鸿禾公寓中国城全程策划书.doc

鸿禾公寓中国城全程筹划书
吴清治
目录：
项目总论
一、项目基本状况
二、项目模式与合作方式
三、项目可行性汇报总论
第一节市场研究与方案构思
一、项目市场研究
（一）本市房地产市场走势分析
（二）本市本小区内房地产市场走势分析
（三）项目临近地段房地产市场走势分析
二、项目环境分析
（一）地块环境分析
（二）土地性质综述
（三）项目地段优劣分析
（四）结论
三、项目市场定位
（一）项目市场细分
（二）楼盘概念导入
（三）目市场
（四）项目市场定位
第二节项目方案筹划
一、规划设计方案
（一）规划设计目
（二）项目投资经营方案
（三）项目开发建设方案
（四）项目营销方案
（五）物业管理方案
（六）物业管理前期介入
（七）管理费确实定
（八）详细对本小区物业管理提议
第三节项目不确定性分析
一、项目投资估算及资金筹措计划
二、盈亏平衡分析
三、敏感性分析
四、风险规避和控制措施
五、项目效益评价
六、结论与提议
一、项目基本状况
海口“国用（）第01—01895号”地块落于被誉为海口五大最有发展前途地产板块之一“金三角板块”迎宾大道90-1号，用地性质为商住用地，用地现实状况为部分临时建筑，用地面积为3174平方米。东接“永安大世界”，距迎宾大道300米，与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”演艺中心，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道400米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。海口“国用（）第01—01895号”由海南天鸿实业投资有限企业投得，总地价为144万元。市规划局已经同意了该项目建设用地，并给出了红线与规划设计要点，当地块目前已经拆迁完毕。该地块实际已满足“五通”条件。
二、项目模式与合作方式
本项目由我司独资开发，项目经营方式为：住宅部分所有销售。
三、项目可行性汇报结论
本项目总投资为800万元（含贷款利息）万元，自有资金为300万，向银行借贷400万元。经分析研究，本项目重要经济指标是：
本项目住宅销售部分：小高层得房成本为1200元/平方米，住宅售价为1500-1800元/平方米。住宅部分利润总额为400万元，税后利润为283.9万元，投资利润率为23.66%，总投资利税率50%，资本金利润率35.50%。住宅所有投资税前净现值258.09万元，内部收益率为42%。
由上面所列数据可分析：本项目住宅部分利润总额较大，投资利润率也较高，其所有投资和自有资金投资内部收益率均大大超过行业基准收益率8%，合计盈余资金较多，因此，住宅部分经济效益很好，方案可行。
第一章市场研究与方案构思
项目市场研究
一、海南房地产市场走势分析：
海口市又称椰城，处在热带滨海，热带资源展现多样性，富于海滨自然特色风光景观。1988年海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。海口市处在华南经济开发带前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚枢纽，对发展华南经济圈区域合作和外向型经济有着得天独厚地理优势。近几年来，海口市跨入了“中国都市综合环境实力50强”“中国都市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一世界健康都市试点，并荣获“中国优秀旅游都市”、“全国都市环境综合整改十佳都市”、“全国卫生都市、国家环境保护模范都市”、“全国园林绿化先进都市”、“全国造林绿化十佳都市”等一系列荣誉称号。，海口、琼山两市合并。
1．自然概况
位海口市位于东110.10′-110.41′北纬19.32′-20.5′，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与大陆本土最南端海安镇相望，东面与文昌市相邻，南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大体坡镇老村，西云至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。面积海口市陆地规划总面积2304.84平方公里，其中农业用地1756平方公里，建设用地363平方公里，未运用土地153平方公里；海域面积830平方公里，海岸线131公里。人口底，海口市常住人口166.92万人，其中秀英区30.31万人，龙华区44.99万人，琼山区39.28万人，美兰区52.34万人。户籍人口139.19万人，其中秀英区24.92万人，龙华区37.88万人，琼山区34.60万人，美兰区41.80万人。户籍人口中非农业人口76.05万人，农业人口63.14万人。
