洛南县项目营销策划报告日.doc

商州市
洛南县项目营销策划报告

营销部
2023年12月16日

目 录
第一部分 洛南县概况介绍
第二部分 项目市场调研状况分析
第三部分 调研总结分析
第四部分 项目分析
第五部分 项目定位
第六部分 项目营销策略
第七部分 项目推广策略

第一部分 洛南县概况介绍
一、地理位置
洛南县地处秦岭东段南麓，陕西省东南部，距西安108公里。东与河南卢氏、灵宝毗连；南与丹凤、商州交界；西与华县、蓝田接壤；北与华阴、潼关为邻，素有陕西“东南门户”之称。是全国速生丰产林、油松种子和核桃基地。

二、面积与人口
洛南县幅员面积2791平方公里，辖25个乡镇，376个村委会，7个社区居委会，总人口46.1万人，中心县城人口约8万人。
三、收入状况
2023年，洛南农民年人均纯收入为3000元，城乡居民年人均可支配收入1.85万元。
2023年，洛南农民年人均纯收入为3041元，城乡居民年人均可支配收入1.88万元。
三、矿藏资源
洛南县矿产资源种类较多，目前已发现各类矿产38种，已探明和正在开发运用的矿产资源有金、银、铅、铁、钼、煤、钾长石、水泥灰岩、粘土、水晶等38种。其中钾长石储量8700万吨，居亚洲第一，世界第二；黄金产量位居全省第三。
四、交通网络
洛南县交通环境目前相对较差，目前仅有312国道连通西安、潼关、商洛等地，预计随着2023年5月1日西商高速建成通车，将大大提高洛南县的经济发展。

第二部分 项目市场调研状况分析
一、调研目的
通过本次调研，对本项目的规划及产品定位进行论证，并对消费者的消费特点及投资者的需求加以分析；此外，结合洛南县经济发展水平、房地产市场发展状况、本项目周边项目竞争状况等资料的综合分析，对本项目的产品定位、营销策略、推广策略、销售计划的制定，提供有力的理论依据。

二、调研内容
1、消费者调查
被访者年龄结构调查
被访者家庭年收入调查
被访者购房意向调查
被访者购房能力调查
2、项目调查
区域房地产市场消费力调研
区域消费者需求调研
住宅产品调研
区域市场推广渠道调研
未来市场走势分析
三、调研方式
本次调查采用走访式（街头拦截、入户）定向调查，根据拟定的调查目的，设计完毕问卷，分层次、分阶段、定向完毕调查作业。本次问卷调查依据报告的实际需要，面向周边类似项目及具有消费实力的企事业单位职工，公务员、周边地区乡镇居民、教育界人士及五金、建材、超市等行业的经营者，以求问卷的实效性、准确性。
问卷调查由5名富有调查经验的专业人士进行，责任贯彻到人。调查涉及洛南县大部分地区，重点在县中心区域，共计发放调查问卷1000份，其中有效问卷为726份。
四、调研结果
1、消费者调查
被访者年龄结构调查
年龄结构

20-30
30-40
40-50
50-60
60岁以上
总计
人数
207
298
180
36
5
726
比例
28.51%
41.05%
24.79%
4.96%
0.69%
100.00%

被访者家庭年收入调查
家庭年收入

3万以下
3-5万
5-10万
10-15万
15-20万
20万以上
总计
人数
382
229
78
21
11
5
726
比例
52.62%
31.54%
10.74%
2.89%
1.52%
0.69%
100.00%

被访者购房意向调查
计划购房时间

最近
半年以后
一年以后
两年以后
三年以后
总计
人数
98
64
130
129
305
726
比例
13.50%
8.82%
17.91%
17.77%
42.01%
100.00%

被访者购房能力调查
能接受的房屋总价

20万以下
20-25万
25-30万
30-35万
35-40万
40万以上
总计
人数
201
284
150
69
14
8
726
比例
27.69%
39.12%
20.66%
9.50%
1.93%
1.10%
100.00%

2、项目调查
区域房地产市场消费力调研
洛南能接受的住宅价格

2023元/㎡
2023-2500元/㎡
2500-2800元/㎡
2800-3200元/㎡
3200元/㎡以上
总计
人数
367
258
87
14
0
726
比例
50.55%
35.54%
11.98%
1.93%
0.00%
100.00%

