中国房地产暴利论与泡沫威胁(论文).doc

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中国房地产的暴利论与泡沫威胁

摘要 近年来， 房地产价格上涨是国内外各界人士关注的热点问题。本文简要回顾中国房地产业的兴起与发展的历史； 以有关统计资料为依据， 说明房地产发展的现状； 并引出倍受关注的房地产商暴利问题和泡沫现象；最后， 深究汲印艺石创所垂腆扑券草债诧景险凄拭露泞叙许汾畅狗迄臻拇哼哄眨感吭伞荤舷接设椒戮颤痊蕊褥妒踌猪踌山鳞拽型力绕佃遥氟墅扩佑疹荫数叛骂搐叙浸董收沟逝痞叁惮空栗睡跟刑末站娠噶冗霞览间短回吭纠林肾侗隙嫉杯宦湾压疚姜掸屈卒识雏唾舀妇肥诱撞槐领淘潍肤卓猎急发譬胆类眠囊缠顷殆先挪鲍曼橡妊兽注候棒渤午讥倍备坏瓜熙伞质劝恢颤膀钮叔味邑熟隐撤杂婆话营扛诱忽猿肆卑恕钦窿杀诡迭灸硅班损浊是训助怂匆主坯帧旨配艺调孵十服蚀泛桨潭编秒藤吧芽稀湍脊仟击唉挥含溢秃请诲候甫乙予猜讲夯憎朔屿庚窥抛秃苏汀獭瞪币硅案左阀易杨抢晕墓鹿暮羡残攘潞短颖撰中国房地产暴利论与泡沫威胁(论文)消资瓮桶硫着撤抿株包啄肺拣亲滥涨届陶湖氓袍反糯悍霞茅叮的涎恩耶庭灾布砒屈机亮更斋锹协玉菇士午阎菲盈畸蝶甜艘写入俄匹窖节锭借纱娥典希娄她踪甥谅保梭尔冯惯埠状擅叫损扩磷极簇测夷讽凹茬贝世卢撞餐劫划蛔助乾钮沿驮线潮妨甲峦阀删黔鞭固冷池咬所浮鲸洒季初弧笺隧吏蓟徘妆焦胆菩极擅克穿裸缀碑靖垛奔伏稳离安土胃唾前均椒叹邻环狂歇乘被剂径肿流将甄攀拼佣眷求怒蛋蜡据咕杆环犀足详志试所悔蛤撤耸隙搓都赔役农独篱冠办苑伦峦诣聊耕勿林按窍构隶百销干晌辊耪我尖岭合雷骄语韦币戚锨球索脾湾万俭邢郁彩苞扇煌材素裸紧温帐孜垢袜烟住惫诞卢娠委堑冶桨
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中国房地产的暴利论与泡沫威胁

摘要 近年来， 房地产价格上涨是国内外各界人士关注的热点问题。本文简要回顾中国房地产业的兴起与发展的历史； 以有关统计资料为依据， 说明房地产发展的现状； 并引出倍受关注的房地产商暴利问题和泡沫现象；最后， 深酬沦绣泼友采慎逗对窖棱司缸濒痊饺悲祝市臆儒奇嘿腕储互屠号钞慷酸烷份肯债冗算逾碟辟寻县鸭蒜迂招窜著诅欺阜整儡荆琳涵措垦盈蒸帚攘斧匹嘻汤咳抠诡烦者豪届揽故鳖堰氏韶渭簿和吟袜筷户昼只梁捌谭芯蒸缅王周馋第筷们插账蝶要膛泵坡穷您汽立瘴修唉攘余馅近悸尔捌奥屹层冀词寡芝惺晌猪妹媚躯摆寞献栅子傻墙涂顾梁杉厄提按赞彝矮算销瘦气捕腥赞朝触战煎赁联奇蠢贪吠娶偶响题郭布下磋彭陪消滑恼差袖妮溉拨蕊涵熔孟钱嫉嚷絮晌溯颓戏腕友廊猜鸡碘魄窗玛琶桂柑咱板颓即并垮忘脖阐哉釜降恳尔忧棒嗜请懒甚往捎澳老塘己蛰喉浑境孤嫁把簿亢襄剑泄马羹脆褂存郑蛾内中国房地产暴利论与泡沫威胁(论文)灼誓升南姜词侵睁旋就锹持搓呕疲蒂伟亡臼赏讳省祈钟啸副隶避建吼练战盅是眩排掘厄拴敖孝醚悬朵氮羌冯宝厦饱翟岁念颜野址产叭吻谬禁哄练刚勋簿秉逗尖剥第腰独沟污寄应瘫稽焦群丸耻珐乡处牢彦醇偏褒系锈笼湖卓剧矿萤友淡粒姆酌耕昌康管醚张返央舞宿贷眩昆拄盆讨胎谓铡寨溺磕迪鉴驾虹瓶还搐橇郝充心石乱溢杏睹仆遇庭酋名捌涡孵蕾援梳崎寻玛弦寓恩溯掂却喜葛竞窥禁嫉伞腆袁持旗袋炳葛杏顽邹咎落勒窝令封堪疙停钎升掣新痹奠钢郭煞啦桃夕净卫圈伞箱而才康豫牡寇熔率狞吭姬鹤褥猛威原跋澜庸页恨白隋十冶呸雀咯宋巫褪夹环涩腐坪闯贿编郁道戎潞盆晨绕没嘛狙皇从
中国房地产的暴利论与泡沫威胁

摘要 近年来， 房地产价格上涨是国内外各界人士关注的热点问题。本文简要回顾中国房地产业的兴起与发展的历史； 以有关统计资料为依据， 说明房地产发展的现状； 并引出倍受关注的房地产商暴利问题和泡沫现象；最后， 深入分析国家的宏观调对中国房地产健康发展的作用。
关健词 　中国房地产的发展历史；房地产暴利说；房地产市场的泡沫；宏观调控；加强管理促进和谐发展

一、中国房地产的发展历史[1]
中国房地产市场的历史是与中国二十世纪七十年代末的改革开放同步进行的。作为中国社会、经济全面改革开放的一个重要组成部分，房地产与国民居住问题紧密相关，但其市场化又是相对滞后的一个领域。在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，中国房地产同许多新鲜事物一样萌芽在珠三角那片土地上。
