开发项目经营管理责任书参考文本.doc

开发项目名称：________
项目所在公司名称：________
项目所在公司负责人：________

一、总则
1、为了加强万达集团开发项目的经营管理，保证实现开发项目的目的利润，根据万达集团管理的规定，签订本开发项目的经营管理责任书。
2、签订开发项目经营管理责任书的基本原则
以市场需求为导向，以质量保证为前提，以过程控制为手段，以规范运作为基础，以提高综合经济效益为目的。
3、签订开发项目经营管理责任书的任务
明确项目所在公司负责人的义务，赋予负责人相应的权利，实行经营业绩与个人利益挂钩的奖励措施，保证高效、优质、安全地完毕开发项目的任务。
4、本经营责任书的实际完毕状况，将作为房地产公司管理有限公司（以下简称为管理公司）、集团人力资源部对项目所在公司及其领导成员业绩考核的依据。

二、项目所在公司的经营管理责任
1、经营期间
________整个开发项目的总经营期间为200__年__月__日至200__年__月__日。
本责任书所规定的________经营期间为200__年__月__日至200__年__月__日。
说明：经营期起止日的拟定原则
经营期起始日：
（1）假如本经营期为新公司的第一个项目的第一期，则经营期起始日为项目所在公司的注册日；
（2）假如本经营期与前一期（项目）的实际发生经营期有交叉，则经营期起始日为本期开工日；
（3）假如本经营期与前一期（项目）的实际发生经营期没有交叉，则经营期起始日为前一期（项目）的实际发生经营期结束日；
（4）不在以上三种情况之列的，本经营期起始日由管理公司经营管理委员会拟定。
经营期结束日：经营期结束之日为本期最后一个单体竣工验收后半年之日。
2、开发面积
按审批的规划设计方案，在________整个开发项目的总经营期间内完毕______平方米住宅社区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。
在本责任书所规定的________经营期间内完毕______平方米住宅社区的销售、施工、竣工、验收及交付使用。
3、成本、费用和利润指标
在规定的________项目总经营期内整个开发项目的毛利率控制在_____以上，根据毛利率______制定项目的下限指标供参考：支出总额为________万元，利润总额为_______万元。（经济技术指标内容详见附件1）
保证在本责任书规定的______经营期间内该开发项目的开发成本和各项费用控制在_______万元之内（目的成本），其中，建导致本______万元，销售费用______万元，管理费用_____万元，税金及附加______万元，财务费用_______万元；并实现利润总额_______万元、净利润（目的利润）______万元。（具体内容详见附件2）
假如项目所在公司享受本地政府税收优惠政策有变化，则经管理公司经营管理委员会审核后相应修正目的利润（净利润）的额度。
注释：
(1) 整个开发项目的经营期、开发面积、成本、费用和利润指标等只作为管理公司和项目所在公司对整个开发项目进行总体控制的参考指标。
(2) 这里所指的经营期为计划经营期，实际经营期以该期的最终决算时间为准。
4、工程质量规定
(1) 应当按照中华人民共和国国务院令（第179号）《建设工程质量管理条例》进行建设工程质量的管理，并在建设过程中遵守国家和地方的其他建设法律、法规、条例、规定。
(2) 应保证所建工程项目竣工验收一次性通过率为100％。
(3) 应保证完毕管理公司经营管理委员会审批的《项目经营策划书》中的质量目的。
(4) 应采用措施杜绝重大质量事故的发生，一旦开发项目出现重大质量事故，万达集团将追究项目经营负责人的责任，视情节扣罚一定比例的年终奖金，并视情节严重限度给予一定的行政处分。
5、安全生产管理规定
(1) 安全生产工作实行项目所在公司总经理（或主持平常工作的负责人）负责制。
(2) 树立建筑工程安全生产管理“安全第一、防止为主”的思想，应依据《建筑法》、《建筑施工安全检查标准》对施工单位进行施工安全的检查和监督。
(3) 应规定建筑施工公司在编制施工组织设计时，根据建筑工程的特点制定相应的安全技术措施；对专业性较强的工程项目，编制专项安全施工组织设计，并采用安全技术措施。
(4) 重点监督施工单位安全生产责任规章制度的建立健全和执行情况，事故隐患的监控和整改情况，安全生产监督管理机构及人员配置和职责履行情况，事故调查解决和责任追究的执行情况。
(5) 应规定建筑施工公司应当在施工现场采用维护安全、防范危险、防止火灾等措施；有条件的，应当对施工现场实行封闭管理。施工现场对毗邻的建筑物、构筑物和特殊作业环境也许导致损害的，建筑施工公司应当采用安全防护措施。
(6) 应规定建筑施工公司应当遵守有关环境保护和安全生产的法律、法规的规定，采用控制和解决施工现场的各种粉尘、废气、废水、固体废物以及噪声、振动对环境的污染和危害的措施。
(7) 一旦开发项目出现重大安全生产事故，万达集团将视情节追究项目经营负责人的责任，并视情节扣罚一定比例的年终奖金，同时视情节严重限度给予一定的行政处分。
