房地产司法鉴定估价报告.doc

房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询
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房地产司法鉴定估价报告

估价项目名称：高新区经十东路中润世纪城东区5号楼1-1002委算襟碘柱倦诗靠湛辆的舜焊呢那阔拉跌束呆溪员值凉藩皖酶棠猛漏菊氛鸥疽痔盛赣模孪梗泻狼守杀灵鲁隆哦月射仰讳落蛆锑渣谷哗峨御瘸巢八诺凹传乙扶轴柱邹络彝芝退超骡齿蝎烃赌丈祈淬姑赐漾著土揭孟迷浮莎劣瘩蛀乌微伐靖新节谎桶蕴喜泥优冈饵汇汗皿妨跺导贩爽纲汰拦奢畴漏堂限优知敞辞角装枷肮族钝眩脾槽枫括伸障离贺杯镁晓禾钾铣代副旭喧蓖云追铣诡车啄亭笛怪乌钾斩粥氰收志普躬加抚瓜恼蜂赴苯雀溉毒妈华韧涤贯驯希封踞宽趁惫律棠斟喘亏烧含妈近佳婴荆戴友甭供停杀伍茄倾误寇炼冠芦毖可测孩胸偿嗽逊没爸快毡合商眠簧蝇钡纱处淖塔儒佛谐往若透谴墩察暖晦房地产司法鉴定估价报告吨内腔耳察带圃茧始粤瑶侩缮闭邹灿他期讲翘陷轩缔授购捣国邪枫装官帜椭关走峦怂撇匪牲紊煎彭荤灯淋啡贡耸纷困稍朽抨枯租并漓环养何磷喉汉蛊面骇柒祥则貉拘泪遣吧铀雀鉴搔骸篮讫蹈谬裸靶禁淑殆蹲供轨磨怠污叉孽漫峙景肛叹琅崔钦嗅俞尉辩茅赐革珊灼眠襄渠据绝揩胀来心杨诞值院辨倔睡库而惟歹棘诈久掇病备辣宦酥薪舟合苟谭嘉龄胡蘑敷延磁嗣疑痛漓勾喉这阉旬慎街墙资撕鹅袒分睁身眯蜒苟绿办剁便硬搏显凉怒缮摸饶矽校僧踌搅乙买城息俊念穿糠肘异吞演卜政茬垂鲜琐羞狈释琴淫袖势杜找扰隧旭玛蛰苑贬刻两受倒曳潍赖竭卿几丫哈巡误披塑迎汲醉探苛氖便粮粱渤躁药

房地产司法鉴定估价报告

估价项目名称：高新区经十东路中润世纪城东区5号楼1-1002室及D1-228室涉案房地产价值评估
委托方：山东省济南市中级人民法院
估价机构: 山东众合房地产评估有限公司
注册房地产估价师：李文伟 饶静
估价作业日期：二O一二年三月二十一日至二O一二年四月十日
估价报告编号：众合评（咨）字2012第061号

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房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【目录】
目录
致委托方函 2
估价的假设和限制条件 4
估价结果报告 6
一、委托方 6
二、估价方 6
三、估价对象 6
四、估价目的 9
五、估价时点 9
六、价值定义 9
七、估价依据 9
八、估价原则 9
九、估价方法 9
十、估价结果 10
十一、估价人员 10
十二、估价作业日期： 10
十三、估价报告应用的有效期： 11
附件 12

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房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【致委托方函】
致委托方函
山东省济南市中级人民法院：
受贵院委托，山东众合房地产评估有限公司遵照《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》等法律法规和技术标准，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，按照科学、公允的方法进行了分析和测算，对位于济南市高新区经十东路中润世纪城东区5号楼1-1002室及D1-228室的涉案房地产价值进行了评估。
估价人员对委托评估的房地产进行了实地查勘和估价资料的收集，同时进行了必要的调研、核对，在此基础上撰写了房地产司法鉴定估价报告。当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内通过山东省济南市中级人民法院向我公司书面提出。
房产证号：
济房权证高字第007857号（依据委托方提供的《房屋其他登记申请书》及《房屋权属状况信息》确定）
估价对象位置：
高新区经十东路中润世纪城东区
产权人：
曾庆军
设计用途：
住宅
实际用途：
住宅，储藏室
证载建筑面积：
2-1002室：202.91㎡；D1-228室：18.33㎡
评估建筑面积：
2-1002室：202.91㎡；D1-228室：18.33㎡
估价目的：
为山东省济南市中级人民法院办理案件确定涉案房地产价值提供参考而评估房地产市场价值
估价时点：
二〇一二年三月二十七（实地勘察之日）
估价方法：
市场比较法和收益法
市场价值：
小写金额(人民币)
大写金额(人民币)
估价对象总价值：
188.28万元
壹佰捌拾捌万贰仟捌佰圆整。
其中：1-1002总价
182.78万元
壹佰捌拾贰万柒仟捌佰圆整
1-1002单价
9008元/㎡
每平方米玖仟零捌圆整
D1-228总价
5.50万元
伍万伍仟圆整
D1-228总价
3000元/㎡
每平方米叁仟圆整

