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房地产企业成本控制精细化管理研究

冯洁
摘要：以实践经验为基础，对精细化管理模式进行简要介绍，结合房地产企业成本控制存在的实际问题，提出必要的精细化管理措施，旨在改善房地产企业成本管理方法，提高成本控制水平，为企业创造更多经济效益，为未来发展奠定坚实基础。
关键词：精细化管理；房地产企业；成本控制
对于企业而言，成本控制管理水平和效率直接影响到企业经济效益，同时也能反映出企业的市场竞争实力。房地产企业成本控制管理过程中，开展精细化管理，能够保证其管理效果。经过多年实践发展，房地产企业管理模式发生显著变化，精细化管理开展之前，成本控制管理出现很多问题，应以实际问题为主，提出必要的精细化管理措施，从而提高成本控制效果。文章对我国房地产企业成本控制存在的固有问题进行分析，结合问题提出精细化管理及整改措施，最大程度提高成本管控效率。
一、精细化管理概述
精细化管理是企业长期实践总结出来的新型管理方法，立足于标准化管理，为其提供更加系统化和更具数字化的管理模式，实现高效、持续及协同管理[1]。将精细化管理模式应用在房地产企业成本管理工作中，需要坚持以下三个原则，一是立足于专业水平，二是强调重视细节管理，三是开展科学量化处理。只有这样，才能保证精细化管理真正落实到实处。精细化管理是持续的过程，既要总结经验教训，也要突出重点，既要看中效益，也要善于创新，实现成本管理流程再造，从而转变粗放型管理模式，实现成本管理的“精耕细作”，为房地产企业找到更多利润增长点，促进企业持续稳定发展。
二、房地产企业成本控制存在的固有问题分析
（一）成本控制意识淡薄
企业开展现代化管理，要求全体员工全过程参与其中，但是实际工作中很少有企业能够完全做到，对于不同规模企业，成本控制侧重点有所不同。但是普遍存在成本控制意识淡薄现象，导致企业无法从根本上对成本管理进行优化。与此同时，成本管理方法落后，不仅缺乏事前预测过程，成本管理的实效性也受到明显影响。
（二）资金缺乏系统管理
对于房地产企业而言，其经营过程具有明显特征，如分散性和流动性等，这种情况下，企业需要在房地产开发项目所在地设置资金账户，资金流动较大，且过于分散，企业很难对其开展集中管理。在此基础上，如果房地产企业缺少完善的内控机制，则会在很大程度上增加资金管理的风险。
（三）成本浪费问题严峻
很多房地产企业在开发项目之前，需要对项目投资的可行性进行评估，分析投资是否合理。结合分析结果，确定投资规模。但是从实践工作中可以看出，很多企业在开发建筑项目之前，未能及时组织相关人员对项目情况进行调查，对成本投入问题也缺乏详细分析，导致项目起初就没有规划、计算好，因此很难发挥良好的社会及经济效益[2]。
（四）现场成本超支现象普遍
房地产企业在是进行施工过程中，存在很多变更设计的现象，无法按照成本预算开展相应管理，进而导致成本增加。调查发现，很多企业施工现场管理不到位，会计信息更新不及时，因而很难对成本支出进行动态监控，导致物资管理存在严重问题。很多企业均存在成本超支问题，若不能及时对上述现象进行纠正，则会导致企业成本支出管理受到影响。
三、房地产企业成本控制精细化管理措施
（一）强化成本管理意识，促进成本预算精细化管理
精细化管理是企业开展现代化管理的主要措施，要想将精细化管理理念深入贯彻到企业的各个管理环节中，需要从企业内部开始，对全体员工的管理意识进行强化，使精细化管理深入人心。为此，企业管理层应做好带头作用，从小事做起，坚决杜绝浪费现象，节约成本，在为企业提供正常运营资金的前提下，对各项费用支出进行严格管理，提高成本管理效益。与此同时，要建立完善的成本预算制度，为精细化管理提供必要条件。因此，建议对预算管理控制系统进行强化，对企业运营过程中所产生的成本进行有效控制。一般而言，对于直接性成本支持，应不断完善其预算编制程序，保证预算管理及成本控制的基本质量。此外，对预算项目合理性进行严格分析及审核，结合往年成本数据，开展综合性分析，确定单个项目预算责任，并在其基础上不断强化预算执行力度，进一步加强成本预算执行效果。