6、物业管理规定
(1) 应于建设初期成立物业管理部门，介入房地产项目开发的前期管理。按建设部颁发的“全国物业管理示范社区（大厦）标准”开展物业管理的前期计划工作。
(2) 按中华人民共和国国务院令（第379号）《物业管理条例》、建设部颁发的“城市新建住宅社区管理办法”及本地物业管理法规条例开展相关工作,并编制该项目物业管理方案。
(3) 建立健全房屋及维修管理、设备管理、车辆及消防管理、绿化管理、环境卫生管理、治安管理、服务承诺、社区文化管理的工作细则。
(4) 项目所在公司物业部（物业公司）应建立现代公司管理模式，树立优质服务理念；培养具有高度敬业精神的管理服务人员；在物业管理中推行一整套程序化、规范化的管理方式，使各项管理标准达成“全国物业管理示范社区（大厦）标准”的规定。
(5) 项目的物业管理应准时、顺利移交给业主委员会。
7、内部管理规定
(1) 按管理公司的规定，标准化、规范化地开展各项工作，建立健全各项规章制度。
(2) 按管理公司经营管理委员会批准的《项目经营策划书》组织有关设计、预算、施工、营销等方面的工作，并按计划实行。（《项目经营策划书》作为本责任书的附件3）
(3) 按集团批准的公司架构拟定管理部门和管理人员。
(4) 按管理公司相关制度的规定开展成本管理和预算控制。
(5) 依据项目的进展情况筹措资金、运用资金。
(6) 接受管理公司各部门关于经营期间施工进度、工程质量、工程安全、成本控制等方面的检查。
(7) 配合管理公司、集团总部完毕关于经营、财务、人事等方面的工作，此项工作的完毕情况将作为考核项目所在公司经营业绩的重要内容。
(8) 按万达集团的管理规定，发展、推广万达房地产品牌。
(9) 按“万达员工手册”的规定加强团队建设，在敬业精神、团队协作、劳动纪律、着装仪表、文明礼貌等方面符合万达集团的规定。
三、奖励规定
1、利润指标的确认
项目所在公司实际完毕的净利润数必须通过管理公司财务部门（或集团审计部门）核算、确认。
2、奖励标准的计算
本责任书实现的奖金额＝本期实现净利润×奖金发放系数A×本期项目特性系数C×本期综合调整系数B
3、注释
(1) 在本经营责任书执行过程中，一旦开发项目出现重大因素而需要调整经营指标时，项目所在公司应充足陈述调整的理由，并报管理公司经营管理委员会审批。
(2) 一旦开发项目由于管理失误等因素出现重大的安全（质量）事故、重大的人为经营失误时，由管理公司经营管理委员会进行特别解决。
(3) 奖金发放系数A详见附表1，综合调整系数B详见附表2和经营管理制度的规定，以本经营期实际结束时间为界计算综合调整系数B。
(4) 本期项目特性系数C由本地城市房地产市场竞争强度（年度开发面积、年度竣工面积、年度预售登记面积、年度销售面积、空置率、近三年各项指标的环比增长率等）和自有资金占总投资的比例及自有资金绝对投资额等决定，在本期经营结束后由管理公司经营管理委员会综合考评。
(5) A、B和C由管理公司经营管理委员会提出后上报集团，最终由总裁办公会拟定。
4、奖金发放说明
凡出现奖金发放为预提形式，则预提数额原则上为每人两个月工资。
(1) 在本期决算前的每年年终奖金发放采用预提形式。
(2) 到本责任书拟定的计划经营期结束之前，假如同时满足以下两种情况，a) 顺利实现本期计划销售额的100％（以实际到帐的钞票收款额为记录依据）；b) 本期项目工程结算完毕。则可提前进行本期项目的决算，决算之日以达成上述两种情况较晚时间为界。
(3) 到本责任书拟定的计划经营期结束之日，假如在本期经营管理责任书拟定的计划经营期内顺利实现本期计划销售额的90％以上（含90％）（以实际到帐的钞票收款额为记录依据），且完毕本期工程结算，则可进行本期的决算，决算之日为计划经营期结束之日。
本期结束时的综合奖金＝本责任书实现的奖金额－本期已发放的预提奖金
(4) 假如到本责任书拟定的计划经营期结束之日，在本期经营管理责任书拟定的计划经营期内没有顺利实现本期计划销售额的90％以上（含90％）（以实际到帐的钞票收款额为记录依据）的目的，或没有完毕本期的工程结算，则直到同时满足上面两个条件时再进行本期的决算，决算之日以达成上述两种情况的较晚时间为界。其间如发生跨年度，则上年度的奖金仍按照预提计算。
在决算时，如未实现本期计划销售额的100％（以实际到帐的钞票收款额为记录依据），则在进行本期实现的利润、综合调整系数B和奖金的计算时，为方便计算，将剩余未销售部分的收入按下式计算：
该部分收入＝未销售部分面积×实际单位成本
至于实际未销售部分，届时由管理公司经营管理委员会制订相应的解决方案另行解决。
注释：如因工作期间人员变动，则根据完毕的工作阶段情况计发奖金。
5、单项奖励
对于本期项目所含可用于经营的公共配套设施，由于存在较大的成本投入，因此项目所在公司在法律（法规）允许的范围内应尽一切也许采用灵活变通的方式，通过多样化经营模式，以达成利润最大化的目的。如因此而形成一定的收益，管理公司可根据项目所在公司上报的经营方案酌情研究，给予一定的单项奖励。

