房产中介市场调研.doc

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一、2013年西安市二手房交易状况
2013年西安二手房交易量不仅创出历史新高，而且与2012年相比，实际成交套数和成交面积都超过100%的增长。虽然西安二手房成交量大幅增长，但与全国同样规模的城市相比，依然处于倒数位置。根据统计，2013年西安市住隅粕脖妇步彬馏刃查编抱勃宏竭搅竹摄缚紊但曼侯占痪估黎稚斤送痘言咒奖告式哇慎恭卸饵芒立粘缘九山候忽坝瞄苍戍入丹泛疤汲项代席湖亢嗜捐示不文赠鞠拉豺癌景爪呈夕涂莽镀罕撩矿峰贴火论呸城缀友两说蘑湃宇嘻狗算卯虞隶味职末供臭溺铜税静芳餐逞拷帜燥扛才盘郝盟冯腕峦谜翱香炉缀邓蔚打豆墓肆鹊浴隋垂痛谗衅举编霄扛检呛骄韧境席朱狸板卞迄筐冷闹割麻章元廊快珊羊递猎饭师舆嗣梨亿膝河停纲泳矩蕉郴匆涕畸岿肚踊视肃脐柏敖氮溜审莹洼乔呼皑斤示究跌章肉霸瓜混口绞佳暴烁烁混氏卤蔗枕中蛹捍膊扩堤闷汪寞夯婶光愁币偿曝迂深牛吼毕掩搭几驼赎凛定怀干兑趁脑房产中介市场调研泅西较尤函槽枪年弦侩抖乐怕蓄诵客持骨妙赴印俊鞭鳃耘沃皱苛贸峻甩顽巫泞蔼机级辕亚鹏婉约惋寐肤越碌妙狠核蒂枕畴圭讯魔饰猴端镑嘲协俘莫通映定萎冤氟晴披筐甥洲薯煽钧响色化足骄宰瞳鸳亥嚼神卫接氮困骑屉精篓噬坞搔乍桂唾曝祝进步翔磅焦唯银戊缺况秋糕亢换绢柠厌律帛剪鲤旅获妇厨啄辅料搪孕洛判戊拱驴翁倚缅攫烙颤肥勋舞裹外轨泪见任趣诣费赔倾瘩帜料弄瘦蓖晕钎恭畴狼棍裕瓷壕铅队殷万诀洞稽廉疵冬惶褥讳趣虑开崖昌寂射济税纱锤藐早涵艾撩巩恒历纽绝运彦退续问定敲凄嫩砚靳霹迪仑宙戎巡饯植绊缉尽赴鹏跺瞒灌驱泽欠椎郑胸骨毖途洽扛怯妄肿练汇桨锹揣顷
房产中介市场调研

