物业公司市场部工作规划.doc

市场运营部管理规划
前言
第一篇市场运营部功能定位……………………………………………2
市场运营部从企业有效经营与可持续发展的角度出发，结合当前物业管理市场多种变化的因素，在这里从行业现状、竞争现状、营销策略、目标市场等各层面进行了研究与分析，并对照本公司自身的实际发展情况，制定本部门规划
第一章市场运营部职能………………………………………………2
第一节参与企业文化建设职能……………………………………2
第二节参与品牌建设职能…………………………………………2
第三节公司对外市场拓展、项目管理部前期建设职能…………3
第四节行业信息收集为公司经营管理提供合理化建议…………3
第二章适合汇龙森物业管理有限公司的市场定位…………………5
第一节物业服务管理行业市场分析………………………………5
第二节市场定位……………………………………………………7
第二篇工作开展计划、产品制定、推广计划…………………………8
“空谈误国”这句话是现下最流行的一句话，摘自习总书记的讲话，如何才能做到不空谈，那就要有效的发挥市场运营部的职能，把工作落到实处。
第一章企业文化建设、品牌推广……………………………………8
第二章产品定位………………………………………………………9
第三章市场拓展……………………………………………………12
第一节支持拓展…………………………………………………12
第二节营销组成…………………………………………………12
第三节拓展方式…………………………………………………13

前 言
市场运营部从企业有效经营与可持续发展的角度出发，结合当前物业管理市场多种变化的因素，在这里从行业现状、竞争现状、营销策略、目标市场等各层面进行了研究与分析，并对照本公司自身的实际发展情况，制定本部门规划
第一篇市场运营部功能定位
第一章市场运营部职能
根据公司发展的需要，结合物业行业市场发展，市场运营部不应是简简单单的市场拓展职能，更应肩负企业文化建设、品牌建设、收集行业信息更好的为公司整体的经营管理提出合理化的建议
第一节参与公司品牌建设职能
“品牌”是拓展物业市场的关键因素，是相辅相成的对比关系。在未来的市场竞争中，走品牌之路是汇龙森物业成功拓展市场的必须。品牌是企业经营、市场开拓的有效保证，在拓展物业市场时，要针对目标市场确定、建立一个独特品牌形象并对品牌的整体形象进行设计、传播等，从而在目标顾客心中占据一个独特的有价值的地位。然后再结合平面、电视、网络等媒体制定一套长期的宣传计划，加强品牌的宣传力度。
品牌建设与品牌推广，市场运营部参与品牌建设工作，把公司现有的、具有市场竞争力的先进理念、经验、成功案例整合打包形成品牌，并通过多种形式进行推广，从而推动市场外拓工作
第二节公司企业文化建设职能
从市场拓展角度讲，公司的企业文化是“品牌”建设的延伸，市场运营部应发挥其职能，大力宣传企业文化，提升公司外部竞争力，同时为市场拓展作好铺垫工作，没有强大企业文化，势必无法再竞争日趋激烈的市场中立足
第三节公司对外市场拓展、项目管理部前期建设职能
建立具有市场竞争力的品牌，延伸出强大的企业文化，市场运营部将其推向市场，在市场中占有一席之地。根据公司的具体情况、结合市场需要，有效的进行市场拓展。并负责外拓项目前期筹建、接管、定位、管理等工作，待项目进入正常运转后交由公司业务部门经营管理里，形成整体经营管理链。
第四节行业信息收集为公司经营管理提供合理化建议
市场运营部不断收集物业行业信息，掌握行业法律法规，在拓展市场的同时，对其他知名物业管理企业、高端项目进行分析，总结经验，结合公司经营管理模式，提出合理的经营管理建议。
综上所述，市场运营部最大化的发挥出其职能，应合理的分配部门工作比重：

第二章适合汇龙森物业管理有限公司的市场定位
第一节物业服务管理行业市场分析
一、市场容量
官方机构初步估计，在管物业面积应该接近109亿平方米左右，中国的物业管理企业总数近3.3万家，物业管理从业人员近350万人。北京、上海、深圳三城市物业管理创造的生产总值分别为70亿元、78亿元和50亿元，分别占这三个城市GDP的2.23％、1.45％、2.23％。
二、发展与运作雷同化
全国各地区的物业管理企业从发展方向、经营手段、产品结构等各个方面较相同，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）较多，企业运营成本居高不下，出现市场竞争力较差的局面。例如：一方面 “五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。
