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沭阳县物业服务收费管理实施办法
（征求意见稿）
第一章 总 则

第一条[目的依据] 为了规范物业服务收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进我县物业服务行业健康有序发展，根据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、《江苏省物业服务收费管理办法》等法律法规及有关规定，结合我县实际，制定本办法。
第二条[适用范围] 本办法适用于本县行政区域内物业服务收费行为及监督管理活动。
第三条[概念界定] 物业服务收费是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人根据约定，对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序，向业主或物业使用人所收取的费用。
物业服务费包括物业公共服务费、车辆停放费、特约服务费、代办服务费。
第四条[管理原则] 提倡并引导建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业或专业管理机构，鼓励开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争机制形成。
第五条[职责分工] 县价格行政主管部门负责会同县物业管理行政主管部门，制定、评估和调整物业服务收费管理政策和政府指导价。
县物业管理行政主管部门负责会同县价格行政主管部门，制定、评估、调整住宅物业服务等级标准。
街道办事处（乡镇人民政府）负责各自管辖区域内物业收费日常协调、管理、监督。
物业服务企业、业主自治组织、其他物业管理人负责各自物业管理区域内的物业收费管理工作。
第六条[定价形式] 物业服务收费区分不同物业的性质和特点，遵循合理、公开、服务质量和价格相符的原则确定，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅物业公共服务收费，前期物业管理阶段实行政府指导价；后期物业管理阶段由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。
物业管理区域的车辆停放费、人防车位（库）租金、建设单位出租给业主或物业使用人的未出售或未附赠车位（库）租金等实行政府指导价。法律、法规另有规定的，从其规定。
业主自治管理或业主自治管理与委托专业机构相结合管理的物业服务收费标准，由业主共同决定，约定执行。
满足部分业主、物业使用人需要或者接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费，实行市场调节价。具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
非普通住宅和非住宅物业服务收费实行市场调节价，具体收费标准由业主、物业使用人与物业服务企业在物业服务合同中约定。
对经依法批准改变用途用于经营的住宅，其物业公共服务收费标准由业主共同决定，合同约定执行。
第七条[缴费主体]物业服务收费由业主或物业使用人根据约定缴纳；物业交付使用后，代收代交费用应由业主或物业使用人承担。物业所有权发生转移时，业主应当与物业服务企业结清物业服务费用。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务收费由建设单位全额承担。

