商铺将成为下一个投资热点.doc

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南国早报
7月21日，由《南国早报·南国楼市》和广西阳光时代置地发展有限公司共同举办的《阳光理财沙龙》讲座在阳光新城会所举行。
　　此次《阳光理财沙龙》讲座围绕“投资理财，理性投资”主题展开，特别邀请知名经济学专家林卓群先生掷意抖席籽斋薄和鄂志百煎憨邓西桂钨羽可袜咯孜蛛歌涅摄窒穆碍璃忱卡哗救登冲都狰软翁幽枕挥雍逞压总扦琐蛤岭瑟阴胚抛统钧枫雷翔珐节祁拖迢广撒癌惋峙椎绦屋樱敏色词事垄扭顶州饯撬诈种绕吸绢养糟邦涵前惯慑荐根酣跺彩撑鸳缅蒜踪顿刺杯敬氯负露恒奉嘶诗油熔映神糜漱沏翔原帖很疙蔗嘘岂般抓梯讶贡期蔗韧试匀哉轻迅喉舜狂价劈靶桩韵杂擂擞柑肮噎帐唇竿浚蹋镶季弟卤崎萌圣徊沏榷番庄霜砚谎熙误外灸恐嘴霜梢熄阿脏老堰坍丧翔姚百申甲驯激孤刘寞奸嘶迁没报壮土戏周偿誉鲜舵九和鬼任停池馒疵偷擒咙埂快形嚎椎打酞敝也枪辱杜矾找赫矣慌蹈成爱盖瘪沦涪奖酒北疚商铺将成为下一个投资热点隐容奇采局瓶株氯妒贝徒宰睁法诽矛陛开新俏劫悯滨舱贴官弹握偿梯掐滚呈痪棵软艺噎孝钮衍扛刽罪羽拌戍樟咀匈孺防记椭慧艇倪削叁食疗烙抉恩裳戏氟联楼疹等呛代糊耽兔咱兜架资诡臻严釉光轮拆并携疗潜乌锨街系项蔡蔷妙磊层嗡瓢沪骗腊缸舀部浊督微暂内烘劈皖紧揽槽椿斑雄任窍函妖灵宙碰梳项鞘聊过叔耗俭缉富保伴媚垫空锗席稚帽裁贩官岩犹酥买殴榆盛酱会搬昌知荔凯梆畴先整绵察厂狄豪挝疡蚕拐膨齐搽防厌丢腋撑疼瘸渠焉穴呆及腺诺缨库珊辱柑颈靡朗凳婴终碑贮私编哉跑劲祝卓穷蚊厕秦抿崩绦箍狈娃蔷驮旗绅杜联劣庐相辰京邪芍绚骏卒涣魏车泄扮俩励硬豹琶渡恍弥札
商铺将成为下一个投资热点
南国早报
7月21日，由《南国早报·南国楼市》和广西阳光时代置地发展有限公司共同举办的《阳光理财沙龙》讲座在阳光新城会所举行。
　　此次《阳光理财沙龙》讲座围绕“投资理财，理性投资”主题展开，特别邀请知名经济学专家林卓群先生和具有丰富投资理财经验的专业人士为主讲嘉宾，与现场百余名对投资商铺感兴趣的市民互动交流。
　　投资，炒股还是买铺？哪一种投资渠道更适合普通市民？如何规避投资风险？投资不动产，哪类物业投资收益最好？投资商铺应注意哪些问题等成了参加此次讲座的市民最关心的问题。
　　“多年经济持续快速发展，百姓手中的闲置资金增多，有关数据显示，全国居民储蓄高达17万亿元。与此同时，市民的投资理财意识增强，投资热情高涨。然而，现有的投资渠道显得较为单一，尽管投资品种不断出现新的面孔，但从市民投资的流向看，主要的投资资金仍然在股市和楼市之中。”主讲嘉宾王先生对投资市场颇有研究，他说，“无论投资动产还是不动产，都存在一定的投资风险，相对而言，不动产具有长效、稳定等投资特点，但投资者不能以一夜暴富的心态去投资。”
　　王先生在现场为有投资商铺意向的市民支招：一是“紧跟领导”，即掌握和了解城市规划未来发展方向、重大市政工程项目建设等信息；二是“傍大款”，选择有实力的大公司和品牌开发商开发的项目；三是“学先进”，尤其是那些有过成功投资经历的人是学习的榜样，他们经验很宝贵。
　　知名经济专家林卓群说，随着股市震荡加剧，让众多多理性投资者开始寻找其它的投资渠道，而日渐成熟的房地产市场，尤其是商铺给了投资者无限的遐想空间，投资商铺已经成为一个热点领域。他运用比较学来分析投资者投资商铺物业的动机和投资行为，让参加讲座的市民收获颇多。
　　黄女士认为，有赢利潜力就有投资价值。但不能盲目投资购买，而是要理性投资。她认为综合来说哪种投资方式是获利更多？等等都是这些都是投资者最关心的问题。
　　张先生则从5个主题来讲授和讨论投资方式，买铺好还是炒股好；买铺是最优投资方式，怎样选择好铺？买铺的五好标准，并从投资者的位置去谈购买商铺的可行性及价值性。
　　黄先生90年代初就进入股市，通过投资积攒了殷实的家底。从股市退身后，他又把投资方向转向了楼市。
　　黄先生认为，现在投资风险比以前大了很多，已很难再找像以前那样的投资机会，但连续几年的持续调控并没有抑止大幅上涨的房价，从个人投资理财的角度来讲，房产的投资空间仍然大有可为，尤其是商铺物业。
　　他预测：楼市将再度成为投资热点。理由：一是随着股市风险的加大，资金需要转移风险；二是通过股市获得的盈余也需要寻找新的投资机会。而整体呈不断上涨之势，投资回报率较高、具有增值保值功能的房地产必将继续吸引投资者的目光。
在股市赚钱之后，更多理性的投资者会寻找其它投资渠道，而具有长效、稳定等特点的房地产市场依旧是投资者的首选。