四、本经营责任书签订后，项目所在公司仍须接受管理公司在人事、财务、生产等方面的管理和监督。

五、本经营责任书一式三份，集团、管理公司、项目所在公司各存一份，自签定之日起生效。

六、本经营责任书的解释权归管理公司。

七、本经营责任书的相关内容（含附件）如根据实际变化情况的确需要调整，则必须按照《万达地产经营管理制度》的相关规定进行相应调整修改，修改后的内容作为本责任书的补充文献添加进本责任书，同时被修改部分内容废止。

补充说明：
1、目的成本拟定期间：项目单体施工图预算完毕后。
2、目的成本修正：
(1)招投标结束后，根据招投标结果对目的成本进行修正；
(2)室外管网和园林环境工程施工图预算编制完毕，根据预算结果对目的成本修正；
(3)发生重大设计变更和现场签证，分清责任后，根据承担的责任对目的成本修正。

经营负责人（签字）：_____ 管理公司总经理（签字）：

签 约 时 间：_____年___月___日

本责任书附件：
1、________总建设经济技术指标
2、________建设目的成本计划（含经济技术指标、开发项目投资计划、开发项目成本计划等内容）
3、________项目经营策划书
4、综合调整系数B的拟定办法
5、整个开发项目的规划图纸及拟定本责任书开发范围的规划图纸
6、土地协议（协议书）
7、政府批准的规划条件

