民营小型房地产企业开发项目风险管理.doc

论文摘要

随着当前新一轮房地产宏观调控的不断深入，中国房地产市场面临着重大的变革，房地产项目开发的风险不断加剧。对于自身实力本就较弱的民营小型房地产企业来说，加强风险管理关系到企业的生存和可持续发展。本文在国内外房地产风险管理理论的指导下，从风险识别、风险评估和风险应对三个环节，阐述了民营小型房地产企业风险管理的整个过程，为企业进行风险管理提供了理论依据和方法指导。

关键词：房地产、民营企业、风险管理。

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目 录

1 绪论 1
1.1 研究背景及意义 1
1.2 民营小型房地产开发企业的特点 1
1.3 房地产项目风险管理研究现状 2
1.4 房地产项目风险管理程序 3
2 房地产开发项目各阶段风险识别 3
2.1 项目获取阶段的风险 3
2.2 建设前期阶段的风险 4
2.3 项目投资建设阶段的风险 4
2.4 经营销售阶段的风险 5
3 房地产开发项目风险评估 5
3.1 项目风险的定性分析 5
3.2 项目风险的定量分析 6
4 房地产开发项目风险应对措施 7
4.1 风险规避 7
4.2 风险转移 7
4.3 风险分散 8
4.4 风险预防 8
4.5 风险减轻 8
5 结论 9
参考文献 10

1 绪论
1.1 研究背景及意义
我国房地产业从1998年停止住房分配开始发展至今，已经成为中国经济的支柱。由于中国的房地产市场还不成熟，行业的投资回报率相对较高，准入门槛又相对较低，吸引了很多的企业和个人投身到房地产行业中来，使得中国的房地产开发企业的数量快速增长，截止至2011年底，这一数量已经达到88419家（数据来源：国家统计局网站），而其中85%以上是中小规模房地产企业，中小房地产企业的市场占有率超过70%。由于中国地域广阔、人口众多、区域发展不平衡等实际国情决定了，中国房地产市场仍离不开中小型房地产企业，在房地产发展相对较为落后的小城市和县、乡镇区域，中小型房地产企业仍将发挥主力军的作用。
2008年以来，由于政策、经济等原因，中国的房地产业正面临着一场深刻的变革。由于民营小型房地产企业在行业内的竞争能力相对较弱，使其受到当前宏观调控和行业变革的影响最为严重，项目开发所面临的各种风险急剧增加。如何采取各项措施对项目风险进行有效的管理和控制对民营小型房地产企业来说显得尤为重要，也是关系到中国的房地产市场能否健康持续发展的重要内容。
1.2 民营小型房地产开发企业的特点
（1）企业规模较小，业务覆盖面较狭窄，具有明显的地域性
民营小型房地产企业的规模较小，同时开发的项目数量比较少，单个项目的投资额相对较小；业务的范围比较狭窄，往往只涉及房地产产业链的少数环节，开发的项目类型比较单一；一般仍以在创立城市及周边区域内开发项目为主，具有明显的地域性特色。
（2）企业组织结构简单，管理较灵活，但决策主观性强，规章制度不规范
民营小型房地产企业，处在一种更加市场化竞争状态之下，在项目的运作中更注重灵活和务实；这类企业大多采用集中制，组织结构比较简单，职能部门和中间环节都较少，企业经营者大多都是直接管理公司的全面业务，管理方式多为单一的自上而下直线沟通的方式。这样的组织结构使得企业在决策制定和对市场变化的反应方面都比较迅速，但同时也容易受到经营者个人的主观经验影响；企业内部管理的体制不完善，日常管理往往占用高层大量的时间和精力，缺乏能有效约束和激励员工的措施。
（3）资源整合意识强，但员工整体素质偏低，缺乏核心团队
多数民营小型房地产企业往往只涉及房地产产业链中的少数环节，而在规划设计、营销策划、物业管理等环节通过行业内资源整合，委托其他专业单位开展中间业务。这种阶段式的合作方式能基本解决民营小型房地产企业项目开发能力不完备的问题，但同时由于合作对象与本企业之间的立场角度不完全相同，相互之间难以达到配合一致的状态，而相关专业人才的缺乏也容易导致沟通中信息的不对称问题；民营小型房地产企业的影响力小，稳定性较差，对各类专业人才的吸引力较小，又缺乏完善的人才培养体系，员工整体的专业素质相对较差，难以形成高水平的核心团队。
（4）融资渠道单一，融资难度较大，抗风险能力较弱
