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花边岭南花园花园物业管理方案

第一章 物业概况
花边岭南花园花园位于惠州市花边岭西南端CBD中心繁华区域，周边商业、办公、住宅云集, ,交通便利，商业氛围浓郁, 区域位置优越。
花边岭南花园花园工程设计为框架结构。地上二十五层，地下二层，是集商业、住宅为一体的高档次商住楼。地下一、二层为停车场和设备用房，一、二层为商场，三层为架空层，四~二十五层为住宅。大楼计划于2023年6月初陆续交付使用。
大楼项目总占地面积为 5946M2，总建筑面积为34942M2，其中地下室建筑面积为6247平方米；商场建筑面积为3018平方米；住宅建筑面积为24701平方米；住宅定位为中小户型，户数为276户。地下车库停车位为96辆。住宅电梯可达地下一、二层，在地下一、二层设有电梯厅。建筑容积率为6.59，建筑密度为35.5%，绿地率为25%。
花边岭南花园花园为全封闭式管理住宅社区，其安防系统设计涉及彩色闭路监控系统、智能门禁系统、彩色可视对讲系统、智能停车场管理系统、电梯五方对讲、保安巡更系统、背景音乐广播系统七大部分，安防系统中控室设于裙楼西侧一层消防控制室内。
1、监控系统
监控系统采用彩色闭路监控系统，重要为：
、住宅及建筑周边的监控。
、地下一、二层、一层住宅大堂及电梯轿厢的监控。
、社区内部架空层、住宅天面等的监控。
、地下一、二层停车库及车道的监控。
2、智能门禁系统：
、在社区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设立门禁系统，门禁系统读卡器与对讲系统门口机设为一体，采用IC卡刷卡进入，不设钥匙开门。业主须刷卡方可进入。
、门禁卡与住宅停车场卡做成一卡通系统。且具有信息发布功能。
、门口机能对不同卡进行辨认，并作出相应的提醒；访客在门口机呼喊业主有记录，业主对访客开门也有记录可查。
、因有2部疏散楼梯间可由商场上至三层架空层，为安全起见及考虑商场具体使用情况，疏散楼梯门根据具体使用情况加设楼梯通道专用锁。
3、彩色可视对讲系统：
、在社区一层大堂门、三层电梯厅门、地下室电梯厅门设立门口机，门口机也可独立作立式设计，与每户住宅的对讲。访客须经业主批准方可进入。
、每户住宅室内分机能与社区管理处通话（含报警按钮）。
、室内分机采用5.6寸彩色液晶屏对讲分机。
、社区大堂值班室、保安宿舍、消防控制室与社区管理处通话。
4、停车场管理系统
地下一、二层车库停放社区业主的汽车、摩托（单）车，出入口坡道宽均为5.0M，采用北进南出的方式管理，摩托（单）车不另设道闸。
5、社区电子巡更系统：在社区内每个单元的一楼、楼顶及社区外围、重要设施设电子巡更点，供社区保安人员巡逻检查使用。保证保安巡逻的质量，保障了社区内业主的安全。
大楼重要机电设备：安防系统、消防控制系统、发电机、水泵设备、配电设备、电梯6台（其中：客梯5台、货梯3台、消防梯2台）、自动扶手奥的斯电梯18台（1-6楼商场内专用），大堂及地下车库IC系统等。
大楼重要配套设施有：地下室内专用汽车库、给水系统、排水系统、供电系统、消防系统、智能IC系统等。
第二章 目的和范围
一、管理目的：
1、保持物业的完好限度。通过加强对整体物业的维护、养护和对业主(租户)提供的服务，防止因使用不妥而损坏物业。
2、维护全体业主(租户)的利益，加强宣传，与业主(租户)一起，共同营造一个安全、舒适、和谐的购物及居住环境。
3、加强宣传和管理，引导广大业主(租户)对的使用物业、公共设施设备和场地。
4、加强对花园实行社会化、专业化、一体化管理，不断提高服务管理质量，维护和提高隆生物业公司的社会声誉。
5、以良好的服务维护和提高隆生地产的社会声誉和隆生物业的管理品牌，促进房产开发、销售、物业管理的良性循环，使该花园物业保值升值。
二、管理范围：花边岭南花园花园
第三章 管理原则、方式和内容
一、管理原则：
本着“优质、诚信、创新”的管理方针，实行“以人为本、真诚服务、报效社群、创物业品牌”为服务宗旨，把花边岭南花园花园管理成惠州一流的商住旺地。
二、管理方式：
隆生公司集团有限公司依据国家《物业管理条例》及相关法律法规，全权委托惠州隆生物业管理有限公司对花边岭南花园花园实行综合一体化管理。隆生物业管理有限公司在管理协议期内对花边岭南花园花园负责制订年度管理目的和签订经济目的管理责任书，独立核算，实现社会效益、经济效益和环境效益的同步发展。
三、管理内容：
1、对发展商委托的物业负责收取租金及管理费等。
2、大楼房屋建筑本体共用部位（天面、梁、柱，内外墙体和基础等承重结构部位，外墙面，楼梯间，走廊通道、门厅等）的维修养护和管理。
3、花边岭南花园花园及外围公共部分的公共秩序维护。
4、公共绿化、公共环境（涉及公共场地、房屋建筑物公用部位及外墙）的清洁卫生，垃圾的收集，清运（不含商场内的垃圾和管理）。
5、室内外停车场的管理。
6、大楼房屋建筑本体共用设备设施（共用的上下管道，共用照明，供水设施，商业配电系统、消防控制中心及办公楼的设施设备等）的维修、养护、运营和管理。
7、大楼规划红线内属物业管理范围的公共设施（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、沙井、绿化、地下泵房、路灯、室内外停车场等）的维修、养护和管理。
8、大楼内的各项配套服务设施的维修，养护和管理（不含商场内部设备设施）。
9、物业及物业管理档案、资料。