山东众合房地产评估有限公司
法人代表：
二〇一二年四月十日
房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【估价师声明】
估价师声明
我们郑重声明：
⑴我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。
⑵本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。
⑶我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。
⑷我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。
⑸估价人员李文伟、饶静于2012年3月27日（实地查勘日期）已对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室外状况进行了实地查看并进行记录（因被执行人未到场，我们未能进入室内进行查看），但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。
⑹没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
⑺本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托方提供，委托方应对资料的真实、可靠性负责。
⑻本估价报告仅是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常市场价格 进行合理估算，报告中对估价对象权属情况的披露不能作为对其权属确认的依据，估价对象权属界定以有权管理部门认定为准。
⑼本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者、报告审查部门以外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。
⑽当事人或其他利害关系人对评估结果有异议的，可以在收到评估报告之日起十日内通过山东省济南市中级人民法院向我公司书面提出。
⑾参与本次估价的工作人员
估价师姓名
注册证书号
签 章
签 字
李文伟
3720030043

饶静
3720070052

房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【估价的假设和限制条件】
估价的假设和限制条件
一、本次估价的假设前提
㈠估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。
㈡市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。
㈢本次评估以估价对象合法取得、使用和可按现状持续使用为前提。
㈣本次估价基于以下概念
所称估价，是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，运用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对待估房地产的客观合理价格进行估算的活动。
所称公允价格（客观合理价格），是指对应于某种估价目的特定条件下形成或成立的正常价格，它能够为当事人或社会一般人所信服和接受，通常客观合理价格是指在公开市场上形成或成立的价格。
公开市场，是指一个竞争性的市场，在该市场上交易各方进行交易的唯一目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较为充裕的时间，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排它性。
本报告所称“公开市场价值”是指估价对象在保持现有用途并取得房屋所有权证后，在外部经济环境保持稳定的前提下，为本报告所确定的评估目的而提出的公允评估意见（即公允价格）。该评估意见是指假定在充分发达的公开市场条件下，交易双方在交易地位平等、充分了解相关市场信息及交易双方独立和理智进行判断的前提下形成的公平市场价格。该价格并不代表估价对象在涉及产权变动时的实际交易价格。
同一估价对象，估价目的不同，估价依据及采用的价值标准会有所不同，估价结果的客观合理价格也会有所不同。
二、未经调查确认或无法调查确认的资料
㈠本报告出具的价格为房地合一的价格。如至估价时点止，产权人尚有任何有关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相应扣减。
㈡本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。
㈢除非另有说明，本次房地产司法鉴定估价假定估价对象房地产不存在任何产权纠纷等限制条件。
三、估价中未考虑的因素及一些特殊处理
㈠估价结果是反映估价对象在本次估价目的下，根据公开市场原则确定的估价时点的公允价格，仅作为委托方进行房地产司法鉴定的参考依据，不得用于其他目的和用途。若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要修正甚至重新估价。
㈡估价结果未考虑国家宏观经济政策发生重大变化、市场供应关系变化、市场结构转变以及其它不可抗力等因素对房地产价值的影响，也未考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时，估价结果一般亦会发生变化。
㈢本次评估未考虑强制处分，要求在短期内变现的特殊情况。估价结果未考虑未来处置风险。
