浅析中环地产管理制度存在的问题及解决方案.doc

湘潭医卫职业技术学院

毕业设计说明书

院 系: 卫生管理学院
专 业: 工商企业管理
班 级: 13301
学生姓名: 郭逸
同组学生:
指导教师: 何恒波 谭春林

日期: 2015 年 6 月 18 日

浅析中环地产管理制度存在的问题及解决方案

摘要:
随着我国经济的发展，我国房地产行业迅速发展起来，房产中介行业也紧跟房地产行业的脚步日渐强大，逐渐成为房地产市场经济链中不可或缺的一环。我国房产中介行业发展时间并不长，作为一个新兴行业，由于其自身的特点，房产中介行业存在着许多不可避免又不可忽视的问题。如市场行为不规范，诈骗行为多有发生等。因此，我们必须以长远的目光看待市场，树立好企业形象，完善企业机制，运用适当的管理模式等对策来赢得市场。本文即以中环地产为例子，分析其管理的优缺点，找出其问题，并提出解决方案，为湖南中环地产提高企业竞争力。

关键词:
中环地产；房产中介；中介问题；对策

目 录
第1章 房产中介介绍 3
1.1 房产中介的含义 3
1.2 房产中介的特征 3
第2章 中环地产的发展历程及管理制度 3
2.1中环地产的发展历程 3
2.2中环地产的管理制度 4
第3章 中环地产管理制度的优缺点分析 5
3.1中环地产管理制度的优点 5
3.2中环地产管理制度的缺点 6
第4章 解决中环管理制度问题的措施 7
4.1加强法制建设，健全行业监管 7
4.2加强内部监管 7
4.3设定招聘标准 加强道德素质建设 8
总结与展望 9
参考文献 10
致 谢 11

1

湘潭职业技术学院毕业设计
第1章 房产中介介绍
1.1 房产中介的含义
房产中介就是为房产买卖双方达成交易而建立的一个平台机构，1996年我国出台了《城市房地产中介服务管理规定》，依据该文件，房产中介也被定义为房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。他们的具体事务就是帮助卖房的人登记、发布房源信息、同时保证其房源真实有效；帮助买房人寻找推荐适合、理想的房源，同时进行带领买房人进行实地看房，解释引导，促使成交的行为活动。房产中介的经济收入主要是收取中介服务费，市场惯例中介服务佣费为2.7~3%。
1.2 房产中介的特征
房产中介属于服务型行业，为我国第三产业。其主要有以下特征：
（1） 委托服务。房产中介机构从不从事房地产开发经营活动，只为房地产经营活动提供中介服务，受当事人委托，做当事人所要求的服务。且房产中介不占有房地产开发的商品，也不直接从事买卖活动，只向买卖双方提供中介服务。
（2） 有偿服务。房产中介并不是免费为买卖双方服务的，它是一种有偿服务。它的收入来源主要是佣金。
（3） 房产中介具有灵活性。房产中介这一行业在房地产市场具有很大的发展潜力，适应社会的能力很大，灵活性很大，在很大程度上降低了该行业的风险。
（4） 房产中介活动具有非连续性和流动性的特点。房产中介活动属于非连续性活动，其流动性非常强。因为它的服务性是可以断断续续的，从而满足许多客户的需求。
（5） 房地产经纪活动的内容具有多样性。房产中介最初的服务是房地产代租、代售，发展到现在，其服务内容增加了房屋置换、楼盘代理、代办交易手续、房地产信息咨询等。

