地电梯公寓分析研究报告样本.doc

成全部电梯公寓分析研究汇报

一、在售电梯公寓总体供给特征
　　上六个月，成全部房地产市场展现电梯物业放量显著趋势，市场拥有率和市场接收层面较之以往全部有了大幅度提升，成为上六个月楼市中主角。截至6月底，成城市（三环以内）共有在售电梯公寓（含以电梯公寓为主物业）76个，这些在售楼盘总供给面积为578万平方米，个盘平均规模为7.6万平方米。
　　1、区域分布特征——城中缩减，城东开发量增加

　　和相比，电梯公寓区域分布格局并没产生太大改变，仍然是城西占据了绝对供给优势，所推数量和体量分别占到总量31.6%和41.1%；
　　城东电梯公寓开发不管是数量还是供给面积全部较去年大幅增加，已经超越了城南，占到总供给面积23.5%，成为电梯公寓第二热点开发区域；关键是受该区域粼江峰阁、卓锦城等大盘影响较大；
　　市中心电梯公寓所推电梯公寓数量即使和城南不相上下，分别为15和14个，但因为地块规模受到限制，在总体供给面积上城南则比城中多出58.7%；
　　从区域平均规模来看，城西仍然是佼佼者（达9.9万㎡），其次是城南和城东，城中最小（仅为3.62万㎡），具体规模见下表：

　　2、环线分布特征——二、三环间仍是热点

　　从环线分布来看，二、三环之间区域仍是开发烧点，该区域电梯公寓楼盘个数是二环以内电梯公寓项目个数总和，且项目规模普遍较大，使得总供给体量比二环以内电梯公寓总量之和还多了120多万方；
　　较去年一环内和一、二环间供给面积基础持平不一样是，今年一、二环间电梯项目开发规模显著增加，环线内总供给面积已靠近一环以内区域两倍。
　　3、价格分布特征——3500-4500元/㎡之间是主力
　　a)价格区间

　　电梯公寓价格基础呈正弦分布，以3501-4500元/㎡价格区间产品供给最为充足，分别占到数量60.5%和总供给体量57.5%，价位在4000-4500元/㎡比重也不小，占到总供给体量17 %；
　　从供给楼盘数量上来看，以3500-4000元/㎡价格为分水岭，越往两边供给数量越少，尤其是价格在3000元/㎡以下和5000元/㎡以上电梯公寓数量全部不足5个。
　　b)区域价格

　　从各区域来看，价格由多到少依次是：城中、城南、城东、城西和城北，其中城中、城南和城东区域均价全部超出了4000元/㎡；
　　作为今年开发烧点区域，加上部分高级电梯公寓小区出现抬升了整体均价（如粼江峰阁、中海格林威治城等），城东电梯公寓价格已经达成4000以上，赶超城西，价格增加幅度较大；城北不管是楼盘均价范围还是整体均价全部远低于其它区域。
　　和区域整体住宅均价相比，城东和城西电梯公寓均价要高于该区域住宅均价，城南、城北和城中则是电梯公寓均价则略低于住宅区域均价；

　　c)环线价格

　　二、三环之间电梯公寓供给最为充足，从环线价格来看，该区域价格也是最低，平均每平方米比相邻二环内低近450元，能满足更多购房者需求；
　　一、二环之间和一环以内价格差距已经越来越小，部分项目在均价上甚至有高过一环内项目标现象，在一定层面上是城市外延，市中心范围扩张市场表现。
　　4、产品物业类型——小高层占绝对市场份额

　　小高层物业仍是电梯公寓主流产品，不管是数量还是供给面积全部遥遥领先于其它类型物业；
　　小区型电梯公寓市场份额较大，这类物业优势是有相对比较完善生活配套和较为纯粹生活气氛，这一物业类型中又以多层和小高层组合小区最多；
　　高层和30层以上超高层电梯公寓市场比重有所增加，分别占到市场总供给数量18%和4%，代表项目有上行东方、中海格林威治等；
　　部分多层住宅为提升产品本身档次而配置电梯，进而提升产品销售价格， 这类产品数量较去年有所增加，代表项目有府河边一江城花和宝泰水河名居。
　　5、户型供给——小户型和居家型项目势均力敌

　　为便于研究，尺度将电梯公寓根据其主力供给面积区间进行楼盘性质划分，分别为小户型电梯公寓（主力面积在30-70㎡之间）、居家型电梯公寓（主力面积在70-120㎡之间）和享受型电梯公寓（主力面积在120㎡以上）；
　　小户型电梯公寓和居家型电梯公寓项目供给数量基础相当，均占总体四层比重；享受型电梯公寓项目供给较少，不到总量1/5，但其价位相对较高，市场影响力不容忽略。
　　二、电梯公寓需求特征分析
　　1.市民接收度提升
　　伴随电梯公寓品质不停提升，市民对电梯公寓接收程度也较往年有了大幅度提升，从购房者调查中发觉，愿意购置电梯公寓用户占到总购房人数31%比重，电梯需求用户已成为不可忽略购置群体。

