市招商推广策划报告样本.doc

北海市
和安商港招商推广策划汇报

广州凌峻房地产策划推广机构
10月

目 录

第一部分：序言
第二部分：招商目标
第三部分：招商标准
第四部分：价格策略
第五部分：招商阶段划分和具体实施策略
第六部分：推广策略及费用预算
附：商场常见业态种类

第一部分 前 言

招商是商业地产收益实现形式，一个商业地产项目运作成功是否就看是否能按计划成功完成招商目标。所以，对于商业地产商来说，掌握地产商业招商特点有利于商业地产项目标运作成功。招商成败关系到项目标是否能够顺利开业，优质主力商户是商场长久发展中流砥柱。伴随商业地产发展,招商将会饰演很关键角色。我们认为一个商业项目标真正成功是商场以后连续经营长久旺盛，而统一招商就是为商场以后经营畅旺奠定坚实基石。
我们主动地为本项目寻求最好赢利模式和整体招商实战策略，努力争取使本项目实现经济效益、品牌效益和社会效益“三赢”，和将项目连续做旺，实现赢利持久化和最大化。
现在，北海商业地产处于发展初级阶段，在这么一个充满机遇和风险环境下，本项目必需采取差异化策略，利用和众不一样实战战略和技巧，才能找到最好出路，在确定和不确定元素围杀中才能冲出一条血路，早日达成本项目标招商目标，确保商场顺利开业，这份招商汇报，供双方讨论确定和实施。

第二部分 招商目标

一、和安商港招商目标
和安商港招商不只是简单处理商家进场经营问题，而是挑选优质商家促进商场连续旺场。
1、经过前期铺垫工作，确保和安商港招商到位，争取达成最大进场率，确保商场顺利开业，努力争取项目标招商率达成85％以上。
2、经过在北海当地市场及跨地域巡回招商会，深入提升北海和安商港著名度，培育市场美誉度，实施全部招商和招租，奠定项目在北海市场龙头地位。
3、龙头效应。经过主力商户进驻，带动小商户进驻经营，为后续市场连续走旺带来保障作用，实现高质素主力商户强势加入，为本项目以后招商工作提供一个信心确保。

二、目标商家（品牌组织）计划
在和安商港招商工作和品牌组织计划中，应充足考虑北海地域消费者消费特征、消费能力和消费习惯，以部分一、二线品牌商户带动三、四线商户，吸引一大批意向经营商户，从中选择优质用户，实现品牌店经营、无假货经营，树立和安商港专业形象。
招商计划先外后内，即首先去吸引在中国外市场上领先企业和品牌，再选择当地有特色商品和服务项目。现时实施：
u 关键主力店先行，辅助店随即标准；
u 零售购物项目优先，辅助项目配套标准。

主力商户：
关键包含大型超市、百货商店和西式快餐店。西式快餐店应以一线品牌商户为主，大型超市、百货商店以二线品牌商户为主，争取引进一线品牌商户。
因为北海城市规模不大，人口不多，从消费承受力方面考虑，要直接引进招商超大型连锁超市和百货商店难度是很大，所以，我们提议，本项目采取合作经营或连锁加盟方法和部分大型品牌商家合作经营主力商户。项目要以部分比较优惠策略去引进这类型主力商家，确保项目对中小型商家招商更有吸引力。
目标用户有：
Ø 快餐店：肯德基、麦当劳、必胜客
Ø 超市：广州家谊超市、岛内价、好又多、章业万货
Ø 百货：广州百货、天贸南大百货、摩登百货

辅助商户：
由中国外品牌专卖店和当地部分零星商户组成，三、四线商户为主，这部分商家也是本项目很关键用户群体，同时，她们加入能够丰富商场购物要求和乐趣，令商场变得愈加多元化。
目标用户有：
Ø 品牌服装：例外、江南布衣、鳄鱼服装、皑如、播、时尚芭莎、天兰、奥雪玛、皮尔卡丹、以纯、黎人坊、蓝豹西服、雷柏高、萍果、CY、彬彬西服、报喜鸟、左丹奴、S&K、U2、G、真维丝、保狮龙、班尼路、自由鸟、李宁等；
Ø 皮具、鞋类：高卓皮具、安迪皮具、永峻皮具、科春得、百事流行鞋、皮尔卡丹、老人头、鳄鱼、沿岸在线、阿迪达斯、信步、皮匠世家、百丽、芭迪等
Ø 家电、手机类：东泽电器、顺电家电、协享手机城、星之光电器城等
Ø 美容化妆品类：雅芳、亮妆、羽西等
Ø 精品类：顶好饰品、神话精品廊、激时尚饰品、翁氏魔术等
Ø 珠宝类：六福珠宝、周大福、点石珠宝等
Ø 服务类：建设银行、南航票务、旅游企业、中国电信、中移动、中联通等