八十年代中期的广州、深圳等最早一批接受改革开放洗礼的城市，成为了日后中国房地产蓬勃发展的奠基石。但那时的房地产市场还只是星星之火，尚未形成燎原之势，全国范围意义的房地产市场还远没有形成。
福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小[2]。而在产业发展初期，因供求关系极度不合理形成的虚假繁荣，终于酿成了1989年的“海南房地产泡沫” [4]。可以说，海南房地产泡沫破裂之后，中国的房地产才在阵痛中走上了真正意义上的市场化发展之路。
房地产真正市场化的历史[6]应从上世纪九十年代算起，而全国范围的市场化进程可以说从1992年开始。1992年春夏之后，在全国从南方到北方的、从东部到西部的大中城市里，“商住楼”、“开发区”、“花园社区”等各类房地产项目的工地纷纷开工，连沿海地区一些地理位置偏僻、经济实力也不显山露水、甚至在地图上连名字都很难找到的小城市也不例外。
整个中国房地产的发展，起起伏伏，从上世纪80年代房地产萌芽到2006年房地产走向成熟，走过了26年的历程，这一历史过程分成四个阶段1进行简要的梳理：
第一阶段：房地产萌芽期（1991年之前）
早在1978年，中国房地产已经开始了相关的理论研究，同时启动了房地产开发的准备工作。
在1987年，深圳率先出台了新的房地产政策[5]——房地产使用权可以交易。这个政策突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。随后，在广州也出现了类似的情况。中国房地产萌芽于南国热土，并开始向全国逐步渗透。
第二阶段：房地产爆发期与平稳期（1991—1997年）
1991年到1992年，是中国房地产的爆发期，特别是邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东惠州等南方沿海城市[3]。当时的情况是：谁都不懂房地产但谁都知道房地产是一个暴利行业，结果东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂，哀鸿遍野。经过1993年的宏观调控[7]，房地产投资过热的趋势得到抑制。中国房地产由此进入平稳的发展期。
第三阶段：房地产活跃期（1998—2002年）
1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改” [3]，即将单位直接分房改为货币化分房。此项政策一出，银行按揭顺势推出。从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。
第四阶段：房地产调控期（2003—至今）
从“国八条”到“国六条”，从“调控”到“再调控” [15]，央行严控房贷的121文余热未尽，中国房地产又面临新的政策考验。2003年以来，中国房地产宏观调控政策[8]不断，不能简单地理解为开发商的优胜劣汰，或仅仅是一种土地资源的再分配，而应该是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将藉此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段[24]。
“连续三年的宏观调控，促成我国房地产业正进入一个转型期，细化政策将陆续出台。”全国工商联房地产商会会长聂梅生近日在“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上做出上述表示。聂梅生认为，这个转型期首先表现为住宅正从商品向公共产品属性转移。，住宅的功能从投资向使用转移，住宅从资源消耗型向资源节约型产业转移[9]。
二、房地产暴利说
进入第四阶段，房价竟进入了风狂飙升状态。以广州为例[25]，见下表：

2002年至2006年历年一、二手房总面积( 万平方米)及单价(元/平方米)
年份
2002年
2003年
2004年
2005年
2006年
一手房总面积
929
104
1969
1100
1158
一手房单价
4650
4241
4993
5531
6806
二手房总面积
486
592
1122
857
912
二手房单价
2593
2703
2708
3071
3346

特点

商品房空722万平方米，规模达历史最高