第四章 总体目的和分项指标
一、 总体目的：
在委托管理协议期内按照“安全、清洁、优美、舒适、方便”目的进行管理服务，并承诺花边岭南花园所有建筑物及配套设施完善、竣工验收合格，交付使用一年内达成惠州市物业管理优秀大楼的管理标准，二年内达成省优标准，三年内达成国家示范大楼的管理标准。
二、 分项指标：
1顾客满意率95%以上；
2)管理服务年有效投诉率5‰以下，解决率、回访率100%；
3)房屋完好率、公共设施完好率98%以上；
4)卫生、消杀、环境绿化市级达标率100%
5)维修及时率、合格率100%；
6)因管理责任导致的重大刑事案件、进场进库机动车被盗事故为零；
7)杜绝因管理责任导致的重大火灾事故、安全事故；
8)费用年收缴率在98%以上；
9)保证提供充足的资源；

第五章 组织和资源
一、 组织架构及人员配备：
如下图所示：
惠州隆生物业公司

花边岭南花园管理处34人

经理1人

管 理 员一人
收 费 员一人
维修班3人
环保班7人

护卫班20人

备注：具体各岗位人员安排见如下说明。
二、人员安排说明

序号
岗位
编制
说明
1
经 理
1
负责大楼工作的全面管理。
2
管理员
1
负责大楼的房屋、环境、绿化及安全管理工作。
3
收费员
1
负责大楼各项费用的收缴及催款工作。
4
维修工
3
负责花边岭南花园花园所有公共设备设施的维修、维护、保养工作， 24小时轮流值班对商场、商铺、住宅的水电供应提供有力的保障.
5
厨工
1

5
护
卫
员
固定岗
12
分别有：室外入口、出口各1人，首层大堂1人，监控室（消防控制中心）1人。
巡逻岗
6
班长1人，住宅楼兼车库巡逻岗1人。
机动岗
2
用于换休和请假顶岗
6
环
保
班
绿
化
工
1
外围绿化、空中花园兼清洁工作
清
洁
工
6
按区域进行工作分工，其中，外围2人，地下车库2人，住宅楼2人。
7
合计
34
说明：护卫员三个班，每班8小时。
三、管理处各岗位职责
四、任职资格：
职位
任 职 资 格

经
理
1、大专或以上学历，45岁以下，5年以上物业管理经验。
2、具有财务、建筑、社区环艺基础知识和行政管理知识。
3、掌握经济法、协议法及物业管理相应的法规知识。
4、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作，具有解决突发事件及协调、沟通能力。
5、有较强的服务意识和良好的职业道德，取得全国物业管理经理上岗证。

