投资房产是保值增值最佳手段的说辞.doc

人民币贬值大势下，买铺才是保值增值的最佳途径
【说辞构思】
1、人民币贬值的背景
2、大众常见的投资手段及对比
3、买房如何保值增值（五大支撑点：经济、政策、国情、土地、市场层面）
4、本项目的保值增值的体现在哪些方面或者有哪些支撑点？（由各项目结合自身情况逐一说明）
一、人民币贬值的背景
随着2016年10月1日SDR新货币篮子正式启用，人民币汇率在国庆假期后出现一轮急贬。10月17日，人民币兑美元中间价再度大幅下调222基点至6.7379，继续刷新6年多低位。一时间，人民币汇率会否开启新一轮趋势性贬值的担忧再起。
二、大众常见的投资手段及对比
大众常见的投资手段及对比
手段
投入
收益
风险
技术性
变现能力
备注
储蓄
无门槛
定期年利率
最高2.75%
零风险
无技术要求
一般（定期变现有损失）
2015年人民币全年贬值5%，银行储蓄入不敷出。
股票
较低
理论上有很高的收益，上不封顶
高风险
技术要求很高
可随时抛售套现
中国股市受政府影响的因素大，专业性需求强，风险大，受金融大环境影响大。炒股票是“70%的人赔钱，20%不赚不赔，10%的人赚钱”，其中10%里面还有机构、基金公司。
期货（黄金、原油、农产品等）
一般
十倍的杠杆效应，所以理论上受益是很惊人
高风险
技术要求比股票还要高。
只要保证金还没有完全亏完，在交易时间可随时变现
收益高，风险大。受政治因素，自然因素，市场因素，和加权的影响，理论上风险比股票大。
基金
一般
6%-8%的收益
一般
技术要求不搞，选对基金即可。
可在2级市场交易，变现能力比较强
国内制度尚不健全，基金的信息不透明，收益见效慢，如果亏损，则由客户个人承担。
外汇
无门槛
理论收益很高，上不封顶。
高风险。
技术要求比股票还高。
强
受到国际金融环境、国际秩序、国内经济环境的多重影响，不确定性强，极不稳定。
保险
无门槛
大多数保险不以收益为主要目的，分红类保险的收益非常低，很多时候仅仅略高于活期储蓄

由于保险产品的具有保障作用，所以从某些角度讲，保险产品几乎没有风险。
技术要求不高，但是保险险种太多，需要认真辨别。
对于分红返利类保险，都是到一定时间后才会分本息，所以这类产品基本上没有变现能力。
保险企业属于金融企业的一种，保险企业最重要的事就是把保险进行投资增值，这也从本质上说明，买保险是不可能获得满意的收益，很多返本息保险理财产品，投保期一般是5-10年，虽然整体收益宣称达到6%左右，但是考虑通胀的话，其收益基本上和储蓄差不多。
不动产
首付最低3-5万，门槛适中
收益主要来自土地增值和不动产出租收益，回报高。16年10月成都市住建部公布的住房平均交易价格较4月上涨18%。
由于土地资源的稀缺性，远期土地资源是只涨不跌，而且还有租金收益，因此风险非常小
基本上没有技术要求。
由于不动产的特殊性，其交易有一定时间，随着现在制度的不断完善，其交易时间也大大缩短
首先满足居住功能，不可移动的实物。房地产是国民经济的支柱产业，带动了一大批相关产业的发展，这一态势，在未来10-20年间，将不会被改变。由于中国的历史原因，人口数量较多，东西发展部平衡，城乡差距巨大，城市化进程尚处于初级阶段，房地产将在城市化进程中发挥重要作用，因此不动产，属于非常好的投资产品。
小结：
1、由上可以看出，从投资门槛、收益、风险、操作性、变现能力各方面综合看来，不动产相比之下属于门槛低、收益高、风险小、非常适合普通大众投资的一种理财产品。
2、大多数投资品的保值功能都非常不稳定，股票最不靠谱，贵金属很容易被投机资本炒作，通胀时最不可持有的就是债券；在长达20年或更长的时间段内，商业铺面的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。——建设部政策研究中心主任、中国城乡建设经济研究所所长陈淮。
3、房地产投资最显著的特点是，让别人的钱为你服务。在房地产投资中，你可以靠借钱买房，也就是房贷。越是有钱的人，越是乐意贷款。而银行之所以愿意贷款，也正是看中了房地产投资的安全性和可靠性。
4、房产在个人理财中的优势，集中体现在两个方面：①规避通货膨胀的风险（一般来讲，宏观经济面趋好时，会带动房产升温和价格上涨，投资者可以从中获利；宏观经济面恶化时，只要前一个时期房产价格的泡沫不太多，那么，相对其他市场而言，要稳定得多，抗通货膨胀的能力也强得多）；②利用房产的时间价值获利（房产的投资，是一项长期的投资。城镇化必将逐步改变城市房产的供求关系，使房地产这个短缺资源更显生机与活力，成为新的经济增长点。因此，从长远看，城镇，特别是经济活跃的大中型城市，房产价格将会逐步上涨）。