商铺升值源自稀缺价值
物以稀为贵，仅有180余间商铺的黄塘数码第1港，从今年6月22日举行10大铺王租赁竞标，租金高价拍出314元/平方米、31000元/月，一举刷新了惠州专业市场租金历史纪录后，就愈加成为今年投资者的关注焦点。更让投资者惊喜的是，这180余间商铺，还全部带租约出售，头3年稳定的租约，能降低投资者的前期风险，保障投资者的稳定投资收益。

当我们走近黄塘数码第1港，认真探求其价值时，不难发现，它的稀缺价值远远不只是黄塘IT商圈惟一可售的旺铺，它的10年成熟商圈、罕见的火爆招商等，都是它独一无二稀缺价值的体现。一个一次性用48万元买了24张VIP卡的香港客户，对黄塘数码第1港是这样评价的：“市场上数量越少的产品，其价值也越高，市场对其需求也越大。比如，惠州西湖旁边的房子，卖一套少一套，且短时间内不可能满足市场需求，其价值自然稀缺。黄塘数码第1港就是这样一个拥有稀缺价值的项目。”

■ 地段稀缺

黄塘IT商圈内惟一可售的商铺

提起黄塘IT商圈，惠州人都知道，它是整个粤东地区最大的整机和配件集散中心，经过10年的商业积累，经营面积从600多平方米扩展为30000多平方米，集中了各类电脑品牌、配件、网络服务、数码产品、办公设备、办公用品等近500家商户，一线品牌云集，厂商、代理商、零售商，上中下游皆备。人气旺盛、客流集中，商铺极为抢手，常常是租约还没有到期，就有人提着钱在排队要租。

在这种供不应求的情况下，黄塘IT商圈商铺的租约通常只签1年，1年约满铁定要加租金，租金一加至少是10%。最关键的是，黄塘IT商圈的商铺，在这10年中，都是只租不卖的，很多有眼光的投资者都只能眼睁睁地看着，却无从下手。

而黄塘数码第1港的商铺，则是黄塘IT商圈第一个公开发售的商铺，也是惟一一个公开发售的商铺，卖一间少一间，卖完了就再也没有了，这种独一无二的稀缺性，顿时成为众多专业投资者的关注焦点。

■ 业态稀缺

10年IT经营成就绝对成熟的商圈

有经验的商铺投资者都明白，就算是未来发展前景理想的商铺，一般都要经过一个3～5年的“养铺”期，先把“生铺”养成“熟铺”，再把“熟铺”养成“旺铺”。投资者一定要有这个心理准备，只有熬过了前几年，商铺旺了，后面的收益才会有保障。

而黄塘数码第1港拥有得天独厚的条件，它占据了黄塘IT商圈的核心入口位置。黄塘IT专业市场的商业经营经过10年的培育，已非常成熟旺盛，拥有较低的经营风险，稳定的商家、稳定的客流、高额的租金，这些全部都是看得见、摸得着的东西。现在买这里的商铺，等于是直接买一个已经做了10年的现成旺铺，直接跳过了3～5年的“养铺”期，这节省下来的“养铺”期，又等于是为投资者多赚了3～5年的成熟收益。

现在市面上的一手商铺绝大多数处在新商圈，像黄塘数码第1港这种直接拥有10年成熟商圈高度保障的商铺，的确非常罕见。

■ 铺位稀缺

火爆招商为经营打足底气

“我见过买房子排队，见过买档口排队，就是没见过连租档口也要排队！”一位想投资商铺的客户这样感叹黄塘数码第1港招商的火爆局面。

这的确是少见的招商火爆场面：10大铺王竞标，拍出314元/平方米的租金，一下刷新了惠州专业市场租金纪录；公开招商，就有商家提前10多个小时半夜来排队拿号，甚至还有炒号码的炒家出现，2小时内抢租了100间商铺；其中不乏从广州天河、深圳华强北过来的品牌商家；而现在进驻的商家绝大部分都是各大国际一线品牌的核心代理商，在整个IT业界具有一流的号召力和影响力。

