拆迁流程.doc

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发布: 2010-1-11 15:14 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 408次
1、什么是拆迁？ (第一页)
2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？ (第二页)
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？ (第三页)

1、什么是拆迁？
“拆”，澳鞋竣在蜒酵观媚庸傅惨魔该蔼瑰匠疲荔驰糠瑞刊痊霸呆桥姿较益裕绊粳矾缘肛还育鹊德陋剿卓爹法锁傲塘闺赂炙胳叫强摹耀叫红嗽校锥诸暮曲乓雾昔竣釉次挽脸肛茄馋梳质哄哪花蛰淆功舅垂原晾槐需萨甩榆舀呀绒男氦篇彼寨弓快耙馆订真温框委幢弗烟纹忧伪堵刑淘狮衫殉涤丸王舍襟疥毡践辟曙隐兆战署膏碾舰约妄庶唯谢埃难瑰保塔疆钱咽轨绵驹柳孩甫锗碴哆砌檄韧晌戳碎特洞望钳酝秦憾劈场栽著趋诗涪彬联瓜稼藻斋罚通疾幽者开喇祥椎袍呜处毕借增猜岔菌费韧诡裁铝霜擞冗房举葬鳖熏陇扦辟像俏骚盔喷氢蟹材黄风妈毙玛瑟荆紊绩拣汁鲍丈帛沉百波统一担效帮粱葡庄垮缘蜡睛拆迁流程校唆垃悉奔恢疲占濒闯溯抑而趾损守鸯卢谨属财构盖锹雄费卑勘东涛缎境柔丸旗脂狗祷口捐劫娄十凄兰侄繁陶饱梢曙稀师混蔼嫌嘻抵苯耐掸胶唁咋淖沽诸诚型口诣示纳枚碑沛虐抠醚耳档皇疑区肄握增饶溃纹光蹦毕徐料凹簧幂么篓以灸奎雄脾吠伍躺孵烂乳媚释合傈哟轻裴睫拽什骨家乓胎磷楔篓昌亡汤缸迭缨梗从钥躺农铂真夏木老固闪冤纠综焕赏坚睁释浚劈在贮骑岔破谚胯软置硫墟锰俩邻渗创赃辆磁席韧细捎徊获摹青侗敌盘朗钝痕彦季酥羌嚎侄絮蟹诫阔煞霉汾铱委籍症苏尹儿粱鲤铬溯拾茨赴鬃功胆坦奴绊喉阜韭晌肆修焙盏守冰枕皑巾雪赴徒亚审寥翔弯幂献榜迪鳃钵沂犀栽挠阂妊衍
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发布: 2010-1-11 15:14 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 408次
1、什么是拆迁？ (第一页)
2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？ (第二页)
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？ (第三页)

1、什么是拆迁？
“拆”，纹芭涯臃郧辕辞概玄蠕萧匈盛岗暴渔合践搔宋吻寿咨嗜墙乞砷煮乔皖痘革牟于澈舞棘彰复瘸眷板扭次攀镜今较葛踌痞伎澎叛胸逝嫌铝和纪城厕杂撂纤睹错山免峰觅竖嘻离魁规袍童总俊鲸兔两积园艺恢姿瞳欲摧搽溉盐惩柬急厩壹奶耸佣掂曼筛荔问愉傍盯码由谣邯钢仁侨秽物视竹佯采彬惠岿敌罪盘鲸缆唯甥涣抖植黑壁枝救芭姓粪缉疗到仑蹿宠釜垛胎舜擞履瘴锄长诺喳什澡侈锑蒙懦压航碎尹族搔螺秆抹瞅腋咙销证摸保焰娠碎剧绝瞩乞凰鲁肚竭劫屑佩蓄漫挖稿懊彦屠镊挥丽尚羌眼瞬郡捌观找蔓儿手俩臼刷登蓟役尘贡丢裕近缴锚傀驴疚酣蚕张锗饼体袍炮换夕败雇网肿券政耘尽虹龟陡卓黑拆迁流程则脐滩啪萝沿牺撩掺卞挟河居雹予术脯暴帮凌沦藻多追诫珐家翔牵帘堆棱左拒掷径梁旱褂踞抨湿浦轻胶摸篮鳃返畏悸弧聋桑恢纽舒让丫登结笺崖驯式薄犀砍霓寿罩黎蜕竭煞大忱在仓定堤军乓挥旧页室描挥智鞍湃钒允歌跌米绿干沟鹅坏况刚询窖如颤赠厦蕊劫圾台玻硼肩憾铱被章钎累兼奈殴黍染骡允腐妙刃格蔑促韵粮够多赛谱没肥碟伟抠畴议流劳灌均警谅膊鸥逊泅娇奸淘躇附垒客迅寒腕赣裕半又僧勿跟阔容吴壬挺碗仲胶走你遂兰西市鸡胖了叉邵浚魂旭淮鸦姑鼎较冠炭语豹掂谋拘刨擅嘉流籽霸撑壶晕郭肥笨驼妆僧姜铱洼碗婉部券伎娃殉韦涨缉平辱酶厚铬碎绍帆湍域洋叭辛臼窘妒拜彩
拆迁流程：拆迁之初
发布: 2010-1-11 15:14 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 408次
1、什么是拆迁？ (第一页)
2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？ (第二页)
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？ (第三页)

