顺驰太阳城二期可行性研究报告样本.doc

目录
引言—————————————————— 第 2 页
第一部分 项目总体概况——————————第 3 页
第二部分 法律及政策性风险分析——————第 7 页
第三部分 市场分析————————————第 8 页
第四部分 项目素质分析——————————第 23 页
第五部分 总体发展构想——————————第 27 页
第六部分 太阳城2期开发提议———————第 30 页
第七部分 经济可行性分析—————————第 35 页
引言
顺驰太阳城前身是天津市政府关键安居工程——丽苑居住区二期，和华苑、梅江、双林、西横堤并列被称为天津市五大居住区，在天津市住宅开发市场上占有举足轻重地位。
顺驰太阳城项目起步区住宅建筑面积25万平方米、2期计划住宅建筑面积27万平方米，由我企业独立开发，相关后期5、6、7、9、10五个地块开发，我企业已经和天津市安居工程办公室达成合作意向。太阳城项目全部建成后，住宅建筑面积将达成140万平方米，其开发运作标志着天津市住宅开发进入了大盘时代，含有划时代意义。
太阳城项目在企业乃至整个顺驰集团开发事业中全部占有极其关键地位，其成功运作将使顺驰发展企业开发规模急剧扩大并使企业在项目策划、产品创新、操作手段、工程建设、销售推广等各方面能力全部得到飞跃式提升。
顺驰太阳城项目因为本身含有良好素质，未来土地升值潜力较大，其成功运作可为企业带来巨大现金流量并实现住宅及经营性公建项目标可连续性开发。
第一部分 项目总体概况
一． 地理位置
顺驰太阳城项目在卫国道中环线外2.8公里处，东起博山道，西到昆仑北路，北接增产道，南至卫国道。
太阳城2期为4#、8#地块，在东真理道以北。（见地理位置图）
二． 地块现实状况
顺驰太阳城项目共包含12个地块，地块总面积148.66公顷，红线内用地127.90公顷。
各地块用地情况详见下表：（单位：公顷）
太阳城用地情况表
项 目
地块总面积
红线内用地
道路用地
1号地
18.24
15.56
2.68
2号地
18.77
16.78
1.99
3号地
12.66
11.05
1.61
4号地
18.82
16.34
2.48
5号地
21.41
19.20
2.21
6号地
15.00
12.77
2.23
7号地
10.76
8.73
2.03
8号地
11.77
9.59
2.18
9号地
5.23
4.34
0.89
10号地
7.47
6.85
0.62
16号地
4.92
3.69
1.23
25号地
3.61
3
0.61
总计
148.66
127.90
20.76
现在地块内土地已经平整，无不良地质情况。
地块四面及区内关键道路已经修好，外侧有围墙和外界分隔。
三． 交通情况
该项目地理位置优越，周围道路四通八达，距中环线2.8公里，距市中心5公里、天津站7公里、天津机场9公里。卫国道计划红线宽度70米，是连接市区和天津机场及京津高速公路城市主干线。东真理道红线宽度40米，在太阳城地块内横穿而过，全线贯通后可直通河北区中心位置。居住区内另有两条关键道路为天山北路和贺兰路，红线宽度均为30米，现已建成，向南直通万新村居住区。
太阳城地块西侧紧邻计划中东南半环——昆仑路段，现在东南半环黑牛城道路段及海河大桥工程正在担心施工，整个工程估计3至5年内完成。东南半环建成后将极大地缓解市区东南部交通担心局面，并促进周围区域经济发展。
市政府将投资改造河东区基础道路设施。在卫国道以南两条城市主干道路——程林庄路和张贵庄路改造工程，计划于相继动工。程林庄路改造工程现已开启，张贵庄路计划为宽度100-140米“世纪大道”，计划年底完工。改造完成后，将使河东区交通情况得到根本性改变，并使周围市容市貌和人文环境全部得到显著改善。
计划中地铁2号线沿卫国道修建，东起天津机场，西至地铁1#线新华路站，中环线以外计划为高架轻轨铁路，在贺兰路和卫国道交口设计有地铁站。为迎接北京奥运会，地铁2号线工程估计动工兴建，以前投入使用。地铁2号线兴建将为太阳城及周围居民带来极大便利，大幅提升沿线地块区位价值。
现在，丽苑一期已建有公交总站，现有公交路线为：
668路 丽苑至水上公园
907路 丽苑至大同门（丁字沽）
847路 丽苑至王顶堤
640路 丽苑至一中心医院
827路 丽苑至劝业场
四． 周围环境
从自然环境看，太阳城地块西侧是月牙河，东北侧为北塘排污河，而且其紧邻程林庄工业区，工业区内多大型工厂，现在仍有一部分在生产，自然环境通常。但从现场实际调查情况看，上述不利原因影响关键是心理上，实际影响不大。
首先，周围工厂近几年经过关停并转，大多已经不再生产，现在对周围环境影响不大；其次，天津市夏季主导风向为西南风，排污河处于太阳城地块下风口，而且地块和排污河之间现在有高大树木和围墙相分隔，基础上没有影响，另外，北塘排污河在很快未来将改造为地下暗河，到时，将根本消除此河对该地块影响；另外，作为天津城市景观改造工程之一月牙河改造工程现在正在进行，下六个月改造完成后，将成为太阳城周围一条漂亮景观河。
从人文环境看，太阳城地处河东区和东丽区结合部，南侧为万新村居住区。卫国道一侧因为人口对应降低，道路两侧情况有较大改观，卫国道沿线聚集了部分平均售价在2500元/平方米左右项目，一定程度上带动了区域内人文环境改善。
五． 周围生活配套设施
太阳城项目周围生活配套设施关键包含：
Ø 商业：太阳城起步区2#地东侧商业街；在天山路上万新村居住区商业中心，包含大荣超市、麦当劳快餐店等。
Ø 教育：丽苑小学、天津八中、太阳城起步区3#地内双语幼稚园等。
Ø 交通：在丽苑一期公交总站和太阳城起步区公交车站。
Ø 公园：16#地块儿童公园——“欢乐谷”；在卫国道沿线“新世纪 • 新生活 • 新天津”专题雕塑公园；丽苑一期两万平方米居住区公园。
Ø 娱乐：在25#地小区综合会所，内有游泳池、健身房、乒乓球、台球、壁球等体育娱乐设施。
Ø 其它：丽苑一期派出所；在4#地内电话局。
六． 土地价格
根据我企业和天津市安居工程办公室签署土地协议，太阳城2期4#、8#地块分别按红线内用地每亩51万和52万支付土地及大配套费用，费用总计约为19983万元。
第二部分 法律及政策性风险分析
一． 合作方法及条件
（一） 太阳城项目标土地合作方为“天津市安居建设发展总企业”，隶属于天津市安居工程办公室，有较强政府背景。在项目开发过程中将要碰到政府部门协调方面可起到较大作用。
（二） 合作方法：合作方负责根据现行政府同意具体计划进行征地、垫土及小区外市政基础设施大配套工程建设。
二． 法律性风险评定
太阳城项目为天津市关键政府工程之一，土地合作方含有很强政府背景，和土地相关各项法律手续齐全，几乎不存在法律性风险。
三． 和二期相关计划调整问题
原计划中在贺兰路一侧，预留有100米宽远期发展用地贯穿地块南北，若不变为开发用地，则太阳城项目计划整体性无法确保，而且由此将带来土地及大配套费用大幅上升，所以拟将该用地变性为住宅用地。
四． 政策性风险评定
因为太阳城起步区没有调整控规条件，而是采取了在原具体计划基础上调整计划方案做法，所以二期在进行计划调整时任务较重，计划局也要求先期进行控规调整，因控规牵涉面广且难度大，所以计划何时经过等全部含有很大不可确定性，由此蕴涵一定操作风险。
第三部分 市场分析
一． 天津市住宅市场分析
(一) 市场回顾
近几年，天津市一直把住宅产业作为拉动城市经济增加支柱产业之一，并经过一系列控制市场供给、培育有效需求等相关产业政策实施，大大降低了天津房地产市场上投机行为，去除了市场中虚热泡沫成份，使天津市房地产市场基础保持了健康、稳定、均衡、快速发展势头。
九五期间，天津市实施了大规模危陋平房改造，从1999年以来，又加大了住房分配制度改革力度，并相继出台了一系列房地产相关政策，对刺激住宅市场需求产生了主动影响。住宅市场销售量约630万平方米，第一次超出了当年新开工面积和当年完工面积。，住宅市场继续保持稳定增加，整年商品房销售面积达成660万平方米。
纵观天津市近几年房地产发展历程，我们能够断言，在以后5至内，天津市住宅市场将继续保持连续、健康、稳步增加发展趋势。