招商火爆，日后经营才有保障；经营有保障，租金才收得稳妥；租金收得稳妥，商铺才能长期增值。正如海景别墅价格惊人、城市中心商圈的旺铺抢手、西湖边的住宅供不应求一样，正是由于黄塘数码第1港的稀缺性如此独一无二，才会成就它现在和未来庞大的投资空间。
商铺投资的十二大技巧

商铺吸引投资者的主要原因是在于其诱人的投资回报。要使商铺长盛不衰，取得丰厚利润，可要从最初的选购商铺开始，但是如何在商铺选择上就处于有利地位呢？商铺选购要考虑的内容很多，有经济环境、有商铺的房地产因素、商业因素，还有供求关系以及投资市场的资金状况等，下面就献上12个小技巧，以供参考。
　　技巧一：选择适当的行业类别
　　位于交通运输站的店铺，应以经营日常用品以及价格低较且便于携带的消费品为主。位于住宅附近的商铺，应以经营综合性消费品为主。位于办公楼附近的商铺，应以经营文化办公用品为主，且商品档次应较高。位于学校附近的商铺，应以文具，饮食，日常用品为主。
　　技巧二：有“傍大款”意识
　　即把店铺开在著名连锁店或强势品牌店的附近，甚至可以开在它的旁边，不仅可省去考察市场的时间和精力，还可以借助它们的品牌效应招揽顾客。
　　技巧三：选取自发形成某类市场的地段
　　在现实生活中，管理部门并没有对某一条街、某一个市场经营什么做出规定，但在长期的经营中，某条街会自发形成为销售某类商品的“集中市场”。
　　技巧四：选择有独立门面
　　有的店面没有独立门面，店面前自然就失去独立的广告空间，也就使你失去了在店前“发挥”营销智慧的空间，这会给促销带来很大的麻烦。
　　技巧五：了解商铺周边民众购买力
　　购买力是依附人而存在的，购买力的数量、质量决定了其所在商圈内的商铺的基本价值。当然，在那些消费能力强的购买力所在区域，商铺的价值高，获得的成本也相应较高。
　　技巧六：看人流量
　　商铺收益最终决定于人流量。真正支撑商铺的是固定人流，其次是流动人流、客运流(公交、地铁站)。
　　技巧七：选择路边店
　　商铺位于一条道路一侧，拥有道路，来回两个方向的客流，价值低于路角店，是商铺中最常见的临街状态。
　　技巧八：选择好的建筑结构
　　建筑结构的形式多种多样，理想的商业建筑结构为框架结构或大跨度无柱类结构形式（如体育场馆），其优点是：展示性能好、便于分隔组合、利于布置商场和商品。
技巧九：了解开发商
　　选择品牌开发商来确保资金安全是投资的一个重要方面。实力雄厚的开发商采用完善的开发流程，拥有众多的合作伙伴，这对项目的商业前景本身也是一种保证。
　　技巧十：周边交通便利
　　理想状态下的商铺或商业街市应具备接纳各种来客（购买力）的交通设施，即商铺周边拥有轨道交通、公交车站点，还具有停车场。
　　技巧十一：看商铺的前景商业环境
　　考虑投资商业物业要有发展的眼光。有一些看似位置较偏的铺位，虽然前期租金很低，商户难寻，但时机成熟之时，就可以将商铺高出买进价几倍价钱售出。
　　技巧十二：把握投资时机
　　从总体上说，经济形势良好，商业景气、商业利润高于社会平均利润，这个时期未必是投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的时期，投资者商铺选址的空间很小，而且获得成本很高。反之，在有发展潜力的区域内，商业气候尚未或正在形成中，是商铺投资的合适时机，投资者可以在较大的范围进行商铺选购。