机电工程师
1、大专或以上学历，40岁以下，机电专业毕业，三年以上物业管理经验。
2、有较强的服务意识和良好的职业道德、协调、沟通能力和团队精神。
3、懂电脑操作和弱电系统相关知识。
4、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。
5、取得全国物业管理经理上岗证。
管
理
员
1、大专以上学历，退伍军人，36岁以下，三年以上相关经验。
2、有较强的服务意识和良好的职业道德，懂得房屋结构及环境管理的基础知识，有解决突发事件的能力。
3、熟悉ISO9001及ISO14001体系运作。
4、取得全国物业管理上岗证
收
费
员
1、中专或以上毕业，财务相关专业，2年以上财务管理经验。
2、30岁以下，女性，有惠州市户口担保，取得财会上岗证
3、有较强的服务意识和良好的职业道德。
维修班长
1、中专以上学历，25岁以上，两年以上物业管理经验。
2、有中级以上电工证，社区智能控制系统管理经验，有弱电系统维修经验。
3、有较强的服务意识和良好的职业道德。
护
卫
员
1、退伍军人，高中以上学历，25岁以下。
2、身体素质良好，遵章守纪。
3、有较强的服务意识和良好的职业道德。
环保员
1、初中以上毕业，40岁以下，相貌端正。
2、身体健康，踏实肯干。
第七章 服务承诺和质量保证
花边岭南花园服务承诺一览表
部门
服务承诺
质量目的

护卫班
设立24小时服务电话：XXXXXXX
100%
发生盗警，2分钟内到达
100%
发生火警，2分钟内到达
100%

环卫班
平常垃圾每日至少收集2次
100%
走廊、大堂、梯道、电梯轿箱等每日拖、扫3次以上
100%
除“四害”每月1次
100%

维修班
故障解决：
供 水：5分钟内派技术人员到现场解决
电 力：5分钟内派技术人员到现场解决
维 修：5分钟内派技术人员到现场解决

98%
98%
98%
预先知道停水停电，24小时前发出通告
突发停水停电，10分钟内发出通告
100%
100%
简朴照明系统装置于收到报告后1小时内更换
需要特别工具更换的照明系统于收到告知后24小时内办妥
95%