气候
海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季多台风暴雨，冬季冷气流侵袭时有阵寒。整年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡。年平均气温23.8℃，最高平均气温
28℃左右，最低平均气温18℃左右。
　　2．基础设施
空港：海口美兰国际机场为我国８大空港之一，距海口市中心市区25公里，按国际民航组织制定4F级原则修建。海口市既有海南、南方两家基地航空企业。共开通航线228条，其中国内航线221，国际航线7条，日进出航班150多架。旅客吞吐量达602.9万人次。
海港：海口市既有秀英港、新港两个重要港口，万吨级泊位2个，千吨级泊位18个，开通到广州、北海、湛江、海安和越南下龙湾等都市定期客运航线，以及通往新加坡、香港、深圳等都市不定期客运航线；货运可直接通往国内沿海沿江各重要都市，并可通往新加坡、日本、和香港等国家与地区。
铁路：12月建成通车粤海铁路是我国第一条横跨海峡铁路通道，北起广东湛江市，通过琼州海峡抵达海口市，属国家Ⅱ级干线，设计输送能力为年输送货品1100万吨、开行旅客列车9对。海口站是粤海铁路和海南省境内第一大客运站，位于海口市滨海大道西端，处在旅游休闲胜地西海岸与盈滨半岛之间，交通十分便利。
公路：海口市以加紧都市交通建设推进交通运送业发展作为带动都市发发展重要手段，构架以东西、南北向主干道为骨架贯穿主市区、连接全岛地面交通网络。
电力：海口地区电力供应充足，目前110KV及以上变电站17
座，主变容量、年供电量、售电量分别到达160万千伏安、17亿千瓦时、16亿千瓦时，电力供应富余，供电可靠率已到达99.8%。
供水海口日供水能力已达80万吨，水资源充足。
排污：海口目前污水处理采用高负荷活性污泥处理工艺，日处理污水30万吨，是全国污水处理率较高都市。
电信：末程控电话互换机总容量109.25万门，市内固定电话顾客73.13万顾客，其中住宅电话52.79万户；固定电话普及率达43.8%；都市公用电话9.25万部；移动电话顾客67.4万户；计算机互联网络顾客27.22万户。
邮政：海口邮政可与全国31个省、市愈万个储蓄网点办理通存通兑业务。
　　3．社会经济发展状况
生产总值：海口市生产总值完毕238.18亿元。其中，第一产业增长值完毕26.10亿元，第二产业增长值完毕79.75亿元，第三产业增长值完毕132.33亿元。一、二、三产业构造比例为10.9：33.5：55.6。
旅游：海口是海南旅游集散地，是首批“中国优秀旅游都市”，热带海岛旅游资源十分丰富，四季如春，自然景观和人文景观异彩纷呈。重要景点有琼州大地震遗迹 (海底村庄)、石山火山群地质公园、东山湖热带野生动物园、东寨港红树林国家级自然保护区、玉龙泉国家森林公园、西海岸带状公园、热带海洋世界、万绿园、热带森林博览园等。接待游客394.04万人次，旅游总收入32.42亿元。
金融：海口已形成中央银行、国有独资银行、股份制商业银行、农村信用社、信托投资企业、国际租赁企业、外资银行、非银行金融机构为主多元化金融体系。末金融机构本外币各项存款余额663.32亿元，本外币各项贷款余额639.88亿元。证券股票发展迅速，全省共有证券经营机构8个，所有在海口，证券营业部36个。
文教海口市末共有中小学校658所，(含108所民办学校和153个初小或教学点)。海口市具有现代化规模图书馆、博物馆，广播和电视覆盖率为100%。
医疗：海口市年末共有卫生医疗机构(含社会医疗机构)642所，其中医院、卫生院133个，卫生防疫机构16个，妇幼保健院(所、站)6个；卫生医疗机构拥有病床5258张，其中医院、卫生院拥有病床3919张；卫生技术人员8394人。
（1）房地产历史回忆
　　提起海南房地产，人们立即就联想到20世纪90年代初海南房地产泡沫时代：原报建筑面积1600多万平方米，积压空置商品房700多万平方米，闲置土地18000多公顷，沉淀资金800亿元人民币。这些“烂尾楼”工程95%集中在海口、三亚、琼山三市，70%以上都是靠银行贷款兴建，占据着都市中心位置，成本高，由于投资主体、投资方式和资金来源状况相称混乱，以及市场行为不规范等原因导致经济关系和权属关系极为复杂，绝大多数开发商都无力续建，十年来严重制约着海南经济发展。
