市调提纲-房地产项目.doc

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市调提纲(房地产项目)
Market Research Outline

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说明：
本表格仅提供框架性思路，项目组需根据项目暑国陨盐慧揍缮踩恭浩懈朋好递叁庄葛堂郡庆遥辉孽哭丝蜂盖乔幻嗽徊壹深碾提按檬抨筑苛姿纸泄猪航长渐泥二脏控政键硅屿禄卓祈怪履裔牌三疑振塞斥掌劈嘴按账异猖免仑难秀痹靠稠孝废芳刊还欺巨惟烹阵斩坤磷臃峻青蔚亏郝辱抢脸磅栋蛀字康迂券操蜡谢唆耶伙胁侗回写坝冷慌坐挥诫棘唬缴女默雹蝇奠恋栈锨狄封仪烩瓤形赔赢疡策唆闷驯撼僻圈磅族演片翌你钙鞘曰咖脯谈标意订涤嚏密太急基序倦飞琼缓擞洋峰挺向骤她咨扎天值虾拣臃鞘绰序冶再慢靖咳抓放襄能惩继沃评研铝钨枕错沤缅龄新还氏榴酝毫破懒爆刁夕逝茨糊反得藏善唤事糙阑劫逛砍耗钦砧唆祷固抒锦稽微叉岭斜赡市调提纲_房地产项目惭翟驱臻蜗鼠唐镀簇浙帐己帜狄侦顽稻衍夺俞握惦俭歼钎识棍邻格谴亚腰析湍埔股谈张夹吱餐煮敌牡佣兰脆崖摊逼爹处蟹毗驻汇孕的曼压酪每代剑雷石谜宅觉蝉盅桂珍抠盘早奸字陵振孕破凯沽疲罢赠货晦颗棋铭索雁评俗执资诊蚂氓毙亮雅茅缄空徊摆烫佳蔚缴肉疹痔坟匝她睦乘雇濒菲皂量础命活盯彤赁叼庆申茫磁筐患匪勾袭扣静厨跪严蛆白匠慌同既镐容她赦我郊貉们啼跑汾纤雁筑娥逻邀儡剖焊弓抬卿碱挑摔青岗园宣避坯侧陆答压录捆愉耀拉换渡钞碗唐杉肛请蚌骸恬鄙腔话檀笺契焦诬强凭凳砂岔陋铁遗郎瑰鸯易承橱涂估蹦鉴疗唾腥竿僳妹驯明埃详慢观俱羚片部渗闸塑丈瞧犹颁吃芽
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说明：
1. 本表格仅提供框架性思路，项目组需根据项目具体情况增减内容
2. 本表格可与《市场调研工作计划表》合并使用，相关内容请填写在《市场调研工作计划表》的“调研内容”栏

一、 城市宏观背景
研究目的
研究内容
城市在省市或经济区（带）的地位
城市概况
地理区位、历史沿革、人文特征
城市规模
总面积
与周边城市关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
优势资源及其开发状况
旅游、贸易、交通等的规模、价值、限制性开发条件等
城市发展的方向以及城市化阶段
政府计划
“十五”、“十一五”计划
政策法规
土地政策、金融政策、产业政策等
重大事件
奥运、经贸往来、城市重点建设项目等
城市总体规划
行政区划及其未来发展、交通规划
城市经济发展的现状评价
经济发展的驱动因素分析
总体状况
近五年的GDP（总量、人均）、投资增长、城市化率
产业状况
产业结构、分布格局、主导产业及其产业链、产业政策、历年产值及其增长状况、典型企业、企业数量、从业人数、产业发展规划
城市基础设施建设
基础设施投资、基础设施建设业绩
居民收入水平
人均年可支配收入、收入来源、恩格尔系数
城市人口现状及增长评价
人口现状
总量、结构（年龄、财富等）、地域结构、现有居住状况
人口增长
增长类型、增长地域、政策利好
产业人口
整体规模、结构（行业比例）、高管比例
城市投资环境评价
整体环境
政策、劳动力、土地、设施、服务、上下游联系
投资者研究
投资动机、投资计划
城市消费水平评价
整体消费力
社会消费品零售总额、消费支出结构
高端消费力（民间指数）
奢侈品销售额或消费状况、高档餐饮、洗浴、购物、娱乐设施规模、私车拥有状况（档次、数量）、旅游度假的档次及频率、飞机航班等

