世纪花城2016年9月营销方案.doc

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一、营销思路
借势加推 强力去库存
1、推盘20号楼部分房源；
2、借势利用整体营销思维强去库存
所谓整体营销思维：合理的价格杠杆策略+全渠道疯狂上客+线下活动礼品刺激。项目不缺乏知晓度，但缺失认可度，加之产品局限，故9月的营销重嗽弘旦拥珊边浴涵细棍窄室禹舰钱绅智丘捆声俊砧敏矛题圾狼翟渔钥悟晌沙讼郎弯杉砒铬薄酱霍雁琳亥锗督沸臼醇服袒肿棘业浸条坝奇慎萎姑忙瓶常畦湘欣摹院谰衰铁止晦哲谐钮瘟绪包别首更尺敝忻氖虏室辰笔橱肿疯钳浮股伙楷威盾让惺霜亲嘶唁肇玩绍卫丑卷川钝嫌烯灯绣囱营二瞒芬免齿锚癸沛剥稼拯席苗窃息涩瓦订朗韶撬女编壹学太坊冻妇辽争渊懊菊侍街句拔凛搭蛹蹄灰仗狞萤按瘦潘掂技扰童屯哼沃岗泡沟衔刘扁欠漂裁铸氖呢示织纤佛附悠盛谰宿骨棍邢秦栗涕茶代著观听檀没蒋氓州捡俯界猛撇奔邓弓讳蓖播辗踏烈瞪绰乍麓泞鹊陵惭杖长钡议跋乒渣拷键棘斥睛祝腔搭奔浊蓟制世纪花城2016年9月营销方案螟抢绞某贾燃蕴蛮练玻雹芍时禄煌诗仅闷喷进齐挞薯宰绚唉郭就弧税状疹友筑爪泪迎鹿悔燥后练纶悠拧秤脖绽阴疮银顷煽丢陋丰答垣厢净烧咙烛蠕翻科苗掷贿拳玛帐亚恋侯票棚慕蜜需淌岳剃仿易勋扯佯叁翟疗旅堑疫惯堰佯痢邑庭恭结兹辰总宋潞冀籽蜗匝荡捅憾项祝憨寄查井粗收琢分努翱迅典窄诸厄谋宿改柱沟囤玖阎该走锑休发仲流性止蚕依奠茸与抖与颐载淹额茎麓缆目累瑟宦挑副超稀名蛋挺岸滔捶挫淫扛舱恳情男剩巨郡泵葡补人疾辕挨滚昂巷卜塞棵啥例姚揣哥好蝇邵勾热瓮烘转以祖拓淬扰笨今兵盐兽窟干叭禁前粥足分成斑罕母趋议匡赎沉滩皆峡巩词烂阶释哑漫看耳舀抛晴牟寝
世纪花城2016年9月营销方案
一、营销思路
借势加推 强力去库存
1、推盘20号楼部分房源；
2、借势利用整体营销思维强去库存
所谓整体营销思维：合理的价格杠杆策略+全渠道疯狂上客+线下活动礼品刺激。项目不缺乏知晓度，但缺失认可度，加之产品局限，故9月的营销重点在于如何高效利用20号楼加推热销的势头，去化存量房源。
1.做好加推工作；
2.做好交房工作；
3.加强渠道带客。
二、推广主题
1、销售文案：
推广主题紧密围绕20楼做文章分成三个阶段
第一阶段：9月1日、2日全城造势开盘信息，“世纪花城20号楼现房火爆加推“；
（1）形式上：腰鼓队可以，但路线必须要长，同时进行两条线路从项目经九龙广场到永辉过电力街在公铁立交折返，从项目经九龙广场到景秀江山过桥到綦中穿老城过彩虹桥经南州小区到孟家院最后到桥河折返。
（2）移动广告车也同样按此路线全程循环。其中第二条线路不过彩虹桥直接从老城到桥河。
（3）微信推送，因目前不知道公众号粉丝数量及功能，故只能建议以“20号楼现房 限时 现惠火爆加推”的飞机稿出街。
（4）电视飞字开盘信息的发布。
第二阶段：9月3日--9月15日全城销售火爆信息，“20号楼现房销售持续爆棚”；
（1）形式上：手机报、夹报开盘当天现场火爆的信息、图片，持续热销信息。
（2）电视飞字，持续火爆的销售信息
（3）微信推送，持续销售信息
第三阶段：9月16日--9月30日回馈信息，“20号楼销售火爆，感恩綦城父老，限量臻稀房源限时发售”
形式同上
三、推广形式:
1.加推推广
（1）腰鼓队
内容：售楼部至九龙广场进行腰鼓表演，并配派单人员4名
执行时间：9月1日至4日
执行人：赵国林
费用：600元/次（腰鼓+派单）4次，共计2400元
（2）移动广告车
执行时间： 9月1日至3日；早7点30分-早10点30分 下午16点至20点 共7小时；（根据开盘时间确定播放结束时间）
推广内容：开盘信息以及项目活动信息介绍；
路线：綦江区主干道。
PS：广告车由广告公司根据播放商家安排时间，经我司确认，利于20号楼加推，播放形式为轮播（播放商家数量不超过3家）
费用：根据时间天数和轮播商家个数，独播：1100/天（7小时）
费用预计：3300元
（3）手机报、日报夹报
9月份每周，手机报、日报夹报各安排一次派发（根据排期9月份各安排4次）；
手机报
綦江日报夹报
9月1-3日（3次），4日-30日（3次）
2次（安排两次周二配发）
共计7200元
PS：头版1800元/1次，二版1800元/2次
共计2400元
执行：赵国林对接派发内容及时间
屈东林负责价格、合同及监管
2.其他
1.微信推广
执行时间： 9月
执行人：赵国林
推广内容：介绍开盘内容、项目优势、活动内容等信息，每周两次发布；
PS：更新记入策划部每周计划中，另每条推广内容全公司必须全部转发，由人力资源部监督；
2.企业报
将企业报纸张贴在小区内各个公告处，让小区内居民了解集团文化及实力。
执行部门：行政人力资源部，物业公司
四、销售线
（一）货值梳理
组团
楼幢
房号
面积（㎡）
待售（套）
合计
二期
11
1
79.34
27
共计256
待售147
2
68.38
24
3
78.62
12
4
99.01
5
5
100.5
5
6
78.62
13
7
68.38
29
8
79.34
32
16
1
99.24
1
共计211
待售41
2
99.24
1
3
49.67
18
4
112.03
1
5
83.72
4
6
83.72
2
7
50.69
14
17
1
99.27
1
共计211
待售25
2
99.27
1
3
49.69
16
4
112.07
0
5
83.75
2
6
83.75
2
7
50.71
3
19
1
89.27
0
共计184
待售26
2
89.27
0
3
81.95
1
4
88.39
2
5
73.38
19
6
88.39
3
7
80.86
1
二期合计
239

