地区“锦绣家园”项目管理及营销策划报告样本.doc

辽 宁 工 业 大 学
房地产经营管理 课程设计（论文）

题目：锦州市“锦绣家园”住宅项目营销策划汇报

学 院： 管理学院
专业班级： 工程102
学 号：
学生姓名： 黄贺
指导老师： 李晓云
老师职称： 副教授
起止时间： .12.30—.1.3

课程设计（论文）任务及评语
学 院：管理学院 　　　　　　　　　　　　教研室：工程管理
学 号

学生姓名
黄贺
专业班级
工程102
课程设计（论 文）题 目

锦州市“锦绣家园”住宅项目营销策划汇报
课程设计（论文）任务

一、课设关键目标和内容：利用房地产市场营销基础内容和体系，对房地产新项目进行开发营销策划

二、课设内容：
确定被设计房地产项目及其多种基础资料；
1、 明确房地产项目策划基础结构；
2、 完成房地产策划汇报具体内容。
策划汇报通常分为：项目市场调研、项目投资分析、项目定位分析、项目概念设计、项目品牌设计、项目营销策划、项目推广计划、项目广告策划。
指导老师评语及成绩

成绩： 指导老师签字：

年 月 日

学生签字：

目录
一 概述..................................................1
二 区域房地产市场分析....................................1
(一) 区域概况...........................................1
（二）锦州市整个楼市情况.................................2
（三）房地产住房需求分析.................................4
三 项目概况..............................................5
（一）项目地块区位环境分析..............................5
（二）项目所在区域计划情况调查..........................6
四 消费者市场分析........................................8
（一）消费者分析........................................8
（二）适合本项目标用户细分市场..........................9
五 项目SWOT分析........................................10
（一）优势.............................................10
（二）劣势.............................................11
（三）机会.............................................12
（四）威胁.............................................12
（五）项目关键经济技术指标.............................12
（六）产品分析 ........................................12
（七）产品计划设计研究.................................12
六 项目市场价值和机会分析...............................15

（一）项目竞争力及优势分析............................15
（二）项目竞争定位....................................15
（三）项目市场机会和价值提升之道......................16
八 整合推广策略.........................................17
（一）宣传推广策略....................................17
（二）广告推广策略....................................19
（三）销售通道........................................22
（四）指示系统........................................23
（五）楼体广告........................................23
（六）项目临驿全部大道中路段部署........................23
（七）大型户外广告牌..................................23
（八）项目售楼部选址................................23
（九）项目临北京路段售楼部入口........................24
（十）销售气氛部署....................................24
九 投标企业企业联合体...................................25
（一）联合体特点......................................25
（二）联合体集合资源优势..............................26
结束语................................................28
参考文件..............................................29