（2）房地产复苏
经国务院同意，海南省于1999年8月开始大规模地处置积压房地产试点工作。截至底，处置工作初见成效，全省共有444宗“烂尾楼”工程申报了处置方案，波及原报建面积1339万平方米，占“烂尾楼”工程总量83%；已经有214宗、592.74万平方米工程复工续建，占总量37%，其中81.4万平方米已竣工。这部分房产均价在每平米1000-2200元之间。
据省建设厅记录数据表明，至，本省商品房开发类型以住宅为主，平均占79.26%，其中一般住宅占66%，别墅高档公寓占34%。尤其是，住宅占到83.91%，住宅占据商品房开发主导地位，与市场实际需求相吻合，表明本省商品房开发构造基本合理。
　　同步，商品房供求也展现出基本平衡。至，全省商品房竣工面积为363.1万平方米，而同期销售面积到达412.9万平方米。其中商品房销售面积为125.76万平方米，比竣工面积105.31万平方米大。据记录，本省新建商品房空置率已从63.3％下降到了9.1％，低于业内承认10％警戒线。房价年均增长5.4%，房地产业拉动GDP增长。
　　省建设厅负责人认为，以来本省商品房各年每平方米平均销售价格分别为1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增长5.4%，低于同期本省城镇居民年人均可支配收入和GDP增长幅度。商品房价格受积压商品房转化为经济合用房限价销售影响,价格较低，走势平稳。商品房销售均价比全国2750元/平方米还低345元，海口市商品房销售均价也远低于国内沿海地区都市平均价格。
（3）房地产升温
海口房地产发展在1993—1997年抵达谷底，1997—开始自然复苏。本省房地产业增长值同比增长16.9％，高于全省GDP10.4％增速，展现出拉动GDP增长态势。岛外人士购房用于旅游度假和作为第二居住地到达50万平方米，占全省商品房销售面积40％以上。根据数据表明从以来，全国都市房地产发展出现一种共同现象，即由一种拐点引领，一种都市房地产市场飞速进入上升期，这在省会都市和某些明星都市体现得尤其突出。合肥、长沙、南昌、西安都出现了这个现象。
此判断可以从各大都市发展和房地产成长周期角度进行解释和对比起来看，海口恰好处在一种具有房地产迅速发展必要原因时期。
第一种原因：重新制定高原则高起点规划；
第二个原因：基建投入，包括马村港建设、粤海铁路开通、文昌卫星发射基地、海口至三亚轻轨、美兰机场（全国第6大空港）建设；
第三个原因：都市功能布局调整，西边建设工业走廊——药谷。通过都市规划对都市功能调整和都市地位变化与基建大量投入从而带来大量投资热潮及置业热潮，这种必然趋势在中国其他都市房地产发展历程中都得到了验证，海口房地产正面临这种发展机遇。
二、海口市琼山区房地产市场走势分析
1．回忆与展望
琼山区近几年楼市发展十分迅速，由南沙路、南海大道、龙昆南、红城湖构成板块，我们称为“金三角”，该板块已逐渐形成了成熟，集商、住、娱、乐、食为一体现代都市生活关键地段，是海口市楼市最旺区域之一。—以来琼山区共有在售楼盘108个，占全市总数25.66%；其中商品房销售面积为125.76万平方米，琼山区就占有了32万平方米。
　　这一板块东边直角线是海口都市中轴线龙昆南路，该路改造已经靠近尾声，现已实现通车，这一地块楼盘成为最大受益者。从龙昆南路向南直达美兰机场，穿过琼山府城一带。而通向东边路包括红城湖路，则将该板块和府城、海府大道连接起来。南大桥南边桥头国兴大道西段，沿老机场穿过，老机场将开发成未来海口都市之心地带，通过国兴大道到达海南广场以及江东地区，使该板块向东运动更以便快捷。从龙昆南路往北可以抵达金贸区，过世纪大桥直达海甸岛。南海大道是海口东西方向重要交通要道，放射性交通格局是该板块明显特点。
琼山区作为一种合成新区，过去在一般人眼中是“江郎才尽—三不管”之地，不过近几年，伴随迎宾大道改造，带动了“金三角”地带房地产发展迅速，新楼盘层出不穷，人气十足，比较著名有昌茂花园、皇家花园、耀江花园、四季华庭、亚洲豪苑、京江花园、金盘雅苑等。
该板块各类生活配套完善，居民生活极为以便。该板块分布着众多新闻单位、高等院校及重点中学，西侧是海南职业技术学院，向东过龙昆南路有海南师范学院，旁边有海南中学、海师附中等，教育网络比较完善。此外，尚有电视台、报社等多家新闻单位集中在这里。该板块休闲娱乐业也发达，海口娱乐界最高水平中国城及多家著名茶艺馆都汇集在此。南海大道一带具有发展品牌餐饮、汽车专卖、家私建材市场、旅游购物商城广阔前景，是商家必争之地。
