陕西省新建住宅物业保修金管理办法.doc

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陕西省新建住宅物业保修金管理办法

第一章 总 则
第一条 为了加强新建住宅物业保修金的管理，保障新建住宅物业在保修期内的正常维修和使用，维护业主的合法权益，根据《陕西省物业管理条例》（以下简称《条例》）和国家有关法律、法规，结合本省实际，制定本办法。
第二条 本办法适用于本省物业管理区域内住宅物业保修金（以下简称保修金）的交存、垫支使用、提存、退还及其监督管理。
第三条 本办法所称保修金是指开发建设单位按照《条例》规定比例向物业所在地设区的市、县（市）物业管理行政主管部门依法设立的保修金监管账户一次性交存，作为住宅物业法定保修期内维修费用保证的资金。
由两个及以上单位共同开发建设的项目，可按其约定分别交存。
第四条 保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则。
第五条 设区的市、县（市）物业管理行政主管部门应当建立健全保修金管理制度，并指定机构负责保修金的交存、垫支使用、提存、退还、监督等日常管理工作。
第六条 县级以上人民政府物业管理行政主管部门会同同级财政部门负责本行政区域内保修金管理的指导和监督。
第七条 新建竣工的住宅物业、住宅区内的非住宅物业以及与单幢住宅物业结构相连的非住宅物业，其开发建设单位均应按照本办法的规定交存保修金。
第二章 新建住宅物业保修金的交存
第八条 开发建设单位应当在物业竣工验收合格后、申请不动产权属初始登记前，按照物业建筑安装总造价2％的比例，一次性向物业所在地设区的市、县（市）物业管理行政主管部门设立的保修金专门账户交存保修金。
第九条 保修金的计算标准以每平方米建筑面积建筑安装造价为基数，具体执行物业所在地设区的市、县（市）价格行政主管部门定期公布的指导价。
第十条 开发建设单位在办理不动产权属初始登记时，应当提供专户银行出具的保修金全额交存证明。
第十一条 开发建设单位在申请新建住宅附属设施设备交付使用备案或者不动产权属初始登记前，应当持土地使用证明文件、建设工程规划许可证及其总平面图、房屋面积实测报告、建筑区划划分意见书、建筑工程竣工验收合格证明等加盖有开发建设单位公章的复印件，向物业所在地保修金管理机构办理保修金交存手续，经保修金管理机构确认后，开具《住宅物业保修金交存通知》。开发建设单位应当依据该通知要求向专户管理银行交存。专户管理银行收款后，应当开具省财政厅监制的专用票据。
第十二条 设区的市、县（市）物业管理行政主管部门应当委托商业银行设立本辖区保修金专门账户，办理保修金的管理账户设立、交存、垫支使用、提存、退还、结算等手续。
保修金专门账户以物业管理区域为单位设立分户。
开发建设单位交存的保修金，自存入以物业管理区域为单位的分户之日起，按中国人民银行同期银行活期存款利率计息。
保修金存储期限内，开发建设单位名称变更的，应自变更之日起30日内，持企业名称变更核准通知书和新的营业执照，向物业所在地保修金管理机构申请办理保修金分户的更名手续。
第十三条 开发建设单位应当按照国家《房屋建筑工程质量保修办法》的保修期限和保修范围，承担物业保修责任。
正常使用条件下，住宅物业最低保修期限为：
（一）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（二）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（三）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；
（四）装修工程为2年；
其他项目的保修期限和保修范围，按《住宅质量保证书》约定。
第十四条 保修金保证的保修责任期限，自开发建设单位将住宅交付业主使用之日起计算，保修责任期满后，根据建设单位的申请退还。
第十五条 保修金的存储期限应当与物业的法定保修期限一致，最低不少于5年。
第十六条　开发建设单位歇业、破产时，其欠缴的保修金或者应当补存的保修金，纳入企业财产清算程序。
第三章 新建住宅物业保修金的垫支使用
第十七条 因业主使用不当或擅自改动房屋结构、设备位置及不当装修等造成住宅物业质量问题的，由业主依法承担相应的维修责任。
第十八条 物业保修期限内物业出现质量问题的，开发建设单位在接到业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业的维修要求后，应当在二十四小时内派人到现场核查情况，情况属实的应当在七十二小时内予以维修。
第十九条　在物业保修期内有下列情形之一，开发建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的，可以启动使用保修金：