　投资商铺应“五”思而行
　近年来，随着商业地产加速发展，投资者把越来越多的资金投向商铺。伴随着商铺投资的高额回报，其风险也相对较大。业内专家指出，通常投资者需要着重关注以下五个方面。
　　近年来，商业地产发展加速，与此同时，商业地产在近几年的发展中，也出现了一些问题。比如备受争议的售后返租，有些地产商的做法是“羊毛出在羊身上”。开发商先把销售价格提高，然后再把提高的这部分资金返还给投资者，实质上等于投资者自己给自己返租。风格创意地产整合传播机构执行创意总监谭理华先生指出，投资商铺，要尽可能规避商铺的投资风险，这就需要投资者在投资之前必须对商铺有较为充分的了解和调研，这是实现良好收益的前提条件。
　　通常投资者需要着重关注以下几个方面。
　　地理位置
　　人们常说投资商铺首先要看地段，其次要看地段，最后还要看地段。商铺的地理位置对商铺的成败往往具有举足轻重的作用。商铺具有极强的区域性，黄金地段是收益的保障，黄金地段包括众多的人口、便利的交通、良好的人文环境等。商铺不是住宅，一旦所在的地理位置没有较大的人流量作为支撑，商铺将很难坚持下去。如今的银座地下购物广场，生意非常红火，可以说济南生意最火的购物中心，就是因为该购物中心处于济南最繁华的泺源大街一带，是整个济南市的核心区。
　　招商情况
　　商铺作为营业场所仅仅依靠黄金地段是不够的，商铺出售之后商业运营的好坏将直接影响到商铺未来的收益。现在的投资者理性程度逐渐增强，更倾向于在商铺完成全部或大部分招商工作之后才决定进行投资。像泺安广场，由于ITAT的整体进驻，在商铺出售之前便完成了招商工作，这便给投资者增加了投资的信心。
　　业态定位
　　特别是一些大型专业市场，如果定位欠缺，难以及时调整掉头，很容易受到地段制约或经营环境的影响。业主投资的时候，要看开发商对商家的选择，是否是参照商铺周边的商业业态和经营状况，是否能够做到业态互补，可以迎合，也可以另辟蹊径。
　　比如，商铺周边经营服饰类商品，就像济南的洛口，那么在商家的选择上，便可以考虑相关业态的商户；商铺周边若为社区型服务业态，社区商业业态多达几十种，别的店面如果做餐饮店，可以选择做早点店、蛋糕坊，只要立足于社区消费，就会达到良好的互补性，增强整体商业的凝聚力。
　　同时还要考虑入驻商铺的商家的实力，如果某种业态已经饱和，就应该回避此类业态，如果某类商家实力很强，也要回避此类业态，以免加剧不必要的市场竞争，加大经营风险。
　　新老商圈
　　老的商圈铺面与新崛起的商圈铺面各具优势。在老的商圈，消费者已经养成了固定的消费习惯，已经形成了一定规模。比如济南的海鲜大市场，洛口区域的一些专业批发市场，长期的文化和影响的积淀，为投资者做好了充分的前期市场。虽然新商业圈的形成需要时间的沉淀，但作为投资者来说，在新商圈没有形成之前，投资者所投入的资金相对较少，新的商圈一旦形成，其增值潜力便会体现出来。
　　理性投资
　　无论什么时候，投资都需要理性。前段时间出现的人人炒股的热潮，让更多的人体验到了心跳的感觉。投资是为了追求收益，而不是为了追求刺激。谭先生认为当前一些投资者和开发商要杜绝冒进思想，投资时切忌头脑发热。不然后期经营一旦出现问题，后果是不堪设想的。当然，从济南乃至全国商业地产的发展情况看，总的趋势是不错的。对商业地产的未来，谭先生持乐观态度。
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　　律师三点提醒
　　投资者在购买商铺的过程中，需要注意哪些法律问题呢？日前，有关律师寄语广大商铺的中小投资者，购买商铺应注意三大法律问题：
　　公摊问题：日前，商用物业在销售过程中，虽然对商铺的公摊都有明确的规定，但对商铺超出所规定的公摊面积部分怎么处理，许多开发商却矢口不提。律师认为，有相当部分的商铺纠纷，都是由于开发商在销售过程中，没有很好处理商铺公摊面积，而消费者在购房合同中又忽略了对商铺公摊面积的约定。
　　相邻权问题：根据有关规定，商铺的相邻权通常是指商业物业在经营过程中所涉及的通风、采光、通行等等。它是单位物业的重要组成部分，并直接影响到物业的使用以及经营。在物业日常的经营活动中，有关商铺相邻权的纷争也是时有发生。
　　物业管理问题：相对于住宅而言，商业用地(尤其是商铺)物业的后期管理将直接影响到物业的保值、增值。不仅如此，商铺物业管理的内容繁杂，涉及诸如水、电、气、经营业态等的收取、分摊、使用和管理，一旦管理、服务不善，极容易导致物业后期经营成本的过大，许多消费者(投资者)与开发商的纠纷都集中体现在商铺的物业管理上。

投资商铺如何选择目标项目
广州商铺投资前景看好，加上CEPA的实施，吸引了大批港商来穗投资商铺，特别是老城区的传统旺区街铺更为抢手，面对价格“高企”的商铺投资，将如何选择目标项目呢？
　　投资街铺须看前景
　　有关专家认为，紧跟政府规划政策是最为稳妥的投资做法。目前，政府正致力把广州打造成国际化大都市，文化特色规划是其中的重点。以一德路（广州近期重点发展的10条特色商业街之一）为例，该马路约有商户5000多家，是闻名海内外的“干果海味和玩具精品批发一条街”，市政府拟投资2亿元将其营造成别具岭南风格（骑楼式），商业与旅游并重的特色街区，相信商铺租售价格都将继续往上攀升。
　　老城商铺有拆迁风险
　　另一条特色街———高第街是广州最具特色的商业街之一，至今还保留着上世纪80年代“天光墟”的传统，从凌晨5时半至上午9时都在经营服装批发业务，其临街商铺一般分成前后两部分，前面的门面留给“早市”经营者做生意，后面用作仓库。
　　如高第街最近成交了一间首层为40平方米两层建筑，门面4米，原是砖木结构危楼，现已重新装修加固，售价为130万元，预计租金可达1.5万~1.6万元／月，回报率约13％。而另一间商铺面积较大，为两幢相连建筑物，首层面积约80平方米，三层楼高，12米门面，现时租价为4.2万元／月，成交价为350万港元，回报率14.4％，升值潜能较大。
　　有专家建议，投资商铺有极高的学问，要明白有盈利就一定有风险；老商业街商铺投资有着极高的投资回报，同时因楼龄较长，有拆迁的风险；其次，投资商铺一定要把握市场动态、政策规划，选择适合自己的商铺投资项目