2．市场特点
总体来看，琼山区楼市特点与前面分析海口楼市特点同样，这里也就不再反复了，但琼山区楼市尚有其他区域性特有特点，那就是其复合型、综合性特点：从买家来看，琼山区楼市买家大体分为两大部分：一部分是琼山区原有居民，另一部分是来自海南省下面县城与江浙一带居民。从区域楼盘来看，琼山区楼有多种档次，多种类型。既有占地十几万平方米大盘；同步也有大量中小规模、中低级次楼盘。楼盘价格也有很大差异，既有高达每平方3000多元高档住宅，更有大量每平方米1500元左右平价盘，能满足不一样买家需要。这种楼盘类型复杂性，没有任何其他区域能与之相媲美。
3．结论
自从以来，海口市政府确定结合琼山并入海口实际，本次规划在延续现行规划带状组团式构造同步，提出了海口主城区用地空间布局为“一种中心、两个组团”，并遵照“中强、西拓、东优、南控”发展原则，将围绕“城在花中，城在水中，城在林中”规划目，加强规划建设和环境保护，“做大、做强、做精、做美”海口，把海口建成人居环境一流“国际性热带滨海生态花园都市”都市发展思绪。通过多方面努力，最终确定了这个离机场距离近来、居民人口众多、土地量充沛、与海口市中心距离适中琼山区,作为南拓重要对象。伴随迎宾大道顺利通车，海口市政府将对加大琼山区基础设施建设力度。将运用配套完善兼之有成片价钱低廉土地，使得海南有实力大开发商进驻琼山区，由此也使得琼山区这个房地产市场变得愈加剧烈，当然，这也使琼山区越来越被人们所爱慕。因此，在政府大力支持，琼山区居住环境变得越来越好，更有助于此小区开发。
三、项目临近地段房地产市场走势分析
1．区位特点
本项目位于琼山区 “国用（）第01—01895号”地块，东接“永安大世界”，距迎宾大道300米，与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”会所，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道400米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。该地块附近交通极为便利，当地块附近本来就是人流密集居住区，附近多种生活配套设施十分完善。但这一带外来人口较多，治安形势比较严峻。
迎宾大道是海口市唯一一条最具有海南特色景观大道同步也琼山区通往机场与市中心主干道。其中迎宾大道因有海南师范学院，海师附中，海南中学等海南名楼而格外引人注目。伴随迎宾大道开通，更是令该路段沿线房地产有了重新“洗牌”机会，。迎宾大道楼盘分布较为集中，价格由北向南递减，根据楼盘分布特性可分为四个区。海口“国用（）第01—01895号”地块附近地段是迎宾大道楼盘分布较为密集路段，居住气氛浓厚，生活配套成熟，由北面往南海大道，通往金盘开发区与秀英区相联。迎宾大道数盘得益于市政建设多方面利好，如迎宾大道扩建工程完毕、南海大道、红城湖路全面改造通车等原因，令迎宾大道尤其是海南师范学院附近交通堵塞程度大大减缓。海口公共汽车南站设置，更是加强了海口与省内各市县交流。车站带来不仅是交通便利，还将会带来大量人流，造就无限商机，这些都是为迎宾大道路段楼盘埋下了升值伏笔，再加上海南师范学院、海南中学等校园区绿树成荫自然生态环境，十分符合都市人追求理想居住条件，也是此路段楼盘所追逐最大卖点。
公共汽车南站转移给迎宾大道带来了无限生机，这是重要一点。南站不仅仅使交通得到改善，更重要是汇集了人气，对该区域经济，尤其商业有着积极作用。迎宾大道路面扩宽工程也暗示了政府基础设施建设重点转移。交通完善使居民出入更以便快捷，还扫清了投资商投资顾虑，加速经济发展，提高该区域著名度，直接增长物业价值。
教育、文化是永不过时宣传王牌。迎宾大道一带汇集了不少著名学府，海南师范学院、海师附中、海南中学、山高小学等等。浓郁文化气息陶冶了居民情操。并且该项区学生公寓需求量非常大，高等学院附近二手市场相称活跃。
迎宾大道一带休闲娱乐业也发达，海口娱乐界最高水平中国城、永安娱乐广场、休闲小站等多家著名茶艺馆都汇集在此。南海大道上具有发展品牌餐饮一条街、汽车专卖、家私建材市场、旅游购物商城广阔前景，都是商家必争之地。
正由于此路段有着多方面利好原因，促使像亚豪集团、金邦实业、昌茂集团等某些有实力地产商加入，将会令此路段竞争日趋剧烈。