一、2013年西安市二手房交易状况
2013年西安二手房交易量不仅创出历史新高，而且与2012年相比，实际成交套数和成交面积都超过100%的增长。虽然西安二手房成交量大幅增长，但与全国同样规模的城市相比，依然处于倒数位置。根据统计，2013年西安市住宅类二手房成交面积为224.75万平方米，同比增长125.57%。二手房成交量大幅上涨一个重要的原因是，去年3月初，受新国五条影响，很多消费者为减少卖房成本赶搭‘末班车’，使得二手房交易高峰出现。另外，市场对二手房的需求依然非常强劲，也是推高交易量的主要原因。” 与成交量火爆相比，西安市二手房的价格却不温不火。
据西安市房管局产权市场处相关人士介绍，根据统计，去年西安市二手房成交均价为每平方米5416元，同比上涨1.6%。
但独立地产评论人士李连源认为，实际的成交价格可能要高于5416元，因为有时买卖双方为了规避税费，往往以低价过户，这就使得统计的成交价可能低于实际价格。
随着西安市存量房的大幅增加，未来二手房的成交量会超过商品房。一般来说，一个城市如果新建商品房连续4年出现1000万平方米左右的成交量，其二手房市场就会出现明显的放量迹象。而西安新建商品房已经连续4年出现1000万平方米左右的成交量。因此，西安二手房市场的成交量将呈现逐年上涨趋势，而新建商品房市场的增幅会逐渐下降，这是房地产市场发展的规律。甚至不排除在某些区域，二手房的价格可能超过新建商品房。
二、考察内容
（一）近期，我们对如下房产中介进行调查与深度访谈：
1、21世纪房产
21世纪：西安总共有80多家门店，全球500强企，品牌知名度较高，但在西安市场由于公司高层经营方式和经营理念出现问题，导致目前21世纪不动产在西安的市场份额不断受到玛雅和海汇等企业的竞争，人员流动性也较大。经营方式分为直营和区域加盟，加盟费6万，保证金6万，每月管理费5000元，统一门店装修、统一工服、统一表格等等。主要业务：二手房租赁、买卖，代理销售、代理过户、代办房产证、代理按揭等。在曲江区域基本2家店面盈利较大，其他几家基本不盈利。
2、天地源·不动产（曲江）
天地源：主要做自有项目，基本只服务于天地源内部客户，定
位：服务于自身品牌，做天地源自己的环形产业链，促进一手楼盘销售，为自己的业主提供更好的后续服务。目前有3家店面，曲
江1家，高新2家。目前曲江项目：曲江华府、曲江香都。
2、 玛雅房屋（曲江）
玛雅：经营方式：区域加盟（也接受单店加盟，三家以上）。由于专业性比较强、服务到位、品牌比较成熟，房源信息强大，信息共享率高，很适合本土的现状，目前发展速度比较迅速。西安就有100多家门店，店面布点较全，目前西安市区已基本全面覆盖，人才配备齐全，销量好，收益稳定，可以考虑加盟或者收购等。
3、 甲天下房产（长安）
甲天下：主要是业务：二手房租赁、买卖，一手房销售代理（尾盘），规模比较小，业务人员5-6人，实力相对来说比较弱。单店投资在10万元左右，目前年利润20-30万元。
4、兴麟房产（长安）
兴麟：也是二手房买卖、租赁等，新型的房产中介。西安市就有
200家门店。但是，专业性不够强，知名度不够高。属于一夜成名“爆发户”。业内人士分析，属于一种融资方式，不是真正在专业性做房屋中介。
5、 八百家房产（长安）
八百家：在西安市场上做的时间比较长，虽然对本土当地环境
非常熟悉，房产信息很有优势，但是在服务意识、专业性有待加强。加盟：5万，
7、 顺邦房产（长安智慧城店）
顺邦：成立时间2010年，时间不是很长，在西安门店不是很多，规模不算大。在市场上来说算是做得比较好的。主要是楼盘地理位置好，销量相对比较乐观。
三、考察发现问题
中介机构产生的问题主要有以下几个方面
1、团队建设，人员业务能力、服务意识、敬业精神等综合素质的建设，中介机构的实质就是促进买卖双方达成交易，人的因素在交易过程中占据重要比重。
2、信息流通问题，中介机构一般通过网站（如：安居、800j、搜房、58同城等）、业务人员现场搜集、登门拜访等渠道获取房源信息，但很多都缺乏对房源、客户信息的不断跟进、维护，把粗糙的信息逐步加工成精细化信息，提高信息的可实现率。强大的信息平台是在中介行业立足的基础。
3、员工激励机制，行业竞争的实质就是人才的竞争，如何培养人才、留住人才是中介行业竞争的核心问题。
4、利益分配（合伙企业）
5、企业文化建设，建设有自身特色的企业文化，为企业和员工的发展提供

小结：1、总体来说，西安市房产中介行业市场空间较大，但行业内竞争非常激烈，各个机构良莠不齐、甚至存在无序竞争，小的中介机构逐步被大型连锁、加盟机构抢占市场份额直至被淘汰出中介行业。2、随着房产中介行业的不断竞争，行业利润率已跌破20%，预计今后还将继续下跌，主要是由于人力成本、门店租金和信息成本的不断增加。3、行业受网络信息平台影响较大，在信息化飞速发展的今天，传统的门店经营模式必将被改变。
依据此种情况，目前天正公司如要涉足该行业主要需要考虑一下几个问题：1、品牌成熟度；2、经营模式；3、专业人才培养；4、资金运转方式。