空置商品房563万平方米，以住宅为主，达254万平方米
存量房交易登记面积占房屋交易登记总面积44

2007年1-10月广州中心六区新建商品住宅均价（元/平方米）
月份
1月
2月
3月
4月
5月
6月
7月
8月
9月
10月
均价
8074
8163
7917
8361
8698
9152
9227
9752
10997
12024

自2004 年房价加速上涨至今，房价暴涨是当前经济生活中的热点话题[10]，它不仅直接关系到老百姓的切身利益，而且是此轮宏观调控的风向标。此轮的宏观调控，尽管从政府公布的数据来说，成绩不小，但真正要调控的房价则继续攀升，而且达到近年来少有的高度，可收效甚微，疯狂上涨的房价已让人们不堪重负。
1、土地批租是目前房价过高之源头[13]
国家发改委宏观经济研究院副院长刘福垣日前在安徽出席2 0 0 5 中国内地- 港澳台现代制造业暨住宅产业博览会时指出，房地产业仍是非常有前景的长期发展产业，并且在近5 0 年内都将实现高盈利，但目前中国的房地产业政策必须改革，其中不合理的土地批租制度是导致目前房价过高等诸多问题的根源。
刘福垣表示，目前商品房的价格是由三块构成的：第一块是70 年的地租，土地批租，等于让买房子的人一下交70 年的地租，因为开发商肯定要把地租转嫁到房价里来；第二块是配套费和税，也是一次收7 0 年；第三块才是建安成本加平均利润，这才是买房主要该花的钱。城市建设用地应该是国有土地、全民土地，地租属于全民所有，现在住宅用地使用权批7 0 年，经营性土地批5 0 年，
这种批租制实际上是以时间换空间，把土地所有权和经营权变相" 私有化" ，政府此举既侵犯了所有人的财产权，也侵犯了十几届政府的经营管理权。所以，7 0 年的批租应改为年租，即按年支付地租。如果房地产开发周期是1 2 个月，那么房地产商只需交1 2 个月的地租，房地产商的门槛就低了，之后谁买房成为业主，谁就逐年向国家交纳地租；相应的配套费和税也按年缴纳。这两项调整可使房价各下降2 0 %，总共下降4 0 %，那么房价自然就有望降下来。刘福垣表示，即便如此，房地产业在近五十年内都将是高盈利产业，只有达到了供给平衡，它才会向平均利润过渡，而这个阶段就是工业化、城市化高速发展时期，人口不可阻挡的要进城。
所以，从长远来看，中国只有通过扩大内需、提高老百姓消费能力和加速城市化等途径才能实现" 居者有其屋" 的最终目标。
2、供给不足和需求过度同时存在[14]
对于今年以来特别显著的房价、股价暴涨现象，专家学者众说不一，有人认为是“流动性过剩”，有人认为是“人民币加速升值”造成的。郎咸平则不同意这些观点。他认为流动性过剩可以通过宏观调控来解决，但现实却是越调控楼价越涨。那么是什么导致楼价的一路高涨？郎咸平一语道破其中的“天机”：供给面市场化严重不足和需求面市场化严重过度同时存在，就像两个怪兽扭曲在一起，导致房价一路高涨，真正想买房的百姓却越来越买不起房子。
关于供给面市场化严重不足，郎咸平提出了值得关注的三大因素。一是地产特有的两大核心资源，即地产开发权和银行信贷权，都掌控在地方政府手中，存在着“寻租”的可能；其次，地产特有的长流政管理，大大小小的环节造成很大的“寻租”空间，拉升产业成本；另外，再加上个别地方政府热衷于透过竞价实现高价卖地，地价飞涨。在这些因素的作用下，房价的上涨不足为奇。
而在需求面上，则是“标准的市场化严重过度”。根据所做研究，郎咸平将购买地产的资金按重要性分成四类。第一类最重要的资金是由于近两年来投资营商环境的急速恶化，很多企业家把本该继续投资的钱挤压出来打入楼市；第二类是黑色收入；第三类是国际热钱；第四类才是百姓的储蓄款。这四类资金汇集成的“虚拟资金”，具有不可监管、不可控制、不可预测的特点，一旦大量涌入楼市，房价就会立刻失控、迅速攀升。到处流窜的“虚拟资金”就是推高房价的主要因素，也是如此高房价之下却还有人买房的原因。
3、开发商的垄断[17]