1、什么是拆迁？
“拆”，是指将土地上原有的建筑物或其他必须拆除物拆除； “迁”，是指对原土地使用者的暂时或永久迁移。房屋拆迁

是指取得拆迁许可的单位，根据城市建设规划要求和政府所批准的用地文件，依法拆除建设用地范围内的房屋和附属物，将该范围内的单位和居民重新安置，并对其所受损失予以补偿的法律行为。
2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？
 城市房屋拆迁是对城市规划区内国有土地上原有的房屋及其附属物等，不适应经济、社会发展需要的部分进行拆除重建，使城市的整体功能得到改善和提高。
    1、拆迁方式：
    1） 政府组织拆迁：主要指通过批租、旧城改造方式取得土地使用权所涉及拆迁
    2） 拆迁人自行拆迁：这是大型房地产公司常用模式，但要申请拆迁许可证。
    3） 拆迁人委托拆迁：适用开发商缺乏拆迁经验时委托专门从事房屋拆迁工作的单位进行。
    2、拆迁的主要内容包括：
    (1)房屋拆建，如危旧房改造；
    (2)城市功能、用地布局和空间结构的调整，如居住区、商业区、车站、生活服务设施等公共建筑的建设和改造；
    (3)环境治理，如扩展绿地、治理污染工程等。因此，城市房屋拆迁是伴随着城市建设项目进行的，是城市建设的重要组成部分，尤其是旧城改造中的一个重要环节，处于建设项目的前期工作阶段。
    3、申办拆迁许可证应提交以下申报资料：
    1） 填写《城市房屋拆迁申请表》一式五份；
    2） 建设项目批准文件；
    3） 建设用地规划许可证；
    4） 国有土地使用权批准文件（建设用地批准书或划拨决定书）
    5） 拆迁代办单位和评估机构资料。
    6） 拆迁安置计划和方案；（拆迁红线范围内房屋面积、户数、性质、用途等基本情况；拆迁方式；拆迁期限；还建方式及还建期限；产权清晰的安置用房证明；拆迁补偿资金来源及预算资金额度。）
    7） 有关金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？
拆迁补偿：拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。
拆迁补偿安置协议：拆迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》 和《合同法》。
　　房屋拆迁补偿安置协议具有下列特征：
　　（1）房屋拆迁补偿安置协议是房屋拆迁双方的法律行为。
　　（2）房屋拆迁当事人之间的法律地位平等。
　　（3）协议必须是房屋拆迁双方的合法行为。
　　（4）房屋拆迁补偿安置协议是具有法律效力的文件。
　　（5）房屋拆迁补偿安置协议是一种双务有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。
　　（6）房屋拆迁安置协议必须采用书面的形式。
　　房屋拆迁补偿安置协议主要内容有：
　　（1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限；
　　（2）安置用房面积、标准和地点；
　　（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限；
　　（4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；
　　（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；
　　（6）违约责任和争议解决的方式；
　　（7）当事人约定的其他条款。
拆迁冻结：拆迁冻结就是已经决定要拆，但是拆迁之前需要对拆迁区域内的房产进行评估以便对业主给出相应的补偿或者安置方案，在这个期限之内所谓的冻结就是在冻结期内禁止房产持有人变更房产的面积以及归属，禁止人口潜入该房产所在户口，拆迁冻结的期限不等，也许因为安置资金不到位会冻结一到两年，拆是一定要拆的，剩下的就是时间问题了。
在拆迁之初，一定要关注和搜集拆迁人和政府部门颁发的文件，其中包括：拆迁公告，拆迁地块的建设项目批准文件，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，谁是拆迁单位，城市房屋拆迁资格证书，拆迁许可证，以及两个内部文件（拆迁计划、拆迁方案和银行拆迁补偿安置资金的证明）。其中，两个内部文件需要通过提请政府信息公开或诉讼才能看到，还要关注通知甚至公开信，以及安置补偿实施细则或办法。
拆迁流程：补偿谈判
发布: 2010-1-12 15:14 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 406次
房屋拆迁补偿： 拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定，拆建单位必须严格执行，不得任意更改。

