房地产业道德和制度约束的重要性.doc

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房地产业道德和制度约束的重要性
温家宝总理27日在和网友对话时，专门寄语开发商：“我认为房地产商作为社会的一个成员，你们应该对社会尽到应有的责任。你们的身上也应该流着道德的血液。”
　　现在人们都知道，市场经济的老祖宗斯密，除了一本被称为市场经济圣经的《国富论》之外，还殚精竭虑地撰写了《道德情操论》一书，专门强调道德对于市场经济的极端重要性。因为他发现，市场经济的原动力其实是人们追逐私利的动机，换言之，斯密本人也认为市场的基因是有毒的，搞得不好就会使社会大众未得其利先受其害，所以要靠“道德的血液”来温暖冰冷僵硬的市场社会。
　　在2008年国际金融危机爆发之后，温总理已经多次呼吁企业家(开发商当然属于企业家)的血管要流淌着“道德的血液”，而被不道德的企业家所主导的市场，必然会成为民众痛苦的一个重要根源，目前一些地方的房地产市场又提供了生动的案例。
　　近年来的房地产泡沫化倾向不断加剧，已成为悬在宏观经济上游的一个“堰塞湖”，不仅直接威胁经济的可持续发展，而且严重加剧社会分配不公。扶摇直上的房价让低收入阶层“居者有其屋”的幻想破灭，也将中产阶层压得喘不过气来。去年以来，虽然中央出台了各种措施调控房价，但是，在很大程度上由于一些开发商为了牟取暴利而“顽强”博弈，房价仍然在高位徘徊，住房关乎人民基本的生存权，高企的房价已对此构成了直接威胁。
　　面对一些唯利是图的开发商，如何才能把“道德的血液”注入他们的血管？在我看来，指望他们道德自觉肯定是不行的，房地产市场近20年的历史已经反复证明了这一点。从政府的角度来看，必须创设一个能够有效促使开发商“道德”的环境，久而久之，使他们习惯成自然，以道德自律。
　　那么，一些开发商为什么要对政府的调控措施采取抵触态度，试图把房价维持在高位？一个很重要的原因，就在于由于“房产税”的长期缺位，投资和投机性的住房需求使中国房市已经接近股市，不少购房者不是为了住房才买的，而是为了保值增值才买的。房价不停涨是因为房价正在涨，正在涨就有投资价值，都去投资了房价就正在涨，这同股票是一个规律。
　　天量的资金以澎湃之势不断流入楼市，一些开发商自然就觉得腰杆子比较硬，有了和政府以及为了实际居住需要而购房的普通民众博弈的底气。而征收“房产税”将使得炒房者面临无利可图，甚至血本无归的风险，必然会仓皇撤出房市，没有了炒房者，开发商就不会像现在这样有恃无恐开发商如果不再能够为炒房者建房，那就只能为普通购房者建房，这样看起来，就显得“道德”多了。
　　资本逐利的本能是客观存在的，开发商在房地产市场追求利润的最大化也是难免的。而要把这些行为圈定在道德的范围内，必须有政府对市场的完善管理，采取经济和法律手段以及必要的行政手段，在制度上约束开发商。既要利用市场合理配置资源，也不能放松政府的责任。
　　从这个角度来看，“房产税”虽然针对的是炒房者，但恰如一支注射器，可以把“道德的血液”注入一些开发商的血管之中。现在，“房产税”已经在上海、重庆牛刀小试，初露锋芒。在即将召开的“两会”上，如果政府能够将“房产税”借势推出，让开发商从此“道德”一点，不亦宜乎？

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