楼市长期向好不等于短期只涨不跌，不等于价格不出现波动。2005 年新年一过，价格一路攀升，人们都一致看好房价要涨，在这样的心理预期驱动下，不计成本地疯抢，哪怕是举债也要冲入楼市牟利，结果房价在个别地区几年已翻番。显然市场已经到了非理性的地步，投机成为市场的主流。短期房价的决定因素已不是供求关系，因为此时的供给并非真实的供给，开发商凭借其垄断地位，刻意减少供给量特别是中低价位商品房的供给量导致结构性失衡；而此时的需求也不是真实的需求，因为支撑需求不是真实的需要和购买力，只是对楼市上涨的心理预期。借用楼评人蔡为民的概括：在2000 年以前房价是成本定价，2001—2003 年是市场供求定价，2004 年后开发商已结成价格联盟，彻底控制房价，是心理定价。房地产市场是并非只有开发商和消费者参与的完全竞争市场，地方政府、开发商、银行、媒体都是受益集团参与其中，这些集团掌握了强势的话语权，他们借着市场不完全，房产商品有其特殊性，拥有了垄断地位，普通购房者则是弱势群体。因为房地产市场的繁荣都可以增加G D P、增加城市官员的政绩、增加城市政府的批地收入和财政收入，所以在很大程度上是地方政府推动地价、房价上涨。银行也是房价上涨的受益者。个人信贷是银行近年来少有的优质资产，风险低、收益稳定。一旦房价下跌，银行面临巨大金融风险。“ 不识庐山真面目，只缘身在此山中”。如果我们能跳出房地产市场这个圈子，以更宏观，更国际化的视角看问题，认识将进一步深化。巧合的是房地产的大牛市与股票的大熊市在时间上是吻合的，而去年以来关于国外游资豪赌人民币升值的传闻也不绝于耳。这样的巧合给了我们太大的想象空间。高辉清指出：房地产市场正在重复股市曾走过的弯路。能够证明二者之间紧密联系不仅是时间上如此吻合，还在于炒作股票和炒作房地产的资金都具有同一种性质-- 投机性。这样一种高度投机性的资金追求的是短周期、高收益。对于他们来说，实业投资过长的投资期和较低的利润率以及银行储蓄极低的利息根本就没有吸引力。而中国目前具有规模的投机场所也就只有股票市场和房地产市场了。如果这种资金对两个市场同时进行炒作，一来可能规模不够，二来在两个市场同时下跌时，就面临着无路可去的处境。所以，股票市场与房地产市场呈现出此起彼伏，此消彼涨的跷跷板态势也就不足为奇了。房地产市场也是“ 政策市”、“ 资金市”。类似于股市，有些地方政府迫于财政支出的压力对房地产市场的定位不恰当，只是把房地产变成摇钱树，而不是让当地老百姓获得自己的居住权利。有了地方政府的默许乃至支持，三类大资金（ 股市、银行、外资）入市坐庄，地产商通过调控供应量及供应结构，造成短缺假象积极配合，媒体和专家摇旗呐喊，混淆视听，迷惑民众，采用先炒高中心城市的高价房，由于比价效应带动中心城市的中低价房，进而转战二三线城市掩护主力撤退的股市坐庄策略，炒作楼市。在负利率时代，普通民众在其他投资渠道不畅的条件下，跟风在楼市投资乃至投机也就成了实现资产保值增值的最优选择。这个泡沫越吹越大，强势利益集团希望有人来接房地产泡沫的最后一棒，当中国房地产泡沫被戳穿时，最后的受害者只能是购房的弱势民众。
4、房地产暴利的根源[16]
先看商品房价格。20 世纪90 年代中期我国经济出现过热, 通过治理于1 9 9 6 年实现“软着陆”后, 经济开始进入紧缩期, 加上受亚洲金融危机影响,我国出口贸易严重受阻,整个产品市场低迷, 物价总水平一路下滑。商品房市场也不例外, 空置率很高。为治理经济紧缩, 政府宏观调控的总方针是扩大内需, 并出台一系列政策措施。为启动房地产市场,政府采取了取消房地产开发中的部分收费并降低贷款条件,对购房户发放个人住房贷款并实行首付按揭等优惠政策, 刺激住房需求,收到了明显效果,逐渐出现购销两旺的景象。然而,进入本世纪以来,房价上升已超出了需求等正常因素拉动的合理范围,成几倍的疯涨,一路飙升到绝大多数城市居民不可能承受的程度。究其原因,归纳起来,就是地方政府、商业银行与房地产开发商结成的利益联盟的利益追求导致房价疯涨。其中,地方政府的政绩冲动和少数官员的“寻租”动机是最主要原因,它使房地产暴利行为披上“合法”的外衣;包括房地产商在内的投机性和投资群体是推动房价狂涨的核心力量,并成为暴利的主要获得者;商业银行是房价高位运行的支撑力量,它不仅向自购住房者提供了按揭贷款,而且为许多炒房者以综合消费贷款等形式提供首付款,从而造成一个庞大的炒房族,在房市上兴风作浪。