2．本路段楼盘购置对象及购置心理分析
为了更好做好本项目市场定位，找准其购置对象，我们在项目市场调查阶段进行了一次市场调查和消费者访谈调查。市场调查中共发出问卷368份，收回368份，其中有效问卷为308份，有效率到达83.69%。而消费者访谈调查共完毕了180份问卷。其调查结论重要有两方面：
1)问卷调查结论：
A. 42%受访者住房户型是二房，而靠近70%受访者住房面积在90平方米左右，同步，有45.4%受访者住房是单位福利分房，有72%受访者表达将要购房用于自住。从这几种数据我们可以看出：住宅需求很大，多数市民都但愿能改善他们居住环境。
B. 30%受访者表达会购置一房一厅房子，同步有26受访者表达会购置三房二厅房子，而选择30——80平方米，作为投资型客户约占60%，这阐明一房一厅与二房二厅房子还是人们最想要户型。
C. 42%受访者选择小高层住宅，28%受访者选择高层住宅，而选择多层住宅受访者只占30%左右，这阐明市面上喜欢多层住宅市民所占比例已逐渐下降。
D.靠近45%受访者表达首选购房区域为琼山区，这对我们项目是一大利好原因；
E.多数受访者针对于住宅装修原则为个性精品装修，再者是发展商提供多种装修套餐供买家选择，这一成果阐明，人们喜欢自己房子装修按自己意愿来进行。
F.超过98%受访者表达住宅要带阳台、通风采光好；68%受访者表达喜欢落地玻璃阳台。
G.超过71%受访者表达所购房子总价在20万如下，50%受访者表达都能接受房子单价在元/平方米左右
H.这次调查中，45%有受访者年龄在20—35岁之间，30%受访者年龄在35——45之间，这阐明我们得到数据重要来自45岁如下中青年阶层。
I.本次调查，74%受访者学历在中专到大专，超过二分之一受访者是机关/事业单位干部、专业技术人员和贸易人员。26%受访者是行政事业干部，而大部分，占总体31%受访者表达有特殊职位。超过57%受访者个人月收入在1300——2500元之间。
2)消费者访谈调查结论：
我们从三方面来阐明我们从受访者身上得到信息：
首先，是规划设计方面：大部分受访者表达感谢，小区环境好坏十分重要，购置房子因此小区要有一定绿化，并且最佳有好景观，至于朝向，最佳是南北对流和朝南；同步，受访者都表达，小区内或附近，都必须有足够配套设施，例如小学、医院、菜市场等，最重要是能以便人们生活；另一方面，是销售方面，大部分受访者表达会选择15—楼价七成如下银行按揭，对于首期款，能接受程度大概是3—5万左右，而月供款大概是800元左右，到于获取楼盘信息渠道，绝大多数受访者表达一般通过报纸、户外广告、传单和网络广告获得信息。
再次，是物业管理工作方面：对于这方面，我们收到不只是我们所提出问题答案，并且聆听到受访者真心话，同步，这也恰恰反应出人们对物业管理这个问题态度，受访者们表达，目前在海口市，没有多少个物业管理企业是做得好，不是承诺不能兑现就是服务跟不上，更别谈什么小区文化了。因此，人们都但愿，物业管理企业收了住户钱，就是应当提供好服务，不能事先承诺有什么完善物业管理，等住户入户了，却又说住户交费用不能维持平常运作，以此为理由不提供曾承诺服务。因此，人们都表达，一定要加强监督，保护消费利益。当然，对于消费者来说，都但愿能得到物廉价美东西，对于物业管理企业提供服务也同样。
通过市场调查，尤其是直接面对面消费者访谈调查，我们可以看出目前买房者变得越来越理性，规定越来越高。他们已经认识到，目前海口房地产市场已经从卖方市场到了买方市场，只要手中有钱就不怕买不到好房子，因此他们在选择楼房时候会更为谨慎。
3．竞争楼盘分析
1)四季华庭
A.项目特色及市场地位：四季华庭位于海口最具增值潜力南海大道与迎宾大道交汇处，交通极其便利畅通，占地面各12万平米，总建筑面积18万平米，总投资3亿人民币。四季华庭作为海口市首批九大重点项目之唯一房地产项目，受惠于政府方略性发展规划，宽达百米以上迎宾大道及南海大道商业旺址经已实行。四季华庭景观设计，则以精纱绝伦设想，全面呈示四季季相变化。绿地面积达4.5万平方米，绿地率为42%。集欣赏水景、亭、台、廊、榭、下沉广场于一身，拥有100多种健康、芳香、形姿优美绿化树种，揉合日本和欧美造园手法，如诗如画地谱写出四季华庭华丽篇章真正做到了“我家即公园，公园在我家”园林效果。该楼盘为市十大明星楼盘推荐楼盘、市十大最受欢迎楼盘推荐楼、获得海口市样板工程。该楼盘由于某种环境很好，建筑立面为米黄色，风格很好。售介均价在3000元/平方米左右，在当地段算是高档楼盘，销售对象为某些中高收入人士，其中包括某些投资者。