总结..................................................30

一 概述
本房地产项目在锦州市汉口街和北京路交汇处，处于商业圈辐射范围内，靠近市政府所在地，以主推90---120平米中户型楼盘。努力争取使项目本身特色显著，争取在目前市场上建筑形式近似环境下，打造“台地”生活方法，引领白领时尚生活。本营销策划方案针对目标用户群体特征，考虑实际生活水平，结合锦州本土文化，意在最短时间内树立开发商及楼盘形象，顺利实现项目标整合推广，达成开发商和消费者双赢。
二 区域房地产市场分析
(一) 区域概况
（1）地理区域计划
锦州中心城区建成面积约57平方公里，属于一个中等城市。过去20年，锦州市中心城区不停向南发展，城市重心不停南移。80年代，城市建成区关键集中在南部；90年代后，城市中心转移至北部。
伴随高新区建设、省级高科园区成立，其城市骨架正在不停拉大，结合现实状况布局特点和城市发展不一样功效要求，锦州主城区到计划将形成紧凑发展“一个中心、八大片区、四处公园、一个风光带、两条风景线”城市布局结构，逐步向大城市发展前进。
（2）潜力巨大城市发展模式
伴伴随城市群战略发展深入，锦州开始对接经济产业链。10月锦州，正式开始进入计划施工阶段，估计完工使用时间为。
（3）省级卫生文明城市创建
锦州市于正式开启“创建省级文明城市”行动，多种路政设施建立和完善，极大地改善了市民居住环境，提升了城市品味，促进了城市经济发展。
（4）建设“强、大、名、美”现代化高新区——高品质生活区
新区快速发展和城市中心转移，促进高新区周围建立了一大批高品质生活小区，如：春熙家园、辽工东苑等。同时还有更多高品质小区.
（二）锦州市整个楼市情况
依据以来，锦州市房地产相当活跃，发展势头强劲。
（1）锦州市总体审批待开发面积达成539.28万平方米，住宅套数24239套。整年待开盘新项目8个，新开盘市场供给总套数4852套。关键分布为北京路以北16个，以南17个。其中10万平方米以上规模楼盘19个，高容积率楼盘（3.0以上容积率）9个，低容积率楼盘（1.5以下容积率）2个。19个规模小区中
南区整体开发面积334万平方米，北区整体开发面积163万平方米，差距171万平方米。供给方面，高新区12642套，南区10374套，差距2268套。
其产生差距关键原因为，南区因地处城市中心，受土地稀缺限制，其整体开发量不大。北区板块地域宽广，受政策利好引导，其总体开发量较大。从以上市场数据分析来看，未来高新区任是锦州市地产开发活跃板块。
（3）高端化、品质化需求
现在锦州市场多层产品逐步降低，小高层及高层产品逐步取得置业者亲睐，这遇事着锦州市房地产市场正逐步迈向高端化和品质化，置业者也实质改变了以往择房标准，逐步向品质化、品牌化大盘靠拢。从市场调研数据来看，小高层及高层产品占锦州市中心城区开发总量68.6%。小高层及高层产品逐日递增，占据了市场主导方向，市场供求较旺，同质产品竞争猛烈。而以洋房和别墅为代表高端物业产品现在市场开发量很小，尤其是品质型洋房现在仅高新区两家代表性楼盘有类似产品，且受到市场追捧，未来市场供给中伴随消费市场成熟，其高品质洋房肯定受到亲睐。
（4）三、四房为主导产品
户型配比方面，锦州市场三房、四房产品现在占总体量68%，仅三房就达成了8964套，四房2618套。三房、四房显然成为了锦州市置业者首选房源，市场放量较大。而一房、二房产品现在占益阳市场总体量31.3%。对于三级城市益阳来说，更多购房需求还是以自住为主。针对于一房、二房等紧促房源市场需求量并不旺盛，投机性还有待考证。
（5）房屋存量
整年房地产市场累积消化量近90万平方米左右，整年（至12月1日止）累积消化量近120万平方米，这意味着2-3年内，锦州关键以消化存量房为主，但伴随锦州经济、社会发展和城市环境、城市吸引力提升，不排除市场出现大量外源购房者，这将再次推进锦州房地产市场连续上扬。
（三）房地产住房需求分析
（1）总人口数