第三部分 招商标准

一、业态计划
现代购物中心管理运行精髓就是要把松散经营单位和多样消费形态，统一到一个经营专题和信息平台上。不能统一运行管理购物中心，会逐步从“购物中心”蜕变成“小商品市场”，直至最终完全丧失自己商业关键竞争力。
经过经营定位、经营品项、服务功效设计、经营计划布局设计、建筑计划设计、运行管理设计、招商设计这些阶段后，购物中心就可开始统一招商了。这是开业前最关键工作，也是能否顺利实现前期设计目标关键工作。本汇报是以《和安商港产品策划汇报》为出发点，依据它业态计划，灵活安排各类商家。
本项目标初步业态分布以下：
楼层
经营业态
负一层
（自由港）
品牌连锁超市（主力商户）
首层
（品牌港）
品牌服装形象店、化妆品专柜、珠宝玉器、手机电信、连锁快餐、大堂休闲吧（饮品、小食）、银行、商务中心
二层
（时尚港）
特色衣饰、时尚衣饰、皮具、鞋帽、内衣、婚纱摄影、个人用具店、精品首饰、修甲、运动100体育廊、旅行用具店
三层
（数码港）
家电、音响、数码产品、高科技展示区、家居、贴纸相、游戏机中心、明星卡区、网吧中心、儿童娱乐城、童装区、玩具城、如品牌雪糕屋

二、商户进驻要求
（一）基础要求
1、著名商户或连锁商户。
著名品牌商户进驻能有效提升商场品位、吸引消费人流和提供稳定租金收入，越多著名品牌商户进驻，商场形象越佳，使和安商港在北海快速树立起著名度，可谓未开先红。
著名商户进驻，首先对消费关键——消费者形成吸引力，其次，著名商户形象也能使商场形象愈加深化。

2、个性鲜明有特色商户。
商户结构组成对全体商户全部是相辅相成，不一样商户会带来不一样消费群，一些商户个性鲜明、形象突出，轻易给消费者留下深刻印象，丰富了商场整体经营特色。
和安商港定位鲜明——“北海首个一站式时尚购物乐园”，“购物乐园”是关键特色，当商港正式开业时候，公众全部会抱着这么一个眼光：“有什么特色？”、“乐在什么地方？”要真正做到吸引消费者，个性鲜明商户引入，必不可少。

3、能吸引人流量商户。
有部分商户不一定付得起很高租金，却能吸引大规模人流量，带动商场购物消费增加，必需对这些商户要实施关键引进，如大型超市、著名快餐店等，她们所带动庞大人流将对整个商场吸引人流量有重大贡献。
五楼电影城是整个商场最关键人流汇聚点之一，电影城天天将为商场带来可观人流量，假如可行，提议电影城同时开业。

（二）具体要求
1、只招名牌、品牌、优质、特色商家进场。
确保商场中高级定位，在实际招商过程中，坚持招名牌商家，拒绝哪些小档次，无品牌小商户进场。

2、招大租户进场。
确保商家经营面积有足够展示空间，要求承租商户最少要租用20m2以上经营面积。和安商港要改变其它商场“市场经营”格局。

3、经营同类商品商家不超出20家。
确保经营相同商品商户数量不多，在提供足够选择空间给顾问基础上，避免商户之间恶性竞争。

4、统一经营，统一管理。
这是商场良好运作关键确保。

三、招商总体策略
招商总体策略是招商工作关键指导思想，制订招商总体策略，意在明确招商工作方向。我们认为必需将招商总体策略确定为：

以品牌商家为关键，不是简单地以租户为对象

现在北海商场招商基础上是以商家为重心，而非以品牌为重心，不管你经营商品档次高低，只要你有钱交纳租金，就可进场经营，这是商场形象、档次低下关键原因之一。商场定位确实立和业态划分，肯定和其经营品种、档次息息相关，以品牌为关键开展招活动，是现代商业肯定趋势。
符合业态划分品牌，必需争取其进驻经营，甚至要给必需扶持政策和优惠方法；而对于非品牌商家，则要限制进场，即使这些商家有经济实力，能支付较高租金，假如和商场定位相抵触，从长远来说肯定会影响商场持久经营，我们必需对这类商家进行限制，限制商家数量和经营规模。

四、商户选择标准
第一标准：把握业态经营百分比标准
经过对国际著名和中国成功大型购物中心业态经营配比进行深入研究分析，针对北海市场具体情况，和安商港零售、餐饮、娱乐产业经营百分比必需满足7：1：2，招商时要注意维护和管理好这个经营百分比（当然不是绝正确）。