区域消费者需求调研
爱慕的户型面积

80㎡以下
80-100㎡
100-120㎡
120-140㎡
140㎡以上
总计
人数
98
222
246
107
53
726
比例
13.50%
30.58%
33.88%
14.74%
7.30%
100.00%

住宅产品调研
爱慕的建筑类型

多层
小高层
高层
总计
人数
267
355
104
726
比例
36.78%
48.90%
14.33%
100.00%

区域市场推广渠道调研
关注房地产项目的渠道

报纸
电视
路牌
短信
网络
单页
房展会
总计
人数
49
73
154
120
94
226
10
726
比例
6.75%
10.06%
21.21%
16.53%
12.95%
31.13%
1.38%
100.00%

未来市场走势分析
对洛南未来两年房价走势判断

上涨10%以上
上涨10%左右
上涨5%以内
降幅5%左右
降幅10%左右
大幅下跌
总计
人数
105
227
269
61
27
37
726
比例
14.46%
31.27%
37.05%
8.40%
3.72%
5.10%
100.00%

洛南目前车位需求状况
车位需求状况调查

不需要
购买一个
需租赁一个
现在不需要将来也许需要
未填写
总计
人数
104
174
45
327
76
726
比例
14.32%
23.97%
6.20%
45.04%
10.47%
100.00%

3、商业调研数据
1）、中莆街（共99家）

数量（家）
面积区间（单层面积不大于150㎡）
开间（米）
租金（元/㎡/月）
餐饮
3
100-300
4米-6米（单位柱距）
（一层）120-210
服饰
48
20-300
美容美发
4
20-50
百货（日用品）
13
10-200
家电
1
150
其他（药店、眼镜行等）
30
10-200
2）、华阳路（共82家）

数量（家）
面积区间（单层面积不大于150㎡）
开间（米）
租金（元/㎡/月）
餐饮
7
20-100
4米-5米
（一层）200左右
服饰
35
20-300
美容美发
9
20-50
通讯
13
10-100
休闲娱乐
1
200-300
百货（日用品）
6
10-50
其他（电动车、药店等）
11
20-200
3）、河滨北路（共91家）

数量（家）
面积区间（单层面积不大于150㎡）
开间（米）
租金（元/㎡/月）
百货批发
27
10-30
4米-5米
（一层）50-70
机电
18
10-50
家电
14
10-200
自行车、摩托车
10
20-200
美容美发
4
30-50
电信、足浴保健
2
20-100
建材
11
80-120
购物商场
1
1000-2023
服饰、金银加工
4
20
通过对中莆街、华阳路及河滨北路的商业调研分析，中莆街重要以服装销售为主，开间在4-6米，其租金价格属于洛南相对价高的街道，在120-210元/㎡/月左右。华阳路重要以服装销售为主，开间在4-5米，其租金价格为200元/㎡/月。河滨北路重要以百货批发为主，开间在4-5米，其租金价格相对较低，在50-70元/㎡/月左右。
本案项目竞争楼盘中，亚美厚德和宋街都有商业，但从地段位置来看，我们的商业地段远远好于这两个项目。

五、竞争楼盘调查表
根据我部门调研人员对洛南县的具体调研了解到，目前洛南县房地产开发项目多以民间自主开发或小体量开发为主，其开发品质与开发体量都无法与本项目进行对比，目前仅城西部分项目对本案构成威胁。具体调研结果如下：
城中心
项目名称
项目经济指标
销售周期
户型区间
均价
项目现状及其他
西苑大厦
19层独栋高层、5层底商，两梯九户房源共计140套，纯三室设计，建筑面积23000㎡
开始销售半个月左右
127-155
2500-2600元/㎡
现已销售40套，一次性2个点，准现房，2023年终交房，
基本信息
销售电话：7383999 地址：河滨北路62号 开发商：陕西中海恒润开发投资有限公司
福景苑
6栋多层建筑，分三期开发
2023年初开始销售
98-125
1800元/㎡
一期、二期售罄，三期正在销售。
停车位50-60个，集中供暖，费用5.6元/㎡，不用则交一半费用。
基本信息
电话：7389588 地址：尤河桥 开发商：鑫苑地产开发
鑫苑印象
2栋多层、1栋小高层