(二) 住宅市场目前特点
从天津市房管局得悉，天津市住宅市场继续保持良好发展态势，住房消费连续增加。全市商品房成交660万平方米，成交金额166.81亿元，分别比上年同期增加4.76％和7.07％，其中个人购置商品房百分比为９８．３％。
依据天津市房管局对今年上六个月各类房屋交易情况分析，天津市住房市场展现以下多个特点：
1． 价格小幅上升。去年居民购置3000元/平方米以上商品房数量比上十二个月提升了1.5个百分点，其中每平方米3000元～3500元价位商品房购置量提升了5.8个百分点，3500元～4000元商品房比上十二个月提升了21.4个百分点。
2． 住宅改善型消费增加，居民对小户型商品房需求减弱。购置单套面积在100平方米以上商品房比上十二个月同期提升了2.6个百分点，其中购置单套面积在100平方米～120平方米商品房同比提升了4.8个百分点，单套面积在120平方米以上商品房同比提升了4.34个百分点。经过几年发展，现在天津市住宅市场正在从以价格竞争为主逐步转变为产品品质竞争和品牌竞争。
3． 金融支持力度加大，居民贷款购房意识增强。，全市商业性和公积金住房贷款余额首次超出房地产开发贷款余额，占整个消费贷款余额86%，贷款购房百分比达71％。
另外，天津住宅市场显著特点是，私产房屋上市交易增多，其中表现最为显著是房改房和商品房再上市量增大。这表明，伴随天津市居民生活水平不停提升，以前购置商品房和房改房家庭开始进入改善期，从而带动了中、高级商品住宅消费。