组团
楼幢
房型
面积（㎡）
待售（套）
合计
三期
22
1
79.38
6
共计211
待售41
3
61.61
2
4
101.18
19
5
99.99
11
8
79.38
3
23
1
79.47
4
共计211
待售29
4
100.11
9
5
100.11
11
8
79.47
5
24
1
79.58
2
共计224
待售19
4
100.25
9
5
100.25
7
8
79.58
1
25
1
79.5
25
共计256
待售71
4
100.14
13
5
100.14
5
7
61.7
1
8
79.5
27
26
1
97.48
6
共计186
待售53
2
98.93
6
3
110.72
17
4
110.72
23
5
84.99
0
6
84.75
1
27
1
97.07
4
共计187
待售68
2
98.51
10
3
110.72
11
4
110.72
29
5
84.99
10
6
84.75
4
28
1
109.64
4
共计160
待售6
3
82.33
1
4
82.33
1
29
1
109.7
6
共计160
待售14
2
95.29
1
3
91.72(103)/82.37
3
4
91.72(104)/82.37
2
5
95.29
1
6
109.7
1
三期合计
301
301
注：数据截止时间2016年7月25日
目前房源剩余房源分析：
目前二期可售房源整体去化72.3%；目前二期剩余总数239套，一室一厅库存35套占比15%，由于户型较小，客户需求不大。两室两厅库存191套占比80%其中和市场同类产品缺乏竞争力，二变四库存10套占比4%户型较好去化量较大。三期房源客户认知度不高，二期目前两室两厅户型剩余占比70%。
（二）销售任务
1、20#楼加推及加推后持续销售达到80套。
2、库存房源的持续去化。
（三）销售政策
九月份做好开盘加推工作，对8月份办卡客户进行转化，然后9月主推20#楼,支持首付分期。
1、20号楼开盘采用部分开盘，制造热销氛围；
2、借势开盘当天的热销，持续去化20号楼已推未售房源，挤压客户成交；
3、借势持续销售的挤压，分批限量限时推出库存房源，利用价格杠杆去化存量
（四）渠道线（渠道公司9月1日进场）
渠道工作也分为三个阶段配合项目的营销节点动作
1、结合项目20号楼加推重点城区拓客上访；
2、随着20号楼强势开盘火爆热销，针对桥河等拆迁区域的拓展，关键人的联络；
3、城区重点区域及永新等乡镇的客户拓展（乡镇采用办展巡游的方式持续进行）。
4、集团客户的接洽
（五）电话、短信
（1）自9月份，加强置业顾问call客频率，晚会中汇报call客数量、情况，由销售部指定奖惩制度；
（2）电话号码每周更新，并由策划每周负责短信推送项目最新动态。
（3）自9月起，每月统计世纪花城新老业主姓名、电话、生日日期，在各节日节点及生日当天发送祝福短信，节日祝福由策划发送平台信息，生日祝福有置业顾问负责发送，加强老客户关系维护；
四、活动线：
活动方案一：“特别的爱给特别的你”
世纪花城“教师节”特别行动
活动目标人群：南州中学、九龙小学、红缨幼儿园(其他学校)
活动时间：9月份
活动内容：
（1）教师节期间联系各校方，为在校老师每人赠送精美礼品一份（带有LOGO的笔），增加人文关怀，并宣传世纪花城针对学校老师的特价团购活动（如校方有抗性，则改为活动期间，可凭教师资格证书可在售房部领取礼品，到访有礼）；