　　2.购房者青睐城南
　　意向购置电梯房用户最理想购置区域依次是：城南、城西、市中心、城东、郊区、城北。市民理想区域和现在市场供给格局相比较，差异还是比较大，近7成购房者更青睐城南和城西，关键还是缘于这两个区域完善生活配套和良好居家环境。

　　3.70-130㎡房屋需求旺盛
　　共有111人表示购置电梯公寓面积在70-130㎡之间，占到总人数73%，而仅有17%购房者购置面积70㎡以下电梯公寓，这项数据和消费者以自住为关键购房目标是相符。

　　4.电梯公寓购房者特征
　　自住型消费为主
　　在意向购置电梯公寓用户中，自用者占75%，其次是给家人居住和投资者百分比相当，均为12%，总体来看，电梯公寓购置群体以自用为主，靠近九成比重，这么消费需求组成对市场供给结构也产生了对应引导作用，表现在居家型和享受型电梯公寓所占市场份额在今年有所提升。不过值得注意是，电梯公寓投资客所占百分比要略高于一般住宅购置用户群体，这和电梯公寓市场涵盖众多小户型项目，而小户型购置用户又多为投资者有一定关系。

　　年轻人是主力军
　　意向购置电梯公寓购房者中，关键年纪分布在20到40岁之间，其中30岁以下年轻购房者是电梯公寓主力购置群体，占到近六成比重。由此可见，电梯公寓更易被年轻人所接收，这部分消费群体在居住方面“多层情结”不及中老年人深，其经济实力亦使得其更愿意选择性价比更高电梯公寓。

　　三、电梯公寓市场发展改变特征
　　1.次热点开发区域转变
　　即使和相比，今年电梯公寓开发烧点仍然是城西和二、三环之间区域，不过经尺度调研发觉，在区域上城东开发烧度超越了城南，在环线上，一、二环之间供给量远远大于一环以内。
　　2.电梯公寓进入郊区市场
　　现在电梯公寓不仅在市区发展快速，且已经开始在三环以外区域甚至是郊区市场发展壮大，数量较之往年亦有大幅度提升。经尺度统计，现在郊区在售电梯公寓达20个左右，个盘规模虽不及主城区，在楼盘品质上也存在一定差距，但因为其增速较快，值得市场关注，代表楼盘关键有：

　　郊区在售电梯楼盘特征：
　　电梯公寓楼盘在郊县楼盘中供给数量和体量全部较少，分别占郊区全部数量14%和19%；
　　价格方面，郊区电梯公寓平均价格为每平方米2059.6元，远远低于郊区总体均价每平方米2547.2元，这关键是因为郊区有为数较多别墅项目，拉高了总体均价；
　　郊区电梯公寓楼盘从开盘到销售结束时,需要时间平均在6.35个月左右,低于一般住宅（7.72个月）和各类物业总体时间（7.68个月），由此说明在郊区购房者对电梯公寓心理接收程度较城区用户更高。
　　3.小户型电梯公寓向外扩张趋势显著

　　一向集中于市中心小户型电梯公寓向外扩张趋势很显著，在31个在售小户型项目中，二三环之间就有17个之多，占小户型电梯公寓总数55%；
　　4.电梯公寓品质提升
　　万科房产、武海置业、吉宝置业、融创等不少品牌开发商全部在今年推出小高层项目。得益于这些开发商丰富开发经验和对购房者需求正确把握，电梯公寓舒适度、品质感全部得到大幅度提升，表现最为显著就是户型设计较往年有了很大进步，市民对电梯公寓接收程度也大大提升。
　　5.大户型也精装
　　以往电梯公寓均为小户型楼盘推出精装修服务，而从去年下六个月开始，成全部电梯公寓市场又形成新亮点，居家型大户型楼盘也开始推出精装修服务，并受到成全部购房者认可，代表项目就是由新加坡吉宝置业开发高级电梯公寓——粼江峰阁，该楼盘户型面积在71—370平方米之间，主力产品为三房，打破了以往只有小户型做精装房传统局面，现在售价已经达成每平方米6000元，成为目前成城市场上价格最高电梯公寓。
　　6.多层电梯公寓开发成为新热点
　　伴随多层住宅市场猛烈竞争，为适应新市场需求，开始出现更多多层电梯物业产品，其表现形式多样，包含多层一般住宅、花园洋房、多层小户型，代表项目如雅郡、锦江·东湖花园、正成·香域等，即使相对于通常多层住宅而言增加了电梯成本，但随之而来产品舒适度和方便性又迎合了相当一部分用户需求，成为多层住宅新卖点和市场竞争力所在。
　　7.新政影响下，小户型电梯公寓销售不及去年乐观
　　在，小户型电梯公寓项目以其总价低，负担小，回报周期短，适宜投资而受到市场欢迎，而在今年尤其是新政颁布以后，对住宅投资者打击政策也影响到了以购置小户型为投资目标购房者，而小户型电梯公寓开发在今年也有较大程度缩减，现在在售项目关键是去年推出产品，今年真正开盘上市小户型电梯项目并不多。
　　在小户型电梯公寓市场不如去年景气情况下，开发商又纷纷采取了和连锁经济型酒店合作经营方法，并以此来刺激销售，为小户型电梯公寓找到了另外一个需求和生存发展空间。