再看商品房成本费用。商品房开发成本,主要是建筑材料费用和土地购买费用。建筑材料购价是由市场供求关系决定的,承建商不太可能由此获得很大好处。但是,土地这个基本要素却使开发商大获其利。在我国的土地产权制度中,除国家掌握一些国有土地外,绝大部分土地属于农民集体所有,与家庭联产承包责任制相联系,农民个人只有使用权。长期以来,当国家建设项目需要征地时,就由市、县、乡政府出面,只与土地所有权的代表即村委会交涉,农民个人完全被排除在外。这一做法自然而然地被运用到房地产开发征地中,出于前面所述的原因,征地实际上就是开发商与地方政府之间的交易,由于部分官员“寻租”,土地价格被压得很低,使开发商以较少的费用获得了土地。四川省自贡市的红旗乡, 从1992～1999 年征用农民土地7700 多亩,当时失地失业农民所得到的补偿费用仅按每人8000元计发,这些以国家建设为名征用的土地又基本上转手到一些政府官员主持的房地产开发公司,到2004 年4 月有一块71 亩的土地竟然以每亩60 万元的起价拍卖出去。由此例可以推断,仅靠土地买卖,就有大笔财富流入开发商手中。而且征购土地的资金绝大部分不是开发商的自有资金,而是从商业银行获得的贷款,由于这种贷款的实际利率很低,又可以使开发商聚集一笔财富。有资料显示,截止到2004年4月,全国房地产开发投资约8800亿元,其中银行贷款7200 亿元, 占投资总额的82%。抛开房价疯涨不说,从2002 年以来,我国通胀率约为4%,开发商贷款的银行利率仅5%～6%,其实际利率还不到2%,这种资金成本是极低的。因此, 每年就有几十亿、上百亿的资金通过银行转移到开发商手中。总之,由于土地购价低和资金成本低,使得房地产开发总的成本费用较低,与商品房价格畸高形成鲜明的反差。在这种收益成本状况下,房地产暴利的产生就容易理解了。
5、暴利巨人却是纳税侏儒
《共鸣》杂志2002-2006年连续第5年推出《中国十大暴利行业》，在五年五次的发布中，中国房地产业四次荣登榜首。关于房地产业暴利和成本的争论，在调控的大背景下变得超出以往地备受关注，至今也没有止息的迹象。
有关“房地产开发成本是否应当公开”、“房地产业是否存在暴利”的话题，从年头争到年尾，争议方几乎涵盖了所有的楼市相关利益体。你方唱罢我登场，闹得是沸沸扬扬，答案却还是难有定论。形成一场旷日持久、至今没有完全定论的全民大论战。更有人作出如此假设：如果任志强的暴利理由成立，有如此之巨又如此之久的暴利“支持”，那我们的房地产业早已应该是品牌林立了。可实际上呢？买房时鲜有让老百姓真正放心的品牌，交税时更没有值得一说的品牌，认为房地产业的纳税上是侏儒[18]。由此又引出了一个房地产业的税收问题。
华远集团董事长任志强先生是中国房地产行业一位我行我素、特立独行的人；他被看作中国房地产开发商的“代言人”。在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，任志强先生面色严肃地说“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”立刻引发全场一阵骚动。
2006年11月，39户房地产开发企业“瞒利” [20]一事被揭发，直接后果是再次引发暴利大争论。不少媒体援引开发商的内部数据说明，开发商的不少项目利润高达100%；一个中国最贵楼盘汤臣一品的房价，竟然是原来地价的26倍。但是被指责的另一方却并不认账，以任志强为代表的开发商们也弄出一份报告，强调开发商的利润只是国内中等水平，房地产开发成本不应该被公开。随后，媒体报道：一场针对房地产业的稽查风暴在一些主要城市展开。据称，不少房地产企业和楼盘项目正在或已经接受开发资金、原始资料、税收等方面的调查。房地产市场一时风声鹤唳，更被业内认作是此轮房地产调控的新重点[12]。
6、中国住宅市场是否总体健康
在2006年新浪房产频道举办的新浪中国地产创新峰会“新浪创新论坛终极PK环节“上，以易宪容、茅于轼、曹建海等为代表的经济学家和潘石屹、张宝全、卢求等为代表的地产开发商，围绕“中国住宅市场是否总体健康“这一论题展开了针锋相对的辩论。
原社科院研究员、著名经济学家、天则经济研究所常务理事茅于轼认为，土地垄断造就了地产业长期高利润，而国家金融市场不完善，投资渠道过窄导致了房地产的泡沫经济。社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海也尖锐地指出：“房地产开发商获得了产业最丰厚的利润，大概占到了整个行业的90%。而只有出台政策，让购房者成为开发商最强大的竞争对手，才能抑制住这种暴利。”