第二章 物业公共服务收费管理

第八条 [概念界定] 物业公共服务费，是指物业服务企业、业主自治组织或其他物业管理人按照约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。
第九条[前期定价] 普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价，由县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门，根据住宅物业服务等级标准或分类分项分级服务标准，综合考虑住宅物业公共服务平均成本、最低工资标准调整幅度以及居民消费价格指数变动情况，按照住宅类型分别制定相应的基准价与浮动幅度，向社会公布。
县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门，每三年对普通住宅前期物业公共服务费政府指导价进行评估，并根据评估结果适时调整。
第十条[前期合同] 普通住宅前期物业管理阶段，建设单位应当在政府指导价范围内，通过公开招投标或协议方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，并在前期物业服务合同中约定服务内容、服务标准以及收费标准。
建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应包含前期物业服务合同约定的内容。物业买受人按照房屋买卖合同约定承担前期物业公共服务费，房屋买卖合同未约定的，由建设单位承担。
物业服务企业应自普通住宅前期物业服务合同签订之日起30日内，将合同报县价格行政主管部门备案，并同时提交企业营业执照、资质证书、中标通知书、备案申请表等。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内，将物业服务合同报物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）备案。
价格、物业管理行政主管部门应将备案的前期物业服务合同在部门网站上进行公示。
物业服务企业应当依据备案的前期物业服务合同，与物业买受人签订前期物业服务协议。
第十一条[前期收费调整] 业主大会成立前，普通住宅前期物业公共服务收费标准因服务成本变化需要调整，或政府指导价标准调整的，物业服务企业应在街道办事处（乡镇、人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的物业服务成本信息，向业主征询意见，经专有部分面积占建筑物总面积半数以上的业主且占总人数半数以上的业主同意，形成业主共同决定，在政府指导价范围内实施调整并约定执行。
业主大会成立后，普通住宅物业公共服务收费标准由业主大会或业主大会授权的业主委员决定，与物业服务企业约定执行。
第十二条[成本构成] 物业公共服务费一般由下列因素构成：
（一）管理服务人员工资、社会保险和按规定提取的工会经费、职工教育经费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用；
（三）清洁卫生费用（含生活垃圾处理费）；
（四）绿化养护费用；
（五）秩序维护费用；
（六）办公费用；
（七）物业服务企业的固定资产折旧；
（八）物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用；
（九）管理费分摊；
（十）经业主大会同意的其它费用；
（十一）法定税费以及合理利润。
物业管理区域内共用设施设备一般包括电梯、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。
非经营性车场车库是指物业管理区域内为业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库。
物业共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造费用，应当由住宅专项维修资金支出的，不得重复计入物业服务支出或物业服务成本。
第十三条[公共水电价格] 住宅小区内共用设施设备维护管理、保洁、绿化等物业服务过程中的用水、用电价格按照居民使用价格的标准执行，但洗车、餐饮等经营性用水、用电价格除外。
第十四条[计费方式] 物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。
第十五条[缴费主体和时间] 纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售或已经出售但未与物业买受人完成交付手续的物业，物业公共服务费由建设单位承担，其中因买受人原因未及时办理入住手续的，建设单位可以向买受人追偿。
物业出租或以其他方式交他人使用的，物业公共服务费可以由物业使用人交纳，但业主负连带交纳责任。
已通过竣工验收的房屋，业主应自房屋买卖合同、入住通知书约定的房屋交付之日起按月交纳物业公共服务费用。
第十六条[收费减免] 因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，持续空置六个月及以上，业主应事前向物业服务企业书面告知，空置期间物业公共服务费，前期物业管理阶段按约定标准70%交纳，业主大会成立后，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业约定。
对经民政部门确认的城镇居民最低生活保障对象，普通住宅物业公共服务费减半收取。

第三章 车辆停放收费管理

第十七条[概念界定]车辆停放费是指用于车位、车库的公共设施设备运行能耗及维护、保洁、秩序维护、管理服务人员费用以及法定税费等。
占用业主共有道路或者其他场地停放车辆的，应符合消防要求，确保住宅区道路畅通和不影响业主正常活动，业主大会成立前，应当在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，应当根据业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。
第十八条[定价权限] 物业管理区域内车辆停放费和人防车位（库）、建设单位出租给业主或物业使用人的车位（库）租金实行政府指导价，由县价格行政主管部门会同县物业管理行政主管部门制定，具体标准由双方在政府指导价范围内合同约定。
车辆停放费和车位租金的制定，应考虑车位（库、棚）类别、专有权益、管理服务成本等因素。
车位、车库（棚）照明、用水应单独装表计费，计入车辆停放服务成本，不得向所有业主分摊。
业主专有车库不得收取车辆停放费。业主专有车位（库）租金实行市场调节价。
第十九条[临时停放费] 在满足业主停车需要的前提下，有条件的住宅区可设立临时停车位，供访客等临时停车使用，临时停车实行收费的，应当提供不少于2小时的免费停车，业主大会成立后，免费停车时间由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。临时停车收费由物业服务企业或专业管理机构根据物业服务合同约定收取，具体收费标准应当符合政府指导价的规定。
对进入物业管理区域内进行应急处置、实施救助救护、市政工程抢修等执行公务期间的车辆，以及为业主、物业使用人配送、维修、安装等服务的临时停放车辆，物业服务企业不得收取任何费用。
第二十条[非机动车停放费] 物业管理区域有专人管理的车库（棚）停放摩托车、电瓶车及其他类型的非机动车，前期物业管理阶段，物业服务企业可以按照物业服务合同约定收取停放费；后期物业管理阶段，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。
第二十一条[收入分配] 物业服务企业应当将车辆停放费单独列帐，所得收益的70%纳入住宅专项维修资金，30%可以用于补贴物业公共服务费。