B.销售状况：一、二、期基本售磬，三期正在推出，市场反应较为热烈，销售业绩良好。
C.成功之处：该楼盘占地12万平米，规模较大，规划合理，小区绿化率较高，环境好，且附近生活配套完善，因此能吸引较多顾客。
2)耀江花园
A.项目特色及市场地位：该项目位于海口市海德路上，距都市主干道海口市最繁华迎宾大道约120米，闹中取静。耀江花园总平面呈“长方形”布局，占地面积96.6亩，规划建造11幢现代主义与优美生态环境融合住宅楼。其中住宅12万余方，商铺5000余方，车位约900个，配比靠近1:1。3万m2景观园林，营建都市绿色之城，不小于50%绿化率，拥有寸金寸CLD区域内罕有大型生态景观。多功能会馆，豪华游泳池，温泉泡池，绿化率高达45%以上。自有品牌矿泉水入户，让您享有自然与健康。前六幢以中小户型为主，各小户型又可自由组合，每个户型均充足考虑通风、采光，且配有大面积观景凸窗，使得窗外美景尽收眼底。后五幢以中、大户型为主，满足了户型“升级换代”，特有阳光书房设计，尽情享有室外阳光与绿意。外围200米商业裙楼，日臻完善商业气氛，同步满足您平常生活所需。该项目均价在3200元左右，在当地段为最高价位。
B.销售状况：66%，市场反应较为热烈
C.成功之处：通过几年各房地产项目对该区域开发与及配套完善，基本已形成了一种大型高档住宅区域，因此，该项目在各楼盘均已完毕开发销售后把握机遇，运用该区域市场成熟与品牌效应，一举成名。
3)京江广场
A.项目特色及市场地位：该项目规划设计指标占地29526.33平方米；总建筑面积43137平方米；绿化面积为14435.36平方米；容积率为1.39；建筑密度为25%；绿化率为48.89%。低容积率、低密度、宽敞视野，智能力门禁管理系统。小区园林由名家设计，专业园林单位施工。以大型水景为主题，采用综合式园林布局手法，运用明快、新奇、流畅、疏密结合，色彩对比，富有园林艺术特色设计构思，通过大气得体假山瀑布、自然流畅水面轮廓和道路、别致步汀和小喷泉，多种热带植物有机结合，形成动静分区，环境优美商住小区。商场建筑风格为后现代坡顶建筑立面层次分明、色彩丰富、庄严大气。拥有超过一百多种车位大型停车场，商场首层层高七米，可以改做两层经营，多得一倍使用面积；该项目重要购置对象为某些收入较高有文化人仕,相称一部分是二次置业者,其售均价在2800元/平方米左右。
B.销售状况：销售率为85%
C.成功之处：该项目共为二期，第一期已完毕销售，京江广场为二期工程，由于一期市场反应已较为热烈，自身小区规模较大，内部配套也较齐备，发展商实力雄厚，具有较大社会影响力，这对楼盘销售起到了一定增进作用。
4)亚洲豪苑
A.项目特色及市场地位：该项目位于海口市繁华南海大道中段，临近海口保税区，总占地面积近16万平方米，开发完毕北区，占地面积达6.6万平方米，建筑面积近11万平方米，提供716户由63m2-310m2二房二厅、三房二厅、四房二厅、复式等多种户型可供选择。
亚洲豪苑北区动工时间为1999年6月15日，目前整个小区已所有建设完毕，SRTDesignLimited(加拿大)负责总体设计，建筑风格揉合欧陆田园气息及亚热带风情，逾三千五百平方米人工湖，将灵气聚于园中，独特建筑造型，碗蜒石板小路，大面积绿化，为客户营造了一种清新雅致世外桃源。
　　亚洲豪苑南区占地150亩地，将于8月动工，目前已正式立项并正办理前期施工手续，南区规划将以商业带小户型公寓为主，即将建设一种集休闲、饮食、娱乐为一休大型商业广场---亚豪新天地，商场规划面积达3万平方米，楼高三层，面积可自由组合，以其综合功能，将建成一种新商业旺地
B.销售状况：一、二期已完毕销售，三期销售率为55%
C.成功之处：该项目由于其崭新欧陆田园概念，以及独特规划设计，在这样一种生活配套相称完善大型住宅小区，必将再次引起消费者轰动。
4．结论
迎宾大道即将竣工开通，无疑是最佳卖点；海南师范学院、海南中学人文环境，则为周围环境增色不少，名项完善生活配套设施，造就了一种良好居住环境。行家认为，迎宾大道没线如此楼盘密集度，加上这些楼盘大多仍是中等价格自住型，海口五大最有发展前途地产板块之一“金三角板块”楼盘新一轮大战将在迎宾大道出现，届时这里势必成为置业者关注新热点。
项目环境分析
一、地块环境分析
1．土地性质综述：