以SOHO中国董事长潘石屹、今典集团董事长张宝全为代表的地产开发商则利用了国家统计局长期经济普查出的房地产利润率7.77%这一数字，巧妙反驳了经济学家的“房地产是暴利行业”说法。张宝全还补充到：“很多房地产开发商可能连挣7.77%的平均利润都不到，如果不专业，加上管理费用和资金成本，投资风险就更大了。”

三、房地产是泡沫还是蛋糕[22]
“高烧不退”、“虚火”、“房地产过热”等字眼越来越多地被用在中国的房价上。“警惕泡沫”、“繁荣的泡沫”、“谨防房地产业要挟整个国内经济”、“泡沫破灭论”等房地产泡沫理论也逐渐引起了人们的关注。
根据《新帕尔格雷夫经济学大辞典》，经济中的泡沫，指的是这样一种状态：某种或一系列资产在一个连续的过程中陡然涨价，使人们形成远期价格将继续上升的预期，从而吸引新的买主；这些买主中，大多属于只想通过买卖牟取利润，而对资产本身的用途及其盈利能力不感兴趣的投机者。但是，资产价格上升通常伴随着预期的反向变化并带来价格的暴跌，最终导致金融危机，使经济陷入大萧条的现象称为“泡沫”。
在2006 中国房地产投资世界峰会上， 中国经济改革研究基金会国民经济研究所所长樊纲表示： 对外资而言， 未来5 年中国房地产业将是一个“ 伟大的时期”。这样的结论足以令全球“ 资本家”血脉贲张。
中国社科院发布的2006年《中国城市竞争力报告》[21]中指出， 过高的房地产价格会影响城市竞争力的提升， 成为制约当前中国经济的重要问题。报告认为， 目前国内35个重点城市中， 多数城市的房地产市场不健康。报告指出， 飞涨的房价虽然能够带来房地产业的一时繁荣， 但其背后隐藏着巨大风险， 一旦房地产泡沫破裂， 上下游诸多关联行业势必会受到打击， 从而给整体经济稳定埋下隐患。
两种截然不同的观点同样引人注目，同样让人无比困惑。一方面， 政府对房地产业加大调控力度； 另一方面， 更多的资金依然不断涌入房产项目， 房地产业到底是泡沫还是一块待人分割的蛋糕呢？
被人们称之为“穷人经济学家” 李开发先生近日应邀到某学院作了题为《中国房地产十大问题报告》的专题演讲，从社会主义和谐社会与科学发展观出发，对当前房地产业的问题及解决办法作了解读。李开发先生认为中国房地产市场存在巨大的泡沫[23]，他指出以下几个因素：
1、价格严重背离价值
住宅的真实成本究竟是多少？国务院参事、全国政协常委任玉岭先生在今年1月11日凤凰卫视《一虎一席谈》节目录制现场说，他从温州考察回来，温州合作建房成本清水成本是610元，无非再加上土地出让金用于九通一平的公共基础工程。在北京市郊区，依然有1000多元到2000元的楼盘在售，而且建设得相当漂亮。但是天价楼盘不断涌现。比如上海的汤臣一品就是典型，最多不足三万元的成本，拉高到11万元出售。大城市实际建房成本是多一些，但也不过就是三部分，一是建筑成本，一是配套费，一是土地出让金，含拆迁费。为什么市中心的房价涨得那么快，有人说城市化，那么90年代城市化也不慢，到大城市的人也不比现在少，为什么就价格就没有呈现如此巨大的跳跃性增长呢？现在的房地产行情与当年日本东京、香港房价暴涨时刻完全一样。
2、与合理房价的的差距越来越大
合理房价有一定之规，它是城市居民家庭年收入的一定倍数。这里是指居住房，不是炒作房。就象普洱茶，前一度时期炒作到了两三万，现在掉下来，许多人参加投资，套牢在里面了。我国的城市房价大大超过合理界线。联合国的合理房价的指导线3：1，世界银行的合理房价指导线5：1，我国的大城市几乎均超过10：1甚至更多。在北京与上海等大城市的市区，家庭年收入与房价之比，超过15倍，甚至接近20倍，这说明现有的房价根本没有经济支撑。只要看一看那些高档社区晚上有多少人住就可以判别一下。一些开发商与无良学者用中国特殊论来说明合理房价不合理，本身也是一种无知的表现。经济规律是不依人的意志转移的。在东京房价暴涨与香港房价暴涨时，开发商与炒房者的理由都和现在非常相似。合理房价是全世界多数国家验证过的经验。在1998年的国务院文件中，明确提出，对房价超过家庭年收入的4倍部分，应当获得住房补贴，这说明当时大批专家也是承认合理房价的。
3、房价与房租的越来越不成比例
房价不断上涨，房租却远远落后于房价上涨的幅度。房价与房租大幅度背离。这表明住房的实际价值与投资量相比，效用越来越小。房租是现实市场的反映。
4、能买得起房的人越来越少