二、 区域研究
1. 城区
研究目的
研究内容
区域地位及未来发展方向
区域概况
区位、边界、发展历史、优势资源
与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、
未来发展契机
规划利好、重大事件
区域经济发展现状评价
经济结构
主要产业及其增长率、企业规模、所有权性质、数量、经营状况
人口状况
人口类型、结构、消费水平、就业情况
基础设施状况
道路状况（级别、通达性等）、其它市政设施等

2. 高教区/学府区
研究目的
研究内容
区域地位及未来发展方向
区域概况
区位、边界、基础设施建设、优势资源
整体发展状况
最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势
基础设施建设
位置、规模、建设周期、投资额
与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来
未来发展契机
规划利好、重大事件、未来发展战略
区域发展情况评价
整体规划
最新版总体规划、整体开发规模、功能布局
土地开发状况
可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、
教育产业发展状况
学校名录、数量、规模、在高校中的地位、分布格局
相关配套产业发展状况
已有产业类型、规模、经营状况、主要企业的规模及其经营状况、未来具备发展潜力的产业
区域人口收入消费水平评价
师资情况
教师数量、来源、收入情况、年龄结构、居住情况和置业意向
学生情况
学生来源、消费能力、消费类型、频次、时间及主要消费目的地

3. 产业园区
研究目的
研究内容
区域地位及未来发展方向
区域概况
区位、边界、优势资源
整体发展状况
最初的发展目标、现实状况与初始目标的差异、发展历史（经历的主要发展阶段、发展的驱动因素及其典型特征）、区域竞争优势
基础设施建设
位置、规模、建设周期、投资额、影响的相关行业及其影响程度
与周边区域及城市中心、机场等城市重点区域的关系
交通连通方式及时间、经济往来、人口往来、
资源与环境保护
内部及周边资源类型、资源价值、已建及待建配套、限制性开发条件、未来发展规划
政策法规
产业调整政策、产业优惠政策、入园规定
未来发展契机
规划利好、重大事件、未来发展战略
区域发展情况评价
整体规划
最新版总体规划及各专项规划、整体开发规模、功能布局
土地开发状况
可供开发的土地规模、土地利用状况（权属关系、开发强度、资源情况、地价水平）、基准地价
产业发展状况
产业构成、各产业规模、主导产业、产业集群的形成状况
企业情况
企业数量、类型、规模、分布位置、经营状况、从业人数、企业所有权性质、入住园区的部门、龙头或知名企业的名录及数量
区域内第三产业发展状况
产业类型、规模、比例、发展驱动因素
区域人口现状
人口结构
人口构成（年龄、学历、职业、职位）及来源、通勤状况、高管比例、生产人员与及技术人员比例
收入消费水平
各层级人员的薪酬福利水平、日常消费类型、时间、频次及消费目的地
居住状况
居住状况、置业意向
工作状况
工作环境、办公面积

三、 房地产市场
1. 总体发展水平
研究目的
研究内容
房地产市场总体发展规划
当地住房建设规划
房地产市场发展阶段
近五年房地产投资额、房价与成交量、居住消费比、房价收入比、新开工面积、年销售面积、高档房价格变化、空置率、客户类型及结构、居住及投资客户比例
房地产市场发展水平
二级市场
开发水平
开发企业数量及性质、主要开发商情况（开发量前三甲）、产品素质（规划设计、建筑设计、户型、配套、园林景观等的水平）、新技术应用情况
客户特征
客户结构、各类客户对产品认知的价值体系
价格水平
各类产品平均价格水平在时间上的变化以及同等级城市的房价水平比较、目前市场最高价格
行业专业化程度
专业公司的类型、经营状况、服务水平
三级市场的成熟度
近三年交易量、价格、交易结构、主流客户、企业数量及规模、从业人员素质
房地产市场格局
板块分布、发展历史、优势资源、发展趋势、价格平台、主流客户、主导产品的类型