三、物业功能用途改变
有些房地产商前期市场定位不准确，投入使用时不能完全适应市场，需要对房屋的间隔、功能、配套、装修、特别是用途进行改变。如工业物业改为商业物业，自用办公改为商用办公、商业改为居住物业时尤为显著。
四、卖方市场已经形成
物业管理企业中有较强的市场竞争力，有品牌效应的物业管理企业，使物业管理的卖方市场已经形成。但作为物业管理买方市场的房地产开发商等房屋产权所有者的运作却存在着诸多问题，如开发商需要物业管理企业为项目提供专业化的管理与服务，有规模的物业管理企业有助于销售，开发商选择物业管理企业的要求较为苛刻，无法正常按照相关程序操作。开发商选聘物业企业时因为决策者个人问题存在暗箱操作，以及对收益方面的不合理要求，对法律法规的理解程度、以及对物业管理企业的不合理要求等。
五、竞争现状
1、大中型城市主要市场由品牌公司及区域性知名企业瓜分。
2、大中小城市一部分项目由房地产开发商直接委托。（上级与下级的关系）
3、品牌开发商成立物业管理服务分支机构，为开发的项目提供物业产品。
4、房地产开发商专项化的发展为物业管理企业增加了市场空间。
5、物业市场不断涌入新的物业管理企业。
6、外资物业管理企业对高端物业市场占有率较高。
7、综合实力强的物业管理企业，市场占有率较大。
8、部分物业管理企业只承接特定类型的物业项目。
9、物业管理股份有限公司承接的物业项目较宽。
10、大型城市物业管理份额逐步减少。
11、二级物业市场竞争的加剧。
六、竞争环境
1、房地产开发商开始重视物业管理的作用，以实现产品的高附加值，作为房地产生产链上的重要一环，将会有越来越多的开发商成立自己控制的物业管理企业。
2、房地产代理公司的业务范围已涉及物业管理行业，特别是物业的前期介入和顾问管理。地产代理商普遍采取了这种综合化的模式，向物业管理顾问一体化的经营模式发展。
第二节市场定位
根据第一节中提到的目前物业市场的各个因素，汇龙森物业管理有限公司应认清市场，结合自身的特点，准确的进行市场定位。汇龙森以孵化为主，带动地产、物业管理的发展，从之初物业管理作为一个服务部门，到后来的形成公司化运营，经过了10年的时间，在这十年里已经形成具有特色的物业管理模式。
根据物业公司长期发展目标，打造专业的科技地产物业管理团队。汇龙森物业市场应定位于以北京经济开发区为中心，大力发展周边开发区市场。承接科技商务园区、工业园区、高档写字楼、政府机关等业态项目。

第二篇工作开展计划、产品制定、推广计划、市场拓展
“空谈误国”这句话是现下最流行的一句话，摘自习总书记的讲话，如何才能做到不空谈，那就要有效的发挥市场运营部的职能，把工作落到实处。
第一章企业文化建设、品牌推广
汇龙森物业经历了十年的成长，区域知名品牌已逐步形成，在品牌建设方面取得了较好的成绩与多方的认可。根据科学发展观的规律，结合本企业经营特点，在实施品牌战略上要以塑造品牌形象、注重品牌经营、增加管理面积、特色企业文化、建全管理体系是本公司持续发展的重要因素，提升企业在品牌建设方面的规格，策划企业在品牌建设上的策略，将是市场运营部的一个重点工作。
一、塑造品牌形象
品牌是一种无形资产，优秀品牌是市场竞争的利器。市场运营部在2013年将利用多种品牌塑造形式，以专业的推广与宣传手段，使公司知名品牌的形象得到更加广泛的认知。
二、强化品牌特色
汇龙森物业要想在发展中求生存，需要不断总结企业管理服务缺陷，不断完善企业管理服务机制，创立出有自己特长的管理模式和管理方法，塑造出品牌的风格和特色。
以安全、环保、文明、时尚为经营特色，强化现有项目管理，打造三园综合体管理品牌，打造一园设备设施管理品牌。从而形成以三园综合体管理服务、一园设备设施管理服务为主的实体品牌，向外推广。
以严格、精准、专业、科学为管理方针，根据企业符号的不断演变，导入了全新的VI视觉识别系统，使用同一标志。通过诸如网络、电视、报刊等宣传公司统一形象。利用各媒体、发布会、新闻热点、公关活动、展示会等大力传播汇龙森物业所倡导的“专业化的科技地产物业管理”的产品主张。
第二章产品定位
根据市场需求，开发多种产品既服务模式。产品主要定位：物业管理服务全权委托、物业管理酬金形式、物业管理服务顾问形式等
一、物业管理服务全权委托：
我们将通过对物业的精心管理与细心呵护，使物业使用功能得到延长，使之持续保值、增值，使客户及开发商的长期利益得到最大保障。制订符合项目实际情况的特色管理服务方案，为客户提供便捷、主动、专业、热忱的服务，使客户对我们的管理与服务有较高的认同感！
