20111126-佛山-蓝色海岸-二期商铺招商方案建议.doc

蓝色海岸商铺租赁招商建议方案
一、招商铺位总定位
1、简介：蓝色海岸位处桂畔路与云良路交汇处，是连接北区和东区的重要交通枢纽。面朝桂畔海，得天独厚的区位优势——桂畔路与云良路孕育了巨大商机和无穷客流量，坐享北区成熟的配套与便利交通，投资潜力不言而喻！
总属性定位： 打造服务蓝色海岸社区的特色桂畔商业街
总推广定位建议1：东区百万人流 成就桂畔财富梦想
总推广定位建议2：四路交汇财富聚集 1/59的机会属于您
总推广定位建议3：财富好望角 选择大良东区 桂畔金铺

2、招商原则：
（1）招租形式：按照公开、公平、公正的原则面向社会公开招租；
（2）与城市的文化及消费水平相协调；
（3）与本区域现有商业有机结合，避免恶性竞争；
（4）定位后的产品，更利于实现租赁价格及速度上的双突破；
（5）街区定位与项目中住宅产品实现价值互动，前期由一期住宅较高的入住率提升商业价值，后期由商业价值推进项目整体价值的提升。

3、招商定位：
为美化园区整体环境，提升项目整体功能配套，根据店面设计用途，同时又能满足业主生活有关需要，对店面经营项目进行如下定位：
（1）针对一期（1—26）、二期（27—59）商铺，共59个铺位进行招商；
（2）商铺店面不能经营餐饮业，其他项目需根据规划要求，污染性、带噪音的不列入此次招商范围，业态符合规划的也必须取得合法经营手续；
（3）商铺店面可自行分割经营其他项目，经营的项目必须取得合法经营手续。
4、商铺价格面积一览表
一期商铺租金价格：
商铺序号
开价（元/平方）
实价（元/平方）
备注
1—5
80
70
1-4连后边120方杂物间承租（送装修及免顶手费）
9—13
80
70

14—24
60
50

25—26
65
55

二期商铺租金价格：
商铺序号
开价（元/平方）
实价（元/平方）
备注
27—28
70（地铺）
60 （地铺）
楼上铺开价50，实收40
29—31
135
125

32—34
150
140

40—41
135
125
40—43号若合并承租的，开价125，实收115
42—43
115
105
44—54
100
90

55—57
105
95

面积一览表：

5、租期年限：租期年限：5年，第二年开始租金递增总租金5—10%；
6、租金收取方式：发展商每月向租户收取一次（免租期除外）；
7、押金设置：两按一租，租金不含税金并不开发票；
8、免租期限：简装—15天，精装—30天，豪装—60天；
9、商铺管理费：1元/平，水电费由承租商自理，从店面移交日起计收。
10、租金缴交方式：每月缴交一次，合同签订之日提前缴交3个月租金，以后顺延交付；
11、计租面积：房屋计租面积按建筑施工图建筑面积计租，实际计租面积以政府职能部门测定面积为准；
12、承租人须严格遵守《房屋租赁合同》(附后)所有条款，缴交3个月租金的金额作为租赁保证金，不得改变经营用途；
13、蓝色海岸商铺招租最终解释权归顺豪房地产有限公司所有。

二、招商方向
定位
条件
项目条件与契合度分析

社 区
商 铺
小规模商铺，位于社区内或在社区周边附近，主要服务于社区或者社区附近居民的商铺，以集中式商业为主，商铺为辅的商业形态，服务邻里。
1、具有商脉特征
2、租赁难度较之集中式稍高
3、邻里型商圈
4、 满足起居生活需求为主

1、桂畔海特色社区商铺业态分布建议

以小超市、美容美发、婴儿用品、电器、便利店、药店等，打造属于桂畔海的社区商铺，其优势：有利于吸引中小型投资商，多元化经营，为项目提供方便快捷的日用品供应，进一步完善项目配套，打造更加舒适方便的桂畔海生活圈，形成桂畔商圈。