锦州市末总人口数467.66万人，其中中心城区人口为50.5万人，占总人口10.8%。多年来锦州市总人口总体呈上升趋势，近三年平均增加率约为4.26‰，估计到全市总人口将达493万人。锦州市实际居住人口比常住人口要大得多这些人口要素为锦州市域房地产市场需求力扩张奠定了雄厚基础。
（2）城镇化率
锦州市城镇化率增幅较快，达成39.75%，城镇人口185.89万人，到达成50%，城镇人口246.5万人，净增约60.61万人。 “两型社会”建设综合配套改革试验区人口转移和沿海加工贸易梯度转移潜力巨大，城镇化率将深入提升，将极大地促进房地产业可连续发展。
（3）市场住房需求：到全市城镇人口净增60.61万人，住房需求2121万平方米。
(4) 市场政策、价格变动
自第三季度以来全国房地产市场逐步回暖，锦州房地产市场下六个月销售情况更是一路长红。受回暖热潮利好，锦州房地产市场第一季度月销售量个案项目基础保持在40套左右平稳销售状态。
第二季度，新10条房政出台，全国房地产市场均受到一定程度政策打压，全国市场销售量均显著下降，多种促销模式及折扣充斥市场，尽管房交会成交套数、成交面积、成交金额全部创历史新高，但市场价格一度出现混乱。
第三季度，7月，锦州房地产市场销售情况连续走低，个案楼盘平均销售量基础下降至25套左右，市场价格也在各项目大量优惠和折扣推进下出现较大幅度波动，甚至出现了部分项目降价出售现象。时至9月，受传统销售习惯“金九银十”销售热潮影响，全国房地产市场销售有所回暖，销售情况全部有小步回升。进入9月益阳房地产市场销售情况回升显著，出现整年第一个销售热潮。
进入第四季度，新4条颁布，因用户成交周期影响及信息传输区域差异化，并未对锦州市场造成较大打击。各项目在节日期间接待来访及销售情况均较为可观，部分在国庆期间开盘发售或推出促销活动项目销售情况一路攀升。同月，市场刚性需求逐步加大，各项目经济型两房和三房产品销售出现热销，同时，锦州市场中部分高层项目以价格标杆形象强力发声，对于市场也起到了一定促进作用，市场走势逐步平稳，市场销售价格开始展现上扬趋势
三．项目概况
（一）.项目地块区位环境分析
项目地块周围区域现在正处于大规模开发建设时期，周围工地林立，有春熙家园，辽工东苑两个个在售中高级住宅项目。
因为项目区域在锦州较为成熟版块，是在政府宏观计划和控制下有步骤地开发建设，现在景观方面布局现在已经初现美好轮廓，交通及绿化等基础公益设施也已经建设齐备，科教文卫、行政、商业生活配套也不停新增，项目现在周围已经有相邻配套有：学校、幼稚园、街菜市、超市、交通银行、建设银行、第一隶属医院、中国电信等。
交通方面：项目地块区位交通便利发达，项目据客运总站15分钟车程，近可达城区各处和区内所辖各乡镇，远可达省内各地。汉口街15分钟车程可直达成城市区关键商圈，和动物园一道之隔 .区域内道路均路面情况良好，通行顺畅,出行十分便利。
（二）项目所在区域计划情况调查
3.2.1.项目本身概况
因为业主未提供项目土地总价资料，我方依据相关资料评定为：
相同区域土地成交资料一：12月21日街办事处以南71亩土地使用权出让成交价为90万元/亩，成交金额为6414.66万元，平均楼面价：865.38元/平方米(现在该块土地已在开发容积率1.56)；
相同区域土地成交资料二：12月19日街办事处北45.604亩土地使用权出让成交价为140万元/亩，成交金额为6384.56万元，平均楼面价：约524.99元/平方米(计划设计条件容积率＜4.2，设容积率为4)；
依据以上两项资料，和项目相同区域土地年涨幅为35.7%，而本项目土地位置显著优于以上两块同区域土地位置，我们保守估算现在土地市值165万元/亩，则本项目标平均楼面价：约1833.25元/平方米，从现在本区总土地成交情况、项目本身所在区位和政府政策引导来看，本项目土地还有一定升值空间，则项目所建商品房含有一定升值潜力优势。
表1 本项目地块概况表
编号
地块坐落
土地面积
用途
出让
年限
（年）
绿地
率
建筑
密度
容积率
土地总价
（万元）