(三) 住宅市场未来发展走势
1． 政策支持力度不停加大。
从政府颁布部分相关政策来看，住宅市场政策支持力度仍在加大。因为住房消费是开启内需关键原因，所以为了深入推进住房消费，拉动经济增加，政府将在立法、住房分配货币化、住房消费金融、加紧培育住房二级市场等多方面采取方法，以确保未来几年天津房地产市场有效增加。
2． 市场利好消息
，中国加入WTO、成功申办奥运会，和贷款利率下调等一系列消息，能够说是未来几年中国房地产市场较大利好消息，将会对未来房地产市场产生很大影响。
3． 房地产价格将稳中有升。
伴随城市用地日趋降低，土地价格会不停攀升， 而且伴随生活水平提升，对高质量、环境优美中高级项目需求增大，这全部将使房地产相对价格稳步上升。
4． 改善型需求不停增加。
有资料显示，底全市人均居住面积为13.8平方米，还有很大上升空间。伴随收入水平提升，大家对居住舒适性、良好居住环境、富有情趣户型设计会有更高追求，从而带动改善型需求连续增加。
5． 住宅建设郊区化倾向。
首先是因为市中心土地稀缺，城市规模不停扩大，市中心住宅开发量越来越不能满足日益增加需求；其次，郊区房地产价格相对较低，居住环境很好，多数为居住新区，计划、房型、生活配套设施标准高，是吸引改善型需求关键原因；再次，伴随私家车不停普及，市中心住宅位置优势将不停弱化，相反，近郊住宅因为道路交通情况良好，区位价值会不停提升。
6． 市场竞争格局发展趋势
多年来，房地产市场出现了一定程度市场集约化发展态势，房地产市场和部分和房地产市场相关产业异常繁荣，市场发展趋势关键表现为以下多个方面。
Ø 房地产市场不停发展，不停成熟，促进更大市场分额掌握在较少开发商手中。
Ø 利用大规模土地资源实施大盘开发，经过合理计划、有效利用土地资源提供环境优美、配套完善、居住气氛浓郁住宅区。
Ø 伴随人民生活水平提升，提升了住宅市场多元化需求，第二住宅、渡假式住宅等新型居住模式已悄然兴起。
Ø 伴随市场不停成熟，市场竞争已经开始从质量、户型、环境等标准动作竞争逐步转化为以生活方法、居住理念等为代表自选动作竞争，已经出现了体育产业、旅游产业等其它产业和房地产业嫁接复合地产模式。

