80%
34857.6

6000000
累计（元）

第四阶段中关键以商务办公产品去化为主，C商务独栋、D一般公寓（可打造成SOHO公寓，宜居宜商多功效空间），其次以D沿街商铺及地下室物业（结合前期整盘推售，地上产品基础满足一定销售基础上），第四阶段中估计实现销售额在2.7亿元（不含前期销售剩下货量产值）；
综上四个阶段销售工作中，估计实现销售额在11亿元；
3.5、项目整盘销售剩下货量测算
清盘期
剩下产品
货值测算
产品
区域
类别
总面积（㎡）
估计销售
销售面积（㎡）
估计均价（元/㎡）
销售总额（元）
剩下货量（在各阶段正常销售中配合剩下货量去化）
商业
A
1F
696.64
85%
592.14
28000
16579922.52
B
专业市场
6886.88
5853.85
10000
58538480
C
商业独栋
6840.00
5814.00
11000
63954000
E
沿街商铺
780.15
663.13
1
7957530
D
沿街商铺
1059.75
900.79
13000
11710237.5
公寓
D
精装公寓
1044.82
888.10
8600
7637634.2
一般公寓
1402.10
1191.79
6200
7389067
住宅
E
第一阶段
963.67
819.12
5500
4505147.9
第二阶段
1803.46
1532.94
5700
8737765.638
其它

地下室
8714.40
7407.24

累计（元）
.8
在上述四个阶段销售工作中，整体数据中并未包含到剩下货量销售，伴随项目阶段性销售工作，
在正常销售中伴随新推货量可同时带动剩下货量去化；依据以上表格中可售剩下货量值统计，整体剩下货值根据85%去化比率，估计实现1.8亿元销售额；
结论：对于本项目整体销售额测算中，各阶段入市并未结合市场动态售价进行参考，均以静态售价进行测算，故在均价设定上有所保留，另外在各阶段产品货值去化上均设定了百分比，整体综合百分比在85%左右，相对而言较为保守；
综合本节销售数据测算中，根据阶段性入市销售，可实现销售额在11亿元左右，剩下货值销售额估计在1.8亿元，另外，A综合商业2层/3层物业价值（保守估计如根据现在住宅销售均价5000元/平米计）估计可达1.1亿元；按数据统计，整个项目销售后估计可达14亿元收益；

五、前期推盘营销推广费用预算
根据第三项中所述操盘思绪，对于本项目标入市打造除正常营销推广费用外，关键在于项目现场包装，此项包装费用投入可作为项目固有资产核实，除了住宅样板房可在后期销售中售出；
考虑到项现在期已经入市，现阶段需要重新打入市场，市场接收抗性较大，难以像新推项目可快速取得市场大众认可；
类型
媒介选择
所占百分比
费用（万）
现场包装
售楼部包装、样板房、音乐喷泉、LED电子屏、广告牌、亮化工程
69%
865
线上推广
电视广告、乡镇广告、网络、短信、户外高炮、公交广告、直邮广告、辅助推广渠道
12%
150
线下推广
明星起势活动、专题活动、暖场活动、公益活动
16%
200
推广物料
印刷类、喷绘制作类
2%
20
不可估计费用

1%
10
累计
100%
1245
在项目运作前期估计需投入1245万元，其中占比重较大关键在现场包装上，以售楼部包装及音乐喷泉、亮化工程（项目亮点）打造上，其次线下推广上，以首期入市经过明星效应快速建立市场口碑形象及项目整体影响力；
上述费用中因为受市场原因、决议原因、实际操作原因等影响较大，故在费用估算上均做有放大处理，实际费用须以现场实施为准，以上各项费用预算仅作为前期投入比值参考作用；
1、具体各项费用预算
渠道
类型
媒体选择
规格
费用预算（万元）
现场包装
售楼部内外包装

180
住宅精装样板

2套
100
外广场喷泉

280
LED电子屏

12.6（H）*20
130
A区广告牌

25
A区亮化工程

150
累计

865
线上推广渠道
广告媒介
报纸/户外

150
累计

150
线下推广渠道
活动线
明星/暖场

200
累计

200
推广物料
销售/招商
印刷/喷绘

20
累计

20
不可估计费用

10
总计费用（万元）
1245

六、商务合作人员组建及取费方法
1、商务合作人员编制
对于本项目标招商及营销工作具体负责，根据项目体量及工作铺排，在人员编制上具体以下：
整个项目组分为两条线，从招商运行、营销代理等方向，招商运行估计根据6人编制，营销代理分为销售线、策划线，估计达成20人编制；策划线工作涵盖招商及销售内容；以上人员配置具体根据后期约定再议；
2、商务合作取费方法（略）