房地产项目风险管理的内容.doc

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浅论房地产项目风险管理的内容

项目风险管理的步骤：（1）识别项目风险流程改进机会；（2）评价需改进的风险流程；（3）分析项目实施中存在的问题；（4）采取措施；（5）确认改进的结果；（6）改进方法标准化；（7）为下一阶段或未来项目进行计划。

房地产项目风险管理内容是指房地产开发过程中一切应对或规避房地产风险的操作过程的程序或方法。房地产项目风险管理是一个系统、动态的管理过程，包括风险识别、风险评价、风险防范与处理以及风险管理绩效评价四个实质性阶段，各环节紧密联系

　　我国房地产行业过度膨胀引致整个行业一度萧条的余痛在某些地区尚未消失，今天该行业又再度展现了如日中天的投资气氛。在乐观的投资气氛背后有很多投资者因为无法抵挡风险的袭击而投资失败，因此，房地产项目风险管理就显得至关重要。

　　房地产项目风险管理内容是指房地产开发过程中一切应对或规避房地产风险的操作过程的程序或方法。房地产项目风险管理是一个系统、动态的管理过程，包括风险识别、风险评价、风险防范与处理以及风险管理绩效评价四个实质性阶段，各环节紧密联系，其推行和开展按一定的程序周而复始、循环往复不断进行，本文将项目风险管理的一般程序结合房地产项目的特点，和本文的各章节，研究绘制了房地产项目风险管理的内容和程序，见图2-8。主要内容有以下几部分。

　　(1)房地产项目风险识别。

　　是指房地产开发商对房地产项目运作过程中存在的风险加以认识和辨别，并对其进行系统的归类分析，以揭示风险本质的过程，包括两个阶段，第一是感知风险，即识别出客观存在的风险事件；第二是分析风险，即分析引起风险事件的各种风险因素，这是一项系统性、连续性和制度性的工作。房地产项目风险识别是开发商进行房地产项目风险管理的第一步，是风险评价、风险防范与处理以及绩效评价的基础，主要解决存在什么风险、风险的性质、风险的类别、发生风险的原因以及风险事件的后果等问题。要准确地识别房地产项目中的风险，开发商必须对企业的内外部环境进行全面的了解，详细掌握企业的人员构成、资产分布和开发活动以及社会、经济等方面的情况，运用各种风险识别方法，科学分析人、物和开发活动中可能存在的各种风险因素。本文将风险分类增加了按房地产项目开发过程阶段进行分析，创造性的将博弈论引入对项目风险分析之中。

　　(2)房地产项目风险评价。

　　房地产项目风险评价是指房地产开发商在风险识别的基础上，对房地产项目开发中某一特定风险的发生概率、损失程度和损失范围进行估计和评价，并评判其系统风险的风险度的过程。在房地产项目开发中尽可能的准确量化，为选择风险防范与处理方法、进行正确风险管理决策提供科学的依据。由于风险的不确定性，要对风险发生的概率损失程度和风险程度做出准确的评价与评判往往是十分困难的，通常须运用概率论、数理统计方法、层次分析法、模糊数学以及计算机等先进技术和工具，同时，历史数据掌握越充分，风险分析越透彻，风险评价的准确性就越高。本文在风险评价的方法上，将动态、层次、模糊三种方法结合提出了动态模糊层次分析法，是一种创新。

　　(3)房地产项目风险防范与处理。

　　房地产项目风险防范与处理是指房地产开发商在风险识别与风险评价的基础上，根据风险管理的目标选择风险防范与处理的最优管理策略和管理手段或技巧组合，以有效地处置房地产开发过程中的各种风险。房地产项目风险防范与处理的方法主要包括风险预防与抑制、风险非保险转移、风险利用等风险控制工具以及风险保险转移、风险自担等风险财务处理工具。房地产项目风险防范与处理方法的选择是一个综合性的科学决策，既要针对风险的实际情况，又要根据开发商的经济状况、风险管理水平，风险处理方法的可行性，以及风险管理的成本和效用。同时，房地产项目风险的防范与处理方法往往不是单个使用，而是通过合理组合来达到在房地产投资活动中以最小成本获得最大安全保障。本文从博弈的角度提出了一些风险防范与处理的具体措施，从保险的角度提出了一些新险种，并从内外两个环境分析了一些措施和建议。

　　(4)房地产项目风险管理决策与绩效评价。

　　房地产项目风险管理绩效评价是房地产项目风险管理程序的最后一个环节，是指房地产开发商对风险防范与处理方法的适用性与效果进行分析、检查、修正和评估，其中注意把握成本的控制和监控，使之更接近风险管理的目标。由于房地产项目运作是一个动态的过程，企业所面临的社会经济环境、企业内部环境以及开发活动时刻都处于变化中，这就使得原有风险因素会发生变动，同时也会产生新的风险因素。因此，开发商必须定期评价和监控风险管理效果，修正风险处理方案，以适应新的风险情况并努力达到最佳风险管理效果。房地产项目风险管理绩效的高低，主要是看开发商所采用的某种或组合风险管理方法采用该方法而减少风险损失(包括直接和间接损失)与所支付的风险管理费用的比值，即风险管理成效。从理论上讲，比值大于1的风险管理方案都可行，比值最大的风险管理方法为最佳管理方案。

　　 相关阅读：
§ 论房地产项目风险管理
§ 我国工程项目风险管理进展研究
§ 如何持续改进项目风险管理的方法
§ 施工企业项目风险管理的关健因素
§ 工程项目风险管理的初探
2010年读书节活动方案
一、     活动目的：
书是人类的朋友，书是人类进步的阶梯！为了拓宽学生的知识面，通过开展“和书交朋友，遨游知识大海洋”系列读书活动，激发学生读书的兴趣，让每一个学生都想读书、爱读书、会读书，从小养成热爱书籍，博览群书的好习惯，并在读书实践活动中陶冶情操，获取真知，树立理想！
二、活动目标：
1、通过活动，建立起以学校班级、个人为主的班级图书角和个人小书库。
2、通过活动，在校园内形成热爱读书的良好风气。
3、通过活动，使学生养成博览群书的好习惯。
4、通过活动，促进学生知识更新、思维活跃、综合实践能力的提高。
三、活动实施的计划
1、 做好读书登记簿
（1） 每个学生结合实际，准备一本读书登记簿，具体格式可让学生根据自己喜好来设计、装饰，使其生动活泼、各具特色，其中要有读书的内容、容量、实现时间、好词佳句集锦、心得体会等栏目，高年级可适当作读书笔记。
（2） 每个班级结合学生的计划和班级实际情况，也制定出相应的班级读书目标和读书成长规划书，其中要有措施、有保障、有效果、有考评，简洁明了，易于操作。
（3）中队会组织一次“读书交流会”展示同学们的读书登记簿并做出相应评价。
2、 举办读书展览：
各班级定期举办“读书博览会”，以“名人名言”、格言、谚语、经典名句、“书海拾贝”、“我最喜欢的＿＿＿”、“好书推荐”等形式，向同学们介绍看过的新书、好书、及书中的部分内容交流自己在读书活动中的心得体会,在班级中形成良好的读书氛围。
3、 出读书小报：

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