办公室
开通办公时间内投诉电话：XXXXXXX
100%
征询事项，即日解决
一般事项，24小时内解决
复杂事项，3个工作天内解决或转到相关部门、机构并回复

98%
业主(租户)意见调查，每年至少进行1次，并于2周内回复
100%
书信
于3日内回应
100%
电话
于3次声响内接听
100%
约晤
于2个工作天内会晤
100%
文娱活动
每年元旦、五一、中秋、国庆等传统节日举行
95%
工程问题
2个工作天内协调并回复
95%
第八章 移交接管
一、 移交接管前的准备工作：
1、成立花边岭南花园管理处，委派管理处经理、机电工程师，管理员、水电维修工到位，其他管理人员分步到岗，贯彻管理用房和员工宿舍，了解隐蔽工程及管线的走向，做好各项筹备工作。
2、成立验收小组，了解大楼的设备设施，熟悉设备的构造、性能、强弱电、给排水的走向及存在问题，填写有关质量记录，以便尽快得到解决。
A、移交接管验收遗留问题登记表。
B、公共配套设施接管验收表。
C、公共配套设施接管验收遗留问题登记表。
D、机电设备接管验收遗留问题登记表。
3、花边岭南花园资料的移交接管。
1）产权资料（复印件）：
A、项目批准文献
B、用地批准文献
2）政府职能部门验收合格资料：
A、市政部门验收意见；
B、环保部门验收意见；
C、供电部门验收意见；
D、质量监理部门验收意见；
E、园林绿化部门验收意见；
F、供水部门验收意见；
G、房产管理部门验收意见；
H、消防部门验收意见；
I、规划设计部门验收意见；
J、有线电视工程验收合格证；
K、煤气管道工程合格证；
L、其它有关资料。
3）工程技术资料（原件）：
A、社区竣工总平面图。
B、道路绿化竣工图。
C、电力竣工图。
D、给、排水、消防竣工图。
E、电话电视线路竣工总平面图。
F、路灯竣工图。
G、建筑、结构、电气、水道竣工图。
H、泵房及水池建筑、结构、电气、水道竣工图。
I、其它相关图纸。
4）设备资料（原件或复印件）：
A、水泵房设备有关合格资料；
B、闭路监控系统合格证、线路图。
C、发电机合格使用说明书；
D、消防控制系统资料；
E、电梯设备有关合格资料；
F、其它必要的有关资料。
4、接管验收程序：
1）隆生公司集团有限公司告知物业公司接管验收；
2）本公司验收小组按程序文献《接管入伙控制程序》核对所接受的资料，签发验收复函。
3）本公司验收小组同移交人对房屋质量，使用功能、外观质量，公共配套设施设备等进行接管验收。
4）对验收中发现的质量问题，由验收小组填写各类质量遗留问题登记表，约定期限由移交人负责整改，并商定期间复核。
5）对室内物件无明显不全，符合检查标准规定的房屋由管理处接受锁匙，承担保管责任。
5、房屋接管验收项目及标准。
1）验收项目
梁、柱、板主体，墙体，分户铁门，阳台护栏、供水系统、排污管道、地漏、窗户、水表、电表、有线电视系统等。
2）验收标准：
参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》及满足使用规定。
6、公共设施接管验收项目及标准
1）验收项目：
基础设施：天面、有线电视系统、消防设施、照明灯具、绿化、道路、车库、沙井、检查井、化粪池、围墙设施等。
2）验收标准：
参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》以及达成设计规定。
7、公共设备接管验收项目及标准
1）验收项目：
供水、消防、电梯、闭路监控、发电机、变压器等
2）验收标准：
各项设备验收合格证及达成设计使用规定。
8、接管前的准备工作：
1）编制业主(租户)入住的工作方案；
2）核算拟定的各类人员的配备和到位情况；
3）了解员工宿舍的贯彻情况；
4）准备的业主(租户)相关资料，作好各种表格和资料的印刷。如业主(租户)手册、业主(租户)登记表、档案袋、装修申请表、装修巡查表、各种标示牌，装修管理守则等。
5）拟定物品采购计划。
9、业主(租户)管理：
业主(租户)流程图：看房—洽谈—签订协议—发相关资料—抄水电表—交费—发放锁匙—归档。
1）看房：房屋管理员陪同业主(租户)查看房屋，并填写《房屋租赁登记表》；
2）洽谈：价格、期限、注意事项等。
3）发放资料：
A、业主(租户)手册；
B、业主(租户)登记表；
5）抄水电表：水电维修工与业主(租户)抄水电表底数；
6）收费：按协议约定计收租金及管理费；
7）发放锁匙：发放给业主(租户)该房锁匙。
8）归档：把业主(租户)的有关资料进行归档，并存入电脑。

10、房屋维修工作的管理：

维修工作流程：
业主(租户)报修

现场查看

人为或业主(租户)责任损坏 自然老化
管理处维修，保修期内，费用由施工队支付，非保修期，费用由管理处列支。
管理处维修，业主(租户)支付费用。

验收

归档

第八章 花边岭南花园平常管理运作

原则：
全面推行隆生物业公司通过国际、国内质量认证机构认证的ISO管理体系。大楼内平常机电运营、房管事务、治安、车辆、清洁、绿化、社区文化、设施维护保养统一纳入公司ISO规范运作范畴，严格执行《安全护卫工作手册》《环境管理工作手册》、《消防工作手册》《办公室工作手册》《管理处工作手册》《财务工作手册》《维修保养工作手册》，注重每一个服务项目的人员培训、考评，加强日检、周检、月检。

1、 房管事务
管理处的平常房管事务管理，按照公司ISO管理体系《维修保养工作手册》规范运作。如下表：

工 作
安 排
8：00-8：30解决租客申报投诉；8：30-9：30巡视；9：30-12：00跟踪监督；14：00-15：30整理档案；15：30-16：30巡视；16：30-18：30走访、回访。
考核标准

