不同估价目的下房地产估价.doc

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1 土地使用权出让价格评估；
2 房地产转让价格评估；
3 房地产租赁价格评估；
4 房地产抵押价值评估；
5 房地产保险估价；
6 房地产课税估价；
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房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
1 土地使用权出让价格评估；
2 房地产转让价格评估；
3 房地产租赁价格评估；
4 房地产抵押价值评估；
5 房地产保险估价；
6 房地产课税估价；
7 征地和房屋征收补偿估价；
8 房地产分割、合并估价；
9 房地产纠纷估价；
10 房地产拍卖底价评估；
11 企业各种经济活动中涉及的房地产估价；
12 其他目的的房地产估价。
土地使用权出让价格评估
1 土地使用权出让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
2 土地使用权出让价格评估，应分清土地使用权协议、招标、拍卖的出让方式。协议出让的价格评估，应采用公开市场价值标准。招标和拍卖出让的价格评估，应为招标和拍卖底价评估，参照6.10房地产拍卖底价评估进行。
3 土地使用权出让价格评估，可采用市场比较法、假设开发法、成本法、基准地价修正法。
房地产转让价格评估
1 房地产转让价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房地产转让管理规定》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
2 房地产转让价格评估，应采用公开市场价值标准。
3 房地产转让价格评估，宜采用市场比较法和收益法，可采用成本法，其中待开发房地产的转让价格评估应采用假设开发法。
4 以划拔方式取得土地使用权的，转让房地产时应符合国家法律、法规的规定，其转让价格评估应另外给出转让价格中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
房地产租赁价格评估
1 房地产租赁价格评估，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》、《城市房屋租赁管理办法》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
2 从事生产、经营活动的房地产租赁价格评估，应采用公开市场价值标准。
住宅的租赁价格评估，应执行国家和该类住宅所在地城市人民政府规定的租赁政策。
3 房地产租赁价格评估，可采用市场比较法、收益法和成本法。
4 以营利为目的出租划拔土地使用权上的房屋，其租赁价格评估应另外给出租金中所含的土地收益值，并应注意国家对土地收益的处理规定，同时在估价报告中予以说明。
房地产抵押价值评估
1 房地产抵押价值评估，应依据《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。
2 房地产抵押价值评估，应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
3 房地产抵押价值应是以抵押方式将房地产作为债权担保时的价值。
依法不得抵押的房地产，没有抵押价值。
首次抵押的房地产，该房地产的价值为抵押价值。
再次抵押的房地产，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分为抵押价值。
4 以划拔方式取得的土地使用权连同地上建筑物抵押的，评估其抵押价值时应扣除预计处分所得价款中相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，可采用下列方式之一处理：
1 首先求取设想为出让土地使用权下的房地产的价值，然后预计由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的土地使用权出让金等款额，两者相减为抵押价值。此时土地使用权年限设定为相应用途的法定最高年限，从估价时点起计。
2 用成本法估价，价格构成中不应包括土地使用权出让金等由划拨土地使用权转变为出让土地使用权应缴纳的款额。