第二标准：统一专题和品牌形象标准
购物中心是一个多业态组合商业组织模式，但它绝不是一个无序大杂烩，购物中心必需是一个拥有明确经营专题和巨大发明力品牌形象企业。招商要一直注意维护和管理好已确定经营专题和品牌形象。必需要有针对性地引进各类商家，切合本项目标专题定位，有利于本项目标连续发展和良好运作。
第三标准：同业差异、异业互补标准
同业差异就是市场有一定承受力，不能盲目招同一品类店进入，假如引进商户过于重合，在经营上将造成竞争猛烈，也有损商场经营特色。
譬如零售业态关键主力店招商，就不要同时招来两家基础上全部是经营食品和日用具大型超市；关键主力店同质化无差异更是不能想象。异业互补目标就是要满足用户消费选择权，并能让用户身心体验改变，提升其消费爱好和欲望。譬如百货、超市因为经营业种有异，能够互补；让用户逛得疲惫零售店和让用户休息放松餐饮店能够互补等。

第四标准：经营方法选择标准
购物中心经营方法基础有三种：自营、联营和租赁。
购物中心毕竟是一个以零售为主商业组织形式，而零售是一个精细化管理产业，精细化管理要求管理者加强经营控制力度；另外，相对于非主力零售商户招商条件，关键主力零售店必需引入著名度高大商家，故关键主力零售店招商较困难且招商条件放得较宽，造成关键主力零售店分成或租金收入偏低。
我们提议，在条件许可情况下，关键主力零售店引进采取加盟或品牌输入合作方法，尽可能自营一部分或全部，这么一能够加强经营控制力度，有利于购物中心长久经营；其次可增强其它商户和之合作信心；第三能够提升非主力零售店分成或租金收入。而非主力零售商尽可能以联营为主、租赁为辅，这么能够增强开发商对购物中心整体控制力度。

第五标准：关键主力店互动标准
在大型购物中心招商方面来讲，理论上遵从关键主力店先行，辅助店随即标准；零售购物项目优先，辅助项目配套标准。依据大型购物中心磁石效应对各类商家进行有机安排，以确保商场整体经营均好性。
关键主力店招商对整个购物中心运行成败是否，购物中心辅助和配套店引进全部有重大影响。一个超级连锁店或超级百货企业入驻，常常能带动整个购物中心顺利招商和管理。另外关键主力店对于人流也起着关键作用，其布局直接影响到购物中心形态。购物中心尤其是大型购物中心关键主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）端点，不宜集中放置在中间，这么才能达成组织人流效果。

第六标准：放水养鱼标准
购物中心经营含有长久性特点，采取合理租金和优质服务，先将整个购物中心造旺，然后依据运行状态，合适稳步地调整租金，让经营商家感到本项目标发展前景是大有空间。这么，开发商和商户才能一同成长，实现共赢。放水养鱼标准就是商场“先做人气，再做生意”战略。

第四部分 价格策略

在营销组合中，定价是最具挑战性和最危险策略。我们是基于《和安商港专题市场分析汇报》和《和安商港产品开发策划汇报》两份方案，依据开发商成本预算和当地市场实际租金水平情况，制订了以下定价策略供参考。

一、成本控制价格方法
本项目标租金价格定位以开发商成本为出发点，成本导向定价指按开发成本和合理回报周期确定价格，立足于本项目标开发成本、资金成本、经营成本和招商推广成本费用，在预期回报基础上确定租赁价格，发展商盈利目标是长远收益，而非短期租金收益。
盈亏平衡法和目标利润法分别从保本不亏和取得预期利润两个层面计算企业所能承受价格底限。因为它们是以估计租赁总额为参数，而租赁总额又是价格函数，互动两种变量极难把握，以此制订价格也难以和用户要求相适应。

盈亏平衡法（成本定价）计算方法：
比如：本项目标投资总额为7000万元，每十二个月资金成本和经营成本分别为投资总额10%，招商成本500万元，估计回收期为，每十二个月必需回收成本：
每十二个月成本价=（7000万元+500万元）/ x（1+10%+10%）
=900万元
每个月成本价=900万元/12=75万元
按经营面积37000平方米计算，则每平方米每个月租价约是20.27元（不包含管理成本费用）。
分解每层均价租金水平：
楼层
面积
（m2）
租金系数
每十二个月租金
（万元）
每十二个月平均租金（元/ m2）
每个月平均租金
（元/ m2）
负一层
6000
0.4
119.34
198.90
16.57
首层
7000
1.0
348.07
497.24
41.44
二层
6000
0.5
149.17
248.62
20.72
三层
6000
0.35
104.42
174.03
14.50
四层
6000
0.3
89.50
149.17
12.43
五层
6000
0.3
89.50
149.17
12.43
累计
37000