项目面积3174平方米。该项目东接“永安大世界”与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”演艺中心与在建中国城五星温泉大酒店，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道400米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。
2．地块周围景观
（1）自然景观：
东方景观：在该方向上，由于是紧靠着“永安大世界”停车场，近景可观“永安大世界”生态停车场，高层可以远观迎宾大道生态景观与公路正对面海南师范学院公园般园林景观。海南师范学院，不仅环境优美，文化气氛浓厚，相信这一景观，对本楼盘销售起到一定增进作用。
西方景观：在这个方向上，由于靠琼山区城西镇镇政府大院，对于远近景都不是很佳，只能观小区里绿化，而部分区域被镇政府大院楼房挡住远景，加上镇政府大院楼房十分残旧，围墙外还是一片建筑工程空地，垃圾成堆。
南方景观：在该方向上，面向中国城大小区内，是一种大型生态停车场与正在施工“中国城五星级温泉大酒店”施工现场。虽然从目前状况来看较为杂、乱、脏，不过从未来一年后，伴随酒店工程竣工后，大量绿化与公共设施完善后，该方向是本小区最为直观欣赏五星级酒店夜景朝向，同步也是楼与楼之间间距最远方向。
北方景观：在该方向上，与“海南师范学院学生公寓”一墙之隔，所有景观均被公寓楼挡住，因此近景与远景都不好。
（2）景观综述：
从当地块周围环临景观及远景视野开阔程度来看，西、北二个方向景面都不理想，由于都被新或旧建筑物挡住。东、南面近景不好，远景很好，总体来说，地块周围景观属该地块弱项，需要通过环境艺术设计来弱化当地块周围景观不利影响。
3．环境卫生、社会治安状况
（1）环境卫生状况
当地块原本是海口住宅区地块，不会给当地段遗留下什么污染问题，但当地块西南方向有一大片闲置土地，里面堆满了垃圾，杂乱无章，影响了周围环境，而地块东面都是大马路，汽车产生废气和噪音对未来小区将导致较大影响。
（2）社会治安状况：
当地块位于中国城大小区内，龙昆南派出所就与本小区门口一墙之隔，周围外来人口不多，治安形势相对较为安定。
4．地块周围交通条件
当地块东面为迎宾大道，迎宾大道是一条混合型道路，车流量较大。地块附近有南海站和中国城站等多种公共汽车站，有21、9、18、35、42、11等10多公交线路。因此，该地块附近交通十分便利这也是本项目一大优势。
5．配套设施
1)菜市场：当地块附近有金花菜市场、安宁菜市场
2)商店、购物中心：该地块附近商店较多，平常生活所需都不用紧张，在本项目块对面是一种购物超市。
3)小学：山高小学 海师附小
4)中学：海南中学、海师附中
5)大学：海南师范学院
6)医院：一八七医院、安宁医院
7)银行、邮局、酒店：当地块附近，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行等近在咫尺；海南师范学院东门附近中国邮政局，酒店有禧龙酒店；
配套设施综述：
本项目所处地段是居住人口比较集中区域，多种生活配套设施十分完善，衣、食、住、行等都可以满足居民需要，但从消费角度来说，本区域目前明显缺乏大规模和高档次购物中心。
（二）项目地块优劣分析
1．优势分析
A.大环境小小区：本项目用地位于“中国城”大小区中，可以享有一切“中国城”大小区中环境与服务。无疑形成了规模效应，首先有助于开发商减少项目单方开发成本费用；另首先有助于项目形成自我独立环境，营造大小区小环境生活气氛，必能增强该项目市场竞争力。
B.交通条件：本项目位于迎宾大道上，共有10几条公交线路，当地块离海口南站也只是十分钟旅程，因此本项目在交通条件方面优势将成为一大重要买点。
C.周围配套设施：本项目所处地段，是大型居住区，附近配套设施应有尽有，银行，中小学、商店等等，一应俱全，这样不仅可以减少小区配套设施投入，并且是对于后来小区宣传将会起到非常大作用。
D.文化气氛：本项目地块对面就是海南师范院校，附近有海师附中、海南中学、山高小学等。因此，本志块所处地段文化气氛浓厚，对于那些渴望自己孩子后来可以得到更好教育家长来说，无疑是最佳选择。
2．劣势分析：
A.自然景观：当地块处在地段此前是一片池塘与荒地结合带，通过十几年开发与建设，对于此前住宅建筑来说，显然已经变得残旧，没有什么标志性建筑，因此开不成什么自然景观。唯有海南师范学院集历史、文化、自然景观为一体有标志性景点，给当地段添了一张王牌。从另一种角度来说，拥用“世界吉尼斯纪录之中国最大演艺舞台”中国城演艺中心与二期开发五星级酒店也给当地段增长了一景，但这一景观还需深入完善。