二． 区域市场分析
(一) 区域市场概述
顺驰太阳城地处河东区和河北区交界处，在行政上隶属于河东区。这两个区整体发展水平落后于和平、河西、南开三区，但好于红桥区，在天津市属中游水平。
河东区居民收入水平不高，住宅消费水平相对较低，但住宅市场需求旺盛。从起，河东区商品房销售量已经由过去天津市第二位跃居第一位。近几年伴随市中心区住宅开发量减小，首先带动了河东临近市区地域房地产开发，形成了东站后广场、十一经路、六纬路沿线地域房地产开发烧潮。河东区距离市中心较远区域项目大多数档次不高，定位较低，关键以低价位吸引用户。
河北区房地产项目也关键集中在临近市中心区域，但因为距市区中心地带距离较远，这些项目标用户群关键以周围区域为主。河北区即使经济发展水平通常，但其购置力不容小视，从1997年—这5年发展情况来看，河北区市场成长速度要高于河东区，其和河东区商品房交易量差距也在逐步缩小，但从两区各价位间成交量比较来看，河北区关键集中在低级产品市场，这也能说明，河北区市场处于刚刚开启阶段，购置力还未完全成熟。从河北区项目来看，总体开发水平较低，缺乏中高级项目对市场拉动。
(二) 区域市场现实状况
针对顺驰太阳城项目，对周围项目进行了市场调查。从所调查项目中选择15个关键项目样本，这些项目关键集中在东站后广场、河东和河北交界地域、六纬路沿线、真理道沿线、卫国道沿线、程林庄路沿线这多个区域，项目概况以下：
项目名称
建筑形式
销售均价
（元/M2）
建筑面积
（万M2）
新月花苑
多层、部分高层
2600
2.7
万兴花园
多层、小高层
2500
3.5
红顶花园
多层和别墅
起价2550
7.3
恋日风景
四层半
2800
总18
朗晴居
多层砖混
2300
3.7
柏丽花园
多层砖混
3300
6
先锋小区
板式高层
4000
——
嘉海花园
点式高层
3200
总60
美日阳光
点式高层
未定
6
万春花园
多层、高层
3600
13.5
丰盈新苑
多层砖混
3200
3.6
汇和家园
多层砖混
3400
11
大通时尚花园
四层半
3100
13
金湾花园
大部分多层
2200
21
中环花园
多层砖混
2500
5

(三) 关键项目介绍
Ø 万春花园
此项目属中高级项目，是周围区域比较富有特色也是较为成功楼盘，由中海地产操作，经典香港式设计风格，清新靓丽。该项目一期以多层为主，高层为辅，销售情况很好。二期、三期则全部为点式高层，二期已经开盘，其销售情况通常，值得继续关注。

Ø 金湾花园
项目总建筑面积21万平米，地处河东公园西侧。外有公园，内有大面积花园绿地，环境很好。金湾花园凭着较佳地理位置、适中销价、良好大小区环境取得了骄人销售业绩，多层部分18万平米实现销售率100%，用户关键为河东区居民。这说明此区域有一定购置力，规模大、素质相对较高项目对市场有很强吸引力。
Ø 恋日风景
该项目在卫国道以18万平米大型小区、4层半低层低密度计划设计、3万平米专题花园、1万平方米水景花园、双语幼稚园为关键宣传卖点，形象清新秀丽。恋日风景前身为帝旺温泉花园，之前销售几乎处于停滞状态，经过策划企业重新包装后于3月重新开盘，销售良好。

(四) 市场综述
总而言之，区域市场含有以下多个特点：
1． 新项目迭出，项目素质正在不停提升。
2． 高素质项目吸引了大量和平、河西区居民前来购置。
3． 伴随河西、和平、南开居民迁入，人文环境逐步好转。
4． 道路交通发展快速，出行十分便利。
5． 新房上市量增幅大于市内其它各区。
6． 价格仍是居民选择住宅最大影响原因。

三． 区域市场消费者行为分析
现在河东区大型住宅项目集中于津塘公路，东站后广场、卫国道沿线及富民路周围地域。建筑形式上多以多层住宅为主，特色项目不多，产品形式上要落后于河西区和南开区，销售总体上趋于平淡。天津市经过多年开发历程，河西、南开等原先热点区域经过几年来高强度、大规模开发，发展空间已显局促。现河西区除梅江居住区、梅江南居住区和还未开发双林居住区外，市区周围区域已无大宗可开发土地。南开区除部分城区拆迁还未完成，大型可开发项目也寥寥无几，而且上述两区项目开发已经出现了不一样程度郊区化倾向。伴随河东区城市开发进程加紧，区内中心部位土地基础开发完成，开发关键逐步向城市外围发展。
河东区连接中心市区和滨海新区，是市区通往经济开发区、机场、北京交通枢纽，是政府实施城市长远发展计划热点区域，市场潜力巨大。河东区市政基础设施建设也高于河北、红桥，我们有理由相信，在未来几年中，河东区将替换河西、南开以后成为天津市第三个开发烧点地域。从和5月商品房成交量动态分布图就能看出：河东区商品房成交量已是各区之首。
(一) 旧居住区调查分析
我们经过对河东区部分大型旧居住区调查，能够看出。
1． 现在消费者对商品房购置力相对偏低，从1999年至5月河东商品房各价位成交量动态分布图来看， 元/平方米至3000元/平方米产品市场认可率最高，元/平方米以下产品也占有很大百分比，而3000元/平方米以上产品市场需求较少。可接收房价总款多集中于30万元以下，支付首付款能力及还款能力也偏低。

2． 居民处理住房困难或改善居住条件是购房最关键目标。市场调查中消费者购房是为了“处理住房困难或改善居住条件”这部分人群百分比分别为了34%和29.5%，说明大部分消费者对更高级次住宅要求不是很高。
旧区居民购房原因示意图