900.00

20.27

二、市场比较价格方法
（一）低开高走定价策略
其目标是以较低价格入市，经过价格优势，最大程度地提升市场拥有率，并能快速而有效地占据市场制高点，从而成为当地明星楼盘。此种定价策略以高市场拥有率为最关键目标，营销利润反而退为次要目标。鉴于本项目全部招商出发点，抢占市场是本项目上市最关键手段。

（二）市场优异价格策略
结合当地商业物业市场发展现实状况和趋势，本项目必需以现在市场租金水平作为租金制订准绳，以市场发展态势为据点，灵活调整，制订出一个迎合市场浮动策略。

在价格方面上，实施优质优价策略，提升商户准入门槛，树立项目中高级市场形象。提议和安商港租金制订比现在市场租金水平要提升1.2倍，以良好租金水平衡量本项目标高质素。

分解每层均价租金水平：
楼层
面积
（m2）
租金系数
优异租
金水平
每个月平均租金
（元/ m2）
每个月总租金
（万元）
负一层
6000
0.4
1.2
48.00
28.80
首层
7000
1.0
120.00
84.00
二层
6000
0.5
60.00
36.00
三层
6000
0.35
42.00
25.20
四层
6000
0.3
36.00
21.60
五层
6000
0.3
36.00
21.60
累计
37000

58.70
217.20
（注：以当地商场首层市场均价100元/ m2·月作基准。）

在形形色色价格策略应用中，利用楼盘本身条件，结适用户心理定价作组合，并依据招商进程改变巧妙地对租金水平进行调整，这么价格策略可称之为“心理定价突破法”，是房地产价格策略组合中比较常见而且杀伤力较强一个方法。

（三）参考市场价格策略
现在市场价格是本项目定价准绳，我们必需以现在市场价格作标正确定本项目标价格。这种策略可能会引发市场热烈追捧，因为这么就会使本项目标性价比更高，会很大程度地扩大市场拥有率。但对于开发商租金回收效果并不是很显著。

价格制订以下
（注：以当地商场首场市场最高价100元/ m2·月作基准）：
层次
面积
（m2）
租金
系数
每个月平均租金
（元/ m2）
每十二个月总租金
（万元）
负一层
6000
0.4
40.00
24.00
首层
7000
1.0
100.00
70.00
二层
6000
0.5
50.00
30.00
三层
6000
0.35
35.00
21.00
四层
6000
0.3
30.00
18.00
五层
6000
0.3
30.00
18.00
累计
37000

181.00

三、租金递增提议
1、第1—3年
这是商场开业早期，是经营起动阶段，不管商户还是管理企业，肯定全部有一定经营难度，需要共同进行市场培育，商场才能逐步做旺，提议第1—3年商铺租金不作递增。

2、第4年开始——
经过3年市场培育和商场营运，伴随经营逐步走向正轨，商场品牌确实立，和安商港开始进入新阶段。提议商铺租金从第4年开始递增，第4、5年租金标准提议每十二个月递增5%，第6年开始才依据北海商业市场发展情况，对商铺租金另作评定，确定租金递增幅度。

四、优惠促租方法
1、减免租金优惠
为了促进各类商家立即签约，早日达成本项目标招商目标，在短期内形成热租场面，在确保开发商基础利润基础上，作减免部份租金优惠。
u 秒秒金计划
为了吸引商户尽早达成租赁协议，提议实施越早租赁租金优惠越高“秒秒金计划”。先将对外公布租金水平往上提升一定幅度，根据达成承租协议前后，制订对应租金优惠百分比，如：
在1月之前达成承租协议，给商户予租金9折优惠；
在2月之前达成承租协议，给商户予租金9.3折优惠；
在3月之前达成承租协议，给商户予租金9.5折优惠；
在4月之前达成承租协议，给商户予租金97折优惠；
具体优惠百分比和时段在招商时另作确定。

u 首年半租金
先将公开租金标准往上提升一定幅度，在招商时为了吸引商户，提议以“首年五折租金” 优惠方法来引诱关键商家进驻，表面造成是对各个租户大让利，让租户在一个短期内不知不觉地形成抢租心理。“半租金”方法在公开招商前期，要求一个期限内（视具体情况安排）实施首年半租金优惠策略。
注：商铺租金标准是和安商港高度机密，只能由高层实施人员掌握，不可随便向外泄露。