净用地面积16979平方米
合25。46亩
居住
70
37.5%
17.8%
2.97
市值估价约为4202。28万元（按165万元/亩估算）
表２ 本项目地块成交价格（估算）
编号
土地面积
（㎡）
容积率
起报楼面均价
（元／㎡）
成交楼面均价
（元／㎡）
成交总价
涨幅

净用地面积16979平方米，合25。46亩
2.97
833.25
833.25
市值估价约为4202。28万元（按165万元/亩估算）
0
项目地块是一个独立地块，该地块住宅净用地面积为16979㎡，综合容积率已定为2.97，项目定位为18层高层电梯住宅。
3.2.2.项目周围区域计划
项目地块在本区汉口街和北京路交汇处，综合容积率为2.97；该地块建筑总面积为50432.1㎡，约和25.46亩，产品为高层电梯住宅，规模较小。但因为其特殊优越区位，在一定程度上屏蔽了部分竞争对手。
未来居住集中区功效初现轮廓。项目地块区域未来巨大增值潜力和未来区域内繁荣之景象展露无遗！
四.消费者市场分析
（一）消费者分析
在中国经济发展大环境下，锦州经济也渐入高速发展时代，尤其是长株潭两型社会建设。
据资料显示，锦州市居民储蓄存款余额，达223.15亿元，达250.27亿元，达311.98亿元，年均增加达24.65%以上，达388.88亿元，为区域居民购置能力提供了强劲支撑。
城镇居民人均可支配收入，达9138元，达10797亿元，达12448亿元，年均增加达18.11%以上，达14800元。城镇居民人均居住面积34.59平方米，估计到将达35平方米以上。
人民收入在不停增加，可支配收入水涨船高，人民消费意识也不停加强。经济发展，肯定使大家生活质量要求也不停提升，“住”成为大家在钱袋鼓后第一个急切处理或改善问题，同时，经济高速发展也带来高通货膨胀，货币贬值，投资渠道单一和局限，银行利率偏低，加上房产保值特征，在这些原因不停综合和放大影响下，使大家对于房地产消费不停增加。估计到全市城镇人口净增60.61万人，住房需求2121万平方米。
（二）适合本项目标用户细分市场
在从新细分市场基础上，结合项目本身资源，我们认为，有五类用户全部能够做为本项目标目标用户群体。
1、私营业主
本项目从产品质量上讲，优势很显著，能够满足这类用户心里需求，再加上，项目所在区域处于下一轮龙泉城市发展前沿地带，代表城市发展方向，能够领先城市发展。
2、当地高收入经理人
这部分消费者购房时候表现出很多理性和前瞻性，锦州城市发展，项目地以后就会成为城区地带，即使现在配套上差了部分，但伴随城市扩张，这些东西是在很快未来能够处理，再说，不变产品质量一开始就调在了一个较高位置上，一旦周围完善了，这么购置行为就完美了。
3、企业中外地职员
她们追求城市生活，期望得到所在城市接纳和包容，期望所在城市给她们一个正式身份。
4、当地一般居民消费群
她们有一定物资基础，有投资心理，又有从农村到城市，从小城镇到大城市心理跨越，所以，本项目假如以城市化、城市生活为提倡专题对这部分用户群体刺激还是相当大。
5、企业家
两梯两户、两梯三户户型设计，130平米、140平米电梯公寓，405户人家享受1600平方米围合式中厅花园，在龙泉是产品高质量象征，生活高品味象征，而生活品味真是这部分用户所追求。
五 项目SWOT分析
（一）优势