（一）物业交付后，业主发现房屋建筑工程存在质量问题的；
（二）物业小区未按经批准的规划设计方案进行配套设施建设或有关设施不配套的；
（三）物业交付后，物业小区公共设施设备存在质量问题的。
第二十条 保修金启动使用前，应当由业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业向保修金管理机构提出申请，经物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门委托的建筑工程质量检测机构鉴定后，属于保修责任范围内建筑工程质量问题的，由业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业组织维修，所需费用从物业保修金中垫支。
第二十一条 业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业组织维修前，应据实提出保修金垫支使用方案，持《住宅物业保修金垫支使用申请表》和保修金垫支使用计划、工程预算书、建筑工程质量检测鉴定书等，向物业所在地的保修金管理机构提出申请。受理机构自受理申请之日起3个工作日内予以核实后，出具《住宅物业保修金垫支使用通知书》，并通知专户管理银行划转所需资金的70%至业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业指定的账户中。
维修工程进行中，须经相关业主鉴证并出具鉴证书。
维修工程竣工后，应经相关业主或机构验收合格并出具合格证书。
第二十二条 维修工程竣工验收合格后，经决算划转垫支资金有剩余的，业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业应持《住宅物业保修金垫支使用退还通知书》向专户管理银行的相应分户退还剩余资金；划转垫支资金有差额的，由业主、业主委员会或者其委托的物业服务企业凭工程决算书、费用结算票据及维修工程验收合格证明等材料，向原受理机构申请划转所需垫支资金的差额部分，受理机构自受理申请之日起3个工作日内审核并划转差额部分。
第二十三条 保修金管理机构在保修金动用后3个工作日内向开发建设单位出具《住宅物业保修金支付通知书》、《住宅物业保修金补存通知书》。开发建设单位应当在收到《住宅物业保修金支付通知书》、《住宅物业保修金补存通知书》的通知之日起15日内足额补存。
第二十四条 开发建设单位对维修责任承担有异议的，可以在本办法第二十三条规定的保修金补存期限内依法提起民事诉讼或者申请仲裁，由人民法院或者仲裁委员会确定的责任人，在相关法律文书生效之日起十五日内补存保修金。开发建设单位逾期不起诉或申请仲裁的，视为其认可承担维修责任。
第四章 新建住宅物业保修金的提存
　　第二十五条 物业保修期间，开发建设单位因破产、解散、被撤销等原因消亡的，物业管理行政主管部门应将相关事项在房产管理部门公众信息网上进行公示，公示期为30天。公示期满无异议，物业管理行政主管部门应将该开发建设单位交存的保修金本息余额提存。
第五章 新建住宅物业保修金的退还
　　第二十六条 符合下列条件之一的，保修责任期满后本息余额退还开发建设单位：
（一） 未出现属于保修范围内的物业质量问题；
（二） 出现物业质量问题，但开发建设单位已按照相关规定进行维修并经验收合格，或者与业主就维修费用承担达成和解协议并履行了给付义务；
（三）　出现物业质量问题且双方就责任承担发生争议，但开发建设单位已按人民法院或者仲裁委员会的法律文书履行了义务。
物业保修期间建设单位已经注销的，保修责任期满后其交付的物业保修金本息余额依法列入清算财产。
第二十七条 开发建设单位应在住宅交付业主使用之日起届满五年的前一个月，持《住宅物业保修金退还申请单》，向物业所在地保修金管理机构提出已交存保修金余额退还申请。受理机构应在受理后5个工作日内，将拟退还保修金事项在相关物业管理区域内、当地房产管理部门公众信息网上公示，公示期为30天。公示期满无异议的，保修金管理机构出具《住宅物业保修金退还通知单》，将该住宅物业的保修金退还开发建设单位。
第二十八条 房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限。保修金全部退还后，开发建设单位应依法、依约继续履行相应的质量责任。
第六章 新建住宅物业保修金的监督管理
第二十九条 保修金的管理依法接受审计、财政等部门的监督。
第三十条 保修金专户管理银行应当定期向委托其管理账户的物业管理行政主管部门或保修金管理机构发送保修金账户对账单。物业管理行政主管部门或保修金管理机构应当每年定期向相关物业管理区域的业主和开发建设单位，书面公布该物业管理区域物业保修金的交存、垫支使用情况，接受业主和开发建设单位的监督。开发建设单位、业主或业主委员会对保修金账户变化情况有异议的，可向物业管理行政主管部门申请复核。
