节约型物业管理.doc

“节约型物业管理”路在何方
在政府和全社会都在大力提倡节约的今天，物业公司如何在小区物业管理过程中体现出节约已成为每个物业公司不得不面对的问题。本文主要从物业管理公司的日常运作、合同管理、节约文化等方面（事实上，前期介入可以奠定节约型物业管理的基础，由于篇幅关系，不在本文探讨之列）提出合理化的措施建设以期达到节约型物业管理的目的。
日常运作决定节约成败对于一个小区的物业管理来说，日常运作过程中的资源消耗(包括人力资源)支出会占用日常总支出的70%~80%，这部分资源的控制利用往往将决定节约型物业管理是否成功。下面将从日常运作过程中使用最广泛的电力、水、人力三大资源来具体介绍在小区内开展物业管理服务的节约化措施。
一、节电篇 
2003、2004、2005年连续3年，全国普遍出现供电不足现象，因此政府号召企业和个人节约用电，以缓解电力供应紧张的局面。作为居民小区物业，用电量虽然不如工厂等生产企业那么大，但同样存在着节能的问题，作为小区物业“管家”的物业公司必须重视电力资源的节约环节。
 1、照明电能的节约措施。小区设立光控开关来控制所有的路灯（照明灯)开启和关闭，可避免因机械地执行开关时间而造成照明电力的浪费，也可避免因自然光线照明不足引起业主使用不便。
 大力推行绿色节能照明灯具，据初步统计，仅在小区(大厦)内更换节能灯一项，可节约照明电费20~40%左右，而且节能灯光线柔和，照明度高，可充分发挥绿色照明灯具的作用。
在地下(半地下)车库建议凡是经常需要变更照明亮度的公共场所宜以一路照明线路和灯具满足最低照明需求，同时再设计安装另一路辅助照明线路和灯具，以便在需要时加开二路照明灯具需要时方开启，这样既满足了平时和特殊时段的不同需求，又节约了电能，相比之下，目前部分小区的路灯照明系统如不及时改进，将继续浪费更多的电能。
对小区共用照明灯具中的“用电大户”，如高杆路灯等，要定期及时维修，确保所有灯具正常发挥作用。
对于小区安装的景观照明(包括灯光亮化)系统，应本着既要满足城市亮化工程的需要，又要从节约的角度设身处地为广大业主着想，切忌为满足推销、包装的片面要求，求新求大求全，造成浪费。
2、其他降低用电成本的措施
对于小区内公共设备设施中的用电大户，可充分利用现行供电的峰谷价差，精打细算，将可以在用电低谷时段开启的共用设备设施尽量在用电低谷时启动，可使用较为先进的相关系统来错开用电价格较高的时间，以大幅度降低业主的使用成本。
在小区内有许多消耗能源较多的电器、设备：如供暖(供冷)系统、消防水泵系统、配电房等设备，均需加强日常巡检和进行专业维保，确保各项设备设施正常运转，不能带病工作，额外增加电能的消耗。对于上述设备中具有自控开关或自动控制系统，更应及时检查其运行状况，不能因为自动控制系统出现带病工作的现象而造成设备频繁启动，这样既造成设备的不必要磨损，又白白消耗了电能和其他资源，甚至还会因自动控制系统失灵造成不同程度的经济损失，并直接影响业主的安全和居住环境。 
对于有高层、中高层物业的小区，要加强电梯的节能管理。对于用电量大，故障率高，舒适感差的电梯要进行升级改造，实现电脑智能控制，提高传动效率，减少电动机额定功率。 
从技术层面来说，使电梯使用电源逆变回馈装置，将原消耗在制动电阻上的电能有效地收集起来回馈到电源，除了可以降低电梯的电能消耗外，还可以降低机房温度，改善机房环境，减少空调的启动时间，降低空调的电能消耗。 
二、节水篇
在中国，水资源是比较匮乏的资源之一，且存在分布不均匀的现象，“南水北调”工程是一项倾全国之力的水利工程，为的就是调节我国水资源不足的现象，节水工程已成为我国节约社会的一个重要部分。
居民用水是政府首要保障的部分，作为对社会的回报，居民小区的节水也是十分必要的。目前小区的用水主要分为居民用水、园林绿化灌溉用水、景观用水三大部分。下面根据小区的基本情况来介绍节水措施。
1、绿化灌溉用水节约措施
绿化率往往是衡量一个小区适宜居住程度的重要指标，目前大部分小区都有一定数量的绿化面积，园林绿化灌溉用水已成为小区第一用水大户:此部分节水的成功与否将较大地影响小区节水“战略”的成败。
尽量利用小区周围多余水资源。现在很多开发商为了营造适宜的居住环境，喜欢将物业选址在河流湖泊附近，园林绿化灌溉用水刚好可以合理利用这部分水资源。物业管理公司在设计阶段可以建议开发商在已完成土建工程的小区内增设少量地下管网，从紧邻该小区的河流中提取园林绿化灌溉用水，这样既满足了该小区的绿化用水的需求，又避免了直接使用自来水灌溉带来的高额成本，由于紧邻河水的水质能够满足并优于自来水直接浇灌，对小区内植物产生了良好的作用，同时大大降低了物业管理成本，减轻了业主的负担。
合理利用季节、天气状况。根据季节变化及实际的天气情况，合理安排园林绿化的灌溉次数及用水量。 