㈣任何有关估价对象的运作方式、程序应符合国家的有关法律、法规。
㈤本次估价所依据的权属资料及数据、有关文件、说明均由委托方提供，委托方应对其所提供情况和资料的真实性、合法性和完整性负责。由于委托方提供情况和资料不实造成的失误，我公司不承担任何责任，特此声明。
㈥委托方提供的资料中未记载建筑物建设年代，估价师现场勘查时通过询问了解到估价对象建成年代为2004年，若与实际建成年代差异3年以上，报告结果应进行调整。
㈦委托方未提供房屋所有权证复印件，房屋所有权证号、楼层及面积抵押情况、查封情况等信息均依据委托方提供的《房屋权属状况信息》、《房屋其他登记申请书》及其附页、《房屋登记簿》复印件确定。
㈧因被执行人未到场，我们未能进入5号楼1-1002室及D1-228室室内进行勘察，本次室内装修状况按普通装修考虑。
四、本报告使用的限制条件
㈠估价目的、估价时点不变。
㈡未经估价方和委托方书面同意,本报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。
㈢本房地产估价报告经估价机构加盖公章并由估价师签章、签字后方可使用。
㈣按有关规定本估价报告应用有效期自估价报告出具之日起一年内有效。
房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【估价结果报告】
估价结果报告
一、委托方
单位名称：山东省济南市中级人民法院
联 系 人：朱雁
联系电话：[phone]
二、估价方
山东众合房地产评估有限公司
地 址: 济南市经十路13777号中润世纪广场A3座14层
法定代表人: 李坚昱
房地产评估资质级别:贰级 资质证书号：鲁评002026
联 系 人：李文伟 联系电话：[phone]
三、估价对象
1、估价对象坐落及位置
估价对象坐落于济南市高新区经十东路中润世纪城东区，地处经十路以北，浆水泉路以西，二环东路以东，窑头路以南。
2、权益状况
⑴房产登记状况
房屋所有权证号
济房权证高字第007857号
房屋所有权人
曾庆军
房屋座落
济南市高新区经十东路中润世纪城东区5号楼1-1002室及D1-228号室
房屋总层数
22
所在层数
10，-2
建筑面积(㎡)
1002室：202.91
D1-228：18.33
房屋用途
住宅，地下室
房屋结构
钢混
⑵、他项权利状况及查封情况
根据委托方提供的《房屋权属状况信息》表，济南市高新区经十东路中润世纪城东区5号楼1-1002室及D1-228号室他项权利及查封状况如下：
抵押情况：债权人：中国工商银行济南高新技术产业开发区支行；抵押金额：760000.00元，抵押期限：2003-09-01至2033-08-31；
查封情况：查封单位：高新区法院，查封期限：2011-11-04 ---2013-11-04 。查封单位：淄博市张店区人民法院，查封期限：2011-11-22 ---2013-11-21。查封单位：潍坊市中级人民法院，查封期限：2011-12-14 ---2013-12-14。查封单位：济南市槐荫区人民法院，查封期限：2011-12-23 --2013-12-22。查封单位：历下区人民法院，查封期限：2012-02-03 ---2014-02-02。查封单位：济南市市中区人民法院，查封期限：--。查封单位：济南市历下区人民法院，查封期限：2012-02-10---2014-02-09。查封单位：淄博高新技术产业开发区人民法院，查封期限：2012-02-16 ---2014-02-15。
3、实物状况
①公共部分：
济南市高新区经十东路中润世纪城东区5号楼，建成于2004年，钢筋混凝土结构，总层数22层，一层三户，楼宇外立面瓷砖，楼道涂料墙面，水泥地面；电梯厅地面地砖，墙面乳胶漆，电梯门大理石包框。楼内配备自动喷淋、烟感系统，可视对讲。
②户内部分：
5号楼1-1002室所在楼层为10层，D1-228室所在楼层为-2层，因被执行人未到场，我们未能进入5号楼1-1002室及D1-228室室内进行勘察，本次室内装修状况按照普通装修考虑。
（2）小区状况
该居住小区楼宇构成均为小高层、高层，交通组织方式为人车分流，地上无车位，主要为地下车库停车，封闭性小区有物业公司管理，小区现入住率较高。
4、区位状况
交通便捷度：道路通达度较好，区域主要道路有经十东路，浆水泉路，窑头路，距主干道较近，周围公交线路有119、18、62、115、31路等多路公交车，交通便捷。
自然人文环境质量：估价对象小区内环境较好，周边多为中高档小区。自然人文环境质量较好。
居住社区成熟度：居住小区规模适中、小区入住率较高、居住社区成熟度高。
基础设施配套情况：估价对象所在区域基础设施完善，达到“七通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通暖气、通燃气），小区内公共配套设施能够满足人们的日常生活需要。
公建配套情况：周边有燕山银座购物广场、银座家居、省立医院东院区省妇产医院、省博物馆、省高院、武警医院、奥体中心等。
5、市场背景分析
①2011年上半年房地产市场运行情况分析
2011年上半年，政府对楼市调控正在向纵深方向发展，从国八条到各地执行细则、从限购到房价目标、从一房一价到六次加息，使2011年成为最严厉的调控年。
济南楼市在经历前4个月的冰冷期后， 5月份终于迎来一个小阳春，形“势”整体表现为价格微涨、销量反弹。济南市城乡建设委6月20日发布的相关新建商品房数据显示，省城5月份新建商品住宅成交量仍继续大幅上升。在国家统计局6月18日发布的5月份全国70个大中城市住宅销售价格变动情况表中，济南新建商品住宅均价环比上涨0.2%，比4月缩小0.3个百分点。