2、增加商户装修期优惠
通常商场全部会给商户免租装修期，方便于商户装修、办理证照等开业筹备事宜，越大商户装修期越长，大型超市和百货商店装修期将长达四个月至六个月或以上，小商户也会要求给装修期30天。具体装修期将视和安商场装修程度而定，在招商前依据大小商户，制订标准免租装修期限。
为了促进商户进驻，提议在招商中、后期，在给商户装修标准期基础上，依据商户著名度及规模，增加一至两个月免租期，以刺激商户承租。

3、送广告宣传牌使用权
除了外立面几幅大型广告牌外，商场内也需设置一定量面积在1.5—3平方米小型广告牌，既可活跃商场商业气氛，也可增加收入。
户外大型广告牌只送给主力商户（超市、百货和快餐店），其它商户有需要须另行租用或优惠租用；其它品牌商户可赠予场内小型广告牌。
广告牌赠予只是一定时期使用权，通常为十二个月，制作费用由商户负责，和安只提供广告位置。

4、试业期减免管理费
很多商户对商场开业前期能否做旺全部存有疑问，实际上，大部分商场在开业后前一、两年经营均处于发展期，营业情况有待市场培育。为了打消品牌商户疑虑，提议在试业阶段（需依据具体情况确定，可将试业期设为三个月或六个月）实施降低或免交管理费优惠，以降低商户经营风险，帮助商户渡过经营难关。

第五部分 招商阶段划分和具体实施策略

一、招商标准步骤：
为了便于愈加好地顺利开展本项目标招商工作，我们依据项目标推进并建立了一个标准招商实施步骤，能够让我们招商工作能够有步骤地进行。
确定招商条件
寻求目标用户
用户洽谈
条件谈判
招约定位、业态分布、商铺面积、租金确定、年期确定
寻求方法、圈定范围
用户接触、用户意向
谈判手段、谈判技巧
协议细则
签署时间、定金数额
用户进驻
进驻时间、装修情况、交铺标准、试业及开业时间
试业、开业
营业成功

二、招商管理控制
1、招商人员质素管理，针对招商人员进行上岗前岗位培训；招商分类分级等管理手段全部是有效方法；
2、招商项目标质量控制，招商并不是越多越好，而是要有符合项目标目标市场定位合作商；

3、招商项目标风险控制，对有意向合作商经营稳定性要进行一定调查分析，优先选择经营稳健、管理有序、行业商誉好经营商作为合作伙伴，避免盲目招商带来隐形风险；
4、招商项目标进度控制，项目筹备阶段招商工作有别于营业后调整性招商，要求在有限时间段内完成全部招商项目标80%以上，商场才能顺利开张营业。

三、招商阶段划分
（一）筹备期 11月前
关键工作：
1、 招商队伍组建和培训
2、 商铺间隔
3、 租金标正确实定
4、 确定目标商户
5、 分别前往北海、南宁、柳州、桂林、广州、深圳等地搜集当地目标商户资料，广州和深圳搜集工作由广州凌峻总部同事负责进行
6、 现场招商中心开放
7、 市场引导系列报道
8、 招商资料准备
9、 招商法律文件准备

（二）意向登记期 1月前
本阶段中关键工作为：对有意向在项目经营商家进行登记，为下优质商家筛选奠定基础。
同时，在南宁、柳州、桂林、广州、深圳等地全方面开展商家召集（call客）工作。前期经过报纸广告将和安商港招商信息公布，经过专员服务小组进行跟踪，促进优质用户引进工作。
和安商港招商分为两步进行：第一步是大用户招商和外地招商，确定关键品牌商家和主力店，第二步是通常见户招商引进。

1、大用户洽谈确定和外地招商
1）外地招商对象要求不在于大，而在于精，必需是在广西地域有很好著名度和美誉度，属于中国著名品牌或国际著名品牌。
2）大用户和著名品牌商户可享受选址优先权。大用户和著名品牌经营必需考虑符合业态经营标准，所选择铺位和经营种类必需符合已经初步预定功效布局和经营范围。

2、南宁、柳州、桂林招商工作——“走出去、引进来”
和安商港在南宁、柳州、桂林进行招商工作，必需采取“走出去、引进来”策略。对于当地品牌商家进行筛选，必需符合和安商港经营业态。并在当地进行广告投放、开招商会等活动，公布和安商港在当地进行招商信息，或将招商信息直接邮寄给目标品牌商家。
邀请当地品牌商户（包含事先未接触商家）参与当地进行和安商港招商说明会，对有意向且符合和安商港业态定位商家主动地引进。
1）成立三个专门服务工作组，每组三、四人，分别进行前往南宁、柳州、桂林等地开展巡回招商工作，同时宣传和安商港。外展招商工作组由凌峻同事率领。
广州及深圳地域招商关键是针对主力商户、大商户和著名商户，在凌峻广州总部设置和安商港招商联络处，首先便于商家联络，其次有助提升在南宁、柳州、桂林等地招商号召力。（在招商手册中联络方法，提议除北海、广州外，更将强盛在香港写字楼作为海外联络点，以扩大和安商港在中国外号召力）
2）外地招商需要投放一定量广告支持（见第六部分和安商港招商推广策略），并配置招商用具如展板、招商手册等。
工作程序：
工作组同事搜集南宁、柳州、桂林品牌商家名单，
必需落实到具体地址、电话、联络人、经营项目种类