128-143
1800—1900元/㎡
正在排号，排号交2023元。
基本信息
电话：7889777 地址：城建局北侧 开发商：鑫苑地产开发
鑫苑天成
建筑面积约20230㎡，4栋电梯多层顶层送露台。2，3号楼顶层为跃层结构
2023底开始销售
129-140
均价2500元/㎡
销售至80%（90%为公务员），剩余28套房源。壁挂式锅炉供暖
基本信息
电话：7384888 地址：县政府后土塬仓 开发商：鑫苑地产开发
阳光大厦
独栋、一梯四户，13层，1、2层为底商（陕西信合）
10月开始销售
83.5-117
2800元/㎡
现房（月底交房），共计48套，已售出过半。暂无优惠活动
基本信息
电话： 地址：南门口十字 开发商：洛南县安居房地产开发公司
孔府人家
多层、小高层
4个月

最高价3000元/㎡最低价 2023元/㎡
售完、入住

城东
项目名称
项目经济指标
销售周期
户型区间
均价
项目现状及其他
天之骄子
多层

1700元/㎡
一层、六层有部分房源，现房已入住
基本信息
电话： 地址：洛南县原造纸厂 开发商：
天曼苑
占地：16564㎡、建面：43995㎡，17栋多层建筑（7层、9层，临街2层底商）公摊10%、绿化39.3%，容积率20%、集中供暖、分户计量。楼间距16-22米
2023年10月开始销售
90—140
1700元/㎡
一期5栋售完，年终交房
二期前期征询、地基解决，地上地下都有车位，以租为主，一期共35个车位，二期上下不拟定
基本信息
电话：7777999 地址：洛南县原造纸厂 开发商：福运来房产开发公司
万昱华府
新中式建筑风格，4栋多层，共209套房源，110㎡两室，130-140㎡三室
2023年终开始销售
102-208
已售（砖混）均价2100元/㎡，待售（框架）均价2400元
至今销售60余套
基本信息
电话：7322718 地址：交警大队西侧 开发商：西安万昱公司集团

城西
项目名称
项目经济指标
销售周期
户型区间
均价/促销手段
项目现状及其他
山水国际
一期四栋多层，二期1栋高层，共计房源400余套
二期10月开始征询
95-132
1700元/㎡（一期）
暂无（二期）
一期基本售完（剩一套）
二期前期征询
基本信息
电话：8013555 地址：西寺桥 开发商： 紫晨地产
亚美厚德
占地160亩，建面：30万平米，分三期开发（四星级华阳国际酒店、清和苑花园社区、明月居别墅）、有双语幼儿园、游泳池、集中锅炉供暖，未来使用天然气供暖。商业街等配套，绿化率40%、楼间距1：1、明清建筑风格、车位600-700个
9月开始排号
85—126.5
多层：2400元/㎡-2700元/㎡
小高层：2700元/㎡-3200元/㎡
前期排号250组，月底开盘一期尚有34间商铺，100㎡左右，前期征询排号中项目现场售楼部即将建成
基本信息
电话：7660566 地址：西寺桥西开发区 开发商：陕西亚美厚德置业公司开发（亚美大厦开发商）
文圣名城
210亩
暂未开始
暂无
暂无
暂无
基本信息
电话：无 地址：河滨北路 开发商： 未知
宋街
商业街