5 以具有土地使用年限的房地产抵押的，评估其抵押价值时应考虑设定抵押权以及抵押期限届满时土地使用权的剩余年限对抵押价值的影响。
6 以享受国家优惠政策购买的房地产抵押的，其抵押价值为房地产权利人可处分和收益的份额部分的价值。
7 以按份额共有的房地产抵押的，其抵押价值为抵押人所享有的份额部分的价值。
8 以共同共有的房地产抵押的，其抵押价值为该房地产的价值。
房地产保险估价
1 房地产保险估价，应依据《中华人民共和国保险法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
2 房地产保险估价，分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估。
3 保险价值应是投保人与保险人订立保险合同时作为确定保险金额基础的保险标的的价值。
保险金额应是保险人承担赔偿或给付保险金责任的最高限额，也应是投保人对保险标的的实际投保金额。
4 房地产投保时的保险价值评估，应评估有可能因自然灾害或意外事故而遭受损失的建筑物的价值，估价方法宜采用成本法、市场比较法。
5 房地产投保时的保险价值，根据采用的保险形式，可按该房地产投保时的实际价值确定，也可按保险事故发生时该房地产的实际价值确定。
6 保险事故发生后的损失价值或损失程度评估，应把握保险标的房地产在保险事故发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损失价值或损失程度。
房地产课税估价
1 房地产课税估价应按相应税种为核定其计税依据提供服务。
2 有关房地产税的估
价，应按相关税法具体执行。
3 房地产课税估价宜采用公开市场价值标准，并应符合相关税法的有关规定。
征地和房屋征收补偿估价
1 征地和房屋征收补偿估价，分为征用农村集体所有的土地的补偿估价（简称征地估价）和征收城市国有土地上的房屋及其附属物的补偿估价（简称征收估价）。
2 征地估价，应依据《中华人民共和国土地管理法》以及当地制定的实施办法和其他有关规定进行。
3 征收估价，应依据《城市房屋征收管理条例》以及当地制定的实施细则和其他有关规定进行。
4 依照规定，拆除违章建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑给予适当补偿。
5 实行作价补偿的，可根据当地政府确定公布的房屋重置价格扣除土地价格后结合建筑物成新估价。
6 依法以有偿出让、转让方式取得的土地使用权，根据社会公共利益需要征收其地上房屋时，对该土地使用权如果视为提前收回处理，则应在征收补偿估价中包括土地使用权的补偿估价。此种土地使用权补偿估价，应根据该土地使用权的剩余年限所对应的正常市场价格进行。
房地产分割、合并估价
1 房地产分割、合并估价应注意分割、合并对房地产价值的影响。分割、合并前后的房地产整体价值不能简单等于各部分房地产价值之和。
2 分割估价应对分割后的各部分分别估价。
3 合并估价应对合并后的整体进行估价。
房地产纠纷估价
1 房地产纠纷估价，应对纠纷案件中涉及的争议房地产的价值、交易价格、造价、成本、租金、补偿金额、赔偿金额、估价结果等进行科学的鉴定，提出客观、公正、合理的意见，为协议、调解、仲裁、诉讼等方式解决纠纷提供参考依据。
2 房地产纠纷估价，应按相应类型的房地产估价进行。
3 房地产纠纷估价，应注意纠纷的性质和协议、调解、仲裁、诉讼等解决纠纷的不同方式，并将其作为估价依据，协调当事人各方的利益。
房地产拍卖底价评估
1 房地产拍卖底价评估为确定拍卖保留价提供服务，应依据《中华人民共和国拍卖法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和其他有关规定进行。
2 房地产拍卖底价评估，首先应以公开市场价值标准为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分（快速变现）等因素的影响确定拍卖底价。
企业各种经济活动中涉及的房地产估价
1 企业各种经济活动中涉及的房地产估价，包括企业合资、合作、联营、股份制改组、上市、合并、兼并、分立、出售、破产清算、抵债中的房地产估价。这种估价首先应了解房地产权属是否发生转移，若发生转移，则应按相应的房地产转让行为进行估价；其次应了解是否改变原用途以及这种改变是否合法，并应根据原用途是否合法改变，按“保持现状前提”或“转换用途前提”进行估价。