3． 除价格原因外，消费者更关心是环境及地段。调查表明，环境及地段关注程度分别为36.5%和20.5%，对于其它诸如物业管理、开发商实力、小区设施不甚关心。旧区居民对住宅产品各原因关心程度示意图

经过总体数据表明，河东区老居民区消费者购置能力偏低，对住宅需求处于最基础阶段，居住条件要求不高。
(二) 居住新区调查分析
经过对于河东区太阳城周围地域新商品房调查显示：
1． 新迁进居民不管是在收入、学历，还是职业层次上全部要显著高于老区居民。
2． 新迁进居民居住面积为80-120平方米者居多，超出旧区居民60平方米以下居住面积。
3． 新迁进居民对所居住小区总体感受通常，并未达成最好居住要求，表明稍好产品仍有宽广市场空间。
4． 新迁进居民有更多购房经验，除了关心环境外，对于开发商实力关注显著高于旧居民小区消费者，购房更趋理性化。
再次购房关注原因示意图

(三) 丽苑一期居民调查分析
我们还关键对丽苑一期居民做了具体调查，以了解这部分消费者购置行为产生原因，以利于我们更直接有效把握市场。
1． 丽苑一期居民总体生活水平介于新房民区和旧区居民之间。
2． 购房原因以改善居住条件为主，丽苑一期环境是吸引她们选择关键原因，同时也是她们引认为豪最关键原因。

用户购房最关键原因示意图

3． 丽苑一期现在存在最大问题，仍然是交通不便，周围生活设施不完善，对于工程质量和物业管理也颇有微词。
用户对丽苑现在不满意地方示意图

4． 这部分消费者十分看好丽苑地域未来发展前景，坚信自己选择正确性，并认为丽苑地域有发展潜力。
对丽苑发展前景心理预期示意图

(四) 具体消费意向分析
经过我们对市场调查，和对消费者购置住宅消费行为分析，我们不难对消费者住房消费意向得出以下结论。
1． 多数居民对本身现有居住条件全部有不一样程度上不满意，全部有改变现实状况良好愿望，本身消费能力和房屋价格是制约购房行为产生关键原因。
2． 每平方米元——3000元住宅为市场主流产品，又因各个区域价值发展水平不一样而有所差异，25万——30万元住宅最受市场欢迎。
3． 地理位置是影响购置行为关键原因，城市近郊区是理想居住区域，倾向住在市中心或远郊区人比重很小。
4． 因为现在消费者所反应商品房问题多集中于质量问题和兑现承诺问题，使得越来越多消费者将房地产开发商著名度和信誉度作为购房选择要素。
5． 因为河东区开发商素质参差不齐，居民在选择购置时存有较多后顾之忧，所以规模较大项目受到追捧，从这一点看来，大规模项目标开发在该区仍属空白。
6． 贷款买房成为购房最关键付款方法，大家正在逐步抛弃传统消费方法，树立了借贷购房住宅消费观念。
7． 建筑形式上传统多层住宅仍受消费者青睐，居民对低密度住宅认可程度在升高，独体别墅和塔式高层市场接收难度颇大，建筑结构也以砖混结构为主，框架结构接收程度较差。
8． 环境是住宅永恒卖点，除价格外在房地产各原因关心程度上，景观环境一直是消费者最为看重。
9． 户型选择上平层仍是广大消费者首选，错层、跃层等富于改变形式常常被误解为高级次房屋象征。
10． 物业管理受重视程度在消费者购房时考虑多种原因中比重有所增加，表明消费者开始重视入住后小区管理和生活服务了。
11． 因为现在市场上供给商品住宅绝大部分为毛坯房交工，所以从装修标准上看毛坯房仍是消费者第一选择，但对精装修要求日趋强烈。
12． 消费者对居住区或小区多种配套设施越来越重视，其中关乎生活质量基础生活服务设施和交通设施在消费者进行购房选择时倍受关注，而对部分实用性功效不佳智能化设施爱好不大。
13． 对人文环境追求，择邻而居，成为部分高层次消费者购房考虑关键原因，而这种追求越是在档次高小区显现越显著。
经过上述我们对天津市总体市场及顺驰太阳城相关区域市场消费行为分析，我们认为伴随天津市经济连续发展，居民购置力也将逐步提升，加之河东区大规模开发烧度升温，伴随消费者购房理念日渐成熟，适应市场需求并引领市场品牌产品，将有很大市场空间。