B.环境卫生：当地块位于都市主干道—迎宾大道旁边，地块北面是南海大道，因此，由于靠近公路，这将会给地块严重汽车噪音和废气污染。另首先，在地块西北角，有一片荒地，堆满垃圾，假如不加以治理，将会对后来小区环境巨大影响。
3．项目机会分析：
从上面提到当地块几大方面优势，尤其是用地特殊地理位置与环境优势，是当地段楼盘无法比拟。像四季华庭、京江广场、亚洲豪苑等项目从自身项目对比上，相对与本项目来说，都是大盘。不过，他们在建导致本方面与小区配套方面，都需要投入大量资金。而本项目却小而精，置身于“中国城”大小区中，花至少钱，却拥有了最大小区环境。
因此，只要我们坚持走高质量楼盘路线，充足发挥本项目优势，通过“大环境小小区”精品设计来与弱化当地块弱势，尽量美好本小区环境，使其更贴近自然，更适合人居住，然后通过“人性”概念，找准入市时机，全面推向市场，占领市场。
4、项目威胁分析
本项目威胁，应从几种方面来分析：一是南海大道沿线某些楼盘，如四季华庭、亚洲豪苑、京江广场等，这些楼盘目前在市场上卖得不错，因此，它们对本项目有一定威胁性；二是本项目周围地段汇隆广场、皇家花园、锦上花、玉龙皇家花园等，这些楼盘规模虽然不大，不过它们都是低价位房产，并且在民众中口碑都不错，因此，这此楼盘也会给本项导致较大威胁；三是环境问题，这里包括噪音污染、废气污染等各方面给本项目导致威胁，假如这些方面可以很好处理，这反而本小区几种卖点。
（三）结论
从项目地块性质来看，当地块是比较理想住宅建筑用地，根据SWOT理论分析，该地块在市政配套、交通设施及区位位置有较大优势，但考虑到当地块临近迎宾大道、南海大道和学生公寓，汽车噪音与人为噪音对小区环境导致一定影响，并且周围环境形象尚有待于提高，因此，该地块不适于建成豪宅。另首先，根据当地块附近楼盘定位都是中等楼盘，因此，当地块定位不会偏离中等路线太远，但本项目不能被周围楼盘定位限制了自己思绪，由于该项小区地块占地面积不大，这样更利于小区规划设计，营造良好居住环境，因此该项小区在设计上，环境规划上创新走个性道路，从品质上超过周围楼盘，这样，该项目售价也比周围楼盘价格高，从而最终使本楼盘在迎宾大道形成“独树一帜”地位。
项目市场定位
一、项目市场细分
伴随都市化进程不停加紧，人们对烦嚣都市生活已经有点厌烦，人们越来越需要回归自然，结清新空气优雅生活环境越来越向往，对于某些收入较高白领阶层，他们往往反目光投向某些郊外楼盘。我们可以引入现代化、智能他设计，把它建成为以“绿色——时尚——健康”为主题家园，以迎合海口“全国园林绿化先进都市”设想。根据我们前面市场调查，我们发目前迎宾大道与南海大道这一带，小面积单位房子比很好卖，原因是这里交通以便，并且靠边海南师范学院，买入这些房子，可以自住，也可以出租。因此，由于本项目地理位置特殊性，房屋出租市场较为活跃，我们除了锁定收入较高白领阶层作为目客户以外，投资客户也是一大块重要客户。因此，我们楼盘也要设计小单位户型。主力户型集中于一房一厅一厨一卫一阳台，面积在30——50平方米左右，由于目前这个地段市场上对这种户型需求最大。
项目市场细分：
从地理上细分：以岛外江浙、上海一带居民为主，海口市原居民为次。
从购置人群上细分：海南人、内地人
从年龄上细分：以25——60岁人群为主；
从工作环境上细分：以在市中心工作中高收入白领阶层、个体经营者及省外房地产投资者
从经济状况细分：家庭月总收入在2500元以上家庭为主；
从购房心理细分：以一次置业、自住购置及投资为主。
二、楼盘概念导入
根据前面市场细分，本小区目客户是收入较高白领阶层与部分投资客户，这些人需要是一种好居住环境，因此，本小区应当导入“绿色、生态、智能、升值家园”等口号。同步，本小区也要适应社会时尚，进行“智能化”设计，使到其具有现代化智能小区管理服务。当然，上述这些概念，并不是什么新概念，它们已经是被社会上人所能接受，但它们并没有说过时了，他们恰恰是目前人们所向往。因此，我们结合了该项目地块位置特殊性，充足运用“中国城”这个大小区品牌效应，突出本项目优势，因此，对本项目命名为“鸿禾中国城公寓”。
三、目市场
本项目是一种小型绿色精品小区，居住户数为248户，因此其目市场范围应尽布及海口市区及岛外投资市场；目客户25——60人群为主；目客户职业为中高等收入白领阶层和个体经营为主；目客户经济状况以家庭月收入在4000——7000元左右家庭为主。
目市场分析：项目在初次推出市场时，小区环境规划尚未完全实现，且项目小区配套问题仍未处理，因此，项目要以“低开高走“价格方略进行首期销售，以“物美价廉”作为其重要卖点。
在海口当