湖北省职业技能鉴定实操试卷B.doc

考 生 答 题 不 准 超 过 此 线
地 区
姓 名
单 位 名 称
准 考 证 号
湖北省职业技能鉴定实操试卷B
房地产策划师一级
注 意 事 项
1、考试时间：闭卷120分钟。
2、请在试卷标封处填写姓名、准考证号和所在单位的名称。
3、请仔细阅读答题要求，在规定位置填写答案.

一
二
三
四
五
六
总分
阅卷人
得分

案例分析题（每题10分，共100分)
1、卖之前，业内人士纷纷猜测锦城花园要卖到l万元以上，但发展商却以每平米7，500元的低价位抛出，使当时全市的注意力都集中在锦城花园身上，造成了强大的市场冲击波。首期发售，锦城花园三日内销量便愈九成.到二期发售，楼价提升15％,买家仍深感物有所值。十分有趣的是,据调查分析，在锦城花园二期发售的买家当中，首期业主竟占30％，其余更多的是锦城业主的亲朋好友.同时，大众媒介对锦城花园产生的锦城现象的大肆炒作，提高了楼盘的知名度，也使中国海外形成了良好的品牌形象。
问题1 策划的原理包裹哪些？（10分）
问题2 一个完整的房地产营销计划应包括什么？（10分）
2、一房地产开发公司以投标方式取得市郊一块土地，投入资金进行综合性开发。经平整场地，建设供排队水、供电、道路交通、通讯等公用设施，形成工业用地条件。该块土地被一外资公司购买用作建造生产厂房.房地产公司前期开发时投入用于土地出让、开发、基础设施建设的资金角度该土地转让的有关税金共计1500万元人民币。转让土地获得价款3200万元人民币。
问题1 房地产公司转让土地的增值额是多少? （10分)
问题2 房地产公司依法应纳税税额是多少？（10分）
3、2004年8月，A市B房地产开发公司通过合法方式，在该市城市规划区内,取得了一块土地的使用权，出让合同约定由B公司进行住宅小区建设，并缴纳了土地出让金.该项目计划总投资5600万元，建设工期为16个月.B房地产开发公司通过招标方式，选择了C施工单位，工程合同价为4000万元.同时通过招标方式,选择了E监理单位。B房地产开发公司为融通资金,准备通过预售其建设的商品房，取得部分建设资金.B房地产开发公司取得《商品房预售许可证》后,委托C房地产经纪公司代理预售商品房.预售期间，B房地产开发公司与王某签订了书面预售合同，合同约定建筑面积都为100平方米,并约定售房价格为3000元/㎡.2006年1月，该住宅小区全部业主入住,并开展了物业管理.2006年2月,经确权登记，王某所预购的商品房建筑面积为107平方米。2006年5月，该住宅小区召开了首次业主大会,并重新选聘了D物业管理企业。请回答以下问题：
问题1 在什么情况下B房地产开发公司可以转让其房产？（10分)
问题2 在其他条件均具备的情况下,B房地产开发公司建设资金应达到多少才可以申领《商品房预售许可证》？（10分）
4. 李某（女）、张某为夫妇,二人曾于2000年10月以10万元的价格购置本市一座二层楼房,后因嫌该房离其工作单位较远，决定将其卖掉，但一直未找到合适的买主。2001年2月初，张某赴外地出差,本市的陈某经人介绍，找到李某愿以10万元价格买下，李某不同意；后双方经协商签订合同，李某以11万元价格将该房出售。次日,陈某将5万元送来。李某遂将钥匙交给陈某，但因产权证被张某存放在单位，李某提出待丈夫出差回来，即办理产权过户登记。办完手续后陈某再付另6万元。同年7月初,张某从外地返回后得知该房价格已经上涨，遂找到陈某，要求再增加1万元价款才能去办理过户登记手续，陈某不同意。张某便在同年8月10日以12万元的价款，将该房卖给了王某，并于8月15日，与王某办理了登记过户手续。王某找到陈某要求其搬走，陈某遂到法院提起诉讼，告张某、王某侵害其所有权，并要求法院解除张某与王某之间的房屋买卖合同。而张某提出，其妻李某将该房卖给陈某时，他并不知道，也未得到其同意，因此该买卖行为是无效的.据查，陈某搬入房屋后还进行了装修。
问题1 你认为谁是本案系争房屋的所有人？为什么?(10分）
问题2 你认为本案房屋买卖的效力如何？为什么？（10分）
问题3 你认为本案应该如何处理?其依据是什么？（10分）
5。 某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标,其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
请问：试分析投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因及投资行为能够实现的基本条件。(10分）