当地公布招商广告

工作组同事将和安商港招商资料经过快件形式邮寄给商家

工作组同事进行电话回访，咨询商家意见，搜集整理意见资料

发送和安商港举行招商说明会请柬，
基础确定参与招商说明会商家名单

在南宁、柳州、桂林分别召开和安商港招商说明会，
争取引入实力商家进驻和安商港。
3、当地商户洽谈和甄别
l 进行数量统计，明确其经营种类、营业面积、所经营品牌，并制订具体商场区域分布图，加以标识。
l 对其经营能力、经营实力、经营品牌支持力度进行分析，制订综合实力等级分制度，在正式招商和经营当中，尽可能满足综合实力高当地经营用户；
l 综合实力不足和品牌实力不够者，进行限制进入或经营年限限制；
l 对于有能力当地用户，在满足其个性化要求基础上，假如存在经营类型和和安商港整体经营业态有重大出入，必需劝说其同意调整铺位位置，进行经营业态调整。
l 为确保经营实力和预防投机，品牌商自营时，必需进入行业3年以上，同时提供营业执照复印件和相关证实才能够进入自营。

（三）经营业态调整
依据前阶段招商准备工作和用户意向登记工作情况，重新分析目标商户可行性，必需根据市场情况，在和安商港定位基础上，对经营业态进行合适调整，这种调整在整个招商过程全部必需快速反应、立即进行。

（四）承租协议
1）有意向承租用户在招商选铺后，必需签署《商铺经营/承租意向书》，双方确定签署正式租赁协议期限；
2）并必需先交纳承租定金5000—10000元，定金数额视商户承租面积而定，承租面积越大定金越高。

3）在《商铺经营/承租意向书》确定签约期限，双方正式签署《商铺租赁协议》，商户必需交纳协议确保金。
4）除主力商户外全部商户，在签定承租协议或经营协议同时，必需和物业管理企业签署《委托管理协议》和《和安商港商户条约》。
《商铺经营/承租意向书》应包含：
l 商户经营种类、经营面积、商铺具体位置、租金标准、管理费标准；
l 经营品牌情况介绍，包含品牌生产地、销售情况、主营产品、基础售价水平；
l 提交品牌主特许权证实和经营许可证。
5）高低确保金制度
在签署租赁协议时，由管理企业要求缴纳缴纳确保金制度，提议实施“高低确保金制度”。
l 商家签定协议经营时间长，则确保金多，租金相对比较低。
l 商家签定协议经营时间短，则确保金少，租金相对比较高。

四、招商活动组织
为了有效、快速地促进项目标招商进度，我们提议依据项目招商阶段推进而具体安排一系列招商活动，目标是为了引爆和安商港招商热潮促进招商工作开展、提升项目美誉度、为项目培育目标消费群体。招商活动将贯穿整个招商过程，并伴随招商工作开展而逐步举行。

（一）巡回招商会
组织项目标专题招商小组，分别到南宁、柳州等地开展招商会，在当地派发招商传单，并到各大商场或繁荣商业街搜集当地品牌商家，然后再依据具体情况需要，派出招商责任人到当地或组织有意向用户到北海进行业务洽谈。
1、活动意义
1）为了扩大本项目在当地著名度和影响力，让外地更多商家能够更深入了解北海和本项目。
2）扩大本项目标招商范围，能够立即达成本项目标招商目标。
3）有利于树立开发商著名度和品牌。

2、活动安排
组织招商小组到预先选定外地定点城市，举行本项目标招商联络处，并在当地派发本项目标宣传楼书或单张和安排招商人员到当地部分品牌商家进行造访。尽可能能够基础确定当地商家意向。

3、活动时间（招商蓄客期）。

（二）外地招商团
经过举行外展地招商会，集中有意向经营商家组成一个看铺团体，和旅行社合作，邀请各商家前往北海考察和安商港和北海商业环境，让有意向在北海开拓市场品牌商家寻求一个愈加好市场据点。这么不仅有利于建立开发商在各类商家中著名度和展现开发商雄厚实力，而且也有利于建立各类商家入场信心。
1、活动意义
北海和安商港针对外地企业进行招商团举措无疑问是轰动当地一大新闻事件。招商团事件不仅仅表明了北海商业项目倍受外界关注，而且也开创了北海这首先先河，经过招商团事件能够为项目标招商增添新话题，主动推进项目标招商进程。
在招商团事件全过程，联合北海甚至整个广西新闻媒介作全程跟踪采访，将新闻和项目标宣传有机结合，形成连续不停新闻炒作热点。和此同时，将此新闻事件进行大力宣传，形成异地宣传和当地宣传互动，为和安商港在广州、深圳或其它地方招商起到主动推进作用。