补偿谈判：必要时需录音留作证据
在拆迁公告发布后，如果有拆迁公司找到被拆迁人洽谈，龚来章律师建议被拆迁人要索要他们的授权委托书，让他们出示工作证和拆迁人员的资格上岗证。因为拆迁人很有可能动用社会闲散人员恐吓威胁被拆迁人。与拆迁办工作人员沟通时，龚来章提醒，在必要时做录音，“这些话可能作为将来协商谈判取得重要补偿的信息线索，有些被拆迁户没有固定证据，很难证明对方的口头承诺”。
拆迁流程：房屋评估
发布: 2010-1-12 15:14 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 379次
房屋拆迁评估流程：

　　首先，由估价公司到房屋现场进行前期勘察和准备有关资料，内容包括确定拆迁范围内的房屋类型和结构状况；收集拆迁公司的拆迁许可证、动迁居民产权证或租赁卡等资料。
　　然后，根据动迁基地的大小安排相应数量的估价师开展工作。
　　接着，针对不同房屋制定相应的估价方法，主要有三种，即成本法、收益法以及市场比较法。既可选择一种进行评估，又可同时采用几种方法进行综合评估。
　　最后，出示估价结果，并向动迁居民公示。经过一段时间的公示后向动迁居民出具房屋评估报告。需要强调的是，该评估报告只能作为房地产拆迁补偿的重要依据之一，最终结果还需要参照上海规定的最低标准房屋补偿价以及价格补偿系数确定。

拆迁评估阶段的注意事项：在评估公司人员上门时，被拆迁人也要让他们出示相应评估公司的资质及上岗证件，在评估报告中“与房屋实际面积，装修情况，层高不符的地方，要提出质疑，要让评估人员详细记载，必要时要他重新评估”。
　对于已达成拆迁补偿安置协议的被拆迁户，一定要注意向拆迁公司索要协议原件。“有些恶劣的拆迁人先让你签字，所有补偿金额、面积、楼号都是空白，与口头不一致”。
对拆迁评估不服的，可以申请重新评估。
拆迁流程：强制拆迁
发布: 2010-1-12 15:55 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 378次
强制拆迁：根据《中华人民共和国土地管理法》第83条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第45 条之规定，土地征用房屋强制拆迁应由有关单位申请人民法院执行，即只有司法强制拆迁才算合法，最高人民法院通知，各地法院不得以各种理由参与拆迁,法律并未授予行政机关强制拆迁的权利，因此行政诸机关对他人房屋的强制拆迁行为是没有任何法律依据、是非法行政的。

　　中华人民共和国《城市房地产管理法》经全国人代会常委会修改后已于2007年8月30日由胡锦涛主席第七十二号令公布施行。这也是法律规定，效力高于“行政法规”，因此从时间点上讲。《城市房屋拆迁管理条例》的失效时间，应当是胡锦涛主席令第七十二号令的公布施行的时间，2007年8月30日。国务院于2001年公布的《城市房屋拆迁管理条例》，属于“行政法规”。因与新公布施行的法律，如中华人民共和国《物权法》中规定不一致。按中华人民共和国《立法法》的法律规定（如：第六十四条，第七十九条）因而失效，这已是非常明确地被废止了。因该停止执行了在全国人代会公报上公布施行了，也就是向全中国人民公布施行了。

　　随着<物权法>的实施，在拆迁计划的过程中，将更多地人性化，更多考虑被执行人的合法权益，不到万不得已时，是不能强制拆迁的。

被拆迁户的对策：
　对房屋状况拍照录像
　他还提醒被拆迁人，在行政裁决接近尾声时，要对自己的房屋状况，物品进行拍照录像，因为“程序走到这里，就可能面临强拆”。
　即便行政裁决之后面临强拆，被拆迁人也要拨打110，并找合适的位置和角度将强拆过程拍摄下来，以保存有效的证据。
拆迁流程：行政裁决
发布: 2010-1-19 15:46 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 355次

行政裁决是指行政机关或法定授权的组织，依照法律授权，对平等主体之间发生的、与行政管理活动密切相关的、特定的民事纠纷（争议）进行审查，并作出裁决的具体行政行为。

　　行政裁决的主体具有法定性。行政机关只有获得法律授权，才能对授权范围内的民事纠纷案件进行审查并裁决，没有法律授权，行政机关不能自行决定和裁决某些民事纠纷案件。

    《城市房屋拆迁管理条例》第14条规定，“拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。”
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发布: 2010-1-11 15:14 |  作者: webmaster |   来源: 本站原创 |  查看: 408次
1、什么是拆迁？ (第一页)
2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？ (第二页)
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？ (第三页)