房地产项目开发需要庞大资金支持，其主要来源包括房产公司自有资金、预售回款、建筑公司垫资和企业融资等，其中企业融资起到了十分重要的作用。对于民营小型房地产企业来说，银行贷款是企业融资的最主要途径，而难以像大型房地产企业那样通过上市和设立信托基金等来获得开发资金，也不像国有房地产企业那样能够得到国有资产的支持，融资的渠道比较单一；随着当前国家新一轮房地产调控的开展，房地产市场的风险加剧，银行业对房地产企业和开发项目的贷款审批变得非常谨慎，更偏重于向抗风险能力较强的大型房地产企业发放贷款，而抗风险能力相对较弱的民营小型房地产企业很难获得银行的支持，这反过来又使得民营小型房地产企业要面临更大的风险。
（5）缺乏战略规划，经营短期行为严重
民营小型房地产企业偏重对当前项目的运作，缺乏长期的企业战略规划，对企业的经营模式、盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等的关注和研究很少，经营业绩主要依赖于单个项目的运作情况，波动性较大，经营中这种严重的短期行为非常不利于企业的可持续稳定发展。
1.3 房地产项目风险管理研究现状
欧美国家的房地产业已经达到了比较发达的水平，对于房地产项目的风险管理研究也起步较早，已经形成一整套比较完善的风险管理理论体系。纵观国外房地产风险的研究，主要集中在房地产周期波动理论、房地产项目投资组合理论、房地产泡沫理论三个方面。在针对房地产项目的风险管理的研究中，外国学者更加注重量化和模型的方法对房地产项目风险进行系统的研究，并随着数学与电子计算机技术的发展，提出了许多风险分析和评价的方法与模型，加速了房地产风险管理研究的发展。
长期以来我国实行的是福利分房制度，房地产开发是一种低风险甚至无风险的投资活动，致使国内对于风险的研究起步较晚。近年来随着国内房地产业的不断发展和完善，以及投资的风险加剧，房地产风险管理的研究得到了极大的重视，研究的范围和内容深度有了较大的发展。由于国内外房地产行业间存在着巨大的差别，使得国外的大部分相关理论和分析方法在中国房地产风险管理中并不完全适用。
纵观国内有关房地产风险管理研究成果，主要有以下几个特点：一是对房地产开发投资风险的研究多集中在风险识别的方法介绍上或对风险因素的定性分析上；二是从房地产风险以及防范措施系统逐步深入到房地产开发各个环节的风险分析；三是房地产风险问题研究逐步从定性分析转向定量。然而，我国房地产风险管理理论与国外相比，差距仍然存在。主要问题是定性分析和经验决策仍是房地产开发经营风险分析中常用的方法；提出的风险规避的措施太笼统，没有针对性。要避免房地产的风险，必须对我国房地产运市场风险有正确的认识作，对房地产开发经营管理过程中可能出现的种种风险和不确定性因素做出较为精确的定性和定量分析，才能建立切合我国国情的风险评价和管理体系。
房地产项目与所处的宏观环境及企业自身的特点具有很大的关联性，在不同的环境和不同的对象上会呈现不同的特点。在当前中国房地产业所处的宏观环境已经发生了巨大变化的新形式下，本论文在现有的房地产风险管理理论和方法的基础上，对民营小型房地产企业的项目开发所面临的风险问题进行有针对性的分析，并提出应对的措施，具有较强的创新和实践意义。
1.4 房地产项目风险管理程序
项目风险管理程序是指对项目风险进行管理的一个系统的、循环的工作流程，包括风险识别、风险评估计、风险应对、风险监控四个主要环节。
2 房地产开发项目各阶段风险识别
房地产开发过程通常分为四个阶段，即项目获取阶段、前期手续和规划设计阶段、项目建设阶段、租售及物业管理阶段。房地产项目的风险管理是全生命周期系统的风险管理，项目的每个阶段所具有的风险要素种类和性质不同，因此风险识别需要在房地产项目的各个阶段都需要进行，只有这样，才能准确的、及时的发现风险因素。
2.1 项目获取阶段的风险
项目获取决策阶段是房地产项目过程中具有风险因素最多和最不确定性的阶段，决策的正确与否决定了整个项目的成败，本阶段的主要任务是通过对项目决策环境的研究，综合考虑政策、经济、市场等因素的影响，制定具体的项目的开发策略，及决定在何时、何地、如何开发何种房产项目。
外部环境风险。房地产项目的外部环境包括政策、经济、社会等多个方面，外部环境的变化会对房地产市场产生重大的影响。比如2010年开始的中国房地产市场新一轮宏观调控，从政策、金融、税收等多个方面对房地产投资、经营、开发和买卖等各个环节进行了限制和规范，使得中国的房地产市场行情与调控前相比发生了巨大的变化。受到宏观调控的影响，大多数房地产项目出现销售速度变慢，竞争加剧，开发周期拉长，项目前期投入加大，利润率降低等趋势，其中民营小型房地产企业因其自身抵御风险的能力相对较低而受到的影响更大。外部环境变化带来的风险本身是无差别的，但是开发企业在获取项目时对外部环境变化的预测以及应对的措施是存在巨大差别的。