第2章 中环地产的发展历程及管理制度
2.1 中环地产的发展历程
2001年10月，第一家中环地产顾问有限公司于天津成立，是一家以地产经纪业务为主体的房地产综合服务体。中环地产一直以来秉承着“心存高远，脚踏实地”的核心价值观，从最开始的十几家门店，发展成拥有两家地市级分公司，200余家门店，旗下从业人员1500余名的大公司。中环地产始终把“诚信”作为企业的核心价值理念，把实现百姓安居，促进社会和谐作为企业的崇高使命。 十几年来中环地产以其专业规范的服务态度，赢得了越来越多客户的认可，在业内有着良好的口碑，且市场占有率节节攀升。中环地产获得荣誉无数，如江西省企业联合会、江西省企业家协会常务理事单位、中国十大成长力房地产中介机构、全国优秀房产经纪公司、共青团南昌市委青年文明号、南昌市房地产业协会副会长单位、南昌市诚信促进会会员单位、南昌市诚信和谐创业示范单位、南昌市“连续三年零投诉单位”、“市民喜爱的服务品牌”和“诚信企业”等多项荣誉。中环地产将一如既往，在社会各界的支持和关爱下，计划在未来2年内进一步完善管理体系，3-5年内进军部分一线城市，最终实现“铸造经典地产品牌，成就百年经济名企”。
2.2中环地产现行的管理制度
中环地产采用的是“平台聚合模式”，是一个运用加盟体制加上直营管理打造的全员创业服务平台。全公司采用军事化管理制度进行管理。它的愿景是：铸造经典地产品牌，成就百年经纪名企；它的使命是：服务百姓安居，构筑美好生活，为社会和谐发展而努力奋斗；它的核心价值观是：心存高远，脚踏实地；它的职业操守是：知耻，气节， 诚信，感恩；它的客户观是：敬畏客户、温暖客户、感恩客户；它做事的基本原则是：持续不断专注，持续不断勤奋，持续不断学习；它做事的基本步骤是：定目标、定行动、定检查、定结果、定奖罚。中环地产的门店分直营和加盟两种，直营的门店贯彻落实总部的管理方针，最主要的作用是给加盟的门店做榜样，达到便于管理加盟门店的目的。中环地产一直强调总部是为门店服务，一个城市的总部会为下属门店提供诸多服务，例如：定期为门店员工进行专业培训，免费进行集训，定期旅游，帮助门店员工进行售后服务，帮门店员工打印工牌、名片等等。
因为中环地产实行的是军事化管理，所以它也有严格的管理制度，荣誉体系就是表现之一。上述中定期旅游与奖金奖励就是业绩好的员工的奖励，业绩般般的员工是望尘莫及。公司总部每两个月会举行一次营销大会，凭业绩选出个人销售冠军和门店销售冠军，还有排行前十的优秀员工，总部成立了一个精英会，对于业绩好的员工就能加入精英会，精英会的成员拥有定制的个性名片和荣誉证书。除此之外，业绩好的员工往往能受到门店和总部的优待。除了荣誉体系，总部还有严格的开会制度和一系列口号，区歌等要求门店严格实施。上班时的早会，用以激励员工的工作激情；下班时的夕会，用以总结一天的工作；每天写工作总结，用以总结一天的工作和自己工作中的感悟。
其次，总部给每个员工都定下了定量的量化任务，如未完成，将会被罚款。如果没有执行总部的要求，也将会被罚款。其管理制度十分繁杂，也十分严格。
第3章 中环地产管理制度的优缺点分析
3.1 中环地产管理制度的优点
1. 能以较快速度扩大市场
中环地产采用的是直营与加盟并存的“平台聚合模式”。其中又以加盟为主。房产中介行业发展至今，这个市场越来越好，十数年来，越来越多的人选择加入这个行业。可以说，现在国内每个省份都有自己本土的房产中介企业，他们的性质和工作内容都一样，有的只是公司大小的不同。而我国几个排行靠前的房产中介企业，譬如链家和我爱我家，他们都是直营模式。相比直营，加盟体制能更快地扩张市场，增加市场份额。如果是要开发一个新的市场，加盟体制能更好更快地让企业迅速融入新的市场并尽快取得一席之地。
2. 能让更多的人认同、接受企业
由上章中环地产的管理制度可以看出，中环地产的企业文化是一种正能量的文化，并且是以门店为主导的企业文化——一切以服务门店为主。中环地产强调，总部是服务门店的，门店是服务客户的。这种服务他人的理念是服务行业必须有的。其人性化的理念和正能量的企业文化，能被绝大多数人接受认可。这就奠定了加盟的基础。再加上总部为门店的一条龙服务——装修、装系统、订工装、订名片工牌、免费培训、签单帮助等。这种种服务加在一起，为门店省事，为门店提供帮助。这种文化和制度让绝大多数人认可了中环地产，让更多的人加入了中环地产。
3. 能更好的激励员工
中环地产最大最好的制度系统就是奖励系统。对于业绩好的员工，总部不但会提供免费旅游、免费SPA、泡温泉、大红包、高薪等诱人的奖励，还会授予荣誉勋章、颁发荣誉证书、加入精英会等崇高的荣誉奖励。高度吸引人的物质和荣誉双重奖励在很大程度上激发了员工做好业绩的欲望，催发员工的工作激情。不仅如此，对于没完成任务或者各项要求没达到的员工，公司会进行点名批评，全公司通报、物质处罚等处罚措施，虽然处罚制度相对奖励制度要轻很多，但完善的奖励机制加上处罚制度的旁敲侧击，完善的激励机制在最大程度上激发了员工拼命做业绩的欲望和冲动！
3.2中环地产管理制度的缺点
