独栋商业招商方案(DOC)教学文案.doc

博川（邦邦）五金机电总部基地独栋商业产品招商方案

一、报告提纲
1、独栋商业产品基本情况
2、独栋商业产品招商方案
3、附件：
1）《博川（邦邦）五金机电总部基地独栋租赁合同》
2）《博川五金机电品牌商家评判标准》

二、博川机电独栋商业产品基本情况

一）博川机电独栋商业产品基本情况,见下表：
一 期
二 期
三 期
四 期
楼号
面积（㎡）
楼号
面积（㎡）
楼号
面积（㎡）
楼号
面积（㎡）
1—4
959.88
2—12
959.88
3—2
521.4
4—1
521.4
1—5
534.36
2—13
633.6
3—3
605.83
4—2
633.6
1—18
534.36
2—14
959.88
3—4
633.6
4—3
605.83
1—19
1158.4
2—15
534.36
3—5
605.83
4—4
605.83
1—20
521.4
2—34
534.36
3—6
605.83
4—5
633.6
1—21
633.6
2—35
1158.4
3—7
633.6
4—6
605.83
1—22
605.83
2—36
521.4
3—8
521.4
4—7
605.83
1—23
605.83
2—37
633.6
———
———
4—8
633.6
1—24
633.6
2—38
605.83
———
———
4—9
605.83
1—25
605.83
2—39
605.83
———
———
———
———
1—26
521.4
2—40
633.6
———
———
———
———
———
———
2—41
605.83
———
———
———
———
———
———
2—42
605.83
———
———
———
———
———
———
2—43
633.6
———
———
———
———
———
———
2—44
605.83
———
———
———
———
合计
7314.49
合计
10231.83
合计
4127.49
合计
5451.35
栋数合计：
42栋
———
———
面积合计：
27125.16
———
———
如表所示，博川机电独栋商业产品共有42栋，其中独栋14栋、双拼25栋、四拼1栋，面积区间在500---1000㎡，总面积27125.16㎡。其中，1--25#和1--26#为临时售楼处。
二）独栋商业目标客群：
该部分产品沿市场内交通主干道分布，产品独有的建筑形式及其交通价值，成为整个博川机电项目单套面积大、总价最高的产品形式。目标客户基本分为两大类：
l 需求大面积且资金实力雄厚的国际（内）品牌五金机电商家
l 现有金府路市场具有极高号召力的优质商家

三、独栋商业产品招商定位
一）招商原则
1、目标客户选择原则：选择五金机电各大业态的品牌省级代理商，以品牌商家的带动力来吸引中低端的五金机电行业的代理商，以“以大带小”的模式实现市场的稳定招商。
2、租金优惠原则：根据品牌实力区分优惠幅度
二）独栋商业产品推出原则
1、以高优惠政策作为吸引，限量推出，筛选客户，把握主动权，造“万家抢一铺”之势，为每批次推出排铺产品做足噱头。
2、配合每批次开盘销售，限量推出避免喧宾夺主；
3、产品位置选择“先差后优”，最大可能实现独栋商业产品销售利益最大化；
4、为更好的促进标铺销售工作的进行，在广宣配合下将独栋商业招商工作前置。

三）独栋商业产品批次划分
1、为实现独栋商业产品达到“万家抢铺”效果，如下图所示，建议将红色方框内作为第一批次推出的独栋商业产品。即：一批次产品：3--2#、3--3#、3--4#、1--24# 。 注：其余批次随后期供地计划及客户储备情况制定
2、独栋产品限量推出，一方面在每批次开盘为标铺销售形成关注点却不误导客户视线；另一方面，由于只推出少量的产品，避免分散过多资源，对标铺的销售工作造成影响。

四）租金收取方案与优惠方式

租 期：5年 免租期：3年，以市场宣布统一开市时间起计 租金年递增比例：4%

时 间
租 金（精确到小数点后2位）
第1--3年
免租
第4年
30元/㎡/月
第5年
30元/㎡/月*1.04%=31.2元/㎡/月

1、承租商户须配合市场管理，按照市场规定的统一时间缴纳商铺租赁保证金，并在开市前完成展厅装修。
注：保证金收取标准：
以5000元/100㎡为标准，不足100㎡按照100㎡收取。例如：双拼面积约350㎡，分为2户，单户面积约为175㎡，收取1000元商铺保证金。
2、租金收取方式：
l 五年租期租金于合同签订当日一次性付清；
l 不足五年退租，租金及商铺保证金不予退还；

3、租赁期满：
l 所租商铺未售出，租赁客户要求续约，则由市场管理部门继续与其签订租赁合同，租金价格及租赁期限由市场管理部门根据当下实际情况制定；
l 所租商铺已售出，租赁客户要求续约，市场管理部门可协助租赁客户与业主商讨租赁事宜。
4、进入销售期的相关事宜：
1）租赁商户返购
租赁商户享有其所租赁商铺的优先购买权，根据其品牌实力部分或全部享受以下折扣购入：
1、已行使租赁期限内所支付的全部租金，可全额折入购房款；
2、享受当下商铺销售部分或全部优惠政策。
3、商铺保证金可折入购房款。
2）新客户购买：以带租约方式销售
五）招商工作相关物料及公关费用、业务人员业务提成：
1、因此次招商针对独栋商业，客户群体属高端群体，故需要设计有品质感的招商手册及相关物料，一来让客户感受到博川机电对于独栋招商工作的重视，其次也是为了便于与客户沟通且能完整的展示公司的开发实力。
注：招商手册具体细节及内容待整体方案通过后再报。
2、制定招商工作人员租赁业务提成制度
能否更好的、及时的发挥独栋商业产品招商带来正面效应，高品质、高效率的工作尤为关键。通过适当激励制度提高置业顾问工作积极性是非常重要和必要的。
3、建议：独栋商业招商工作完成（以租赁合同签订完毕为准）后，按照房屋租赁行业提成标准向我部支付业务提成，即：按套计算，以租赁物业第一个月租金作为提成在租赁合同签订后当月一次性支付。同时申请按照每套1000元给予促成交易的置业顾问以作为奖励。

四、独栋商业产品招商工作时间安排
一）物料制作：2015.4.17（招商手册设计完成）
二）招商工作培训：进行中
三）客户甄选及资料收集：培训工作结束后开始至招商完成
四） 商户的登记和初选工作:春节后至正式符合要求商家的确定
1、制定商户登记表（主要包括经营商品和面积等）；
2、所有意向商户均应填表登记，建立预定档案；
3、对登记的经营商户按经营业态进行分类，划定经营区域；
4、对经营商户进行初选，对不符和经营要求的商户另行规划。
注：候选资格评判标准见《附件2》
五）注意事项：
1、商户资格审查：
1、审查经营类型； 2、审查经济实力； 3、审查经营能力；
4、审查品牌优势； 5、优先商户和淘汰商户确定； 6、确定首批进驻商户；
2、与商户签定租赁合同 1、交纳保证金； 2、签定正式合同。
五、1、附《租赁合同》（拟）；
2、候选商户资格评判标准。
御泰公司华亚团队
2015.4.16