第三十一条　保修金管理费用纳入部门预算管理，在保修金的增值收益中列支，并与保修金分账核算。
第三十二条　保修金管理机构在保证保修金正常支付和安全的前提下，可用于购买一级市场国债，实现增值保值，不得挪作他用。
第七章 附 则
　　第三十三条 开发建设单位不按本办法的规定交纳或者补交保修金的，由物业管理行政主管部门责令限期交纳；逾期仍不交纳的，自逾期之日起按日加收滞纳部分万分之五的滞纳金，并依法给予处罚。
　　第三十四条 业主、业主委员会委员或者其委托的物业服务企业在申请动用保修金时，弄虚作假并造成损失的，应当赔偿所有损失，并依法追究法律责任。
第三十五条 物业管理行政主管部门或者其他有关行政管理部门和保修金管理机构的工作人员违反本办法规定，有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：
（一）截留、挪用、侵占保修金的；
（二）未按照本办法规定进行管理，造成保修金流失的；
（三）在保修金使用审核、拨付中，故意刁难或者拖延的；
（四）其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。
第三十六条 新建非住宅物业管理区域内保修金的交存、垫支使用、提存、退还及其监督管理，参照本办法执行。
第三十七条 本办法自印发之日起施行。 3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
B比率分析法和比较分析法不能测算出各因素的影响程度。√
C采用约当产量比例法，分配原材料费用与分配加工费用所用的完工率都是一致的。Ｘ
C采用直接分配法分配辅助生产费用时，应考虑各辅助生产车间之间相互提供产品或劳务的情况。错
C产品的实际生产成本包括废品损失和停工损失。√
C成本报表是对外报告的会计报表。×
C成本分析的首要程序是发现问题、分析原因。×
C成本会计的对象是指成本核算。×
C成本计算的辅助方法一般应与基本方法结合使用而不单独使用。√
C成本计算方法中的最基本的方法是分步法。X
D当车间生产多种产品时，“废品损失”、“停工损失”的借方余额，月末均直接记入该产品的产品成本
中。×
D定额法是为了简化成本计算而采用的一种成本计算方法。×
F“废品损失”账户月末没有余额。√
F废品损失是指在生产过程中发现和入库后发现的不可修复废品的生产成本和可修复废品的修复费用。Ｘ
F分步法的一个重要特点是各步骤之间要进行成本结转。(√)
G各月末在产品数量变化不大的产品，可不计算月末在产品成本。错
G工资费用就是成本项目。(×)
G归集在基本生产车间的制造费用最后均应分配计入产品成本中。对
J计算计时工资费用，应以考勤记录中的工作时间记录为依据。(√)
J简化的分批法就是不计算在产品成本的分批法。(×)
J简化分批法是不分批计算在产品成本的方法。对
J加班加点工资既可能是直接计人费用，又可能是间接计人费用。√
J接生产工艺过程的特点，工业企业的生产可分为大量生产、成批生产和单件生产三种，X
K可修复废品是指技术上可以修复使用的废品。错
K可修复废品是指经过修理可以使用，而不管修复费用在经济上是否合算的废品。Ｘ
P品种法只适用于大量大批的单步骤生产的企业。×
Q企业的制造费用一定要通过“制造费用”科目核算。Ｘ
Q企业职工的医药费、医务部门、职工浴室等部门职工的工资，均应通过“应付工资”科目核算。Ｘ
S生产车间耗用的材料，全部计入“直接材料”成本项目。Ｘ
S适应生产特点和管理要求，采用适当的成本计算方法，是成本核算的基础工作。(×)
W完工产品费用等于月初在产品费用加本月生产费用减月末在产品费用。对
Y“预提费用”可能出现借方余额，其性质属于资产，实际上是待摊费用。对
Y引起资产和负债同时减少的支出是费用性支出。X
Y以应付票据去偿付购买材料的费用，是成本性支出。X
Y原材料分工序一次投入与原材料在每道工序陆续投入，其完工率的计算方法是完全一致的。Ｘ
Y运用连环替代法进行分析，即使随意改变各构成因素的替换顺序，各因素的影响结果加总后仍等于指标的总差异，因此更换各因索替换顺序，不会影响分析的结果。(×)
Z在产品品种规格繁多的情况下，应该采用分类法计算产品成本。对
Z直接生产费用就是直接计人费用。X
Z逐步结转分步法也称为计列半成品分步法。√

A按年度计划分配率分配制造费用，“制造费用”账户月末(可能有月末余额/可能有借方余额/可能有贷方余额/可能无月末余额)。
A按年度计划分配率分配制造费用的方法适用于(季节性生产企业)

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