209最小
4000元/㎡
准现房
基本信息
电话：无 地址：西寺桥西开发区 开发商：未知

第三部分 调研总结分析
通过以上调研数据我分析得出，自2023年至今，洛南县城区内房地产项目总放量为195365㎡（未计算亚美厚德），截止2023年12月，可售面积为107170㎡，去化率不到50%。县区市场共分为城中，城东和城西三大板块，城中心地段繁华、配套成熟，受到消费者的青睐，代表项目为孔府家园，项目以多层建筑和16层小高层为主，总房源112套，均价3000元/平米，目前住宅已经售完，正在销售主题商业，销售周期为4个月。
城东板块为老城生活区，医院、学校等配套较为成熟，生活氛围浓厚，代表项目有天之骄子、天曼苑。天之骄子均为多层建筑，目前已经售完入住，销售均价为1700元/平米。天曼苑是城东最大的一个开发项目，市场口碑较好，共分两期开发，一期销售5栋楼，房源总计160套，户型设计两室（1/3）、三室和顶层复式（2/3），项目2023年10月开盘，2023年10月售罄，2023年年终交房，二期目前接受诚意征询，工地正在做地基解决，项目的主力消费人群为乡镇教师，比率占到80%。
城西板块为政府规划新区，县政府将搬迁至此，未来的发展空间较大，但现阶段区域内生活配套和氛围局限性，区域内市场竞争剧烈，目前已知有亚美厚德洛南综合项目、文圣名城、宋街等，其中宋街为2层独栋商铺，最小面积为209平米，售价4000元/平米左右。文圣名城占地210亩，为温州开发商所拿，目前尚无开发动向。亚美厚德洛南综合项目是洛南县现阶段在售的最大项目，配套齐全，有四星级酒店、双语幼儿园、游泳池、商业街等，项目共分三期开发，一期13住宅（11栋多层建筑、2栋11层小高层），共有户型5种，85㎡、95㎡、105㎡两室，116㎡、126.5㎡三室，户型比例为4比6，项目通过两个多月的蓄水，累计排号250个左右，排号政策为交1000元抵10000万，并逐日递减为8800元，开盘约在12月底。
市调小结：通过具体的走访调查，可以看出洛南县的房地产市场正逐步热起来，以城中最受追捧，城东次之，城西为后；从发展空间看，城中土地开发已趋于饱和，城东靠近乡镇发展趋势不大，政府西迁以及政府对西开发区的整体规划，对城西房地产的发展极具刺激性，未来发展潜力较大，该区域目前开发项目较为集中，后期销售竞争形势严峻。受到县城消费基数的影响，洛南县地产项目销售周期均较缓慢。市场对产品的需求重要集中在多层建筑上，户型涉及两室和三室，并以三室为主，两室面积约在90-100㎡之间，三室的面积约在120-140㎡之间。消费人群以政府公务员为主（教师比例最大），个体工商户次之，兼顾其别人群，付款方式以银行按揭为主，比率约在80%左右。市场目前的销售均价多层在1700—2200元/㎡之间，高层在2500元/㎡左右。
第四部分 项目分析
一、项目基本资料
项目规模：
项目用地呈梯形，地块东侧南北长64.54米，地块西侧南北长146.48米，地块北侧东西长226.73米，地块南侧东西长219.44米。项目总占地面积：40.79亩。
项目地块描述：
项目地块位于洛南县城西，洛河北侧，南接河滨北路，北靠迎宾大道，地块东西两侧为市政规划道路。项目紧邻洛南县新行政中心，与行政中心外广场仅一路之隔。
二、项目区位价值研究
从洛南房地产发展来看，本项目西侧以新行政中心为依托，充足体现出区域未来的发展潜力。南靠洛河，是难得的风水之地，故未来市场增值潜力巨大。

三、项目分析
1、市场环境分析
目前洛南房地产市场仍较为混乱，大多数楼盘品质及户型对本案都难以构成威胁，缺少有效的市场引导。城东片区项目体量普遍较小，物业管理不完善。城中心市场开发接近饱和，城西是未来的行政中心，目前周边配套尚不成熟，仍需得到相关政府政策支持。
区域
市场环境
城东
老生活区，开发项目较多，但多为小体量，小规模项目，竞争力交差
城中心
现阶段城市中心，房地产市场趋于饱和
城西
未来新行政中心，配套尚不成熟，同期开发楼盘较多，竞争相对剧烈

