售楼部功能介绍与详细规划分区讲课讲稿.doc

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售楼部设计建议

售楼部的设计，也是一个小型建筑体的综合设计，它的规模不大，但承载着楼盘形象、客户体验、销售完成等功能，因此是个外在炫目，内在功能高度集中的场所，一般在进行售楼部设计时，都会涵括以下功能区，设计师要对其进行合理组合，协调比例，并安排好相关动线，考虑到在聚集较多人群的情状下，如何设定好出入、参观、购销的节奏和顺序。
一、 售楼处选址原则：
1、 昭示性好；
2、 可达性好；
3、 与外界有适当的缓冲空间；
4、 有停车空间；
5、 外立面具有较强观赏性或可改造性；
6、 临近施工现场便于设计看楼路线；
7、 内部空间具有较高塑造性；
8、 内部空间开敞，便于卖场动线布局；
二、 售楼处外部功能分布：
1、 售楼部外部景观功能区
景观绿化区：必要的景观，将引导客户以轻松的心态进入售楼部。景观布局与道路走向相结合，对于外部要有一定的视觉牵引作用，同时景观布局不能影响外部的视线，（从外部要看到售楼处入口及销售大厅）。
2、 停车区域
（1）售楼部停靠的车辆总要是客户的来车、看楼电瓶车。
（2）各种交通工具的行动路线最好能区别设定。如果条件许可，分设不同的停车场，售楼部门前应预留更多的空间给景观与门面。停车场位置不应影响售楼部由内向外的观赏视线。
（3） 人行与车行路线应分开，尽量保证出入动线的通畅。
（4） 人流到达动线要畅通无阻外，还应考虑人行回到停车场路线也要便利快捷。
（5） 项目地块周边，应沿路布置相应的引导旗、户外广告看板等宣传道具。
（6） 预留停车场指示标识的位置。
（7） 精神堡垒
（8） 售楼部门前除布置景观之外，如能有代表项目形象的艺术装置、标识物则更为理想。
（9） 项目的形象展示从进入主前往地块的主交通入口，或者看到建筑物（或围板）就已经开始。
三、 售楼部内部功能分布
1、接待区
（1）接待区是项目形象展示的重要组成部分，它包括接待台、接待背景墙与家具灯具道具等。接待台与背景墙应庄重大气，代表项目的气质与风范。接待台不宜过高，体现亲和力，便于使用，包括接待人员接待、登记、派发楼盘资料等。
（2）功能作用：可作为总台形式，以本盘的大幅形象展板为背景。放置楼盘的相关宣传资料，配置两至三台电话，有固定的电话接听人员，售楼处门口再安排两位迎宾。接待中心大小适度 接待中心太大会使人有空旷感或太小会有过分拥挤的印象，所以面积和布置必须针对客户的多少和消费者阶层来决定。 
（3）主要配置： 推广名与Logo背景板一块、4~6米长接待台一张、5~10张椅子、5~10名销售员、现场物料、名片盒、2~3台台式电话、门童/保安（可由销售员代替）
（4）区域面积： 30㎡
2、 展示区
（1）视项目的情况预留包括地域模型、项目模型、户型模型等销售道具的展示空间。此外还有透视图、展板等销售物料的陈列位置也要安排好。一般而言，项目模型是该区域的聚焦中心。预留足线的展示空间，利于人群围观模型和沿线参观展板、户型图等介绍物料
（2）功能作用：模型展示区应邻近洽谈区，分功能不分区域，方便售楼人员为客户随时解说，模型区建议放置整体模型与单体户型的模型，在本盘为期房的情况下客户也能对本盘进行全面的认识与了解。有条件的开发商可在边角区域增设建材设备展示区和公司形象展示区。
（3） 主要配置：沙盘、户型模型、壁挂（区域模型）、展架、楼书、户型图等
（4） 区域面积：约100㎡
3、 洽谈区
（1）客户看完模型，听完介绍，有意向的客户可以进入洽谈区进行深度了解和沟度，所以洽谈区一般布置在模型区的近旁，是售楼部的重要区域，以开阔、整洁，易于小组团的沟通为好。
（2）功能作用：谈判区面积舒适，宽敞明亮、氛围轻松、一般做成敞开式。谈判桌椅要求舒适美观。洽谈区内或附近设置水吧，方便及时为客户提供饮料、茶点。墙面可做一些展板（包括广告板、效果图等），充分展示项目形象。谈判桌的布置应考虑客户洽谈时所必需保持的适当距离。洽谈区要求面积较大，不必封闭，做成敞开式，在售楼处辟一区域即可。 
（3）主要配置：谈判桌、饮水机、纸杯、展板（包括广告板、效果图、销售进度表和证照之类的复印件）。洽谈桌椅尽量用圆桌和矮桌 最好运用圆桌，使客主无大小尊卑之别；运用矮桌，可减底客户的抗拒性，不要使客户的座位面向大门，否则易使客户分心。
（5） 区域面积：约150㎡
4、 贵宾接待处（VIP室2间）
（1）对于一些重要客户或者成交意向明显的客户，售楼部还会设VIP贵宾区进行接待和洽谈。
（2）功能作用：接待贵宾、购房团甚至钉子户。
主要配置：高档沙发、茶几一套
（3） 区域面积：约10㎡x 2