附表1
奖金发放系数A
序号
实际完毕净利润
发放系数A
1
目的净利润70%以下时
0.00%
2
目的净利润70%（含）至80%时
1.5%
3
目的净利润80%（含）至90%时
3%
4
目的净利润90%（含）至110%时
5%
5
超过目的净利润110%（含）至120%的部分
10%
6
超过目的净利润120%（含）至130%的部分
15%
7
超过目的净利润130%（含）以上的部分
20%

附表2
综合调整系数B
项目
系数调整区间
各项系数
所占比例
经办部门
考核机构
考核标准
开发周期考核系数：
0.8－1.2
15%
管理公司经营管理部
管理公司经营管理委员会
详见后页
工程质量考核系数：
0.8－1.2
30%
管理公司经营管理部
详见后页
安全管理考核系数：
0.8－1.2
5%
管理公司经营管理部
详见后页
内部管理考核系数：
0.8－1.2
15%
管理公司相关部门
详见后页
物业管理考核系数：
0.8－1.2
5%
管理公司物业管理部
详见后页
成本考核系数
0－1.8
30%
管理公司财务部、成本管理中心
详见后页
综合调整系数＝开发周期考核系数×15%＋工程质量考核系数×30%＋安全管理考核系数×5%＋内部管理考核系数×15%＋物业管理考核系数×5%＋成本考核系数×30%
注：成本上下浮动10％（含）以内，成本考核系数取0.8～1.2；成本节支10％以上，成本考核系数取1.2～1.8；成本超支10％～20％（含），成本考核系数取0～0.8。

开发周期考核系数

一、计算公式

说明：1、项目实际经营期所含月数为截至本期最终决算之时的本期项目实际经营期所用月数
2、项目计划经营期所含月数是指按照建设项目经营管理责任书所拟定的本期项目计划经营期所含的月数
二、系数计算
1、X≤－15％ 相应系数：1.2
2、－15％＜X≤－5％ 相应系数：1.1
3、－5％＜X≤5％ 相应系数：1.0
4、5％＜X≤25％ 相应系数：0.9
5、X＞25％ 相应系数：0.8

工程质量考核系数

1、 工程获得省级以上工程质量奖项：1.2
2、 工程获得省级工程质量奖项：1.1
3、 工程获得市级工程质量奖项：1.05
说明：
（1）上述一、二、三项所指的质量奖项必须是《项目经营策划书》中已经拟定的质量目的（指标），如未在《项目经营策划书》中明确，则即使获得相关奖项也不按照上述规定来拟定考核系数。
（2）由于工程质量奖项的最终获得时间将滞后于本经营期，故在本期决算时，本期的工程质量考核系数先按照未获得奖项的情况计算，待真正获得奖项的当年，将由于获奖应增长的工程质量考核系数部分涉及的奖金在该年年终予以补发。
4、 工程一次性竣工验收率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：1.0
5、 工程没有达成一次性竣工验收率为100％，且无政府主管部门认定的质量事故发生：0.9
6、 发生政府主管部门认定的质量事故一次，且该事故引起的经济损失估算在100万元以下的：0.8

备注：假如发生下面二种情况之一
1、 政府主管部门认定的质量事故两次以上（含两次）；
2、 一次工程事故引起的经济损失估算在100万元以上（含100万元）的；
则工程质量考核系数直接按照0来计算。同时项目所在公司负责人及相关负责人由集团给予相应解决。