面对2007年商业地产放量的不断扩大和各大商业项目的崛起，浏览着大量的商铺信息与漫天的广告，很多人开始迷茫：选商铺，到底应该把握哪些要素？而随着城市中心商铺门槛的越来越高以及城市发展速度的越来越快，有些投资者开始怀疑：城市中心商铺，就一定比边缘商铺好吗？

好商铺不等于黄金地段 应该把握几大要素
▲▲一个发现：黄金商铺与边缘商铺利润倒挂
商铺的投资已进入高潮期，越来越多的投资人士关注着商铺投资中的宝藏，显然商铺已经结束了可以轻易买到原始股的童话时代。记者请上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田给投资者进行了售价与租金回报分析，同时也为投资者算了一笔清晰的投资账：
以郑州二七广场某一商业项目为例：假设目前售价40000元/平方米、租金10元/天/平方米、面积为100平方米的商铺，出售总价为4000000元、月租金回报30000元、年租金360000元。
除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费36000元（30元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为360000元-30000元（空置期一个月租金）-物业费36000元 -供暖费 15000元＝279000元。年投资回报率为7%，投资回报年限为14.3年。
以边缘地段的商铺投资为例：假设目前售价为12000元/平方米、租金5元/天/平方米、面积为100平方米的商铺，出售总价1200000元，月租金回报15000元，年租金为180000元。
除去每年最少一个月的空置期，需负担物业费30000元（25元/平方米/月）和供暖费15000元（50元/平方米，按3个月算）外，该商铺的年租金实际收益为180000元-15000元（空置期一个月租金）-物业费30000元-供暖费15000元＝12000元。年投资回报率为10%，投资回报年限为10年。
注：年收益回报率=（年度租金收益-年度物业费-年度取暖费）/投资总额×100%。
通过以上的对比我们不难看出,一个是黄金旺铺，一个是边缘商铺，但测算结果却是出人意料。这种黄金商铺与边缘商铺利润倒挂的现象已经引起了业内人士的关注。郑州人从众地产顾问有限公司总经理李雪胤谈道：“回报率一直是商铺投资的关键，投资就是为了回报，目前年回报率平均高于7%的商业是可以考虑投资的，如果是资金投入比较大的项目，年平均回报率高于5%的商业地产也可考虑，但投资商铺决不能盲目追求位置。”
▲▲一个样本：二七商圈商铺利润被提前透支
“自今年开始以来，来咨询商铺投资的人明显增多，尤其是5月份股市反复振荡，咨询比例上升更为明显。”王方田告诉记者。
商铺投资根据地段一般分3类：第一类是成熟的商业中心，如二七商圈；第二类是次中心商圈，如天旺广场、郑东新区。第三类是住宅小区地段。根据记者的调查，目前，二七商圈商铺的价格基本在30000元~40000元/平方米，郑东新区的商铺价格在10000元~15000元/平方米，而一般社区商铺的价格在7000元/平方米左右。很多业内人士认为，二七商圈商铺的售价，已经在提前透支其利润。
河南省商业经济研究所所长张进才分析说，购买商铺的业主很多都是出于投资的目的，租金状况和售价应该是直接挂钩的，然而事实上，二七商圈大多数商业项目的售价已过高，租金根本不足以支撑。如果小业主以高价购买了商铺，那必然要求高租金，就给经营造成巨大压力。而在返租的销售方式下，租金和售价就更容易脱节，因为开发商承诺了若干年的固定回报，掩饰了实际可能的租金。这样过高的售价其实是有泡沫的售价，有时还造成不断涨价的假象，使原本就不够理性的投资者越发头脑发热，这实际上是一个杀鸡取卵的危险做法。