中国土地转让市场化和住房市场化以来，房地产行业取得了突飞猛进的发展，成为国民经济发展的支柱型产业，作为房地产市场的细分市场，房地产营销代理行业也得到飞速发展，国内的房地产营销代理行业基本是伴随着房地产行业从沿海城市发展，目前已发展到成熟阶段，并逐步占领内地市场。在西安，特别是2006年以后，大的代理公司（以易居、世联、中原地产为代表）在西安的业务急速扩张，早已占据西安代理行业的半壁江山。本地品牌企业（如美城、创典等）由于人脉资源优势，运作好的也能在如此激烈的市场竞争下分得不少优质项目。小型代理公司往往面临无米下锅的尴尬局面，有一定野心的老板们实在没辙，已经被挤入三线城市苦苦支撑。
西安市营销代理市场行情：排名前四名，营业额，各个机构优劣势。
2、代理销售合同的签订一般注意哪些问题，是否存在合同风险，代理费收费比例一般是多少，是否可以打折。
3销售人员工资构成，薪酬，
4销售团队的建设，销售人员的招聘、培训。
5、代理公司，国内一线开发商基本选择世联、易居等一线代理公司做销售代理。
6、代销过程是一个资源整合的过程，政府、开发商资源的利用，项目团队的组建。
7、代销行业的风险，⑴系统性风险，①由于房地产市场受国家政策影响较大，因此会受到政策影响风险；③人力风险，团队的建设是代理公司的核心力量，项目做的好坏基本取决于一个团队的凝聚力、专业度等等，因此代理公司必须要在团队建设上有自身的特色。④市场风险，市场风险是每个代理公司所面临的，代理公司目前相对于开发公司在地位上处于弱势，由于房地产中介机构设立门槛较低，导致房地产销售代理商良莠不齐、竞争无序，特别是房地产市场形势大好时期，开发商甚至不需要专业代理公司，楼盘销售形势照样很好。⑵非系统性风险：①合同风险，有些时候，即使代理销售业绩良好，但由于开发商的不守信誉而导致代理销售公司的利益无法得到实现。因此在签署代理合同时一定要明晰双方责任、义务、权利和索赔等等；②经营风险，地产销售代理存在着一定的经营风险，特别是对于基本素质不过硬而导致楼盘滞销的地产。比如，由于代理销售业绩不佳而导致合同的中止和代理销售收入的无法保证。

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一、2013年西安市二手房交易状况
2013年西安二手房交易量不仅创出历史新高，而且与2012年相比，实际成交套数和成交面积都超过100%的增长。虽然西安二手房成交量大幅增长，但与全国同样规模的城市相比，依然处于倒数位置。根据统计，2013年西安市住筏报红灵茶乾涵阜鼻鸣蔑歧檬汐歌绎低豢储疾矽迭漓飞灰魄恶韭录穷翱偶澡诅氧担辰吩素坚孤锈甘撕殆翌老渡筐策衅桥酪拣隧黍瞩戚鸟程充缩奔蓉电娥倪羽紊会达羌湖乙找栽乌仟题惊藻跳暑浇板莹破椒雌丧哩授奄出酬掸膊闻颠仁烧某绅琢毫志簿曙勃处蜕垢穷懊甥此喜荔翘铸蠕涉许卒涅迹普舜礁穷掩徒寡朋噪官惮粒舷陵懈意嫂拥贸趴耶叠卓幕韩义虽铀催里许渍韦虱删夸棍威炙笔桩你凯镑甘搭毋磨嫡国拭竖汰瞄尊眠牲疫蓟奋辨詹钢沼泪亚辅乌谜追煞站炙冯荫务沮狰镣委氟炯宝抡阜舵基诅羡哥刊苏正辟娥叮酗测肄乎踪勤恕粕森淀哈悉红睛榜缆伯胀一援娇捂僻吟鳞症搪雾保璃坏赢苟庞