物业管理服务整体策划
前期物业管理服务介入
物业项目交管与验收
客户事务管理与服务
制度及档案的建立和管理
环境、保洁管理服务
绿化养护管理服务
公共设施设备维修养护管理
房屋及公用设施维护养护
智能化系统运行维护管理
电梯、楼宇设备运行维护管理
安全、消防及车辆管理
社区文化活动组织
建立特约服务项目
会所运营管理服务
商业与展馆运营管理服务
会议与餐饮管理服务
二、物业管理酬金形式：
提供和全权委托一样的服务，但只向开发商/产权人收取佣金。
佣金的构成：人员工资+物业企业利润+物业企业税费。其他均由开发商经营支付，物业企业不承担任何包括但不限于：能源费用、经营费用、设备维护费用等费用。
三、物业管理服务顾问形式：
我们将委派一到两名专业物业职业经理住现场，全权处理该项目的物业管理，项目筹建等工作。顾问服务提供以下具体服务：
1、物业前期介入顾问服务
我们将从物业使用人、物业维护人的角度，协助开发商不断优化项目规划设计方案，充分发挥物业使用功能，消除工程质量隐患，降低物业工程质量的投诉。配合开发商销售策略中服务氛围的营造，让潜在客户提前体验优质的服务品质，使我们的客户产生温馨的归属感！
物业销售阶段的配合
物业项目整体运营的策划与包装
物业项目质量/环境国际管理体系的建立
物业管理服务人员招聘和培训
物业管理成本预算及服务费标准测算
物业规划设计方案讨论
物业设备选型与招标
物业设备安装与技术支持
物业节能降耗方案
物业竣工验收协助
物业装饰装修建议
2、物业服务企业咨询顾问
我们将协助完善企业组织建设、制度建设、团队建设等，对各个工作环节进行专业支持与指导。通过对企业各层级人员管理技能、专业技能的培训，打造出专业、高效的服务团队。协助企业认证国际质量/环境管理体系，提供创优指导，让客户快速锻造成优质的物业服务企业，使企业与员工获得成就感！
服务对象：房地产开发商/物业服务公司
物业管理公司组建的指导
物业管理服务整体规划设计
物业管理服务业务咨询与指导
物业管理前期介入工作指导
财务预算及监控管理
物业接管验收指导
制定物业管理规章制度和操作规范
指导建立健全物业管理档案资料
指导日常物业管理服务
指导建立质量、环境管理及服务标准化
行业创优标准工作指导
第三章市场拓展
第一节支持拓展
一、注重业务开展
企业利润的最大化无疑是不断的拓展新项目，增加管理面积，只有这样企业才能够可持续发展。在市场拓展过程中，市场运营部与公司各部门及各园区管理部的衔接与联系，须得到有力的支持与协助。团结互助，改变观念，在客户面前展示出良好的团队形象。只有这样，才能保障新项目的顺利成交，共同为企业创造更大的价值！
二、强化项目管理
全面塑造精品项目，明确项目管理的要点，如人员素质与管理、档案文件的管理、设备机房的管理、服务产品的控制等方面。以“项目营销”的方式，在市场拓展过程中显得更为直接和有效，给客户留下深刻印象，为市场拓展搭建成功的平台！
第二节营销组成
一、确定目标市场
通过各种渠道收集新项目信息，建立客户档案，对潜在客户加大公关力度。树立以“三园为基地，亦庄为主力，北京及周边工业开发区为方向”的市场拓展策略，主攻二、三、四线市场，力争在2013年在其它区域拓展成功新项目.
二、树立营销观念
2013年市场意向合作项目继续跟踪联络，稳固已建立的人脉关系。强化市场营销观念，要经常性的外出调研与走访，与同行进行业务交流，以积累市场营销经验。
三、建立信息渠道
利用各种资源建立信息渠道的关系网，通过与政府部门、开发商、销售代理、业主、公司职员等渠道的建立，以获取新项目的开发信息。
第三节拓展方式
一、网络关键词的优化
通过公司现有网站资源，在2013年继续整合公司优势点，完善网页内容，不断扩大网络搜索引擎“关键词”优化质量，让更多的开发企业和客户找到我们，通过网站第一视觉感官的了解我们。
二、实地项目走访
增加实地走访量，掌握新项目动向。制定各区域走访计划，对北京经济开发区内的写字楼、公建项目实地考察，在其它区域确定走访重点，提高市场拓展机会。
三、建立上游渠道
根据发展商开发建设的流程，与建筑设计单位、营销策划企业、政府主管房地产开发审批的部门、均属开发企业早期对接的各类组织建立良好的渠道关系，以获取最新信息。
四、参与招标项目
多方收集新项目招标信息，积极参与市场竞争性项目的投标，并招标代理公司建立合作关系，以扩大参与投标项目的时效性。
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