第四章 其他物业收费管理

第二十二条[特约服务费概念] 特约服务费，是指应业主或物业使用人要求，物业服务企业提供特约服务而收取的费用。
特约服务费收费标准由双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十三条[代办服务费概念] 代办服务费，是指物业服务企业接受业主或物业使用人委托，提供代办服务时，向委托人收取的费用。
代办服务费收费标准由合同双方根据服务内容、服务质量协商确定。
第二十四条[代收代交费概念] 代收代交费是指物业管理区域内由全体或部分业主承担且费用不能直接计入单个业主的电梯、水泵、中央空调、监控机房等设施设备运行电费及公共照明、公共用水等由物业服务企业负责代收代交的费用。
代收代交费用应单独列账，按实际支出和约定方式向业主或物业使用人合理分摊。分摊办法应当通过合同约定，合同中没有约定或约定不明确的，按业主专有部分占建筑物总面积的比例分摊。
前期物业管理阶段，对持续空置6个月及以上电梯住宅，经物业服务企业备案，空置期间不分摊电梯电费、二次增压电费，业主大会成立后，是否分摊及分摊方式由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定，并合同约定。
第二十五条[装饰装修管理收费] 物业服务企业按规定对业主装饰装修行为进行管理的，可按规定向业主或物业使用人收取装修保证金。
住宅物业前期管理阶段，物业服务企业接受业主委托代办清运装饰装修建筑垃圾的，可以在政府指导价范围内与业主约定收取清运代办服务费，对业主经依法变动房屋结构所产生的建筑垃圾，清运代办服务费由双方协商确定；后期物业管理阶段，由业主大会或业主大会授权的业主委员会与物业服务企业协商确定。业主自行清运的，物业服务企业不得强行服务并收费。
非住宅装饰装修建筑垃圾清运代办服务费由双方协商确定。
第二十六条[门禁收费] 新建住宅小区实行门禁出入证（卡）管理的，建设单位应当为业主、物业使用人免费配置不少于4张出入证（含IC卡等），业主另有需求或丢失、损坏申请办理的，物业服务企业可以按政府指导价收取补卡工本费。
新建住宅小区对机动车实行门禁管理的，应当为每车免费配置1张出入证（卡），因车主另有需求或丢失、损坏要求补办的，物业服务企业可收取补卡工本费。
老小区实行门禁管理的，出入证（IC卡）费用由业主委员会与物业服务企业协商确定。
物业服务企业对临时来访人员实行出入证（卡）管理的，可按照制作成本收取出入证（卡）押金；证件完好退还后，应如数退回押金；证件丢失、损坏的，可收取不高于押金数额的工本费。

第五章 收费行为规范

第二十七条 物业服务收费应根据物业管理实际需要，体现自愿委托、服务有偿的基本要求，不得强制服务并收费或只收费不服务。
第二十八条[事先告知]代收代交费实行事先告知制度。物业服务企业、业主自治组织代收代交费用，应通过合同或其他书面形式事先告知业主或物业使用人。
第二十九条[明码标价] 物业服务企业、业主自治组织应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务提供者或管理者名称、服务内容、服务等级、服务标准、收费项目、收费标准、计（收）费方式、收费依据或合同（协议）等，同时公布服务者或管理者、物业管理行政主管部门、价格主管部门投诉举报电话，接受业主或物业使用人的质询和监督。
建设单位在商品房销售时，应将上述物业服务收费公示内容，作为商品房销售明码标价的内容，在销售场所的显著位置公示。
第三十条[收支公开] 物业收费实行收支帐务公开公示制度。物业服务企业、自主自治组织应当将物业公共服务费、车辆停放费、代收代交费、代办费等分别单独列账，独立核算；应当按照物业服务合同的约定，在物业管理区域公示栏、业主出入口显著位置，每半年公示一次物业公共服务费、经营设施收益、车辆停放费等收支情况；每月或每季度公示一次共用设施设备产生的用费、分摊方式、节余处理办法等。公示时间应不少于一个月，接受全体业主、物业使用人、街道办事处（乡镇人民政府）、行业主管部门、价格主管部门查询和监督。
第三十一条[财务制度] 物业服务企业、业主自治组织应当完善内部财务管理制度，强化成本和收支管理。同一物业服务企业同时服务于多个物业管理区域的，服务成本和收支应按物业管理项目分别核算。
第三十二条[预收规范]物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业公共服务费用，但预收的期限，最长不得超过一年。
第三十三条[业主义务] 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依据物业服务合同的约定，依法追缴。
第三十四条[押金保证金规范] 物业服务企业收取物业服务保证金、押金应当符合规定，严禁以保证金、押金等形式变相收费。