项目位置和类型风险。房地产项目具有固定性和不可逆转性的特点，项目所处的地域位置和项目的类型在土地出时就已经确定。不同地域位置或不同类型的房地产项目，其自身的特点和开发存在的风险都不相同，房地产企业在获取项目时需要充分了解和评估不同项目的特点以及风险因素，以及自身企业对这类项目风险的承受和把控能力。
投资方式风险。房地产项目开发需要大量的资金支持，资金链的安全关系到项目乃至整个企业的生存问题，对于资本运作能力本就不强的民营小型房地产企业来说显得尤为重要。房地产项目采取何种方式进行开发，是采取独资开发，还是联合其他企业共同开发；项目的总的投入需要多少，开发资金从何而来，资金组成比例如何；项目融资困难或者销售不畅时采取何种措施保障资金安全，这一系列的问题在获取项目之前就应该进行充分的考虑分析，并根据企业自身的资金情况开展科学的测算，制定出具体可行的实施方案。
2.2 建设前期阶段的风险
产品定位风险。投资决策阶段已经确定了项目的整体定位，建设前期阶段要将整体定位进行细化，明确具体产品定位的过程，这个过程实际上就基本上确定了项目的市场定位和成本支出。产品定位不准确，不能满足市场需求，会直接影响后期的销售情况，导致开发商资金难以回笼，严重时资金链断裂，导致项目失败。
规划设计风险。项目规划设计风险是指由于设计单位的能力不足，设计的方案存在缺陷甚至错误，从而使得项目不能满足用户的要求，项目的适用性、经济性、安全性和可靠性和外观都差强人意。设计风险会对项目的工期、成本、质量及销售等方面产生不利的影响，严重的甚至危及企业生存。当前中国的房地产设计单位数量众多，水平参差不齐，房地产开发企业在选择设计单位时要慎重。
2.3 项目投资建设阶段的风险
项目施工建设阶段是整个房地产项目的主体阶段，该阶段的主要任务是在项目的施工过程中，采取各种措施，保证能按时、安全并保质保量的完成项目，保证各方的利益。由于房地产项目整个建设周期长，参与人数众多，也就使得影响项目顺利实施的因素增多，且这些因素往往错综复杂，在一定程度上增加了建设施工的风险。
选择施工单位的风险。施工单位的优劣，会在很大程度上影响房屋的质量，以及建设过程中可能出现的问题。低劣的施工单位会严重的影响项目的经营和销售，严重时甚至影响项目的成败。一直以来，中国建筑行业的管理都存在许多不规范因素，导致大量劣质企业充斥其中，增加了开发企业选择施工单位的风险。房地产开发企业在选择施工单位时必须非常慎重，一旦选择确定后再想要在建设过程中更换施工单位，其难度和成本均非常大。
产品质量风险。房地产项目的质量主要由设计水平、施工水平、材料设备质量、管理人员能力和责任心共同决定，良好的产品质量是房地产项目获得消费者认可的基础，也是房地产企业品牌建设的关键。产品质量出现问题，会给开发企业带来难以估算的财产损失和企业声誉损失，重大的质量问题甚至会导致企业破产。
工期风险。为了保障房地产项目的利益，必须在保证质量的前提下按时甚至提前完成整个工程的建设，因为工期拖延不仅会增加财务成本、管理费、人工费等费用支出，可能会使项目错失良好的销售机会，导致房产公司因延期交房而产生违约。由于影响建设工期的因素很多，使得工期风险具有较大的不确定性。
2.4 经营销售阶段的风险
经营销售阶段是开发商出售或出租商品房，回收资金实现赢利的阶段，一个项目销售的成败决定着开发商的根本利益。
经营管理风险。经营管理风险指因开发商对项目的开发经营管理不善导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的不确定性。项目开发完毕后，开发商希望尽快进行租售以回收投资，并获取利润，但由于开发商主观上可能对开发成本、租金售价、开发周期、销售时机以及资金筹措等的预测错误和决策失误，导致此阶段对房地产项目的开发存在风险。
销售风险。销售阶段是决定对外销售型房地产项目能否获利的一个关键阶段，销售不畅，会导致项目的周期延长，前期投入和财务成本增加，资金链安全得不到保障。除房屋本身定位、品质的因素外，销售时机的选择、销售价格的定位、销售方式的选择、广告方式的选择等都会影响销售效果和最后盈利。