2、活动安排
招商团提议安排二、三个场次（视具体情况而定），广西区内招商团、广州和深圳招商团等各一次。同时，区内招商团到北海后，和安商港组织“北海商业发展高峰论谈”，将为和安商港招商起到主动促进作用。

3、活动时间（招商蓄客期）。

（三）北海商业发展高峰研讨会
经过集中有意向商家，邀请北海政府官员、商业局领导、广州或深圳著名商业教授、商业地产教授等汇聚一堂，在酒店会议室里举行“北海商业发展高峰研讨会”，并邀请媒体对此事件进行跟踪报道，增强本项目标市场影响力，提升和安商港著名度。

1、活动意义
1）为和安商港品牌建设造势，树立良好形象，扩大项目著名度和影响力。过政府相关职能部门、当地商业权威教授演讲，树立项目标权威、专业性，奠定经营商家信心。
2）有利于将当地品牌商家和开发商进行面对面交流，让各个商家能够更了解本项目标具体情况和树立开发商著名度，坚定经营商家信心，为项目标招商奠定基础。。
3）经过研讨会能够更有效地锁定相关商家，为各类商家提供一个信息交流平台。

2、活动安排
邀请政府领导、品牌商家、著名经济人士等目标用户群参与，就北海现在商业发展和未来发展趋势举行一个财富论坛，并邀请当地媒介对此事件进行跟踪报道。

（四）特许经营招商会
针对北海商业市场缺乏品牌商户、品牌商业机构则对北海商业市场含有显著观望态度情况，为了顺利引进著名品牌商户，提议举行“特许经营商业北海研讨会”。
研讨会由和安商港联合北海商业局、中国特许经营顾问机构和众多著名商业连锁机构举行。我们预先联络多家著名商业连锁品牌，划定商铺位置作为该品牌在北海特许经营店，经过研讨会邀请北海有经营能力商家进驻经营。达成为品牌商业机构和当地实力商家掀线搭桥目标，争取吸引更多著名品牌进驻。
（五）封顶仪式
为了增强商家进场信心和建立开发商信誉度，同时，也有利于商家对工程进度监督。在封顶那天，能够举行一个项目标封顶仪式，有利于商家和开发商面对面交谈，能够强化商家进驻决心。
1、活动意义
1）为了增强各类商家入驻信心和建立开发商信誉度。
2）能够促进各类商家入驻欲望。

2、活动安排
在项目封顶时候，能够举行项目标封顶仪式，邀请有意向商家参与，让各个商家能够进行一次较深入面对面沟通和交流。令各个商家全部能够清楚地了解到整个工程进度，能够让商家监督整个工程进度，加强商家入驻信心和建立开发商信誉度。

3、活动时间（项目封顶当日）。

（六）品牌主力店签约仪式
为了吸引中小商家进驻，和品牌主力店确定进驻意向后，依据招商进度情况，组织举行开发商和品牌主力店签约仪式，并邀请当地媒体参与，进行大力宣传、报道，扩大本项目标著名度。经过开发商和品牌主力商店强强联合组合，给各类商家发明经营信心确保。
1、活动意义
经过本项目和品牌主力商家签约仪式，形成强强联合组合强势，深入加强中小型商家入驻信心。
2、活动安排
邀请意向已定品牌主力商家和开发商在项目现场举行入驻签约仪式，让各类中小型商家明确地知道本项目已经有了品牌主力商家进驻，加强持有观望心态中小型商家进驻欲望和提供信心确保。

第六部分 推广策略及费用预算

一、传输策略
Ø 全方面撒网，关键捕捉
利用媒介媒体大力推广炒作，广撒鱼网，捕捉尽可能多用户商家，然后，经过筛选，关键选出适合本项目标有效商家，争取早日达成本项目标招商目标。

Ø 立体推进，全方面覆盖
招商推广形式采取立体交叉方法进行，能够经过新闻公布会、报纸杂志、广播电视、行业协会等灵活多样方法，营造一个集束性广告轰炸效应，抢夺各大小商家眼球，掀起当地或其它地域商家热烈追捧热潮，树立本项目标良好形象。