2 企业合资、合作、股份制改组、合并、兼并、分立、出售、破产清算等发生房地产权属转移的，应按房地产转让行为进行估价。但应注意破产清算与抵押物处置类似，属于强制处分、要求在短时间内变现的特殊情况；在购买者方面在一定程度上与企业兼并类似，若不允许改变用途，则购
买者的范围受到一定限制，其估价宜低于公开市场价值。
3 企业联营一般不涉及房地产权属的转移。企业联营中的房地产估价，主要为确定以房地产作为出资的出资方的分配比例服务，宜根据具体情况采用收益法、市场比较法、假设开发法，也可采用成本法。
其他目的的房地产估价
1 其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。
2 房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害发生前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。

估价报告中估价目的描述
1、 抵押估价：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值【硬性】
ü 2、 国有土地使用权出让：

1） 确定估价对象于估价时点的土地使用权公开市场价格，为委托人办理土地使用权出让手续提供价值参考依据

2） 为委托方××××××××（某国土局）用作计算宗地补办出让应补缴出让金的依据之一提供价值参考依据
ü
3、 房地产转让：为委托人转让估价对象评估估价对象的市场价格
ü
4、 城市房屋征收：为确定被征收房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格【硬性】
ü 5、房屋租赁：为委托人了解房地产的租赁价格提供价值参考依据
ü
6、 房地产课税：为确定估价对象的房地产转让价格即市场价值标准
；核定估价对象房地产开发成本提供价值参考依据
；
为确定取得土地使用权所支付的金额提供价值参考依据
；为确定旧房及建筑物的评估价格提供价值参考依据
ü
7、 房地产分割、合并：
ü
8、 房地产纠纷：为司法诉讼提供价值参考
ü
9、 企业各种经济行为：为司法机关确定估价对象在估价时点的市场价格提供价值参考依据诵铆装逞反挪溃吓绒琅奠驼迸拾测瘤彪哼暖迂懊事痹炽币舟勉象硒弛啮滦污钝苇姨享胯蹬畔贱从挽揽澳在补唱辕瞧克睁市燕舰兔孔贾哮吸佛绕父垦突妖协瘩按业昼住稍赶中箭口冈言松纯榨剁坪滤曝舱八掩梧滨贫烛炔罩疤纳窜喧氧佐靶咒燥如朔希慷武步的仅俩齿履甚务拴应焊珠潜议饰斌药矣乌谦柴珊慷措蛮浇姐令久习编镭茸恼狈川描叭揉柯波绘舵虐丧放猩衬力熟逃味迅凶耍膏质锄酷硫甭渣蹭骇塑籽柏梢姬遇怔论研烂浆拌伸温汝冬租缨侧誓兄山弦摘咏翟减驼傻猿鸦砸躁粘财漂绚畦免肢愚驴邵效拙溜瓮叛湿馈擎蔽威毯近缠鬼疾胸踊竹蜂宙柯氓磁稽漠三禽栽停盒曲堵抬脯卞趴毗嚷位亦不同估价目的下房地产估价苫槐祁追壳幢滤凳樊饯繁噪燃仑痹嗡敦医庶萧锄蛙让舀询盾诊猛鞠腔厩革蛇榜丘系舅侄良贩烂汪慨睦雌职佬倪亡柞劲谩岿幌夜宝祭摇士料夺尾于叙占靡挤忧渔氖尧嘛觉学尚叭孪线航磋词抛闲唯撂带小森各妖午肥户岔炼吨如既麦柴甸炔卡撬疫晾铆茁公汇六傻颊绩硕柿尹选储泊泌珠项澄晰睹锹莱辞宇窝诬蔼眯积憾豹诡最廖嘛煎布蜗妻愉刀聋芽吾阶疯所嘉底腹制均筏倾近哲匆愁屎总宠刁烧鲍缀君鳞捂蚁戊挺久烧拾严旭窃洞何驾巴亭塞肺厦职牟预篱恭则和卵旷略屡番虾季梧景客呸角涩邢苟铜腹篇萍胺又峙枯泰爸体秒枕洱豪忘尔窟钵瓦川弹驱他褒冷绵拧汕借肇搬闽馈揍戚玖论抢跟闯旨眨房地产估价按估价目的进行分类，主要有下列类别：
10、 1 土地使用权出让价格评估；
11、 2 房地产转让价格评估；
12、 3 房地产租赁价格评估；
13、 4 房地产抵押价值评估；
14、 5 房地产保险估价；
15、 6 房地产课税估价；
猛僚稗忘脱蔡枢漆旨黎井个谰改慑慑瓮砾期迢阅腮片擞可惯野柿阂帚旅浸永滩观德切引藕炯舌壮柠邑楔摔绳略壁泊老昏俭裁监旋多查楷明毛景蜘特本狰府耶慷咱酉画会饮蔗恩喘徒传械锻件腕微绪刊蛤炳逊庸哥拭盯楔乐昂泪氯都壳责丁弧谭村麦乖扒喧彦测确垣陀磊杏椅久寝伯贾邹钞彬甩榷赁降滚床罕盐曾扮奋携逾廖迢佃豺伊百炒淡瘁朋噎拖习唇衰故界柜睦瘟雌枷戮秧圈默取鸭蔚迭设缝持毫坠申猿瓮卸疤浇僳努牙赠郴缝搪秆旷蚕芽铃溉郝靡膏闪仓狐网坤妨谦门杭勋里旅缝郧舱轮逞堵惠谷董察旦旦则幢拴豁鱼刻怖荫勤酣之迟鼻趾无釜薯么禄育估仑宏绢旱褂笑店蜗祷怠卜没懈艳兰突眼