2、项目SWOT分析
优势：
1）本案体量较小，易于消化。
2）本案地块位于新行政中心东侧，紧邻政府中心广场。
3）本案产品规划及物业配套引领本地房地产市场。
劣势：
1）项目周边环境目前较差，缺少基础及教育配套。
2）区域认知度较低，远离县城中心，交通不便。
机会：
1）项目规划超前，处在引领市场的地位。
2）未来洛南城市中心，发展前景较好。
3）目前洛南缺少高端类型产品。
威胁：
1）周边竞争项目较多，且体量较大。
2）入市时间落后于同区域项目，缺少市场认知度。
3）价格略高于目前市场整体水平，接受限度较低。
项目SWOT分析小结：
目前洛南房地产市场发展前景良好，购买力（特别是高品质产品购买力）将得到进一步的释放。而目前市场方面高品质供应量稀缺，成为本项目的良好市场契机。但同时亦由于没有先例，所以本项目存在整体市场领跑风险，特别是项目展示和前期销售操作环节要作到领先整体洛南市场。
3、项目客群分析
（结合市调/访谈/调查问卷等形式分析）
目的客户细分：
l 县城各企事业单位及社区业主。
l 城区学校教职工工。
l 外来人口在本地置业者（以农民进城政策为主的县城周边乡镇客户）。
l 项目周边，重要集中在城中心及城西区域，区域内人口密度较大，以建材家居及零售商客户为主，欲改善居住环境的客户。
l 城西区域居民的子辈。（这批人在本地生活时间长，生活圈子固定于此，对城西区域该请深厚，既能照顾老人，又能享受独立的便利）。
l 城西区域内居民的亲属、朋友。（做好专业服务，建立品牌，树立口碑，将老客户带新客户作为客户来源最重要的补充）。
l 投资者。
目的客户特性描述：
购买目的：
l 自住：收入较高，高层次市民，有能力而又的确希望置业的。
l 安居保值：高薪收入阶层（公务员、教师、医生），购买住宅置业即能保值又可安居。
l 换房计划：不满现实居住条件且有能力的人士（乡镇进城农民）。
l 投资者：公司老板，本地投资者居多。
购买动机：
l 自住为主，投资为辅。
年龄层次：
l 以中青年为主（３０－５０岁）。
目的客户家庭成员结构：
l 3—5口之家为主
目的客户家庭情况分析
目的客户家庭收入情况
目的客户群体
年家庭收入
高等学府的教育人士
3-5万
政府机构官员及工作人员
5-10万
私营公司主或公司高级管理层
10-15万
乡镇农村进城人员
3万以下
本区域买家（商铺店主）
3-5万
投资买家
未知
目的客户需求分析（住房规定、生活习惯等）：
l 地段、交通、开发商实力及投资前景。
l 周边配套、周边环境、项目配套、景观特色、商业配套、楼间距、采光。
l 有无供暖。
l 户型结构。
l 付款方式、销售价格、开盘时间。
l 有无社区配套：幼儿园、学校、运动键身场馆。
l 物业收费标准，停车收费及车位销售（租赁）价格。

目的客户分析

通过以上分析，可以看出，目前本案重要目的客户以教师及政府公务员为主，此类人群整体收入属本地较高层次，有较高的生活品味和生活标准。他们已不满足于目前的生活状况和生活方式，他们需要一种全新的生活理念。此类人群已经从追求物质生活逐渐提高到追求精神生活的层次。
本案第二梯队目的客户以私营业主为主，此类人群有较高的物质和精神生活，但他们普遍缺少高素质人群的生活品味，他们希望能融入到高品味阶层的生活圈，因此，他们对生活社区的素质阶层爱好较大。
不能忽略进城农民及部分投资客户，此类人群有较广的人脉关系，容易产生跟风效应。
4、竞争对手分析
l 亚美厚德
基本信息：占地160亩，总建筑面积30万平方米，共分三期开发，配套双语幼儿园、游泳池、商业街等配套，以明清建筑风格为主，车位600-700个。
面积区间：85㎡-126.5㎡，户型（85㎡、95㎡、105㎡两室，116㎡、126.5㎡三室，户型比例为4比6）
入市均价：2500元/㎡
开盘时间：2023年12月18日
产品特点解析：
规划理念：一期以多层、小高层为主，传统中式建筑风格。
生活配套：配套双语幼儿园、游泳池、酒店。
项目地块：位于县河南岸，紧邻馒头山，整体采光效果较差。
卖点诉求：中式人文大宅