物业管理风险。物业管理作为房地产市场的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善，是房地产产品的一种增值服务。良好的物业管理，既有利于促进房地产的销售，又有利于扩大其经营服务范围。低劣的物业管理不仅不利于小区内的环境，还会导致开发商的信誉受损，使经营销售陷入困境。民营中小型房地产企业一般都是委托第三方的物业公司进行物业管理，所选择的物业公司能否很好的履行管理职责是开发企业要面临的风险。
3 房地产开发项目风险评估
3.1 项目风险的定性分析
对项目风险进行定性分析，可以让项目管理人员对项目风险有一个初步的判断，从宏观上对项目是否可行有一个初步的概括与了解。一般来说，对项目风险进行定性分析主要有以下几个目的：（1）确认项目风险的来源；（2）确认项目风险的性质；（3）估计项目风险的影响程度；（4）为项目风险的定量风险提供条件。适合民营小型房地产企业采用的风险定性分析方法有：
（1）头脑风暴法。指在项目风险分析过程中通过集中有关专家召开专题会议，主持者以明确的方式向所有参与者阐明问题，说明会议的规则，尽力创造在融洽轻松的会议气氛。一般不发表意见，以免影响会议的自由气氛。由专家们“自由”提出尽可能多的方案，从而确定导致项目失败的原因的组合方式的一种方法。
（2）外推法。分为前推法、后推法和旁推法三种，前推法是依据历史经验来推断未来风险事件发生的概率及后果；后推法是把未来风险事件归结到有数据可查的造成这一风险的一些初始事件上，从而对风险作出判断；旁推法就是利用类似项目进行外推的分析方法。
（3）主观评分法。就是项目管理人员对每项风险因素给予一个主观评分，然后分析项目在开发过程中每项风险因素对项目的影响程度，并对风险因素进行排序，以确定其重要性及可行性。
3.2 项目风险的定量分析
根据风险出现的概率是否确定，项目风险可以分为确定型风险和不确定型风险。对于确定型风险的定量分析，可以通常可以采用盈亏平衡分析和敏感性分析两种方法。
（1）盈亏平衡分析
盈亏平衡分析侧重研究项目风险管理中的盈亏平衡点的分析，它将成本划分为固定成本和变动成本，对项目的销量、价格、成本三者之间的平衡关系进行研究分析，确定盈亏界线，据此判断在各种不确定因素作用下，项目对风险的承受能力。盈亏平衡点越低，表明项目承受风险的能力越大。
（2）敏感性分析
敏感性分析是在进行项目分析和企业其他经营管理决策时常用的一种分析方法，它通过计算一个或多个不确定因素的变化所导致项目经济效果评价指标的变化幅度，判断项目预期目标受各个不确定因素变化的影响程度，即风险状况，如果一个特定因素在相当大的范围内变化，但不对目标产生大的影响，那么这个特定因素对项目来说是不敏感的。敏感性强的因素会给项目带来更大的风险，敏感性分析的目的就是要把这些因素找出来，为针对这些因素采取相应的应对措施提供依据。
在项目实施过程中，大部分项目风险出现的概率是不确定的，不确定型项目风险的量化通常可以采用以下三种方法：
（1）概率分析法
概率分析法是指通过分析各种不确定因素在一定范围内随机变动的概率分布及其对项目的影响，对风险情况做出比较准确的判断，从而为项目管理者提供决策依据。敏感性分析研究各种风险因素如果发生某种程度的变化时，会带来多大的风险，而没有考虑这种情况发生的可能性有多大。概率分析法是在敏感性分析的基础上，同时考虑了风险因素发生某种变动的可能性的大小，也就是概率，因此，可以说概率分析是敏感性分析的补充。
（2）期望值法
期望值法就是用某个项目目标可能出现的各个风险的期望损益值与其出现概率的乘积累加之和来计算项目目标的损益期望值，其判断的准则是损益期望值越大，风险越小。
（3）决策树法
决策树又叫决策图，它是以方框和圆圈为节点，由直线连接而成的一种树枝形状的结构。方框节点代表决策点，由决策点引出若干条直线，每条直线代表一个方案，称为方案分支，圆圈节点代表状态点，由状态点引出若干直线，每条直线表示不同的状态发生的概率，成为概率分支，在概率分支的末端列出各方案在不同状态下的损益值。决策树法比较直观、清晰，便于项目管理人员思考和集体探讨，是一种形象而有效的项目分析法。
4 房地产开发项目风险应对措施
风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法，其目的是为了提升实现项目目标的机会，减低对项目目标的威胁。风险应对的过程就是保证已识别出的风险得到合适的处置，风险应对计划的有效性将直接决定项目的风险是增加还是减少。