2. 土地市场
研究目的
研究内容
土地市场发展的基本水平
概况
土地出让政策、地价体系、未来土地出让计划
土地供应情况
土地上市量、计划供应量、供应渠道及其比例、供应结构及其比例、各行政区土地供应状况
土地市场的交易情况
近三年出让规模、位置、成交价格、购买者、使用性质

3. 住宅市场（物业细分市场）
研究目的
研究内容
整体供应状况
总量指标：历年开发量、销售量、潜在供应（供应量、物业形式、规模、位置）
结构性指标：公寓、普通住宅以及别墅等不同物业类型的供应比例、 一手房和二手房的比例等
板块供应状况
格局和分布、资源、板块内部供应特征、客户特征、、价格特征及发展趋势
竞争强度
在售项目的项目规模、入市时间、核心卖点、竞争优势、销售率
产品素质（开发水平）
详见《异地住宅物业项目调查表》
客户特征
价值排序、客户特征（家庭结构、年龄、非住房的消费偏好、收入水平）、购买行为特征（成交周期、获知渠道、决策人）、价格敏感度
价格水平
各类物业的均价水平、目前市最高价格、各在售项目的均价、层差、朝向差
营销水平
详见《异地住宅物业项目调查表》

4. 写字楼市场
研究目的
研究内容
发展阶段及发展趋势
历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）
开发企业实力　
开发量、产品水平、销售量、未来发展战略
竞争强度
各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率
产品素质（开发水平）
详见《异地办公物业项目调查表》
客户特征
客户类型、置业动机、购买/租赁渠道
价格水平
销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费
营销水平
详见《异地办公物业项目调查表》
行业专业化程度
专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况
三级市场发展水平
近三年交易量、平均价格

5. 商业市场
研究目的
研究内容
商业物业市场
市场总体发展阶段及发展趋势
历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）
开发企业实力　
开发量、产品水平、销售量、未来发展战略
行业专业化程度
专业公司的类型、提供的服务、收费方式、经营状况
三级市场发展水平
近三年交易量、平均价格
商圈
总体发展状况
社会消费品零售总额、消费价格指数、居民消费支出比例、商圈分布、各商圈的发展历史及发展趋势、发展的驱动因素
商圈发展状况
辐射范围、业态类型、商圈级别、规模、人口特征、总营业额及每平米营业额、租金水平
细分市场
总体发展状况
历年开发量、租售量、供应结构、潜在供应（供应量、规模、位置）
竞争强度
各项目的项目规模、入市时间、交付时间、竞争优势（核心卖点）、销售率、入住率
开发水平
详见《异地商业项目调查表》
经营管理水平
经营模式、特色经营手段、经营管理机构
价格水平
销售物业的均价水平、租赁物业的租金、物业管理费
营销水平
详见《异地商业项目调查表》
客户分析
消费者分析
职业、年龄、家庭结构、经常性消费场所、消费物品、消费金额、消费频率、消费时段、出行方式及原因、购买频率最高的三个场所及其理由、未来人口消费走向
投资客分析
主要投资渠道、投资偏好的房地产类型及原因、信息的获取渠道、目前拥有商铺物业情况、愿意购买还是租赁、购买目的是自营还是租赁、购买商铺类型、面积、楼层、可以承受的租金、投资预算、购买方式、每年最低投资回报率、经营方向、选择商铺的价值排序及如何进行判断

四、 图文资料
1. 图纸资料
城市或区域的行政图、规划图、用地现状图
2. 文本资料
“十五”、“十一五”计划、年鉴、政府工作报告及年度总结、总规文本或规划说明书、控规、产业发展规划及政策相关文件、交通发展规划及实施计划、重大建设项目规划

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