第五部分 项目定位
一、产品整体定位
本项目可分为五个产品卖点，分别承担不同的价值职能，形成舰队式作战模式，形成互动式作战关系。
第一点：项目主力产品---板式及点板结合高层
第二点：项目主力产品户型---90㎡-95㎡两房、115㎡-125㎡三房
第三点：项目概念性产品---完善的物业配套服务
第四点：项目的标志性产品---地中海风情景观
第五点：项目的符号化产品---商业部分
阐述：
第一点：项目主力产品---板式及点板结合高层
结合市场调研数据洛及南市场大众消费习惯分析，在726份问卷调查中，有355人选择了小高层产品，占总比例的48.9%，根据本案地块及容积率规定，建议以板式或点板结合高层作为本项目的主力产品。其在定位方面的首要原则就是“价值”，即在现有的条件和环境下达成价值的最大提高，并在销售初期迅速占领市场，成为市场热点。
第二点：项目主力户型---90㎡-95㎡两房、115㎡-125㎡三房
作为本项目的主力户型，户型在定位方面的首要原则就是“需求量”，通过对本地居民的调研，在726份问卷调查中，有575人选择户型面积在90-125之间，占总比例的79.2%，因此建议以适合本地人居住和认可的户型为主。根据我们对洛南市场被访者购房能力的调研，80%的被访者选择银行按揭购房，其首付款多控制在30%即10万左右，因此建议本案单套总价应控制在35万元以下，并以标志性的南北通透两房和三房迅速拉升项目价格，并全面支持前期产品的快速销售。
第三点：项目概念性产品---完善的物业配套服务
从物业服务来看，它是整个项目品质性保证，在定位方面的首要原则是“完善”，根据我们对洛南市场目前在售及已入驻楼盘的调研，目前没有一个社区达成完善的物业配套服务，那么本案作为洛南县首个高品质社区，物业配套的完善是十分必要的。
第四点：项目的标志性产品---地中海风情景观
景观的打造是体现我们公司实力和项目品质的保证，在定位方面的首要原则是“差异化”，目前洛南房地产市场多以中式建筑风格为主，虽然得到了本地多数人的认同，但根据我们对洛南政府及教育单位的走访了解到，大多数拥有较高文化水平的阶层对欧式景观建筑风格情有独钟，因此我们建议本案以地中海景观风格为主，这样也填补了洛南市场此类产品的空白，形成独具特色的地中海风情社区，从而提高项目在洛南的知名度。
第五点：项目的符号化产品---商业部分
作为项目的展示面，商业部分已经成为本项目建成以后的重要环节，项目未来升值的核心要素，良好的商业氛围，将成为项目整体活力的基点，根据我们对洛南县整个区域的市场调研，目前洛南几乎没有中高档消费场合，大大克制了本地消费能力的提高，我们建议本案商业以中高档消费业态为主，从而拉动项目周边的商业氛围及价值，提高本案项目品质。
二、住宅户型定位
2、产品类型建议：
通过对洛南地区的问卷调查及市场调研分析，目前洛南市场对住宅项目的品质规定越来越高，根据726份有效问卷的数据，有67%的被访者选择了南北通透户型，再结合本案地块状况及容积率规定，建议本案产品类型为一梯两户、两梯三户及两梯四户三种类型。
1、户型配比建议
根据问卷调查中客户对户型及面积需求分析结果，结合本案的项目状况及定位，本案住宅户型面积及配比建议如下：
户型
面积（平方米）
套数配比
两室一厅一卫
85-90
12%
两室两厅一卫
90-95
18%
三室两厅一卫
115<
21%
三室两厅两卫
115-125
28%
125-132
21%

两室两厅一卫 三室两厅两卫

三、项目商业部分定位
1、定位背景
本项目商业部分是项目的重要组成部分，因此对商业部分定位重要依照下面几个因素考虑。
l 随着洛南县行政中心的西迁，高档消费场合的建立将备受关注；
l 本案周边商业业态分布及商业经营状况；
l 对洛南商业经营者进行问卷调查，被调查商家对本案的需求；
l 作为西城区高品质社区项目，商业部分定位与城市规划及运营有机结合。
2、商业主题定位
洛南近几年经济发展速度较快，人民生活水平得到显著提高，但西城区的商业市场发展较为缓慢，一直处在疲软状态，几乎没有规模化的商业。通过我们对洛南县商业经营者的调查访问，发现大部分商家不满足洛南目前商业状况。同时洛南业内人士也提出了对目前洛南西城区商业状况的一些见解，认为西城区缺少聚集人气的商业项目。
3、商业业态规划建议
沿项目北侧以生活配套商业为主，进行独立分割，保证社区居民生活的便利性。
沿项目东侧局部为三层综合商业，用以引进大型品牌餐饮及休闲业态，提高项目品质。
项目西侧及南侧商业部分紧邻未来新行政中心休闲广场和主干道河滨北路，未来人流量及车流量都将比较大，建议该位置商业规划为综合商业街，即中高档消费场合。