1）总价较低：市场上一般精品楼盘面积普遍较大，往往令消费者感到高不可攀。而精品小户型即使单价不低，但因为户型面积小从而很好地控制了总价，成为买家过渡选择。
2）地段升值潜力大：周围更有世纪大厦、时代广场和金源大厦等商业集聚地，靠近商业圈，含有形成繁荣商业圈关键潜力。
3）户型设计合理：房型布局紧凑灵活，前卫落地飘窗设计，实得面积大，户型周正，采光、通风条件好，厅市厨卫阳台等配套功效布局合理，动静分明，私密性良好。
4）周围小区成熟：地块周围小区较多，已形成了一个成熟小区生活圈，公共设施齐全，基础设施建设日趋完善。
5）周围配套设施齐全：超市，酒店，移动联通和电信营业厅，国家、商业银行，临时停车位，市人民医院等设施，能很好满足住户生活需求。
6）交通优势：多路公交车途经此地，交通发达，出行便利。
7）区域文化气息浓厚。
8)投资回报率高：靠近华天、福中福等成熟商业圈，更离益阳市政府不过十分钟车程，伴随商业气息日渐浓厚，锦州市中心南移，升值潜力看好，投资回报率一路高扬。
（二）劣势
（1）项目处于锦州中心城区边，经济技术开发区内，居住生活感不强，远离城市繁荣地段，周围生活配套差。
（2）项目规模偏小，无法象大盘一样提供完善配套设施，和良好园林空间。
（３）项目户型配比不太合理，三房户型偏多，因为项目规模及市场主流面积区间基础均在８０－１２０平方米之间，从而在竞争将自己置于劣势。
（三）机会
（1）项目对面春熙花园已经卖完，多层只剩下几套150平方米以上户型，多层价格为5500元/平方米，说明区域市场还是有潜力；
（2）伴随春节后，大面镇片区以大盘开启，将带来新一轮市场关注，从而为项目借势上扬带来推广和销售机会。
（３）因为项目处于老城区和成全部洪十区域两大版块之间，城市计划和房地产市场发展大势为项目区域带来未来很好预期增加空间。
（四）威胁
1）周围辽工东苑二期分流用户。
2）锦州市房地产业起步晚，发展较慢，投资者少。
3）国家宏观调控形势不明朗，造成整个市场前景模糊。
（五）项目关键经济技术指标
住宅净用地面积：16979㎡，合25.5亩。
总建筑面积：50432.1㎡（其中住宅49450.05㎡，商业902.82㎡，其它79.23㎡）
建筑基底面积：3022.91㎡
建筑密度：17.8％
容积率：2.97
绿地率：37.5％
集中绿地面积：1652㎡（集中绿地率9.7％）
总户数：405户
机动车停车位：260（其中地面120，地下140）
自行车停车位：540
注意：地下停车场4716㎡未计入总建筑面积
（六）产品分析
户型和面积配比
房型
户型
面积
套数
（按户型）
套数
（按面积）
总套数
百分比
两室两厅单卫
1B
85
17
51
68
17%
2B
85
17
4B
86
17
3A
90
17
17
三室两厅双卫
4B
109
18
36
265
65%
5B
109
18
4C
117
18
36
5C
117
18
1C
120
17
157
2A
120
17
1A
123
17
2C
123
17
3C
123
17
8A＝9C
124
18
9A=8C
125
18
9B=8D
127
18
8B=9D
127
18
4A
132
18
36
5A
132
18
四室两厅双卫
6A=7C
137
18
36
72
18%