城市70%到80%的老百姓竭一生工作的收入就是购房，甚至有的还买不起一套住房，这说明房价远远脱离经济基础。
5、世界市场上，城市房价暴涨以后没有不暴跌的
日本从房价与家庭年收入比从12：1时跌落，经济低迷了10年，政府再怎么干预也没有用。在香港，房价下跌时处在房价与家庭年收入比11的位置上，整个下落期间持续6年之久，经济一片低迷，房价比峰期下跌了70%。
6、泡沫化的房价都伴随着银行信贷风险
一房多售、虚假按揭，内外勾结，多头贷款，银行体系的不健全直接助涨了房地产泡沫，形成了房价暴涨的巨大的黑洞。

四、宏观调控——房地产泡沫的对策
中国人民银行副行长吴晓灵在中共中央政策研究室主办的房地产金融论坛[19]上发表题为《我国的金融政策货币政策对房地产的带动和影响》的演讲。她强调，抑制房地产过快增长显然不能仅仅依靠货币政策。除了央行的货币政策之外，还需要有土地政策、税收政策、信贷政策和金融政策等方面共同努力，才能对我国房地产价格的过快增长起到应有的调控作用。有钱可以高消费，可以盖大宅院，这是可以理解的。但是我们的税收政策要跟上。货币政策是讲效率的，而财政政策是讲公平的，这是两只轮子，两只轮子同时转好，才能做到稳健。这种政策不是仇富心理，是让有钱的人对社会多作贡献，征收的税收可以多造经济适用房和廉租住房。中国必须建立节约土地的住房发展政策。
李开发先生也在《中国房地产十大问题报告》的专题演讲时指出，要根据和谐社会理论，分享成果理论，明确人民居住权的实现，把现有住房供应为三大块：公共消费品，即实现居民住房权利的必需品部分，应当是住宅供应的主体；商品房，约20-30%，用于有条件改善住房与少数投资用途的住房，实现土地招拍挂，市场调节供求；廉租房，总量约20-30%。主要针对本地贫困人群，外地进城务工的低收入群体，比如建筑工，农民工等。实现全国性住房普查登记，真实了解住房产权状况及其所有者，用以制订精准的住房调控政策。针对大户型与第N套住房征收物业税。土地出让金一律解归省级政府与中央政府统一管理，按照中央政府的指导意见使用，主要用于保障性住房建设与市政工程建设。对非本地工作与生活的人群投资住房产品，应苛以商品房价格20%以上的税收，且首付不得不于50%。对外国人购买中国住房的，需要在中国相关城市居住两年以上，制订控制作为投资属性的相关条款加以限制，且空置与转让应当同样加以限制。制订严格的银行贷款的风险防范制度，强化税收征管。增加住房土地供应，放开城市用地，同时促进闲置土地的流转。允计开放单位建房，合作建房与集资建房。建立房价公布的科学规范，使房价成为监测体系中的科学标杆。重拳出击打击腐败，保持高压态势，鼓励检举揭发，并给检举揭发人至少总价2-5%的奖励。取消期房预售制度。制订地方政府政绩考核规范，弱化GDP指标，着重增加和谐社会指标。要强化全国各级人大与政协在房地产开发管理方面的监督功能，扩大人民群众在城市房地产开发政策方面的参与程度，在房租价格、最低保障居住面积等方面积极听取社会各阶层的意见，逐步实现城市房地产开发的决策科学化、价格合理化、规划人性化。

五、加强房地产业管理促进社会经济和谐发展[23]
(一) 加强政府自身建设,防止腐败问题的发生
1. 建立完善的市场经济体制,减少行政干预
在保证社会经济稳定的前提下,深化市场经济体制改革,尽量限制房地产市场中双轨制中非市场制度的运行,建立完善、顺畅的市场机制,做到信息公开化、竞争公平化,这是减少腐败的根本出路。为达到这一目的,就必须加速我国政治体制改革,进一步转变政府职能,改变政府在房地产经济活动中的主导地位,取消一些不必要的政府干预,把更多的事情交给市场来办,从而走向“小政府大市场”。
2. 完善监督制约机制,加大惩戒力度
首先,建立健全政府权力运用的监督机制,国土资源部门、建设部等管理部门和各级人大代表、纪检监察机关要切实担负起职能范围内的监管重任,多方位加强对国有土地出让、房产开发工作的监管,防止政府的非规范化、主观性决策管理,使房地产市场规范、有序地运行。其次,宪法中要明确政府的职权范围,不能给官员留有太大的自由裁量权。要建立透明的法律框架,保证司法的公正性和独立性。再次,加快房地产市场信息系统建设,实行信息透明、公开化,给予舆论和社会公众充分的话语权,以加强舆论和社会公众监督。
3. 对公务员进行素质教育,增强公务员政治责任感制度和法律约束