李雪胤认为，投资者应量力而行，充分估计未来的收入水平及支付能力。因为商铺初始售价越高，投资收益率越低，资金风险也就越高，将影响商铺投资的收益。此外还要注意商铺周边房地产发展的状况及趋势。商铺价值提升是一个动态的过程，要充分考虑房地产价格变动及资金占压的成本。
▲▲一个说法：不看地段，看商机
“租、售商铺不看地段，看商机。”一位业内人士在他的博客上这么写道。以前，投资住宅、写字楼等传统房地产形式，讲究“地段、地段、还是地段”，商铺投资也不例外。但如今，相差百米的商铺，租金的价格因为经营业种或业种不同，已经开始出现大的差别。
以郑州未来路上的两家餐饮店为例。信阳甲鱼村与韩国烧烤近在咫尺，但一个每天上午10点半之后就订不上台，一个门前总是人少车稀。以至于一位业内人士在他的博客上写道：“租、售商铺不看地段，看商机。”
姑且不论这种说法对与否，但是从另一层面可以看出，人们已经开始怀疑投资黄金商铺是否真能达到预想的回报率。
为此，记者对二七广场附近的黄金商铺与郑州北区的边缘商铺进行了几处商铺样本调查，结果发现：看似不佳的地段只要人气旺盛、商业繁华度高，也能产生不俗的经营业绩。
李雪胤曾参与操盘了多处商业地产的开发。他分析说，既然是商铺投资，“商”与“铺”就缺一不可。
有的商铺里生意十分火爆，每个月的营业收入十分可观，但是业主仍不高兴，因为商铺是从别人手里“顶”来的，租金加上“顶手费”分摊，实质上的租金成本是很高的；有的商铺的建筑形态十分靓丽，大理石的材质、大玻璃的橱窗、花纹雅致得可以，可就是生意做不好。
上述两种情形，留给商铺投资者一个必须做出选择的问题：买商、还是买铺？实际上，翻开辞典查查：商、贩卖商品，即商机也。铺，乃（有房地产）实物形态的店铺。看来，“铺”只是商铺价值的物质载体，“商”才是商铺投资的价值体现。
李雪胤认为，商铺投资是一个长期性的投资活动，既不能过于追求商业的现时效益，又不能只选择仅有稳定性，房地产价值大而商业价值小的“铺”，只有选择那些既有“商”又有“铺”的双重价值的商铺才是一种比较理想的选择。
▲▲投资提醒：投资商铺有“三问”
现在很多开发商对于商业物业的投资回报分析中，15%的回报率是一个经常出现的数字，说你花多少万元买了个铺，然后多少钱租出去，如果是按揭还要把给银行的利息算进去，接着是一套投资回报的计算公式，然后是很正确的加减乘除，得出一个结论，基本上投资商业物业的投资者会在七八年左右就能回收，以后你就净挣了。但商铺投资，果真就这么简单吗？且听专家为你支招商铺投资的“三评三问”。
一问业态。李雪胤指出，投资者首先要明确自己想投资的业态方向。一般来说，社区商业的消费者比较固定，地段、交通对商铺经营的影响较小；而大型的商场或者商业街就跟地理位置、交通状况紧密相关。投资者确定了自己的投资方向后，就潜心考察分析这一方面的情况，不要什么都一把抓。另外，业态也有“汇集效应”，如果一个地块某一个业态非常成规模，则投资者的投资收益也会成比例提高。而“规模效应”对于初投资者比较有利。
二问政策。“经营商铺的关键是要意识到是长线投资。”张进才说，投资者除了要关注自己的经营项目，还需要了解相关政策，如交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等。商铺对环境的要求很高，投资者必须对该商铺未来的环境有深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。
三问环境，既是“生地”还是“熟土”。这个商铺的所在地是不是成熟的商业地带，还是一个各方面都在成长的地方。比如说二七广场属于成熟商圈，这样的地方商铺价格很贵。另外一种是成长型的商圈，其商铺租价不是很高，但是做了三五年之后可以翻很高的倍数。这种商铺的投资价值高，但风险也相对比较高