1-26号商铺业态分布建议示意图

27-59号商铺业态分布示意图
2、业态分布明细
商铺编号
目标行业
1-4
中型美容美发、小型精品家私
5-8
茶馆、【7-11便利店】
9-14
银行
15-26
托儿所、幼儿园、补习社
新协力驾驶培训中心
29-34
电器店、服装、摄影、医药店、宠物水族馆
35-39（现售楼处）
高级瑜伽、SPA会所
40-45
干洗店、南北特产、房产中介
46-53
水果杂粮、衣帽鞋类、钓鱼用具店、小型书店
54-57
凉茶店、婴儿用品、精品店等
27-28（售楼部2层）
注册公司
58-59（售楼部2层）
注册公司

3、主力店面招商建议：
1、小型超市（7-11便利店）：要求进驻在大良本地知名度较高的小型综合超市，最好能是7-11便利店。其次考虑顺客隆、好佳多等品牌店。

2、高级瑜伽会所、美容美发：最好可以引进伊利莎白、佐登妮丝等品牌旗舰店。

3、婴儿用品/精品店：最好可以进驻爱婴岛、哎呀呀等品牌旗舰店、其次考虑本地二线品牌：幼邦婴儿用品、sakura精品店。

4、电器店：电器店要求非苏宁、国美等大卖场，而是专营店，如美的照明，格力空调等，其次考虑佛山照明、电子导航数码等。

5、干洗店：对品牌无特殊要求。
6、药店：首先考虑进驻海王星辰、大参林等一线品牌、其次考虑本地二线品牌。

7、凉茶铺：首先考虑进驻黄振龙、徐其修等一线品牌，其次考虑邓老凉茶、健生堂等二线品牌
8、服装店：以运动休闲系列为主，例如361、匹克等，其次考虑一川等本地旗舰品牌。

三、 招租程序：
张贴招租公告、整合推广 带意向承租人察看招租场所 意向承租人缴交意向承租保证金（具体金额待定） 按店面报名情况整理相关资料 按店面报名人数分别组织现场抽签确定承租人 中签承租者签定租赁合同并缴交租金、押金、物业管理费 办理店面移交 退还意向承租保证金。

四、现场包装：
² 商铺拉闸门张贴宣传海报，突出商业氛围；（可考虑通过宣传图示突出每个商铺的业态区分，营造整个商业氛围）
² 商业街的临路边设置灯杆旗，传递租售信息，营造卖场氛围；
² 把目前已经确定引进项目进行提前布置广告牌，展示美好商业前景；
² 商铺现场：需要物业尽量打扫干净，清理现场建筑废料，保持清洁卫生；
² 样板商铺：建议选择1号铺位和32号铺位进行精装展示，以增强昭示性和客户租赁信心；
² 楼体条幅：建议选择1期、2期售楼处2层处增加商铺招商的条幅，增强昭示感的同时、提高项目档次形象，以求为同期的住宅带来吸客作用。
现场包装部分建议：
①、商铺样板间包装
Ø 商铺精装样板建议选择600元/㎡为宜，以1、32号两铺为例，需要费用下限为600×（135.5+105.2）=144420元；
Ø 方式一：由于装修费用比较昂贵，建议发展商自己先行选择服装、家私等创收业态进驻，带动整个业态链条和整个商业集群的发展，在创收的同时增加客户租赁的信心；
Ø 方式二：利用商家进驻后火爆营销的画面做喷绘展示，贴于商铺大门处，充分展示投资潜力和未来业态成型后的经营场面，在节省费用的同时起到很好的宣传效果；
Ø 方式三：打造两间费用在5000元左右的清水板间，同样可以起到加强昭示性，提高进驻信心的作用。
Ø 样板间选择缘由：选择1号铺位做样板展示，在小区主入口附近，可以增加业主口碑传播，扩大招商宣传范围；选择32号铺位其靠近现在二期售楼处，对提升项目形象和辐射十字路口人群可以起到良好作用。
Ø 样板间展示案例图