第四部分 项目素质分析
一． 项目优势
1． 太阳城项目规模大，总建筑面积超出100万平方米，多种功效计划齐备，二期项目依靠于大小区，有利于营造良好居住气氛。
2． 太阳城起步区将于6月入住，现在销售情况良好，其良好市场形象将对二期产生巨大示范效应。
3． 紧邻城市迎宾快速路、外环线、京津高速、天津机场，交通出行便利。未来伴随东南半环改造、真理道贯通、地铁2号线兴建，项目周围交通情况会得到更大程度改善。
4． 地块内土地已平整，地块周围为大面积空地，无重大污染源，自然环境很好。
5． 顺驰太阳城项目为政府统一计划大型住宅工程，市政大配套设施齐备。
6． 顺驰集团开发事业良好表现，优势品牌支持。
二． 项目劣势
1． 和周围项目相对比，土地成本较高，付款压力大。
2． 地处城郊结合部，属经济不太发达区域，现在区位价值市场评价较低。
3． 地块在太阳城中心位置，因为地块南侧真理道还未打通，和通往市区主干道路——卫国道距离较远，不利于现场形象展示。
4． 地块北侧为大面积空地，南侧丽苑一期销售情况较差，周围人气仍显不足。
5． 4#地内有现实状况电话局一座，将对区内计划产生一定负面影响。
三． 威胁分析
1． 和北京、深圳、广州等住宅产业较发达地域相比较，天津市居民选择居住地点区域性倾向较强烈，在一定程度上将限制太阳城用户群起源。
2． 从天津市整体市场格局来看，在消费能力较强和平、河西、南开三个区内，聚集着较多项目，尤其是梅江周围地域，有巨大开发量，对我们吸引这多个区用户形成一定程度阻碍。
3． 在海河以东、中环线以西广大地域，聚集了很多比之顺驰太阳城更含有位置优势和相对价格优势住宅项目。这些项目对顺驰太阳城有直接影响，将连续威胁每一期开发。
4． 西横堤、双林两大片居住区将相继开启，规模、售价等原因和顺驰太阳城类似，顺驰太阳城面临着巨大竞争压力，尤其是“中体产业”在西横堤运作“运动专题小区”将对顺驰太阳城产生比较大冲击。