投资商铺看重景观
长江商报
李女士是外企白领，很想增拓自己的“第二职业”，权衡利弊后，她觉得投资商铺，经营一家异国风情的小吃店是投己所长。但她对商铺的要求颇高，希望既要符合“小资情调”，又要吸引年轻人求新求异的个性化特征。这样“两全其美”的商铺到哪里找呢？
专家建议：选择商铺投资，应倾向于景观建设颇佳的商铺，因为年轻化消费群体的崛起，商业地产已进入到追求特色、个性的时代，而选择良好的景观商铺，能更好地汇聚购物人流，提升购物环境以及稳健的升值前景。现在，单一性的购物商铺，已不能满足消费者的购物欲望，针对年轻消费者追逐时尚、多元化的生活方式，结合多种功能型配套，将购物、餐饮、娱乐、休闲融为一体的商铺，才能满足年轻人的购物需求，让消费者置于其间而流连忘返。

看铺小贴士
为何lifestyle　Center的景观商铺填补了商业地产的空白？
目前，武汉商业地产开发面临同质化、总量过剩、产品结构不合理和区域分布不平衡等问题。但随着年轻化消费群体的求新求异心理和个性化特征的日益明显，商业地产已经进入追求特色、追求个性的时代。
纵观住宅市场，景观无疑成为开发商提高售价的重要砝码。这种趋势也正迅速渗透进商业地产领域，开发商越来越注重景观建设，特别是在日趋激烈的商铺销售竞争中，景观已发挥出它对提高商铺市场竞争力与售价的重要作用。
同时，在注重景观优势的基础上，融入国际上流行的情景式体验消费模式，则更为武汉的商业项目注入一股新活力。开放式、露天型的“lifestyle　center”，结合了酒吧、快餐、音像店、烟酒屋、小型家居用品店等多种功能型配套品类，将购物、餐饮、娱乐、休闲连通互动，不仅吸引20－35岁之间的主力消费群，更将吸引大量的观光游客，这种新型的商业模式，不仅填补了市场空白，也为商家提供了比传统购物中心模式更多的商业价值
区商铺投资攻略 精明投资策略全接触

近来，广州的小区商铺如雨后春笋般涌现，稳定的客源和相对低廉的价格使其受到了众多商铺投资者的青睐。陈先生较早地注意到小区商铺的投资形式，进行了把远见变成利润的尝试：１９９９年买下洛溪新城某小区临街商铺，以高价出租，实现了资本的增值。曾先生则抱着试一试的心态，购买了所在小区裙楼二层的一间四万多元的小商铺，目前还在为要自己交管理费而愁眉不展。
其实，商铺投资是很讲究技巧的，理性的眼光和思想是成功的不二法则。
事例一：好商铺是高息提款机
陈先生３９岁，在五羊新城租了一间商铺做服装生意，太太是医生，收入比较稳定，满足儿子上学的费用和家庭的日常开支外还有盈余。陈先生对商铺潜在价值的敏感，来源于从事多年的服装店生意，他明白铺位的地段、人流、门面大小等直接影响了经营的好坏，因此在投资时候，林先生从日后经营的角度多了一份理性和细致。
１９９９年洛溪某小区商铺发售，由于数量不多，发展商没有进行大的宣传推广，恰好陈先生去洛溪新城看朋友，无意间看见了挂在墙上的横幅。进去一了解，原来是小区大门两边的临街商铺，价钱也比较适中，最便宜的６３００多元／平方米，最贵的７５００元／平方米。其中一间在小区出入口的拐角处，可以开两个门，面积４９平方米，总价３６．７５万元。陈先生经过多年的积累，有４０万元存在银行，除了保证服装店的流动资金，还有２５万元可以用于投资。经过一番考虑，陈先生还是果断地买下了这套４９平方米商铺，他采用银行按揭的付款方式，首付款１８．７５万元，剩下的五成分五年付清，贷款总额１８万元，月供款３４８２元。
两个月后他把商铺租给一家品牌服装公司做门面，头两年租金为５０００元／月，第三年视洋服公司经营情况和当地的商铺行情再确定租金递增多少。减去月供款额，每月纯利润１５００余元，这样在头两年陈先生的获利为３．６万元。到了２００１年，洛溪新城的配套设施已经发展到相当成熟，特别是在地铁三号线确定和超级市场的带动下，洛溪商铺的租金呈飞跃式上涨，目前已经达到５７７５余元／月，每个月获纯利２５００多元。以现有租金回报和递增率计算，陈先生完全可以在８年内收回成本，其租金回报率达到１２．５％左右，大大高于银行存款利率。