安全管理考核系数

安全管理考核重要涉及人身伤亡、火灾、失窃、文明施工几个方面。
1、本期项目实际经营期内假如出现工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，进而对万达的公众形象、品牌、口碑、财产等导致一定影响和损失，则由管理公司经营管理委员会视情节对安全管理考核系数进行拟定。
2、本期项目实际经营期内假如没有出现工程现场发生人身伤亡、火灾、失窃、文明施工等方面的问题，原则上安全管理考核系数可直接取1.2，但最终由管理公司经营管理委员会拟定。

内部（制度）管理考核系数
1、假如在本项目实际经营期内管理制度执行考核算施办法（以下简称办法）未正式发布，则内部（制度）管理考核系数由管理公司经营管理委员会拟定。
2、假如在本项目经营期开始时办法已经正式发布，则内部（制度）管理考核系数根据办法的具体规定内容拟定。
3、假如在本项目实际经营期内办法才正式发布，则发布前的内部（制度）管理考核系数部分由管理公司经营管理委员会拟定，发布后的内部（制度）管理考核系数部分根据办法的具体规定内容拟定。
本期项目的内部（制度）管理考核系数计算公式如下：

A: 本期项目的内部（制度）管理考核系数
A1: 办法正式发布前由管理公司经营管理委员会拟定的内部（制度）管理考核系数
A2: 办法正式发布后由办法的具体内容规定所拟定的内部（制度）管理考核系数
T: 本期项目的实际经营期所含月数
T1: 办法正式发布前的本期项目经营发生月数
T2：办法正式发布后的本期项目经营发生月数

物业管理考核系数
一、 考核范围
1、 前期介入（含组建物业公司） 代码： A
2、 接管验收 B
3、 入伙及装修管理 C
4、 平常服务提供 D
5、 与顾客的沟通、协作（含成立业委会） E
6、 顾客满意率 F
7、 物业管理费收缴率 G
二、 考核标准
1、 国家优秀示范社区（大厦）标准
2、 法律、法规
3、 管理公司经营管理制度
三、 考核方式、成员、时间
1、 现场察看
2、 物业部、各物业公司高级管理人员
3、 按管理公司规定的时间及项目情况执行
四、 考核结果（X）及权重比例
1、 新开发项目（交付给业主的总建筑面积<50%或30%以上业主未入住）
X=A×10%+B×20%+C×25%+D×30%+E×15%
X≤80 分； 相应系数：0.8
81<X≤85 分； 相应系数：0.9
86<X≤90 分； 相应系数：1.0
91<X≤95 分； 相应系数：1.1
96<X≤100 分； 相应系数：1.2
2、 已入住项目（交付给业主的总建筑面积≥50%或30%以上业主已入住）
X= A×5%+B×10%+C×10%+D×15%+E×15%+F×25%+G×20%
X≤80分； 相应系数：0.8
81<X≤85分； 相应系数：0.9
86<X≤90分； 相应系数：1.0
91<X≤95分； 相应系数：1.1
96<X≤100分； 相应系数：1.2
五、 执行说明
基于每个项目的开发周期不同，物业管理的考核须与项目的进度和重点同步进行，滞后时间不超过一个半月；对于需跨年度考核的项目的相关内容（如业主委员会的成立），在奖金核发年度内可视为合格（相应系数0.8），其奖金扣留相应的比例数额，待终评时兑现 。
六、 考评原则
客观、公正、规范
七、 考评仲裁
每次考评时，由管理公司物业管理部负责组织考评小组，必要时其成员为部门物业公司高级管理人员，考评实行前一周考评小组负责编制具体的考评方案及评分标准交管理公司物业管理部审定，考评的最终结果为受考评单位的相关负责人与考评小组共同签字确认的书面文本。　

成本考核系数

一、计算公式
成本超支率X＝
二、系数计算
1、成本超支率：X＜－10％ 1.2～1.8
2、成本超支率：－10％≤X≤－5％ 1.1
3、成本超支率：－5％＜X≤0％ 1.0
4、成本超支率：0％＜X≤5％ 0.9
5、成本超支率：5％＜X≤10％ 0.8
6、成本超支率：10％＜X≤20％ 0～0.8