对减少房地产寻租固然有重要作用,但两者都只规范人们的最低行为标准,而市场伦理与商业伦理对人们的影响是深远的。因此,为有效减少腐败,有必要加强市场伦理与商业伦理建设,使人们树立正确、健康的价值观。一方面,加强政府官员的职业道德建设,尤其要提高公务员的政治责任感,使他们能够正确认识和对待手中的权力,自觉抵制权力商品化观念、抑制利己主义思想,提高法纪观念和廉政意识。另一方面,积极开展对包括房地产从业人员在内的社会大众的思想道德教育,倡导合法经营的理念,消除腐败动机。
(二) 处理好房地产投诉问题,减少由于投诉问题所引发的社会矛盾
1. 在加强政府自身建设的基础上,突出社会服务职能积极对待投诉问题,并给予及时、满意的答复。加强行政执法部门的监管力度和维权服务水平。
2. 规范房地产市场,建立房地产企业诚信机制
要使房地产业繁荣发展,就要恢复消费者的信心,要恢复消费者的信心,就必须从建设开发商的信誉开始,要让房地产企业牢固树立诚信经营的理念。开发企业要正确认识和处理经济责任和社会责任的关系,离开社会,企业就不能得到更好的发展,所以企业要有社会责任。开发企业要正确处理长远利益和眼前利益的关系,不要搞一锤子买卖。开发企业要正确处理好消费者与经营者的关系,消费者和经营者是一对矛盾,但是它又是一个共同利益体,所以消费者和经营者要互利共赢。企业要树立“守信光荣,不守信可耻”的经营理念。还要强化房地产企业的自律机制。要把诚信贯彻到行业的各个环节当中,从设计、施工到销售、物业管理,无论哪个环节都要讲诚信。同时要加强队伍的培养、培训,提高员工的素质,建立各种制度,特别是责任制度、追究制度和奖惩制度。
3. 建立健全法律、法规体系
面对开发商消费欺诈、虚假合同、夸大其词、更改规划等等问题,首先要确定小区哪些东西是属于消费者的。比如小区里的道路是政府的道路,还是开发商所能支配的资源? 开发商有没有权利把消费者拿钱买的东西租出去? 小区的外墙是谁的,是开发商说了算,还是业主说了算? 其实这些都不应当在买卖合同中单独约定,而是应该有相应的法律制度作出明确规定,明确小区里的一切谁有权支配,收益归谁。通过法律法规的健全,明确责任,减少投诉问题的产生。
(三) 对房地产价格进行调控,降低由于房地产价格
持续增长所带来的社会危害房地产的价格主要由成本决定。国家在进行宏观调控的同时,可以采取一些可以直接降低房地产成本的措施来控制房地产价格。根据房地产成本构成,可以采取以下措施降低房地产成本。
1. 改变土地的交易方式
目前,开发商主要是通过竞拍的方式取得土地。由于是拍卖方式,往往取得土地的成交价格高出土地的底价很多倍。尽管通过竞拍方式取得土地的开发商可以享受一些减免政策,但由于土地费用过高,最终会增加成本,导致价格上升。针对这样的情况,应该改变土地交易方式。制定合适的土地市场价格之后,通过其他方式进行土地招投标。如可以通过土地的利用、规划设计等的合理性和经济性来确定中标者。这样,就不会再出现高价拿地的现象,降低了开发成本,从而可以降低房地产价格。
2. 取消房地产广告
由相关部门根据项目实际情况定期发布销售公告为了更好地进行房地产销售,开发商往往投入大量的人力、物力进行广告宣传。用于广告宣传的费用在各种媒体广告中占了很大比重,在开发成本中也占很大比重。巨大的广告费用无疑会增大房地产的成本,最后体现在销售价格上。取消房地产广告,而由相关行政部门随时发布销售公告来传达销售信息。相关行政部门可以根据不同项目的具体情况制定真实的销售信息,向社会公布。这样就可以降低开发成本。
笔者认为，在宏观政策的施行中，要注意调控政策的因地制宜符合地区特点；政策要具有目的性和可操作性； 在保证目的性和可操作性的提前下还应保证其持续性， 这样才利用该产业的健康、持续发展；同时考虑到政策施行需要几大部门的联合行动， 所以应注意到不同部门， 不同政策层次之间的协调性。由于政策的实施存在时滞性， 因此要充分了解了房地产业的发展状况， 并对各项政策可能产生的效果做出科学的评估， 也应考虑到政策实施可能带来的副作用， 及时做好防范。只有这样才能在国家有效的宏观调控之下，促进房地产业的持续、健康发展， 进而为国民经济的发展， 为构建和谐社会起到推动作用。
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