陈先生对于自己的眼光十分得意，商铺投资尽管投入较大，但风险比起投资股票要小，回报率不仅高而且趋于稳定。难怪有人说一间好商铺就是高息提款机，再加上洛溪新城的商铺使用年限达到７０年，真正可以实现一铺养三代的愿望。
精明投资策略全接触
精明投资策略一：远见创造利润
投资商铺就是投资未来，只要住宅小区有一定的规模，就可以大胆地买铺，越早买就越有升值空间。陈先生买铺的时候百佳超级市场还处于耳闻阶段，但陈先生敏锐地感到，在洛溪这个二十多万人聚居的地方，仅有一个洛溪新城市场是不够的，超级市场的进驻是迟早的事情，而大型超市的进驻，必将带旺周边的小型商铺。另外商铺的投资是一个长期的过程，它不会由于房龄长而降低其投资价值，相反，好的商铺因其稀有性会随着商圈的发展成熟而不断升值.
专家提示商铺投资要点
精品购物指南
专家提醒，对于想投资小型商铺的投资者来说，首当其冲考虑的因素是所选地点区域性商业气氛是否浓烈，如人口密集度、人口结构、日均人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。而且，要瞄准新建市场。一般说来，新建的市场其出售的价位相对而言比老市场要便宜得多，如果到有发展潜力的新市场购置经营门面，则升值的潜力大，投资少。其次，要盯住一些新开发的城区。
　　投资商铺虽然赢利前景看好，但是也不可忘记风险。了解一些底商投资常识是避免风险的重要因素，此外，专家认为商铺投资还需要注意以下几个问题：
　　首先是来自政策层面的市政规划。市政规划包括商圈、住宅区的设立、交通、道路的改善、旧区改造、市政动迁等。商铺对环境的“敏感”不言而喻，投资者必须对该商铺的未来环境有一个深入的了解，以保证商铺本身的价值提升。目前不少大城市经常进行大规模的旧区改造，投资者应尽量避免买入计划动迁规划中的商铺。当然，如果你有充足的把握能得到更高的补偿，则自当别论。
　　其次，要掌握体现商铺价值的租金水平及其未来走势。由于商铺的价值来源于租金水平，投资者需要对目标商铺现在及未来几年的租金水平有所了解，再计算其现在的价格是否合理。对于一些地段优势明显但单位售价高、面积又较大的商铺，投资者还需要从今后拟引进的行业来预测租金水平。
　　第三，要谨慎对待“包租”。出售商场产权，保证投资者年回报率是近年来比较流行的方式。对于大型商场的出售，业主经常选择的方式是，将商场分割成十几个平方米至几十平方米不等的小单元出售给投资者，以降低总价而吸引中小投资者。投资者会得到几年８％～１０％的回报率保证有时是前５年，且不必参与商场的租赁与经营，因而此种投资方式颇受部分投资者的欢迎。但是，商场需要非常专业的经营者，一旦发展商承诺的回报率结束，投资者很难继续得到租金回报，或将所购商铺出售。选择此类商铺，投资者应该倍加关心发展商的背景以及商场经营管理公司的资质。
　　第四，尽可能选择成熟地区。选择成熟地区的商铺可以较大程度降低投资风险，毕竟商铺的基本需求是有所保障的。一些新开发的社区内的商铺虽然价格相对较低，有相当大的升值潜力，但如果区域内居住人口不足，或缺少客流量，又因租此类商铺大多数是为满足生活基本需求的行业，其租金承受能力较低，从而无法实现其经营价值，其升值潜力亦可能不足以抵消投资者资金的机会成本
买餐饮商铺注意啥？
由于商铺市场相对住宅市场而言因受政策影响较小，投资回报又被看好，所以相当一部分投资者仍钟情于商铺投资。而各类型商铺中，尤以适合餐饮行业的商铺最为受欢迎。不过，记者还了解到，在目前的餐饮商铺投资中，因设计缺陷、配套不到位等导致商铺不符合做餐饮标准从而引发纠纷的情况时有发生，投资者和开发商都需引以为戒。
在静安区投资购买了一套商铺的周先生就大呼上当。去年4月，周先生看中了静安某社区推出的产权式商铺，“就是因为觉得这里的商铺地段好、面积合适，特别适合出租给做餐饮的，所以才决定投资，购买时销售人员也反复承诺自己的商铺做餐饮没问题。”
于是，周先生爽快地交了10万元定金，又签下预售合同，合同中对商铺的水电煤各项配置倒是有明确约定。待300多万元总价款付清，周先生在去年9月拿到了所购买的商铺。
周先生的眼光的确不错，拿到商铺后很快就有租客上门。周先生与做餐饮的许先生签订了租赁合同，租金每月19000元。但到了装修时，懂行的许先生发现，商铺设置的电容量为15千瓦，达不到做餐饮起码需要25千瓦的行业水平，由此坚决要求与周先生解除租赁合同。并非专业人士的周先生也傻了眼，只能解约。
不过没过多久，周先生又找到了新租客，把商铺租给了同样做餐饮的毛先生，每月租金20000元。但没想到这次后果更严重，毛先生那边差不多装修完了，最终发现商铺内的煤气接头没有设置到位，还有排污管道设计因缺少油污沉淀器也不符合行业要求，导致餐饮许可证批不下来，无法开业。
又气又恼、进退两难的周先生跑去质问开发商，开发商方面只是表示煤气管道已接进社区，入户操作正在申请；至于电容量问题，合同约定的就是15千瓦，并不存在违约问题。但周先生认为，开发商在规划、建造物业时应具备专业水平，现在商铺有设计缺陷、配置不符合餐饮标准，就是违反了当初的承诺，应当承担责任。
在目前买卖双方僵持不下的情形下，周先生已决定向法院起诉，要求开发商承担电容量增容、煤气接头入户、排污管道改造以及赔偿租金、佣金等经济损失的责任。
上海联业律师事务所的王展律师告诉记者，周先生所遇到的情况在餐饮商铺投资中时有发生。其实，出于餐饮行业污染严重等因素的考虑，政府对经营餐饮设置了较多限制，在物业方面，商用房产如要用做餐饮，规划需经有关部门专门批准，还有水、电、煤、排污等方面也都有行业要求。
现在存在的情况是，一方面是开发商不负责任，规划、设计、配套都没有考虑周到，有的商铺项目还是烂尾楼改造而来，内部设置停留在好几年前，根本不符合现在的标准，但在销售时还是说得“花好稻好”；另一方面是投资者不具备相应知识，也欠缺风险意识，购买时只想到餐饮商铺是市场热门，租金比其他类型的商铺高，保值升值潜力也相对较大，殊不知商铺投资也是有一定“技术含量