营业实景展示喷绘图

毛坯板房建议

楼体条幅示意图

五、招商策略部署
1、前期物料准备时间：2011年12月底；
2、正式招商时间：待定
3、招商对象：前期上门寻租客户，各区主要商业街意向门店等；
4、招商小组：蓝色海岸营销人员,在售楼处设2个招商专员（具体人选待定）；
5、物料配合：
² 商铺平面图（用于商铺招商销控现场展示）；
² 项目介绍资料（具体商业规划、业态分布）；
² 租售价格表；
² 招商统一口径；
² 招商单张；
² 租赁合同；
² 招租委托书；
² 招商流程表；
6、 推广工作安排：
Ø 12月20日前进行周边市场（大良、容桂、杏坛、伦教、北窖、陈村）调查和前期客户摸底；
Ø 12月21-25日前完成商铺平面图、项目介绍资料、招商统一口径、租售价格表；
Ø 12月25-31日前完成广告宣传资料（招商单张）和招商资料（租赁合同、招租委托书、招商流程表等相关所需物料）；
Ø 12月28日-2012年元旦短信出街，开始正式对外推广；
Ø 2012年2月中旬前基本完成招商任务，视情况决定举行签约仪式时间；
Ø 2月底商家开始入场装修，为开业做准备；力争3月底顺利开业；
Ø 争取2012年5月1日，大部分商铺开张试业。
7、在市场宣传推广方面，实行“整合推广策略”，为招商工作提供有力支持，具体安排：
1) 短信：发送对象为公司内部平台及外部平台资源，主要是购买力较强的顺德商铺用户、商会会员，10万（12月底，分2次投放）；40万（开业前），约2万元；
2) 派单：大良、容桂、杏坛、伦教、北窖、陈村，约4千份，2000元；
3) 夹报：大良、禅城、桂城1万份，约3000元；
4) 售楼部单张：3000份，约500元；

费用初步预算：
序
事项
数量
费用预估（元）
备注
1
短信
50万
约20000

2
派单
4千份
约2000

3
夹报
1万份
约3200

4
售楼部单张
3千份
约500

5
条幅
2个
约200

6
经营实景喷绘
2
约1000

7
样板商铺包装
2
约144420
自己进驻进行装修则需要
8
清水样板间
2
约10000

合计

约171320（含装修）

约26900（不含装修）

约36900（毛坯板房）

世联地产蓝色海岸项目组
2011-12-2

合同管理制度

1 范围
本标准规定了龙腾公司合同管理工作的管理机构、职责、合同的授权委托、洽谈、承办、会签、订阅、履行和变更、终止及争议处理和合同管理的处罚、奖励；
本标准适用于龙腾公司项目建设期间的各类合同管理工作，厂内各类合同的管理，厂内所属各具法人资格的部门，参照本标准执行。
2 规范性引用
《中华人民共和国合同法》
《龙腾公司合同管理办法》
3 定义、符号、缩略语
无
4 职责
4.1 总经理：龙腾公司经营管理的法定代表人。负责对厂内各类合同管理工作实行统一领导。以法人代表名义或授权委托他人签订各类合法合同，并对电厂负责。
4.2 工程部：是发电厂建设施工安装等工程合同签订管理部门；负责签订管理基建、安装、人工技术的工程合同。
4.3 经营部：是合同签订管理部门，负责管理设备、材料、物资的订购合同。
4.5 合同管理部门履行以下职责：
4.5.1 建立健全合同管理办法并逐步完善规范；
4.5.2 参与合同的洽谈、起草、审查、签约、变更、解除以及合同的签证、公证、调解、诉讼等活动，全程跟踪和检查合同的履行质量；
4.5.3 审查、登记合同对方单位代表资格及单位资质，包括营业执照、经营范围、技术装备、信誉、越区域经营许可等证件及履约能力（必要时要求对方提供担保），检查合同的履行情况；
4.5.4 保管法人代表授权委托书、合同专用章，并按编号归口使用；
4.5.5 建立合同管理台帐，对合同文本资料进行编号统计管理；
4.5.6 组织对法规、制度的学习和贯彻执行，定期向有关领导和部门报告工作；
4.5.7 在总经理领导下，做好合同管理的其他工作，
4.6 工程技术部：专职合同管理员及材料、燃料供应部兼职合同管理员履行以下职责：
4.6.1 在主任领导下，做好本部门负责的各项合同的管理工作，负责保管“法人授权委托书”；
4.6.2 签订合同时，检查对方的有关证件，对合同文本内容依照法规进行检查，检查合同标的数量、金额、日期、地点、质量要求、安全责任、违约责任是否明确，并提出补充及修改意见。重大问题应及时向有关领导报告，提出解决方案；
4.6.3 对专业对口的合同统一编号、登记、建立台帐，分类整理归档。对合同承办部门提供相关法规咨询和日常协作服务工作；
4.6.4 工程技术部专职合同管理员负责收集整理各类合同，建立合同统计台帐，并负责