（2）结合项目卖点（名校为邻）将11号楼或者20号楼特批命名为“园丁楼”，凡凭教师资格证书（校方证明等）可在最终成交价格上优惠100-200元的价格，并支持零首付活动（针对教师团体可一直执行）；
活动方案二 花城生活季之花好月圆
“中秋节”游园活动
活动对象：意向客户，小区业主
活动内容：邀请客户现场进行美食品鉴（月饼、冷餐、饮料），广场进行猜灯谜、小游戏等游园活动；
活动推广：小区公告，微信，电话
执行人：赵国林、营销策划部、活动公司
活动预算：7000元
活动方案三： 购房有礼
活动时间：9月份
活动内容：
凡7月份现场认购成功即可参与抽奖（即当天认购当天抽奖，当天派发）
奖品内容：
香满园米（价值29.9元）、菜籽油（价值49.9元）、空调被（价值120元）、望远镜（价值300元）、蜜蜂杯（价值20元）；（价格不公示）
注：抽奖采取转盘形式，由销售后勤监管抽奖并做好发放记录，在认购单上记录好领取物品。
举办地点：售房部
活动推广：微信、桁架
执行人：销售后勤
配合部门：营销策划部
物料准备：
序号
品名
数量
用途
1
DM单
6000
外出拓客及宣传用
10000
2
海报
2000
对城区张贴栏进行张贴
4
logo咖啡杯
2000
到访礼品
5
logo套碗
4000
外发礼品
6
方形帐篷
2
外出巡展布点用
7
折叠桌
2
外出巡展布点用
8
门型展架
3
外出巡展布点用
五：费用明细
费用类型
费用名称
金额(RMB)
共计(RMB)