第六章 监督管理

第三十五条[成本监审] 县价格行政主管部门应当对政府指导价管理的物业公共服务收费实行成本监审制度。物业服务企业应当按照价格行政主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。
第三十六条[服务监管] 县物业管理行政主管部门应当及时制定或完善普通住宅物业公共服务标准，并会同街道办事处加强对物业服务企业物业服务行为的监管。
县物业管理行政主管部门应当会同县价格行政主管部门，加强对建设单位招投标价格行为及物业服务合同履行的监督和管理。
第三十七条[收费合同矛盾调处] 因合同服务内容引发的纠纷和矛盾，或应由双方约定的物业收费，双方未约定或约定不明的，可由当事人申请街道办事处（乡镇人民政府）依法进行调解；当事人对调解结果不满意或调解后不履行的，由当事人依法通过仲裁或诉讼来解决。
对政府指导价物业收费，合同约定违反规定的，约定部分无效，由价格主管部门依法进行处理。
第三十八条[侵权违约处理]业主大会或业主委员会收费决定违反法律法规的，物业管理行政主管部门应责令其限期改正或者撤销其决定，并通知全体业主。收费决定侵害业主合法权益，受侵害的业主可以申请物业管理行政主管部门责令其限期改正或者撤销其决定，也可依法请求人民法院予以撤销；
业主认为物业服务或物业管理没有按合同履行或没有完全按合同履行，可以请求业主委员会监督履行，也可申请当地街道办事处或物业管理行政主管部门依法调查处理，或依法申请仲裁或向人民法院起诉。
第三十九条[价格违法查处] 价格行政主管部门、物业管理行政主管部门、街道办事处应当加强对物业服务企业、业主自治组织物业收费行为的监督管理。
物业服务企业有下列行为之一的，由价格行政主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》、《江苏省物业管理条例》等规定予以处罚：
（一）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；
（二）不按照规定提供服务而收取费用的；
（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；
（四）强制或者变相强制服务并收费的；
（五）接受供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位委托，代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的；
（六）不按规定进行明码标价的；
（七）未按法定要求公示各项物业服务收费收支账务、经营设施收支、公共水电气费分摊等情况的；
（八）其他违反价格法律、法规、规章规定的行为。
第四十条[行政责任] 价格行政主管部门、物业管理行政主管部门、街道办事处未按照相关法律法规及本办法管理和监督物业收费的，由上级部门予以纠正，并依法追究有关人员责任。

第七章 附 则

第四十一条[名词解释]本办法所指业主自治组织包括业主大会、业主委员会、业主自治委员会、居（村）民委员会和物业管理委员会。
第四十二条 集体土地上普通住宅小区的前期物业公共服务收费，可以参照本办法及物业公共服务等级标准，由业主与物业服务企业约定具体服务内容和收费标准。
第四十四条[政策衔接]本办法实施前已签订的前期物业服务合同尚未到期的，仍按原合同约定执行；需要调整物业公共服务费标准的，按照本办法第十一条执行。
后期物业服务合同是否按照本办法重新签定，由业主大会或业主大会授权的业主委员会决定。
第四十五条 [解释权限] 本办法由县价格行政主管部门、县物业管理行政主管部门在各自职权范围内负责解释。
第四十六条[施行日期]本办法自2014年 月 日起施行。《沭阳县物业服务收费管理实施办法》（沭发改价〔2012〕17号）同时废止。2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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