7A=6C
137
18

6B=7D
141
18
36

7B=6D
141
18

405
100%

（七）产品计划设计研究
1.因为地块特殊性，在18层电梯小区计划设计中所带来2.97低容积率和低密度，带来很好舒展空间。
2.绿地率37.5％，相对锦州老城片区楼盘是一个比较高绿化百分比。
3.围合式庭院1652㎡，占用地面积9.7％，所以小区内部环境开阔，有着现代和古典结合经典之处。同时，部份半地下停车场设计，在降低造价同时，也带来园林空间层次改变，为景观设计带来更多特色。但具体景观设计还不明确。主入口专题感不强。
4.户型设计上基础两梯两户、两梯三户板式设计，在通风、采光等方面增强了居住舒适度，而且每个户型全部是明卫设计也是相当难得。
5.奇偶数错层挑高露台设计在龙泉市场含有一定领先性和独特征。
6.本项目强调花园露台、超大阳台、入户花园、落地窗、转角窗等设计，为户型带来较大亮点，空间更为明亮、舒畅。
7.建筑风格为现代风格，亮丽明快。
8.项目部份楼宇公摊较高。
9.项目户型配比中，相对于小规模楼盘，三房二厅双卫户型百分比较大，不过设计相对合理，也避免了面积浪费，同时也彰显出主人尊贵。
10.小区周围配套相对不足，在一公里范围内周围市政配套有：学校、医院、菜式等，项目其它生活配套寄期望于900多平方米本身商业网点配置。
11.小区人车分流，计划合理。
六.项目市场价值和机会分析
（一）项目竞争力及优势分析
经过前述对项目基础情况分析和SWOT分析，我们认为项目在龙泉大市场背景下，并无绝正确竞争优势，而相对于直接竞争对手而言，项目相对优势表现在产品层面：
1.大围合式开阔空间
项目由8层围合成一个独立组团，楼栋布局摒弃了高层住宅普遍为点状或是简单密集排布形式，发明性利用了点状合围布局，围而不合，且在每个方位设置了贯通通风口，追求宽大空间感和丰富层次感，在追求内庭院开阔、通透同时也保障了居家私密性。
2.板式通透设计
项目板式户型设计兼顾了实用和美观，含有面宽大、进深小、户型均好优势。本项目在户型设计上，还充足考虑到四川气候特征和中国人居家习性，户型方正南北朝向，采光通风充足。同时，选择传统方正户型设计，融入现代空间设计观念，使得设计紧凑，有很强空间感，能够富丽堂皇，但绝不把空间浪费在无须要地方，有效提升了空间使用率。另外，项目在纯板式住宅设计基础上，采取一梯两户和三户设计，从根本上确保了居住人群层次均衡。
（二）项目竞争定位
1.实际上，我们能够发觉：本项目在竞争区域内，并无真正意义上关键竞争力。只有相正确产品优势，所以项目无法做到在一线价格上和其它对手竞争，所以项目价值空间相对有限，从而只有经过产品优化、包装和推广策略尽可能使产品价格靠近一线价格，以尽可能提升其价值空间。
2.项目实质上是一个区域配套不成熟小规模楼盘和规模型楼盘和成熟城区楼盘竞争问题。不管项目在产品上亮点怎样优化和提炼，全部不能在销售周期内回避项目区位不成熟和规模劣势。所以项目标竞争应定位在二线楼盘精品楼盘。
（三）项目市场机会和价值提升之道
所以，在明确项目竞争定位后，我们就能够发觉项目标市场机会就在于关键在区位形象再造、产品卖点提升和项目配套完善上扬长避短，价值提升。
1.区位形象再造
因为项目所处经济技术开发区是个工业园区，相对冷清，和传统或新兴居住区比较而言，现在市场认同度不高。所以，项目面临一个区位形象再造问题。经过前述地理分析，我们发觉：项目其实处于一个很关键节点，即龙泉城市发展趋成全部化和成全部向东发展计划相逢，未来发展潜力巨大，同时，其因为历史和地理特殊性，作为龙泉门户区位形象塑造将会有利于规避或减弱现在项目外部环境不足。所以处理措施在于：在销售上经过计划模型塑造项目作为现在龙泉门户和未来中心之感，在广告形象包装上，挖掘并率先树立其门户形象和地位。
2.产品卖点提升
（1）在产品现有卖点上进行包装，尤其是对空中花园露台等户型优势进行广告包装提炼。
（2）对项目中庭花园进行园林景观设计提炼，发明独特风格鲜明专题园林，如设计成阳光、明朗东南亚或地中海式风格。
