长江壹号物业管理筹备规划.docx

长江壹号物业管理筹备规划
（时间规划表见附件）
一、物业团队组建
1、组织架构及编制

合计：22.5人，因现场6名保安，合同规定是8小时制（老报馆12小时制），在不能毁约，继续执行6名保安合同的前提下，保安编制需增加2人，合计14人，物业总编制24.5人。
2、人员来源及到岗时间表
序号
岗位名称
编 制
来源
备 注
1
物业经理
0.5
老报馆
已到岗
2
客服主管
1
社会招聘
已有人选3月1日前安排到岗
3
保安主管
1
社会招聘
已发布招聘信息
4
维修主管
1
长江壹号
建议胡东兵留用
5
内勤
0.5
老报馆
3月1日前交接完老报馆工作
6
维修工
1
长江壹号
建议吴伟健留用
7
保 安
14
目前6人来源保安公司
保安公司保安8小时2200/人/月，高于老报馆12小时制工资，将超出预算标准，物业组建自己的保安团队，不在增加保安公司人数，合同结束不在续约。
8
保 洁
2.5
社会招聘
在人员目前没有到位的情况下，组织现场人员打扫卫生。
3、各岗位工资标准按财务预算执行，因保安公司6人8小时制，总预算需增加2名保安费用，6名保安合同结束即可恢复正常。
二、物业用房的整理规划
拟将现项目部办公室划为物业用房，暂时与项目部联合办公，对内部桌椅做简单布置。
三、一些必须的物料申购（见附件清单）
四、物业内部分工
第一批人员到岗后立即召开物业部第一次会议，就人员职责分工进行明确，形成制度。
五、现场保安、卫生秩序的全面接管。
利用现场6名保安维持现场基本秩序，在保洁没有到位的情况下，每天组织现场人员统一打扫卫生，物业将全方位多渠道开展人员招聘，一旦保安人员补充到位立即进行消防监控，停车收费系统的培训，待立体停车库，进出口道闸系统启用后立即展开收费工作。（停车收费方案见附件）
六、现场装修事宜的全面接管
对已经进场装修的租户做好装修协议等资料的移交，对尚末装修的商铺做好重点巡查，严把装修押金的缴纳，及门头、店招广告的控制，做到统一规范。
七、涉及物业块面后期管理图纸、资料、协议的移交
八、设施设备的移交及后期扫尾工程的介入
因现场部分工程尚末完工，因此不做一次性移交，陆续进行，配电房交接后立即形成值班巡查制度。
九、公共关系的对接
1、业主方关系的对接
2、涉及相关政府部门关系的对接
十、请公司进一步明确物业经理岗位的职责权限，以便提高工作效率。
附件
（一）、长江壹号筹备规划日程表
工作事项
3月份
备 注
第一周
第二周
第三周
第四周
第五周
一
团队组建
1—3日
4—10日
11—17日
18—24日
25—31日
1
第一批人员1人到位：
客服主管
√

客服主管1日到岗
2
第二批人员2人到位：
维修主管、维修工

√

长江壹号人员留用，争取协调4日前划为物业
3
第三批人员3人到位：
保安主管、保洁

√

外部招聘
4
第四批人员到位：保安

√
外部招聘
二
物业用房的规划
√

和项目部联合办公
三
物料申购

√
√
√
√
根据进度陆续购置
四
物业内部分工

√

形成会议纪要
五
现场保安、卫生接管

√

人员以外部招聘为主
六
现场装修事宜的全面接管

√

移交装修协议
七
图纸、资料协议移交

√

八
设施设备的移交

√
3月份完成全部完工设施设备的移交
九
公共关系的对接

√

十
正常管理期

√
现场达到公司质检标准
二、停车费收费方案
长江壹号机动车收费方案
（草案）
一、经济指标
1、地面车位按27个测算
2、立体车位123个
3、合计150个停车位
二、收费标准
2小时内
2—10小时
10—24小时
5元
10元
15元
1、 参照长江路周边停车场收费标准。
2、按此标准第四年开始递增20%，第七年开始递增30%。

三、车流量、停留时间分析
1、正式开业后按300个/日车流量，估算。
2、根据长江壹号商家业态分析，车辆停留时间；2小时内：80辆/日，2—10小时：160辆/日，10—24小时：60辆/日。
四、停车费计算
（一）前三年
1、2小时内:5元*80辆*30天*12个月*3年=432000
2、2—10小时：10元*160辆*30天*12个月*3年=1728000
3、10—24小时：15元*60辆*30天*12个月*3年=972000
合计：432000+1728000+972000=3132000
（二）第四年—第六年（在前三年的基础上递增20%）

1、2小时内:6元*80辆*30天*12个月*3年=518400
2、2—10小时：12元*160辆*30天*12个月*3年=2073600
3、10—24小时：18元*60辆*30天*12个月*3年=1166400
合计：518400+2073600+1166400=3758400

（三）第七年—第十年
在前三年的基础上递增30%
1、2小时内:8元*80辆*30天*12个月*4年=921600
2、2—10小时：15元*160辆*30天*12个月*4年=3456000
3、10—24小时：23元*60辆*30天*12个月*4年=1987200
合计：921600+3456000+1987200=6364800
总计10年收费
3132000+3758400+6364800=13255200
按560万建造成本，90万维护成本来核算；5.9年收回全部成本。
三、购置物料清单
序号
项目
数量
备注
一、
办公设备

1
电脑
4台
经理、、客服主管、工程主管、保安主管
2
打印复印一体机
1台
物业办公室用
3
传真机
1台
物业办公室用
5
保险柜
1个
收停车费用
7
电话
1部
物业须增加一部电话
8
文件柜
3个
物业办公室用
9
沙发、茶几
1组
物业办公室用
二
安全管理装备

1
对讲机
10部
保安、维修保洁用
2
塑胶仿真警棍
5根
保安用
3
消防斧头
1把(大)
监控中心必须配置
4
专用消防板手
1把
监控中心必须配置
5
消防靴
1双
监控中心必须配置
10
防火绳
1捆
100米,监控中心必须配置
14
探照灯
2个
监控中心必须配置
15
雨衣
7套
保安保洁雨天作业用
16
雨鞋
7套
三
清洁、

1
保洁工具、易耗品
1批

四
维修器材、设备

1
室内疏通机
1部
物业维修部用
2
冲击钻
1台
3
万用电表
2块
4
电工工具
1套
5
水工工具
1套
6
其它维修工具
1批
7
常备材料备件
1批
8
人字梯4米
1个
五
办公易耗品
1批
物业办公室用