2.景观用水节约措施
随着小区内人造景观的不断使用，景观用水已成为小区内仅次于园林绿化灌溉用水的第二用水大户，怎样才能开展节约型物业管理服务，既能充分展示现有景观中如瀑布、喷泉的风采，又能满足补充因人工湖湖面自然蒸发用水的需求。除在景观设计阶段已必须考虑的雨污分流和雨水回收系统外，还必须考虑今后使用景观用水的再循环过滤系统和相关水泵的设计、安装，让业主在享受一流的景观的同时，又不必担心还要承担较高的景观用水费。
如将景观的循环水系统与小区内园林绿化喷灌用水有机地结合起来，既能符合景观用水的环保要求，又能满足园林绿化植物对灌溉用水中有机成份的需求，做到“肥水”不流外人田。
除了关注园林绿化灌溉用水和景观用水两大用水大户之外，居民用水的节约也值得重视，在加强节约用水宣传的力度时，解决好小区内给水系统的“跑、冒、滴、漏”问题。凡使用镀锌管及配件的给水系统都不可避免的存在上述现象，小区物业必须加强日常的检查，发现有此类现象存在，要及时维修、保养，以杜绝不必要的浪费。
三、人力资源节约篇
由于物业管理服务是劳动密集型的产业，因此在物业管理服务的总费用中，人力成本约占50~60%。如何合理利用人力资源，提高工作效率、节省开支已成为节约型物业管理的一个重大课题。首先可以做的是要大力提倡建设规划合理，设备设施先进的楼盘，我们可以通过现代化的遥控、遥感、遥测和多种远传的方式来降低劳动密集型产业的员工人数，利用高科技减员增效来实现节约型物业管理的目标。
先进的设备设施，现代化的物业管理服务，需要有较高素质和有专业技术的员工来操作运行，上述设施设备的日常运作和维修保养也需要较高的专业知识。因此在开展节约型物业管理服务的同时，对于物业管理企业而言，不是简单的减员问题，而是要抓好对现有员工的人力资源培训工作，通过岗前培训，提高员工的整体素质和操作技能，然后对他们进行在职培训，可采取“请进来，送出去”的培训方式邀请专家教授到物业管理公司讲课，将可继续深造的员工送到大专院校进行在职进修学习，逐步把他们培养成一专多能，适应节约型物业管理服务需要的人才。只有通过上述人力资源培训，才能在确保物业管理服务质量不降低的情况下实现真正意义上的减员增效，节约宝贵的人力资源，真正做到人尽其才，物尽其用。
四、合同管理挖掘节约型潜力
除了寻常的节约方法，拓展性的管理模式往往会给节约型物业管理带来新的潜力。上海一家物业管理公司和所管物业的业主签过一项关于节能的合同。合同约定，以物业2000年的能源消耗为基数，物业管理公司每年要为业主节约能源10%。如果达不到指标，业主有权扣减物业管理费；如果达到或超过指标，超出部分物业管理公司与业主可以五五分成。在这份合同的激励下，物业公司通过各种软、硬件手段来节约开支，一年就为业主节省能源方面的支出高达188万元之巨。
该公司提出的这种合同约定节省能源的模式，是从国外流行的“合同能源管理”衍生而来的。“合同能源管理”是一种在美国、加拿大和欧洲等地流行的全新节能新机制，服务公司与愿意进行节能改造的客户签订节能服务合同，向客户提供包括软硬件在内的能源效率评审、节能项目设计、原材料和设备采购、施工、培训、运行维护、节能监测等一条龙综合性服务，并通过与客户分享项目实施后产生的节能效益来赢利和发展。在发达国家，已经出现有专业的节能服务公司，并演化成了一种新兴的产业。
这种新型的合同约定管理模式，运用市场激励机制，明确约定了业主和物业管理公司的节能权利和义务，界定了物业管理公司的节能责任，把降低能源的指标与公司的经济利益挂钩，使节能工作落到了实处，彻底改变了原先能源管理模式中存在的弊端，可有效挖掘出物业管理公司的节约潜力。在政府和全社会都在大力提倡节约能源的今天，这种节能合同管理模式是物业管理公司参与节能服务的一种成功的尝试，值得借鉴和推广。
五、节约文化推进节约化管理
节约型物业管理，不能仅靠物业公司单方面地推广节能技术和产品，还应倡导建设节约型社区，建立节能文化。
首先，立足物业公司自身，要实现节约化的目标，除了硬件上的改进更新，还要强化软件管理。加强日常管理，完善规章制度，防止不必要的浪费。对公司的工作人员要进行节约意识教育。可以在公司内部将节约化管理与员工的收入直接挂钩，以提高员工节能降耗的积极性和灵活性。提高工作效率，减少因效率低下造成的浪费损失。
从业主的角度来讲，物业管理公司要帮助他们树立节能的意识，同时可要求业主委员会帮助物业管理公司推动“节约型小区”的建设，让每个业主从身边的小事做起，养成节约能源、热爱公物、保护环境的好习惯，配合物业管理人员的管理和维护工作，真正实现安居乐业。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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