（3）针对项目所处区位生活配套设施缺乏现实状况，利用本身商业设施来完善相关配套，同时，利用项目中庭景观设计配套部份休闲设施和会所功效设施，如景观泳池等，以提升项目居住品质。
八、整合推广策略
（一）宣传推广策略
1.推广目标
依据项目现在实际情况，紧紧围绕项目标市场定位，以本身含有区位价值和产品特点独特营销思绪贯穿于整个项目标全程宣传推广中，从而达成我们最终销售目标。
2.宣传推广策略制订
考虑到项目标货量不多，目标销售期短等原因，所以在宣传推广切忌打细水长流式持久战，而应采取——“压力提前、集中力量、点面结合”推广策略。
压力提前：将宣传力度关键集中在开盘前铺垫期和开售早期，厚积薄发，追求首发火爆热销，减低后期积压量，为后期快速出货奠定基础。
集中力量：将推广力度集中于关键宣传专题即项目标关键关键亮点，不面面俱道，只按不一样销售阶段不一样情况而有所侧重，避免宣传力度分散。
点面结合：宣传渠道不宜过于分散，只选择关键媒体进行投放（“面”式覆盖宣传），并采取具针对性且行之有效渠道作为补充（“点”式针对宣传）
3.项目营销策略分析
策略一：建立泛销售队伍，利用购房者之家会员及周围企业单位进行强势宣传
策略二两级政府计划支持托升项目标附加值
策略三：以一流、创新产品设计将项目塑造成住宅典范
策略四：将园林景观、楼宇外立面优势最大化，包装成高级小区
各策略点分述－－
策略一：建立泛销售队伍，利用购房者之家会员网络体系及周围企业单位进行强势宣传
操作思绪
鉴于项目本身特点，提议在销售方面采取强势宣传推广，经过和购房者之家会员和和各投资企业有业务往来企业进行推广，并以她们为中心向其周围亲朋好友传输。
操作关键点：
购房者之家：借助购房者之家宣传体系和会员网络，向广大购房者传输项目信息
业主活动：邀请项目诚意业主参与看桃花春游活动。
周围企业单位：向项目周围企业单位（如成全部经济技术开发区内企业）派发宣传资料，公布产品信息，让其方便取得项目标相关信息。
策略二：以两级政府计划支持托升项目标附加值。
“向东向南”发展战略和组团功效定位。
策略三：以一流、创新产品设计将项目塑造成住宅典范
以一个较高姿态进入市场，进入龙泉城区板块，经过媒体炒作.
策略四：将园林景观、楼宇外立面优势最大化，包装成高级电小区
以其简练现代、曲线优美、整体感强外立面塑造成地域标志性住宅形象。
强调园林景观在产品设计中极致发挥，从小区入口、园林、入户花园到室内，乃至主人房卫生间等全部无不考虑到景观充足利用。
（二）.广告推广策略
1.广告推广整体思绪
形象建立期：采取户外、工地围墙、报纸、短信、网络等集中轰炸方法，快速建立项目时尚、高雅形象，引发购置冲动。
市场预热期：由虚转实，对竹海玉台配套及项目卖点进行市场宣泄，加强目标用户群对项目标认知和购置信心。
强销期：深入进行项目和产品卖点挖掘，对卖点进行局部描写和细部放大展示，深入刺激用户购置欲望和信心。
持销期：进行企业品牌和项目品牌推广，结合物业管理和项目所提倡生活方法展示，促进用户之间口碑传输，多重刺激引发用户强烈购置冲动。
尾盘期：宣传上强调项目处于城市中心，该地段小户型产品稀缺性和项目标投资增值潜力，结合一定促销手段加以清盘。
2.不一样销售阶段媒体组合策略
各媒体优缺点分析
媒体种类
优点
缺点
报纸
灵活立即，时效性强，市场覆盖面大，传输范围广，受众面广，广告停留时间较长，信息清楚，可信性高。
过于昂贵，保留性差。
户外
较为醒目，竞争少，驻留时间长，效用持久，费用中等。
受众可选性差，有区域性限制，具广告发明性限制，关键是起提醒作用。
网络
相对费用低，信息载量大，灵活性强，交互性强。
受众面狭窄（以白领族为主）。
电台
费用较低，传输面广，信息频率高。
信息保留性差，信息驻留时间短
手机短信
费用低，受众面广，受众可选择性强。
信息保留性差。
车体
覆盖面广，信息驻留时间长。
受众可选性差，承载信息量小。
“房地产”等杂志
费用低，信息清楚，驻留时间长。
市场覆盖面窄、受众有限。