5、据《福布斯》数据，2010年全球十大富豪中，基本都是以房地产为基础的。许多一流的名企（如苏宁、长虹等）都不约而同地涉足房地产。其实，房地产投资的巨大优势，很早就被许多颇多眼光的人们所关注。他们之中的许多人正是通过投资房地产一举发迹，从而富甲一方。
三、买房如何保值增值？
1. 政策层面
w 房地产是我国的支柱产业，也是国民经济的基础性产业；
自03年国务院出台“18号文件”(《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》)，将房地产业定位为国民经济的支柱产业以来，13年过去，政府依然明确提出要保持房地产业的持续健康发展，房地产在未来20年、30年仍将是国民经济的支柱产业。房地产是连接短期经济运行与长期战略实现的核心关键，是连接工业化与城市化两化之间的核心，是连接投资与消费的核心，是连接城市与乡村的核心，连接实业与金融的关键点，是连接传统与创新的关键点。如果不能改变房地产业这些连接地位，那么房地产业一定是支柱产业。
2. 经济层面
w 房地产交易（含一级市场）是我国地方政府主要的财政收入；国家多次鼓励房地产健康稳定地发展，相较于其他投资手段从未提出过类似字眼的政策。
房价的组成部分：①土地成本②建安成本③管理成本④税收成本⑤融资成本。其中根据各个地方及项目的不同，光土地成本和税收成本就占到整个房价的45%-70%，所以房价越稳定健康发展，政府的财政收入就同样健康稳定。
w 房地产行业健康运行是银行体系的保障
银行的主要业务都跟房地产有关，包括开发商融资贷款、土地贷款、开发贷款和个人/企业住房贷款、住房抵押贷款，房地产业的健康发展与银行业的稳定运行是息息相关的，而银行实际是掌握在国家手中的，四大行的经济稳定很大程度决定了国家的经济稳定。
3. 国情层面
w 城镇化的进程势必带动房地产的发展，为城市房地产提供长期的市场需求
目前我国城市化水平为56.1%，达到80%发达国家的城市化水平还有23.9%的上升空间，一个城市发展取决人口，另一个就是房地产的发展，为新进入城市的人口解决居住、商业、教育、医疗等系列生活需求。而成都的城市化水平为58%，也就是成都的发展还有22%的发展空间，成都也有将近30年的房产升值空间。
w 房地产上下游产业链涉及70多个行业，关乎上亿人的就业问题。
从事建筑行业的农民工是6000多万人，建筑及上下游产业就业人口达到了1.2亿。
4. 土地层面
从房地产市场来看，2015-2020年全国新增建设用地总规模约3900万亩，其中包含了进城落户1亿人口的各类用地需求，初步估算为1200万亩。从现行规划看，土地供应方面可以满足进城落户人口发展用地需求。但这一用地规划是没有一亩安排在超大和特大城市（如北上广），因此核心城市的二手房交易成为未来房地产的主要市场，有限的、优质项目的升值空间不言而喻。而在成都这样的新一线城市，土地市场供应虽然不会太过紧缺，但整体有限而住房需求不断扩大，房价势必上涨。
5. 市场层面
其实每一次调控，都是踏空者的机会，理由就是这么简单，在如此严控下，能够流通到市场上进行销售的，一定是价格不激进且空间合理的。市场规律可以告诉我们，调控政策可以让房地产健康稳定地发展，但始终是向上发展的。
例如，08年地震后，许多人不再看好房地产，而在那时却有部分有远见的客户选择核心地段的优质项目，现在价格涨幅将近140%（花样年花郡，08年5000元/㎡，现在二手房12000元/㎡）；15年春节前后，成都南门华府板块受行业大势影响，多个项目大幅跳水，甚至一度跌至3900元/㎡，而短短10个月的时间，随着城市规划利好、区域配套逐步显现，区域均价已经实现9000元/㎡。
四、本项目的保值增值的体现在哪些方面或者有哪些支撑点？
1、中国特色小镇发展策略已成趋势，我们龙场商业中心所在的龙场镇是政府着力打造的特色小镇示范性项目，在2017年1月和2月，分别有省级领导XXX，到项目视察参观，这也体现出项目受政府的关注度。
2、我们项目是直径20公里范围内，唯一的综合型商贸中心，辐射周边巴铃、回龙、龙山等5镇，覆盖近30万消费人群。
3、具备核心功能性作用，决定项目的不可复制性和超高保值升值价值。我们项目是唯一拥有双广场的一站式消费商业中心，起到大幅提升居民人文休闲生活方式的关键性作用。
4、全镇唯一拥有大型人流聚集性的项目，人流产生消费力。
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