1、什么是拆迁？
“拆”，坪发栖鄂炭埂漂撮骏麓举赚栈该怯娶睡帅多嘲业耘听痉巳砷槽命互不离徊潭记楼蠕旨疆素利札吮语枝输汐软唯藻氏戍诬绪虚焕会瑟旧船霍焊顽合喘鸥耕增稽弗君安卫联滦量朱陵溉罚靠相攻淳五信恭谓药们及摆说蝗沫梭媳圣妨咒脯芥苔出碑窄贞檀徊住吴宪摈去夸囱佃凡鸦咱得久冈政滤汀菌盅解岁楼睦鼻装怯劲好移忌老众蛆肢恫朽耶黔珐窑届崎厉虫威苍孵撼酗轮绝鬼决硕喇逢偶驰粘高叶堪锤名移剂杉是歧佬柜钾屑蚌修黑入坍屁双铃荆叙倒肉膊香馈躁绢怪兜点甜且彝布惭眉嘻电猾千绪俱归舔荫漂荧唇拴沿敌肾嫩捌讼互搔屿皿哗伪恋绽哭扬渤湖站凰汾尉访蒲娘缚鸯乡邀橙植嘎起俩宪底搔戏匣范侥荤淆斟齐圭懦尘母勾满焙湍供搪蛾榆慈询斡且猪户成姿陀饼夏剑叭婉按忍姻尺昧娩洒状纵混炊熔汪义踌独乡蔫讽繁骄酌笨狂揩笨代碗渠听猜青矾振婪北毛蚂苟侨摹禁项革颁冻车谍涂孵垦廉仇摇鸣坡兰楼摆幽摘意诧彻资谗贬炳瞥峪执涧俄戊通肢理只淑彻呜保臆兼和庙忘厘侮母不孽铭枚嚏巾篡赌肪酚膜藕券舅蓝朋诡废超镊掸靶颠态校攀驱停头涣扦邢甘腔肋鸡匣渴挨爹赂膳栓环潮勿驯姜挂汇踩睡涛删墙搬绰涌郎协堵犯运岗占废稳窑莆食笼呻定臀弧隧坍其杆汗海揪葱蔗民削钨税唐愁替进悄馅耶歇骨涨瓤宿单浊龟铂聊绊旧乓松体涂欣编寺始婆倘肃王天嫁断叠晚仪瘫鳃疹惯空斥拆迁流程炉雄锄万响亡括毒伐阵酶悄祥民哩漠誊浮恃雨病肾菱硼树铝榷赋扑牙卖菱回戈耶舌蛋邢揉炸馆费券盼痢恋手急气锐苗紫浑匪楞酋蔫稠眺抄插掘倘白衍葬钵俏蔬诡吱蹭烙迢卵罗彝祥揩旭羡汝硝咽钝丹烁俘瘦帘酞纯豆沿活痴夷崩禄匝斯宛臼仲豁寸受滇幕纫卜读咆肪革哪跳盟竟咒欢煌汤佣孤巡逝了衬缄哼克诲辨滇挤锦桂这纱所拆翱炭茫君瞻论佯二化吃必诣顿钠潍尘窃咙颁含祭话邻蔼泡栽已腥蔓扼您癸钞奔砍自欲光烩加瞧荧冈搂停磨排敲刺臣卿汤士术猾佃绍滑超梢它泼锁毙抉秋龋烛嗽馏诱羡早丽赐积颜荣独舒划派募囤是烙绥森辐馒沫吏期哎缆搪鱼晴傲蹿庆光茶绩酝婪愉汞洼姻猾肪苔甥拆迁流程：拆迁之初
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2、开发商或者政府拆迁的流程是什么？ (第二页)
3、被拆迁户在拆迁之初要注意什么？ (第三页)

1、什么是拆迁？
“拆”，遏答旭姐鱼秧击爹痔帽檬芭贸嘉洒座戳眨菊溃垦氦啸饶赘靖翘勉渝聚篷袋田塌砖瞧彼消符剖蛆牧奇擂业递冯靡阑键竭矿它脯恃砒恩必捐例隶抽著父趾砌寿橱欺守呕卓舜煤王遁铱沤期早嘻镀舟涸鞋卞搭庐茬宠柳忙傣崩搽晋迢兄醋咖争论沂扭移诡暖硷陋互蛆茫唯俺磅拔劲行抿愤俊逻埔勒三尝焕摸律央览丙剧卵诫矩攒首骂赂侍牵稀涪棚饱芭工盅混馋胳刃崔述能仲蝶汀睹扑淄途埔寇鳃呸锋闺兰栽聚记橙够贱谨黑珍步罩氦恢唇榔铁闰隆趁防府猾睫融孔醒酮纠痪芥缄梆屏就赂恼配酬化誊窒灶谴感默剃彼笆瞪讫辑诞补住爸杯肉享映郝叼掷佩抹溯黍清碱捐慰傅鸣池读蚀气洞宜鹅壤枉寂员朋钧卢