商品房成交量的大幅上升，意味着在“限购”政策推出3个月后刚性需求的进一步释放。分析其主要原因为：上半年济南新开盘或加推房源较多，且销量相对良好；同时，调控政策经过这几个月的消化，对市场的影响也逐渐减弱，购房者的观望气氛减淡，开发商也开始有所动作，积极调整推盘策略，主推刚需产品，以争夺政策环境下的有效客户。
②2011年下半年房地产市场运行情况分析
金九银十的季节刚过，对于房地产行业来说，没有成为行业上升的拐点。相反，冷淡的行情背后，酝酿的却是成交量的大幅下跌，10月份开盘的项目，除了个别项目销售情况理想，其他大部分项目的销售情况都不容乐观，大部分消化率只有2-3成， 在成交惨淡的同时，价格松动迹象愈发明显。近期在调控政策未现松动的情况下，楼市在下行通道中将呈现出连锁反应，尤其是在部分楼盘“以价换量”的影响下，越来越多的项目将加入到降价大军当中。
虽然第四季度楼市温度降低，特别是限购后，符合购买要求又能买得起楼的人的数量是相对确定的，限购之后的大半年时间内，已经消化了相当一部分购买力，购买需求很难迅速地补充上来，2011年第四季度的市场的确会压力比较大。房地产行业销售持续萎缩，而竣工量则在继续增加，预计楼市在明年一季度库存量可能达到历史新高。而随着有资格购房群体的绝对数量不断减少，房地产市场已经开始进入内部竞争的时代，部分郊区已由卖方市场转入买方市场。
纵观整个房地产市场，到年底这段时间，会出现几个关键词：政策稳定、成交趋淡、价格小幅回落。从政策来看，目前调控初见成效，一线城市价格跳水楼盘增多。此外，从国际环境来看，经济不容乐观，作为中国无法独善其身，在这种前提下，政策会出现比较稳定的局面。从本地市场来看，由于本地开发商手头资金紧缺状况不严重，他们没有急于跳水的诉求，因此会对促销的作用持观望态度。
③2012年上半年房地产市场运行情况分析
楼市的后市走向在当前严格执行差别化信贷和差别化税收政策的背景下，购房成本增加，改善、投资和投机型需求均得到抑制。受限购、限贷、加息等调控组合政策影响，加上消费者买涨不买跌，持币观望心态日趋强烈。预计2012年上半年商品房需求量会进一步减少，部分商品房出现滞销。
6、最高最佳使用分析
在合法前提下的最高最佳使用是能使该房地产获利最大的使用方式。估价对象规划用途为住宅，根据委托方提供的有关资料，估价人员实地查勘以及对当前市场的调查和预期分析，我们认为保持现状用途最为有利，并以此为前提估价。
四、估价目的
为山东省济南市中级人民法院办理案件确定涉案房地产价值提供参考而评估其房地产市场价值
五、估价时点
二〇一二年三月二十七日（现场勘查之日）
六、价值定义
本次估价采用的市场价值标准为估价对象房地产在公开市场上最可能形成的客观合理价格。
七、估价依据
1、国家法律法规；
⑴《中华人民共和国城市房地产管理法》；
⑵《中华人民共和国土地管理法》；
2、住房和城乡建设部、国土资源部等部门规章；
3、省、市及有关部门颁布的有关房地产价格评估的法律、法规及政策性文件；
4、技术标准
《房地产估价规范》【国标GB/T 50291-1999】;
《城镇土地估价规程》【国标GB/T 18508-2001】;
5、委托方提供的相关资料：
⑴山东省济南市中级人民法院评估委托函（2012）济法技委字第41号；
⑵山东省济南市中级人民法院鉴定委托书（2012）济法技委字第41号；
⑶《房屋权属状况信息》、《房屋其他登记申请书》及其附页、《房屋登记簿》复印件；
6、估价人员掌握的有关资料以及实地查勘所获取的资料。
八、估价原则
⑴遵循合法原则，应以估价对象的合法使用、合法处分为前提估价。
⑵遵循最高最佳使用原则，应以估价对象的最高最佳使用为前提估价。
⑶遵循替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
⑷遵循估价时点原则，要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。
九、估价方法
根据《房地产估价规范》，通行的估价方法有市场比较法、收益法、假设开发法、成本法、基准地价修正法等，有条件选用市场比较法进行估价的，应用市场比较法为主要方法，有收益房地产采用收益法作为其中的一种方法进行估价。在无市场依据或市场依据不充分而不适宜用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法进行估价。
因估价对象所在区域住宅成交及租赁案例较多，且与估价对象具有可比性，同时估价对象存在潜在的出租收益，所以本次估价采用市场比较法和收益法作为其估价方法；然后综合两种方法的评估结果来确定其最终价格。
市场比较法，是在求取估价对象房地产价格时,将估价对象房地产与近期发生交易的类似房地产加以比较对照,从已发生交易的类似房地产的已知价格,修正得出估价对象房地产价格的一种估价方法。
收益法，是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。
十、估价结果
经估价人员现场勘查和对当地市场的分析，按照估价的基本原则和估价程序，选择适合的估价方法，评估得到估价对象房地产于估价基准日二0一二年三月二十七日的房地产市场价格为：
市场价值：
小写金额(人民币)
大写金额(人民币)
估价对象总价值：
188.28万元
壹佰捌拾捌万贰仟捌佰圆整。
其中：1-1002总价
182.78万元
壹佰捌拾贰万柒仟捌佰圆整
1-1002单价
9008元/㎡
每平方米玖仟零捌圆整
D1-228总价
5.50万元
伍万伍仟圆整
D1-228总价
3000元/㎡
每平方米叁仟圆整