本项目目标用户群同以上各媒体结合度分析
经过项目标目标用户群分析：
Ø 她们大全部年纪在25-35岁，网络使用频率较高，也喜爱经过网络来搜集购房信息，可针对此特点较多采取网络广告（信息载量大）形式进行项目信息传输；网站可选择益阳房地产信息网等。
Ø 她们收入较高，手机持有率高、交通方法上打频率高，结合手机短信受众可选择性强、费用低、和电台信息覆盖面广、频率高、费用低和户外广告醒目，效用持久优点，可较多采取经过手机短信、电台和户外进行项目信息传输；短信受众可选择月消费在80元以上人群。
Ø 因为目标用户群多为企业白领、私企业主，行政金融人士，出入时尚、休闲场所较多；所以可较多采取这类杂志广告形式进行项目信息传输
不一样销售阶段，媒体具体组合
销售阶段
关键传输媒体
形象期
户外、报纸、杂志、网络
预热期
户外、报纸、网络、电台、短信
强销期
报纸、网络、电台、短信、户外
持销期
网络、电台、报纸
尾盘期
网络、短信

3.不一样销售阶段媒体策略
户外策略： 在各阶段全部是关键担负建立本项目时尚、高雅形象宣传目标；在开盘节点或其它重大节点前进行更换，传输开盘等重大信息，开盘一周后重新回到形象广告上。
报纸策略： 在形象建立期以建立项目时尚、高雅形象为关键目标，同时配合项目活动信息传输；在预热期，关键以传输项目卖点为主；同时配合项目开盘等重大信息传输；强销期关键进行深挖项目卖点传输，同时配合活动需求，传输信息；持销期对项目品牌、物业管理等进行传输。
网络： 在各阶段，网络平面广告以传输项目形象和活动信息为主；网络文章以项目整体介绍、卖点展示及活动内容具体播报为主。
短信： 项目开盘时以“样板房开放暨时尚T台秀”、“不一样角度青春摄影展”等系列活动和促销活动信息传输为主。
电台： 不一样阶段以项目形象信息、项目卖点信息和活动信息传输为主。
（三）销售通道
（1)通道要整齐洁净，设置明确路线指示；
（2)园林通道两旁绿化设置；
（3)住宅大堂要有装饰、墙面要处理，部署一定喷画或镜框画等；
（4)转角、台阶及施工危险处要有些人性化提醒。
（四）指示系统
整个项目标指示系统包含外围售楼部指示、售楼部各功效区、销售通道多种指示、园林景点可达指示。
（五）楼体广告
道侧和项目相接多层居民楼外立面山墙本身就是一个大形象广告位，从驿全部大道进入龙泉城区能够清楚地望见，所以提议利用该外立面山墙，采取电脑喷绘上打灯灯饰进行实时传输项目标信息。内容包含楼盘名、LOGO、宣传语及查询热线等。
（六）项目临驿全部大道中路段部署
采取特色道旗，在汉口街和北京路可考虑设置部分有特色、新奇道旗。
（七）大型户外广告牌
可在汉口街和北京路中段各设置一块大型喷绘广告牌，配以射灯加强效果，
作为项目标关键宣传窗口，有利于树立项目形象和对外销售。
（八）项目售楼部选址
因为项目边缘上空高压电线影响和靠项目段北京路车流及人流较少原因，现场售楼部位置提议选择在项目北面靠中路绿化带处。
（九）项目临北京路段售楼部入口
1.临北京路段
路面旗帜：在临项目段路上一字排开，吸引行人及车辆注意，强化楼盘形象，路面旗帜采取系列设计，效果较佳，内容包含楼盘名、LOGO、口号及电话等资料。
2.售楼部入口
门前广场：结人民街侧绿化带，在售楼部门前设置一个小型广场，并作精巧绿化，规避高压线带来视觉不利影响。
外立面：在售楼部外立面要制作系列大型宣传喷画、项目销售中心字样及LOGO。
个性标志：在售楼部门前小广场处竖立独具个性标志性建筑小品。如：艺术物等，既加强标识性，也增加售楼部外观气势。借助独特代表性景观，将项目形象印在用户心中。
（十）销售气氛部署
1.工地围墙
将项目所属地一带工地围墙（尤其是临驿全部中路和南京路沿线）以明朗、简练、时尚风格统一粉饰，采取玻璃或钢材质，局部加以植物点缀，再用灯光修饰，具体方案可由广告企业提供。
2.激光射灯
在楼体顶上或江岸边设置远程激光设定，加强现场效果。
3.吊旗
设于售楼部天花吊顶，能充实空间丰富想象。
4.展板、喷画
设于售楼部内部，用于展示项目各项信息
九 投标企业企业联合体
（一）联合体特点
联合体是提供地产研究、营销策划和整合传输服务综合性营销传输服务机构。在多年来成功服务于政府、银行、房地产、食品、酒类、保健品等行业多家规模型企业品牌推广基础上，从开始，逐步走向以房地产前期策划、广告推广和销售代理为关键方向地产专业化分工服务。其关键团体有着丰富市场研究、品牌管理、营销策划、广告策划、创意设计、媒介策划、销售代理专业经验。企业有着深厚背景和社会资源，对于中国及锦州市场有着独到见解，对于中国消费者有着深刻认识，拥有一整套市场研究、品牌管理、传输策划、媒介策划、活动策划、媒介实施及广告实施作业工具。
适合中国地产发展趋势，企业聚集了房地产和相关传媒领域浸炼十多年精深行家，强力进入地产营销领域，以众合之道，品格至上，寻求专业化、系统化、多元化房地产营销处理方案，和地产营销在传输、推广上创新出路。企业禀承传统人文精神，面向未来竞争方向，意在传媒颠覆、发明和复兴，建立立体化、复合化、网络化现代营销传输渠道，结合独特终端用户资源优势，一切以市场为导向，以专业、理性、创新、实效服务理念，为以房地产为主关键用户提供多元、低成本、高效营销处理方案。
（二）联合体集合资源优势
1.房地产信息中心和地产研究中心