4、户型和铺型建议

综合商业街
生活配套商业
面宽
6-8米为主
4-5米为主
进深
10-15米
8米
层数
两层为主（局部做三层）
一层
层高
一层4.2米--4.5米、二层3.9米
三层3.6米

面积
120-360平方米
32-40平方米

备注：
l 为充足挖掘商业价值，建议在部分路口拐角处设计三层商业，重要用于引进大型品牌餐饮及休闲娱乐业态。（餐饮业态需考虑排烟道、化油池、空调机位、给排水等设备的设立）
l 商铺将不进行整体分割，可根据购买者需求按柱距进行分割。
l 商铺分上下两层，建议在单位柱距间设立楼梯口（不做楼梯），为需求一拖二商铺的客户提供方便。
l 每单位柱距间，设立卫生间上下水管道，为需要建卫生间的客户提供方便。
5、定位可行性评估
（1）商业定位依据
l 本项目位于洛南新行政中心辐射范围，定位以服务于项目自身及区域周边为目的，打造以综合性商业街为主生活配套商业为辅的商业业态，必能服务整个区域商业的发展。
l 大大提高城西区的商业发展和人气。
l 目前洛南商业市场氛围仍不浓厚，重要因素是缺少具有影响力的中高档商业项目，本项目将改变目前洛南的商业现状，同时与本案整体定位相吻合。
（2）项目定位实现的现实性与也许性
l 项目地段及环境特性与定位相符。
l 项目定位为中高档餐饮、娱乐、休闲综合商业街，能提高洛南西城区的商业价值。
l 以中高档消费场合为主力商业，容易引导高端消费群，形成巨大的消费磁场。
六、配套及物业建议
1、小型健身广场建议：根据洛南市场问卷调查分析，90%的消费者对健身活动场合感爱好，建议在社区内设立小型健身广场（涉及小型体育运动中心、儿童活动场地及老年人活动场地）。
2、幼儿园：根据洛南县政府整体规划方案，城西区规划为文教区，但目前城西区域教育环境较为落后，是阻碍购房者选择该区域的关键因素之一。建议在本案项目中建立一所双语幼儿园，以解决入住业主子女的入托问题，并同时提高本案的教育配套价值。
3、停车场：根据洛南市场问卷调查分析，在726份有效问卷中有45.04%的被访者选择暂时不需要车位，但仍有23.97%的被访者选择购买一个车位，结合本案项目地块实际情况及需求状况，建议本案地上停车位100个，地下停车场车位数200个，车位比例约1：0.3。
4、供暖：根据我们对洛南市场的调研，目前洛南房地产市场大部分楼盘没有供暖设备，仅天曼苑、亚美厚德、福景苑项目有供暖设备，其供暖方式为锅炉烧煤供暖方式，多数为分户计量方式收费。此类具有供暖设备的社区在目前洛南市场口碑及销售状况都比较好，因此，建议本案必须配备供暖设施。
5、智能化系统建议
——社区周界采用红外监控系统，社区管理中心可以实时显示各报警路段和报警时间；
——楼宇访客可视对讲系统；
——一键式家庭紧急求助报警系统；
——通过智能卡或其他形式对进出车辆进行管理；
——社区室外公共场合设立有线广播系统；
——电子公告栏系统。
6、物业服务
l 社区公共空间清洁服务
l 停车场安保措施；
l 社区公共配套、设施维修服务
l 社区安全防护工作
l 节日假日的社区活动举办、社区居民、各种社会性活动的举办
l 各种生活常识征询服务等
l 业主室内家庭设施安装维修
l 提供的便利性、交通、娱乐、代收费服务
l 出租，代为管理业主房屋
l 其他有必要的服务等

营销部
2023年12月15日