（二）创新成本管理方法，促进建设资金精细化管理
房地产企业要对成本管理方法进行不断完善，适当引进更为先进的管理模式，制定项目成本管理计划，明确期间可能产生的其他费用，将项目总成本管理目标落实下来，从而为后续成本管理提供依据。在项目实施过程中，应对实施方案进行细化，并对技术方案的可行性进行详细分析，从而对成本管理对象实施科学管理。例如，设置一定的限额制，如果成本预算估计值超出限额，则分析超出原因，结合原因反馈，提出针对性较强的解决措施，适当做出必要调整[3]。在房地产企业后续工程推进时，可采用汇总成本估算方式，由下而上推进成本管理计划。针对资金管理，要对目标成本进行有效分解，对资金管理对象的成本支出总额度进行详细分析，然后将其层层分解，形成横向分解网，避免资金过于分散，提高资金集中管理效率。
（三）减少成本浪费现象，促进成本控制措施有效落实
房地产企业在开发项目之前，应对投资情况进行综合考量，对其合理性及科学性进行分析，进一步明确投资规模，减少盲目投资现象，避免资源浪费。同时，企业在开发建筑项目前，要及时组织人力资源，分析项目整体情况，开展必要调查，明确成本投入，减少招投标过程中存在的浪费现象。引入市场机制，项目立项后，选派专业人员及时开展市场调查，分析利润增长点，讨论附属价值，以市场机制为核心，对资源进行合理配置。改善目标成本控制方法，为其成本要素寻找最佳方案，减少目标成本预算与实际成本支出之间的差异。针对房地產企业施工过程中存在的变更设计现象，要尽量采取措施弥补损失，结合成本预算，对其实施对应管理，减少超支现象。
（四）建立绩效考核机制，促进成本核算精细化管理
建立绩效考核机制，对项目的“绩”和“效”进行衡量，制定绩效考核指标，透过精细化成本管理，强化企业内部工作。例如，确定项目消耗的定额，制定内部结算价格，完善费用核算，分摊成本预算，强化计量工作实效。
对于成本核算阶段精细化管理工作，要事先对成本核算的流程、标准进行明确，同时对核算方法及核算原则进行确定，考虑到项目实际规模及施工周期，结合企业现阶段施工技术水平及能力，确定成本核算内容及要素，通过精细化管理，进一步明确成本控制目标。
加强全过程成本预算精细化管理，避免成本管理盲目性与随意性。设置更加科学合理的核算科目，加强精细化科目管理，针对跨期合同，要对分摊原则进行明确，结合工程实际情况，对管理对象进行准确划分，对于不同类型项目，尽量区别对待，采用适宜的分摊方案。
善于总结实践经验，及时在企业内部进行贯彻和分享，加以优化整合，建立适合房地产企业发展的财务成本预算机制，做好成本费用归集。
四、结束语
综上所述，房地产企业成本管理问题比较严峻，应采取一定措施进行改进，进而满足成本控制需要。精细化管理模式是目前企业开展各项管理工作过程中比较先进的管理方式，也是应对房地产企业资金管理问题的有效对策。对于房地产企业而言，应及时转变固有管理理念，透过多种形式活动及对应措施，来强化成本精细化管理，减少不必要的成本支出，使成本管理更加稳定规范，推进企业健康运行，为企业赢得更多市场。
参考文献：
[1]何薇薇.房地产成本控制的突出问题及成本的精细化管理[J].城市建设理论研究（电子版），2018 （1）.
[2]杜克禹.房地产企业财务成本管理中存在的问题及管控措施[J].中国总会计师，2018 （2）.
[3]苏振亚.房地产成本影响因素及其精细化管理[J].建材与装饰，2018 （9）.

-全文完-