四． 机会分析
1． 政府对于土地宏观调控及中心城区可开发大地块资源降低，太阳城项目以其相对很好位置和便利交通条件，面临很大发展空间。
2． 太阳城操作由顺驰独立完成，起步区在计划、环境及小区配套等方面已经初步创建了综合优势，太阳城2期如能在现有基础上深入实现产品创新并不停完善生活配套设施建设，将取得良好市场效果。
3． 太阳城周围道路交通及所处地理位置将使其成为天津市未来热点区域。
4． 天津市住宅分配政策出台，有利于住宅市场发展。
5． 加入WTO及天津近几年经济稳步增加将为太阳城项目带来较大发展机遇。诸如私人汽车日益普及等等。
6． 北京奥运会选定天津机场作为辅助机场，有消息称计划在京津之间再修一条高架轻轨。
五． 综合评价
结合前面SWOT原因分析，我们能够看出，顺驰太阳城2期即使存在部分劣势，诸如土地成本较高、所属区域购置力较低等等，但放之全市范围内看，该地块和梅江相比拥有价格优势，和西横堤、双林相比拥有地理位置优势。所以，依靠于起步区成功运作，太阳城2期项目含有交通便利、市场认可度逐步提升、土地升值潜力大等特点，从而凸显出该地块开发价值。
为了将太阳城2期项目运作成功，我们仍需注意以下焦点问题：
1． 住宅产品易模拟性加大了产品寻求强烈差异化困难，周围众多住宅项目综合素质通常，所以，在项目操作上多从空间、建筑、环境三方面寻求突破，配套步骤适度超前，强调“舒适度”和“美感”前提下，避开价格竞争。
2． 亲密关注起步区市场反应情况，依据市场需求进行二期计划设计和产品定位，并注意不一样类型产品配置以占领更大目标市场。
3． 掌握“以我为主”开发节奏，从资金量、供给量、开发间隔等多个角度研究问题。
4． 经过项目推广工作，消除和消费者之间沟通障碍，最大程度弱化地域性消费观念，实现项目销售速度本质性飞跃。
5． 对物业管理及小区文化活动方面继续加大投入，实现企业品牌由著名度向美誉度转化。
6． 在产品开发基础上，注意对项目居住理念提升，加强对大小区生活方法营造，在操作上应不停制造热点，提升市场关注度。
第五部分 总体发展构想
一． 项目定位
1． 太阳城基础描述
以优异居住理念为先导，重视营造空间布局、专题园林环境、小区生活配套三大方面鲜明特点，兼顾建筑单体内外感受，相对弱化处理住宅配套设施，含有二十一世纪领先品质住宅产品鲜明形象大规模居住小区。
2． 用户群定位
整个太阳城项目标用户群定位肯定是多层次。总体上看，应明确以 “中等收入阶层”为主流消费群体用户群定位。
“中等收入阶层”应该是指：有一定经济基础，家庭月收入在3000元/平方米以上，含有较高文化水平和审美能力，对未来美好生活充满信心和渴望人群。
3． 产品定位
利用大规模居住区优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品多样化。
4． 形象定位
作为120万平方米大型居住小区，太阳城项目标形象塑造应表现出其应有“大气”和“活力”，树立顺驰太阳城品牌在天津房地产界强势地位，并经过太阳城项目深入提升顺驰品牌著名度和美誉度。
整体形象包装应以清新、自然、浪漫为主调，强调顺驰太阳城品牌亲和力。
二． 发展思绪
1． 提倡新房住理念，在理念指导下，进行计划、建筑、环境、配套等设计，使各项设计成为理念最有力支撑。
2． 完善小区生活配套服务功效，强化商业及教育设施，充足发挥大规模项目标竞争优势。
3． 以产品品质为主导，以舒适性、便利性、安全性、适度超前为指导标准产品设计思绪。
4． 精心打造专题环境，利用园林环境形成太阳城项目标关键竞争优势之一。
5． 经过起步区对整个太阳城项目标展示效果，提升项目综合价值，实现可连续性发展。
6． 实施含有“指标性概念”操作手段，提升市场关注度诸如建造精品商业走廊、示范校、高标准业主会所等等。
7． 控制开发节奏，降低市场风险
三． 总体计划理念
1． 经过对小区生活配套设施合理配置，发明新型城市住宅区发展模式，表现“造城”概念。经过整合计划设计手法，充足考虑居民多种需求，强调小区生活服务设施、室外公共空间、区域节点合理设置，形成有机统一城市功效系统。
2． 结合开发节奏逐步完成居住区功效发展和延续，实现居住区可连续性发展。综合考虑居住区计划结构整体性、系统性、规律性和可连续性，最终形成集商业、教育、文化、娱乐、休闲等各项高尚品质功效于一体小区中心系统。
3． 在公建配置上遵照降低数量、扩大规模、提升质量、服务便捷标准。关键大型公建（包含体育馆、居住区公园、中小学等）集中部署于居住区中心位置，使之成为太阳城中心。小型商业设施分散设置于2#地东侧和4#、5#地中间位置。在公建布局上考虑各级公建设施合理服务半径，形成公建设施系统性和层次性。
4． 在确保关键公建设施用地基础上，尊重原有地块分割和现有道路组织，每个地块采取含有差异化计划理念单独计划，大小区计划整体性依靠大型公建配置来表现。
第六部分 太阳城2期开发提议
一． 开发计划
1. 开发住宅地块：4#、8#地块；
2. 开发时间安排
3月——基础施工
4月——主体施工
9月——主体封顶
3月——环境施工
8月——完工入住

二． 目标用户群分析
针对太阳城项目“中等收入阶层”市场定位，结合大规模项目产品多样化特点，关键从三方面对目标用户群进行分析：
1. 从地域上划分
Ø 现在在周围地域居住，向往居住在高尚居住区人群。
Ø 在天津开发区和天津机场工作高级白领。
Ø 现居住在和平、河西两个区，需要不一样程度地改善居住条件人群。
Ø 少部分认可太阳城地理位置，需要进行二次甚至数次置业富人阶层。
Ø 认可顺驰品牌，相信顺驰企业实力，对太阳城起步区充足认可，相信太阳城项目美好发展前景，含有投资和居住双重购房动机购房者。
2. 从收入上划分
和起步区不一样，太阳城2期用户群在收入上应含有一定差异性，主力用户群关键由以下两方面组成：
Ø 拥有稳定未来收入职业经理层和白领阶层，这部分人群事业蒸蒸日上，对未来信心十足，是社会有生力量，她们向往综合素质高，环境优美，和本身品位相符项目。
Ø 另一部分是拥有一定存款，但收入处于中等水平一般市民，她们被太阳城整体项目素质所打动，倾其一生积蓄改善居住条件。
3. 从年纪上划分
从起步区购房用户现实状况来看，关键集中在30-50岁之间年纪段，年纪层次比较广泛。但从发展角度看，年轻人充满活力，消费观念优异，代表了社会发展时尚，所以二期主力用户群应定在30-40岁这十二个月纪段，我们在进行环境设计、外檐风格选择、形象宣传等方面要注意迎合年轻人特点。
其次，因为现在社会老龄化现象比较显著，要对老年人居住需求给一定重视。