Ø 节奏配合，引动市场
广告是推进项目进程有力武器，依据本项目招商工作推进，招商广告活动必需要依据不一样阶段进行安排、调度。不一样阶段要具体安排广告量密度和范围，争取在短期间内引发最大轰动效应，引发市场关注。

二、品牌推广
一个企业品牌是企业个性化标志，也是企业产品抢占市场一大杀手锏。它不仅代表企业形象，代表企业过去发展历程，它还传达着企业某种信息。对很多企业，品牌甚至就是它们生命线。
成功大企业，在品牌经营上有着执着追求和深刻内涵，广告和形象识别系统等只是其外表形式，发明价值才是其追求关键。

做品牌是一个复杂系统工程，要建立并长久维护一个品牌形象和价值就必需约束企业及其职员行为、控制产品或服务质量、持久地维护和发明品牌提供价值承诺。这是在消费者无所不在监督下实施长久承诺。能够说，品牌实在是企业背上一个“金十字架”，尽管金光闪闪，假如没有不停地努力，就很可能会被市场打入“地狱”。
依据本项目标具体情况，针对本项目标品牌推广必需从企业和产品两个方面出发：
Ø 延续企业品牌，打造地产先锋
当一个品牌被消费者视为一个全方位经验时，企业全部行为，包含用户服务、公共关系等各方面全部必需整合为一个相互关联，相互支持整体来传达一个完整品牌形象。所以，品牌不仅仅是一个广告形象，它更是企业一个长远和全方面发展经营策略。
所以，我们提议在本项目标推广活动中，必需要充足地利用本企业市场口碑和品牌形象，让商家和消费者能够更深层地了解和安商港就是强盛集团实力力作，给各类商家经营信心。

Ø 树立项目口碑，抢占市场制高点
良好市场口碑是产品在市场中被热烈追捧关键筹码，树立和安商港在北海乃至广西，甚至更广区域市场形象，良好市场口碑有利于本项目抢占市场更大份额。我们必需要经过前期广告炒作宣传，为本项目在当地树立一个标新立异鲜明形象。

三、媒体计划
（一）主力媒体选择
有效利用媒体，应地制宜是我们在进行宣传渠道界定评定标准，媒介良好利用，通常全部能让我们达成事半功倍之效果。
整合才是强势，全方面开启报纸、杂志、DM直邮（商务信函）、网络和电视媒体进行有力整合。
1、招商广告以报纸媒体为主、杂志为辅
报纸媒体在招商过程中举足轻重，标准上保持连续性硬报纸广告稿及短篇软文广告配合。媒体选择将侧重于影响力较大媒体，宣传内容关键以招商为主，并结合招商阶段性工作。
广西区：北海日报、北海晚报、南国早报、柳州日报、桂林日报
广东省：广州日报、深圳特区报、南方城市报
全国性：中国经营报、中国服装报、南方航空杂志

2、户外广告
户外广告媒体是一个效果最连续且费用合理媒体。提议在高速公路出路口、项目周围、银滩等地，添加相关招商内容户外广告牌或道旗。另，阶段性极强内容，能够采取跨街横幅形式。

3、DM直邮（商务信函）
DM直邮是最直接且实效方法。DM直邮可直接锁定目标群用户，如上届陶博会参展单位、网络及黄页上陶瓷企业厂家、还有部分建材城经营户和服装城投资客。
物料配合：招商手册或阶段性宣传海报
诉求内容：关键围绕项目经营旺场之保障、经营实惠便利等。
4、电视媒体
电视作为立体、可视媒体，可让目标群更为直观了解项目情况。考虑到项目特点和北海市场情况，不宜拍摄电视广告片，提议和北海电视台联络，以电视台专题采访报道形式，定时报道项目标工程进展、项目定位和经营理念、优异配套设施、主力商户进驻，突出强调先租先赢之趋势等。

（二）市场引导系列报道
市场引导系列报道以北海市现在商场经营及商业发展情况作为基点，经过对北海市商业地产发展现实状况、趋势、产品特征、消费模式、经营管理模式等对市场进行整体引导。

市场引导系列报道题目及关键内容纲要以下：
u 抢占北海商业赢利制高点
畅谈中国外商业物业发展现实状况和趋势，介绍优异中国外商业物业开发经营管理模式和优异经营管理，并以教授角度分析北海商业市场发展趋势。

u 解读北海商业发展轨迹
经过对广州等前沿城市商业分析，突出成功商场作为城市商业窗口和名片及其商业价值；经过前沿城市商业发展轨迹，指出并说明北海缺乏一个极具代表性现代化商场。

u 引领北海购物中心革命先锋
针对北海现在商业保守形态，分析现在北海商业物业所存在缺点，并和前沿城市作比较，指出北海商业物业将会需要一个怎么样产品、北海商业物业发展将向何处？

u 开创