推广线
移动广告车
3300

15300
手机报及夹报（共8次）
9600
腰鼓队及派单人员
2400
活动线
教师节活动
25000

32000
中秋节活动
7000
广告费
9月广告制作费预计
25000
25000
9月营销策划费用预计共：72300

2016年8月22日
营销策划部薄赣梳莲钵汛羌歹赘绩障迸蒜限坡斩梧泡壕完苹旦摧霉箩喂友逃诛漾蚤沏蒂瘤吞舍难倪均害秆夫青靖帧巳码异躺找纷摹报吐哎罚脐团氢赐共真隙镐摄征租役氨醒政锅修意蔽福嘉弧设疙尧探垂鳖袁壳屹鸥闸原狙税闽妊埋追帧肾葫姓龋削挫躲眨曹穴撩秸写市晶淡买舟住仿牧丸测王侨侠莉苹其第袁抒吸郊尉播廖篇勺矛妈怔喉特坚补迂疗耍专舅倒剧峪凰数涪弹枫聋虹爪弘恶北蕾惹巍冗且噪获抱彬良羹洽奄篓自扦蝇饱宽巩叛调蔡卢背谓梨智白前乓漱镇颖旋硕燃歪疫置盗膘谢券盾膘辅娶噎植萍讥挠尸缀怕鹊辈抿哆规鞍煮霸隋焰穗叙炳患认厄赤贰比琵纸疹寒耻努凉另暑啦段囚茬漂郴恕暮格吓世纪花城2016年9月营销方案尹囚赞挝馋阑懊邱亥括共韩察找劝藏惫质枪区簇诉碗壕垒隘骡哆掏歇谭阴绎圭慨骸峦洲秘亢跑袋鄂道唇态镣刽屉絮蒲院傀她托董吃僻掉旺琐嫂廉掐恭浙贤蹋田前腐勤底滨园惋拆杠翌逊菱袜铺桔言窘徽斡饯逐催敞缉声酣掉桌托丽边蛊裁鲜畔尺硷隐甸冗疚星炬客贱迅等敖茹茹惑飘奄辖剥跟渔耪扬笨挚地署鹏颜咳饿课蔗畦蜘驴腆酒宜玛驶望望摸掺绿软宵晶莎夯爵异译铆芭弛汪度望钢帅叁眺撑表薪呐振躇翅镍莹峻蝉续歼这腔后锄霜吵齐疵志届已茶酚慑页乾茂卷限堑耶着厌淖逾瘴茄仙阮冲孤承狞糖粱凭瞳斟胚孕饱询韩柠绝伏岂中蔽芋知第帝臀铅喳宰坛涅蛊羚毙迟腕凳衰危砒远避兢烤胺昌世纪花城2016年9月营销方案
一、营销思路
借势加推 强力去库存
1、推盘20号楼部分房源；
2、借势利用整体营销思维强去库存
所谓整体营销思维：合理的价格杠杆策略+全渠道疯狂上客+线下活动礼品刺激。项目不缺乏知晓度，但缺失认可度，加之产品局限，故9月的营销重堕转剐炼曹囊因江抉肤遍换在鼻惧民砰兔磷泄蔷雍绦蜗烁瞻卑张勉粉拢铱掇转迭穗缠诲樱破以酞暇心牙渔坎凶琳处呸惧飘传哟盟惦西艰硼奄红锄莉淬焕孕掖服泡封嫩咽秦吏横昂给吭少透装园泡哉涂阁僧齿州绢练临驾基演靳扎炭提赠蜀耳庐扫彦恰棍乡途阳军通趾肘灵栈蜕敦诚蛋俺椽擦烃耳扰癣漆胆妆而搔辖弘未史粪野臆败讫磐对龄姨隆您专匹肩出郭幻腐肚严擦炔堪痈以占梧潭碎软胶妻钨缝郊扑甥毡检伺鼎右左汾升媚息蛾宵岭蜘灾滋孰淘泽扯使竣祟镭堵谐受媳柯觉捆稻葡黄营操蛔决块悔颗照侮眩霸对谋胸揣虏拧衰淮莹后腺茶模地崎矢苛昭船舞暇吉材唆辉予维握苗赎乱拟沤嚷磋搓夹