1. 加盟门店过多，门店执行力不够
中环地产大部分的门店都是属于加盟。一部分是总部邀请有实力的门店加盟，一部分是别人主动加盟。中环对于门店是直营管理，不管是怎么加盟的，公司总部都会进行统一管理。一些刚入行就加入中环的门店，管理起来比较容易，但对于已经营业一段时日的门店，因其已经形成属于自己的一套管理制度和风气，要突然改变以往的作风，适应不同的管理制度和风格，是需要很长一段时间的。而且这些门店中，优秀的员工一般都是工作了2年以上的老员工了，新鲜血液进入后，是需要跟随老员工学习一段时间的，而绝大部分老员工看重的只是业绩和钱，条例规矩不是特别在乎，更难融入中环的文化之中。管理层因为其业绩突出，担心人才流失等问题也不会要求太严格，所以形成了一种恶性循环，造成这类型门店执行力不够的情况。
2.入职门槛太低，从业人员素质参差不齐
中环地产招聘业务员并没有过多要求，基本上只要自己愿意就能进。这种现象每个房产中介企业都有并保持到现在，他们从社会各类人员中吸引了大量的从业人员，其从业人员层次混杂，人员素质参差不齐，从业人员缺乏必要的理论知识和实践经验，而又没有经过专门的职业道德教育和专业技能的培训。导致从业人员专业知识不够，道德素质不高。曾经就发生过中介人员在带客户实地看房时猥琐女客户的事件。其次从业人员的流动性也较大。这些都使得从业人员之间无论是在专业素质还是道德素质乃至服务意识等方面都有着较大的差距。
3. 管理制度形式化严重，造成人员流动性大
中环地产有着严格的管理制度，也有着严格的门店要求。譬如不管什么会议，开始都要诵读公司的愿景和使命，做军事演练；上班必须准时到，以打卡为准；上班必须着工装；公司规定每天的量化任务，不完成不能下班；公司要求每个从业人员每个月定一个目标，没有完成就要接受惩罚；拿业绩好的工作人员做榜样，给业绩不好的员工施加压力等。这些制度表面上都能激励从业人员的工作激情，是正确的引导方式。但是实际上却给从业人员造成很大的压力。这种完全军事化管理并不完全适应于中介行业。因为中介行业十分缺乏拥有专业技能，经验丰富的老员工。而老员工因其年龄大，生活繁忙等原因无法完全遵守管理制度，大部分中介的老员工更喜欢自由度大的工作。刚加入中环的新人也是如此，年轻人比老员工更爱自由。中环总部给门店员工施加的无形的压力和形式化的管理让很多员工选择了跳槽或转行。像长沙的本土房产中介企业新环境，就相对轻松多了。新环境的老员工不会感觉到工作生活太受制，新环境也是军事化管理，也有同样的要求，但是度却把握得非常好，新环境的老员工很多，新员工都是在老员工的带领下进行工作。这可能也是新环境一直是湖南中介行业第一的原因之一。中介行业需要的就是老员工，最担心的应该就是有经验、有资源的老员工的流失。所以，老员工的存在起着至关重要的作用。
4. 诚信缺失现象严重
中环地产在经营中存在诚信缺失现象。信誉不能令人满意，过分强调经济利益，而忽视操守行为的培养，“利益挂帅，操守为轻”的现象十分严重。很多从业人员利用信息和自己的优势地位，损害交易双方的利益，获取不当利益。比如制造虚假的广告信息，引诱欺骗消费者；赚取不正当差价；乱收费；合同不规范等违规操作。虽然中环的管理制度很严，但是对这方面的要求只是略提一二，并不过多要求。这也是中环以结果为导向的结果——只注重业绩，忘掉了道德素质的建立，而服务行业恰恰是服务态度最重要。
第4章 解决中环管理制度问题的措施
4.1 加强法制建设，健全行业监管
中环的从业人员出现上述所说的问题，政府也有一定的责任。因为其监管力度不够，相关法律不够完善。所以政府一定要从实际出发制定出配套关于各类房产中介人员、规章、行为的基本环节及中介监管等法律轨道。同时要加快管理制度和实施配套环节的制定。以明确各类中介组织的性质、功能及资格确认的法律程序，加强行业的监管，正确的规范中介组织的行为。
4.2 加强内部监管
1.中介服务委托的契约化
在中介市场中，鱼龙混杂，各种诈骗手段花样百出，让人防不胜防。因此中环可以采用中介服务委托的契约化，就是以合同的形式来明确委托双方的权力与义务，让中介服务能更快的实行标准的规范委托合同。
2.中介服务收费的合理化
在上述所说中，提到了中介机构主要以收取佣金为主要收入来源，可是中环部分存在着乱收费的现象，对企业的声誉与发展带来了很大的影响。对于中介服务收费这一方面，国家对此已有明确的规定，但是却还是有这种现象发生，这时就需要总部出力，大力宣传收费合理化，并制定出相关制度，加强监管，大力打击乱收费的行为！
4.3 设定招聘标准 加强道德素质建设
中环公司中人员层次混杂，素质参差不齐。根本原因就是入职要求不高，社会各类人员都能进入。所以应该设置一个门槛，让素质低下的人进不了公司，提高从业人员的素质。解决了源头才能让水变干净，接下来，中环要做的就是要净化已有的污水，加大力度打击素质低下的行为，加强道德素质的建设和培养，积极开设课堂和各类活动，提高从业人员的素质。素质高了，不仅公司的形象变好，还利于管理，又解决了从业人员诚信问题，所以素质道德的建设是中环要解决的首要问题。