4.1 风险规避
风险规避是指通过放弃或变更项目计划，主动避开风险源以保护项目目标不受风险的影响。在现实操作中，一般来说，当项目风险发生的可能性很大或者高于项目的基本利益时，应采取风险规避的方法，退出或变更项目方案，从根本上消除风险的隐患。
对于房地产项目，不同的项目阶段面临的风险因素可能也会不同，需要项目决策者结合各阶段的特点，对不同阶段的风险采取特定的风险规避手段，特别是项目计划阶段，风险回避意味着终止该项目。对于民营中小型房地产企业来说，首先要考虑的是企业的生存问题，然后才能谈发展，在行业竞争日益激烈的今天，盲目地扩张带来的只能是企业的生存危机，对于潜在利益巨大的项目，如果项目风险确实超出了企业所能承受的范围，必须坚决抵制利益的诱惑，毅然放弃项目以规避风险。
4.2 风险转移
风险转移是指在项目开发过程中，开发商将项目活动中可能发生的风险因素以法律的手段或者利益相互关系等转移至第三者承担，它与风险规避不同的是，它不是中止项目的开发，而是通过转移将项目活动中可能的风险因素转至第三方承担，这种措施能够降低风险发生导致损失的程度。对于房地产商来说，可以通过推行工程担保制度以保证和抵押方式将风险向第三方转移。也可以采取合同转移风险，即通过变更、修改、签订各种合同条款，建立健全项目风险的合理合法的索赔制度，将相关风险的财务负担和法律责任转移给其他经济单位。同时，在项目风险管理中，也可以通过推行工程保险制度来进行风险转移，当在保险范围内出现风险，造成经济损失，可向保险公司索赔，以获得相应的赔偿。
4.3 风险分散
风险分散是通过房地产开发主体和客体的分散，增加风险的承受单位数，达到减少风险的目的。在长期的投资实践活动中，人们发现保持单一的资产结构会导致风险的过于集中。对于民营小型房地产企业来说，虽然企业总资产不是很多，但也不能把所有的资金都投入到一个项目中去，否则一旦项目出现问题就可能直接导致企业的生存危机，而应该遵从“不要把所有的鸡蛋装在一只篮子里”的观念，调整企业开发投资结构，使开发类型多样化、开发区域的多元化、开发时间差异化、开发主体分散化和风险单位分割化。当然，对于有足够实力的开发商，为降低从事单一行业所面临的风险，也可考虑采取多元化经营策略，从事酒店、商业、旅游等相关但风险特征不同的行业以有效分散风险。。
4.4 风险预防
风险预防是指在风险事件出现之前，消除或减少风险因素，降低风险带来的损失。这种措施一般在项目建设过程中运用得比较多。如针对建设工程中可能发生的安全风险，政府相关部门和开发商会要求承包商采取各种安全保障措施，并对所有工程建设参与者进行安全教育和宣传，防止安全事故的发生。对于质量风险，一般采取对所有建设用材料进行事先检测，对不合格材料杜绝使用，避免质量问题的产生。风险预防是一种积极的风险应对方法，但它并不能确保能把风险完全消除，只是降低了风险发生的概率。
4.5 风险减轻
风险损失减轻是指风险事件出现时或出现后，采取措施减少损失发生范围或损失程度的行为。平时听到的所谓各项紧急事故预案，就是一种风险损失减轻的方案。如施工现场发生火灾后，现场扑救就是一种风险损失减轻的措施。风险损失减轻重要的是事先要对可能出现的风险制定补救措施，不要等风险事件发生后再想办法。风险损失减轻也是一种相对积极的风险应对方法，与风险预防相比，风险损失减轻不能降低风险发生的概率，但能降低风险事件发生后带来的损失。因此根据项目可能出现的各种风险，科学制定相应的应对预案，是风险减轻的一项重要的措施。
5 结论
对于民营小型房地产企业来说，开发项目风险的管理至关重要，关系到企业的生存和发展，企业管理者必须充分关注和了解当前房地产行业所处的外部环境，全面掌握自身企业的实力，明晰企业所能承受的风险强度。在项目开发的各个阶段都要注重风险的识别，采取切实可行的方法对风险进行科学的评估，并在此基础上确定应对风险的方式。在实施风险应对措施后，还要对措施的实施效果进行实时监管，并根据监管的结果对实施的措施进行动态的调整，以期达到最佳的风险管理效果，保障企业健康可持续的发展。

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2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：