5、 签约区
（1）功能作用：签约区则要求安静，干扰少，所以建议签约区隔成一间间独立的小房间。签约区要保持一定的私密性，以保护客户的隐私。
（2） 主要配置：签约区家俱以较为正式的桌椅为宜，可配沙发。
（3） 区域面积：约50㎡
6、 财务区
（1） 功能作用：客户签约完之后付款区域，一般紧邻签约区。
（2） 主要配置：财务员2~5名，计算器2~5台、点钞机3台，刷卡机2台。
（3） 区域面积：约20㎡
7、 经理室X 2
（1）功能作用：经理室是为现场办公的公司领导人员而设置的，是体现项目档次的重要佐证。
（2） 主要配置：办公桌、椅一套，高档木质沙发一套，茶几一套
（3） 区域面积：约15㎡
8、 影音展示厅
（1）在电脑或投影屏幕上进行项目的全景展示，以投影的方式进行展播，包括影视广告片、3D模型成像、现场全景成像展示等等
（2）功能作用：通过休闲场所的设置，制造浪漫的音乐、温馨的气氛和柔和的灯光，让客户充分感受这种浪漫的家居生活。
（4） 主要配置：投景机及相关设备，音响一套、麦克风二个
（5） 面积：约40㎡
9、 水吧
（1） 功能作用：为到访客户提供餐饮、水果等，提升项目服务形象。
（2） 主要配置：员工1~2名，饮料、饮水机一台、纸杯、抹布一条
（3） 区域面积：约15㎡
10、 更衣室
（1） 功能作用：供员工上下班更换衣物使用，一般设置在隐蔽区域。
（2） 主要配置：挂衣钩一排
（3） 区域面积：约15㎡

11、 储物间2间
（1） 宣传物料、宣传道具、临时性的物资储藏都需要这样一个空间来收储。一般安排在办公区附近。
（2） 功能作用：1、储放物料，面积约10㎡即可；2、储放清洁用具等，5㎡即可。
（3） 储物间一般设置在隐蔽区域。
12、 休息室
（1） 功能作用：供员工平时休息使用。
（2） 主要配置：沙发二套
（3） 区域面积：约15㎡
13、 卫生间
上帝藏在细节里，魔鬼也藏在细节里。洗手间是购房者非常重视的一个体验区，它应同时具有整理妆容的功能。洗手间设计得好，服务到位，能令到购房者的好感度速度升级。五星级的售楼部当然应该匹配五星级的洗手间，才能体现项目的高品质。
（1）功能作用：卫生间是展示项目形象的重要功能空间，在有条件的情况下可分设对外、对内卫生间，分别对应客户及工作人员；对外卫生间设计要求匹配售楼处整体风格，卫生间内保持干净、整洁、气味宜人，细节处设置人性化的清洁及梳妆设施。
（2） 主要配置：根据场地实际情况，每处卫生间男女各1~2个蹲便器，及盥洗台、通风设施，此外清洁工1~2名。
（3） 区域面积：共约50㎡
14、 休闲区：（含儿童娱乐室）
（1） 功能作用：针对不同年龄客户群添置休闲娱乐设备，挑起客户兴趣，引起共鸣，延长客户逗留时间，增加现场人气，提高成交率。
（2） 主要配置：小型迪尼斯充气游乐场、上网区电脑2台等。
（3） 区域面积：50㎡

综上所诉，一般售楼处
1、主要功能区为：
接待区、展示区、洽谈区、办公区（财务区、签约区、经理室）
2、辅助功能区为：
水吧、影音展示厅、休闲娱乐区、卫生间、休息室、储物间等
3、 内总面约为：800平米

四、 其它
以上种种为设计售楼部常规会使用到的空间功能分区，实际上设计师要处理的细节要点非常多，包括：
1、 各功能区符合人体工程学的尺寸把控
2、 现场音响效果
3、 白天和夜晚灯光效果
4、 室内艺术品的选择、陈列方式等等
总之，围绕购房者的体验、购销行为、形象传达三个中心做系统化的设计，是实现售楼部功能完整性的主要方式。

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