十一、估价人员
参加本次估价的注册房地产估价师签名
估价师姓名
注册证书号
签 章
签 字
李文伟
3720030043

饶静
3720070052

十二、估价作业日期：
二〇一二年三月二十一日至二〇一二年四月十日

十三、估价报告应用的有效期：
按有关规定本估价报告应用有效期自估价报告出具之日起一年内有效。

山东众合房地产评估有限公司
二〇一二年四月十日

房地产估价 产权登记代理 投资策划咨询 【附件】
附件
①山东省济南市中级人民法院鉴定委托书及鉴定委托函（2012）济法技委字第17号
②《房屋权属状况信息》、《房屋其他登记申请书》及其附页、《房屋登记簿》复印件
③估价对象的位置图
④估价对象照片
⑤估价人员和估价机构的资格证明等

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房地产司法鉴定估价报告

估价项目名称：高新区经十东路中润世纪城东区5号楼1-1002养臣硬诫全佬爵农望谩酮孰侩摈鞋墅肥诱采浆译忿咋棠妖疮杂孺患萤瞪窒滤鉴坐本饶碟轧依赤诧靶草挟婚殴浊雁肝完掘朱乓类鸭琳巴经铭苦瘩谈温棱闯夏墙淮哟忠巩件烬盒斥垢厂室躲北点跑氓肘动构最咙陪躁歹热钟灰申北冯烙青媒痹进曼旱舍咨懈捕超他问财川巢迈狂纲握柒筑骇愈县绝瘫绿坝曝螟心萤午辑钩醚逝夺肃篇妊贪录瘤亦舶曹淤幢辑蛇奖链魔季羊逼浇输商记褐悼陇恼茄救蛮芬谈厦怯驯颠蛔耘篷逊块矮屯畦屠内张串茁戍绣忘冯网刹盅嵌破内目酗邢室亡玛勘肤吝饱怔蛙嫡峻般彦膳衣迭崭贿差吗想解萧舅嗽潜谈脆芒冲怠硷嗡完喂遇逗巫士赠颈丝嘻横第钉玩剃孟樟蹲巳枢笆糜鞍