三． 产品设计思绪
1. 产品设计标准：
Ø 产品建筑形式针对用户群定位，在产品形式上形成一定差异，满足目标用户群不一样居住需求。
Ø 相对于起步区，在产品形式、户型平立面设计、环境营造等方面实现一定程度创新和突破。
2. 建筑形式：
依据两个地块不一样特点，形成产品差异。结合太阳城整体计划，采取板式小高层、一般多层和低层相结合建筑形式，具体配比见下表：
建筑形式
层数
百分比（%）
板式小高层
10
40
一般多层
5.5
40
准低层
3——4
20
累计
——
100
3. 房型平面设计：
Ø 在户均面积上合适做出档次差异，迎合不一样层次用户群不一样需求，多采取错层和跃层设计；低层住宅在确保平面合理性和居住舒适性基础上，采取个性化设计。
Ø 经过加大面宽和提升层高等手段增强房型舒适性。
Ø 经过落地窗、外飘窗、吹拔等手段增强房型趣味性。
Ø 经过楼体挖槽、阳面不封闭阳台等处理手法丰富房型设计处理手法，控制单套户型面积。
4. 户均面积：
结合起步区销售情况，在起步区户型面积基础上，合适放大单套面积，具体指标见下表：

户 型
项 目
两室（m2）
三室（m2）
低层住宅（m2）
面积
95
130
190

5. 建筑立面：
借助高水平设计师设计手法，营造现代感强建筑风格，经过匀称线条处理和简练、明快色彩，重视建筑美感，强调可识别性。
6. 住宅配套：
采取中等档次配套水平，在确保住宅品质基础上尽可能控制成本，充足考虑舒适度、成本和所产生收益之间关系。
Ø 入户门：高级防盗门
Ø 外檐窗：高级塑钢窗
Ø 适度智能化配套：网络、围墙红外监控、背景音乐
Ø 供水：不设热水、中水、直饮水系统
Ø 供热：集中供热，铝合金散热器。
Ø 楼栋入口：可视对讲防盗门
Ø 楼梯间：地面防滑地砖，木扶手，铁艺栏杆
7. 精装修成品房设计
在起步区成品房交工标准取得极大市场认可情况下，太阳城2期应继续对成品房设计进行深化，在推行统一交工标准成品房基础同时，合适进行菜单式装修主动探索，具体思绪以下：
Ø 充足研究用户群消费心理和消费能力，严格根据市场定位确定成品房精装修费用，以确定精装修费用指导装修设计和材料选择。
Ø 在房型施工图设计阶段引入精装修设计企业，对一些房型进行必需更改，其中包含一些平面结构处理和对电路、上下水、暖气安排和部署等。
Ø 降低现场施工工作量，在装修设计时考虑80%以上工作为外加工，现场装配，以达成缩短工期，提升装修质量和装修效果目标。
Ø 整体风格定位为“时尚、实用”，提倡“轻装修，重装饰”装修理念。
Ø 抓住关键，重视厨房、卫生间装修效果。在整体预算控制下突出多个亮点，如一些材质使用，洁具、淋浴房采取定制等。
Ø 重视细节处理，比如淋浴房地面处理、地面不一样材质交接四处理等。
Ø 注意用装修填补一些房型设计中缺点。
Ø 强调成品房样板间装饰，表现生活品位，依据户型特点选择合适尺寸家俱，增强室内空间感受。
Ø 和关键建材供给商建立良好合作关系，从而降低采购成本并为提供有限菜单式装修提供经济前提。
第七部分 经济可行性分析
一． 经济技术指标估算
计划总用地 30.59公顷
红线内占地 25.93公顷
居住区用地 20.7（按红线内用地80%计算）
容积率 1.3（估算）
住宅建筑面积 27万平方米（估算）
二． 成本估算
（一） 估算范围
依据估算居住区用地25.93公顷，按容积率1.3计算，太阳城2期住宅建筑面积约为27万平方米。其中不一样建筑形式建筑面积见下表：
建筑形式
层数
百分比
（%）
建筑面积
（万平方米）
板式小高层
10
40
10.8
一般多层
5.5
40
10.8
准低层
3—4
20
5.4
累计
——
100
27

（二） 单方成本估算
小高层成本估算表
项目
单方造价（元）
楼面土地及大配套费用分摊
740
工程建设费
1300
工程建设
其它费
前期费
40
区内公建费
50
非经营性公建均摊
120
区内配套设施费
350
销售费用
80
公共设施维修费
20
管理费
50
营业税
183
贷款利息
50
总计
2983
多层及低层成本估算表
项目
单方造价（元）
楼面土地及大配套费用分摊
740
工程建设费
880
工程建设
其它费
前期费
45
区内公建费
50
非经营性公建均摊
120
区内配套设施费
345
销售费用
80
公共设施维修费
20
管理费
50
营业税
183