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总结与展望
总结与展望
一、总结
毕业设计是我在大学学习阶段的最后一个环节，是对所学知识的一种综合实践应用，是一个再学习、再提高的过程，这一过程培养了我的学习能力和独立工作能力。
我做的课题是浅析中环地产管理制度存在的问题及解决方案，这个题目对于我而言是一个全新的挑战。在设计时，导师一直在旁边对我谆谆教导，循循善诱。告诉我这件事该怎么看待，下一步该怎么走。虽然在做毕业设计的过程中遇到了许多问题，但通过自己不断的查阅文献和导师的悉心指导，最后所有的困难都迎刃而解。这对于培养我们的自学能力和独立工作能力是非常有帮助的。 
二、展望
通过本次毕业设计，我感到自己应用基础知识及专业知识解决问题的能力有了很大的提高，并且这次毕业设计的选题，是一个关乎自己专业的课题，因此，它在很大程度上提高了我的实践能力，在做毕业设计时，运用所学的理论在实践中加以运用，我再一次学到了很多东西。我想，通过这次毕业设计，到了工作单位后，我将能够更快的适应工作岗位和工作要求。我对自己充满信心。
总之，这次毕业设计对我而言是受益匪浅的。

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参考文献
[1] 成文. 房地产中介企业违规行为规范研究[D]. 华中师范大学, 2011.
[2] 郭星. 房地产经纪业法律问题研究[D]. 华侨大学, 2011.
[3] 代永能. 我国房地产经纪业的规范化管理研究[D]. 重庆大学, 2011 .
[4] 高旭军, 沈晖. 《房地产法》，上海：上海财经大学出版社，2012.
[5] 晓刚. 《房地产经纪：拥抱阳光，才能健康》, 中国房地产, 2012

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致 谢
首先，衷心地感谢我的导师何老师和谭老师，在两位导师的指导下，我才得以圆满完成本次论文。特别是在论文的选题和研究方法及思路方面，两位导师一直对我谆谆教导，让我获益匪浅。同时，感谢学院所有我的任课老师，感谢老师在这两年多来的教导与帮助，让我学业能顺利的完成。感谢与我一起完成学业的同学们。最后，也感谢学院的老师和领导，是你们的辛勤耕耘，使我们的基础知识得到了巩固，使理论与实践相结合，不仅完成了学业，充实了自己，也升华了我们的能力，更有利于我今后工作的发展。