工 作
内 容
跟踪监督
平常：3遍／天；

巡 视
平常：2遍／天；

走 访
3次／周；

回 访
解决率：100％，回访记录100％。

检 查

内 容

及 处

理 方

法

日 检
项 目
1．装修巡视2．投诉接待3．违章检查4．车辆管理5．治安6．清洁7．绿 化8．维修9．机电设备10．员工宿舍11．内务巡视。

处 理
方 法
1．记录巡视发现的问题，搜集租客的反馈意见；
2．对巡视中发现的问题，分类进行解决； 1)填写《管理日记表》；
2)发现的维修不合格，填写维修记录，安排维修；
3)即行关闭轻微不合格项； 4)发现违章行为按“违章解决规定”执行； 5)发现严重不合格，填写纠正措施报告。

周 检
项 目
全面检查大楼各项工作，着重对房管日检中发现的不合格项进行检查解决。

处 理
办 法
管理处经理对发现的不合格项及时整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报公司工程维修部。

考 核
标 准

平时日检、周检、月检按ISO管理体系考核标准。

2．机电运营与保养：大楼及公用设施机电运营、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。如下表：平常机电设备管理运作

主 要
内 容

维修组
值班：保障大楼供水供电、电梯等正常运作并做好记录；
巡视：巡视设备房和设备运营情况，做好巡查记录；
秩序：搞好设备房的物品管理，加强安全防范工作。
负责机电设施、设备的各项维修、保养工作，并做好记录；
定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时解决。

检 查
项 目
及 处
理 方
法

检 查

项 目
1．低压配电柜2．干式变压器3．柴油发电机4．水泵5．水池、水箱6．风机7．闭路督控系统8．对讲报警系统9火灾报警控制系统10、气体自动灭火系统11消火栓12．疏散出口批示灯13自动喷水灭火系统14．烟、感系统15干粉灭火器。
解决
方法
按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》上报公司工程维修部。
考 核
标 准
平常周检、月检考核按ISO质量标准；
年终考核按国家建设部考核标准

3．平常维修养护：大楼及公用设施维修、养护运作按照公司IS0管理体系《维修保养工作手册》规范运作。如下表：维修管理运作

工 作
安 排
机电运营：24小时
8：00-8：30解决申报投诉；8：30—10：00跟踪监督；
10：30-12：00维修养护；14：00-15：30巡视维修养护； 15：30-17：00整理记录；17：00-18：30回访。

主

要

工

作

房屋

本体
室内：小修30分钟，—般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。
楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，4—5年全面修补刷漆一次
天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。

公共

设施
室内污水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。
道路车场：天天检查1遍，随坏随修；
天线：每月检查l遍，随坏随修；
明暗沟：每周检查I遍，随坏随修；
供水电气：每月细查1遍，即坏即修，中大型维修通报公司修缮部协作；
楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。

检查
项目
及处
理方
法

检查

项目
1．地基基础2．梁柱板主体3．墙体4．顶棚5．楼梯扶手6．公共门窗7．隔热层、防水层8．水箱水池9．天面扶栏10；消防设施11．信报箱12．标记13．楼板地面砖14．上下雨污水管15.设备房16．道路17．电缆沟盖板18．路牙19．给排水20．路灯21．清洁设备22．娱乐设施。
解决方法
按照公司ISO标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理解决。
考核标准
平常周检、月检考核按ISO管理体系标准；
年终考核按国家建设部考核标准。

4．治安、消防、车辆管理：按照公司ISO质量体系《安全护卫工作手册》、《消防工作手册》规范运作。如下表：

工作

安排
定岗
检查
进出口、停车场：24小时；

流动

巡查
消防设施： l遍／月
大楼安全、违章行为、车辆停放24小时
车辆保管： 24小时
突发事件：90—120秒，责任保安或车辆管理员到达现场；
学习

训练
训练：1次／天；
演练：1次／年。
培训：按公司制订的培训计划。

检查项日及解决方法

检查

项目
1．查可疑人员、外来人员；
2．查违章停车、违章装修；
3．查室外施工、搭建情况；
4．查乱摆卖现象；
5．查高空抛物、乱扔垃圾现象；
6．查破坏绿化、占用绿地现象；
7．查漏水、漏电、漏气现象；
8．查房屋本体设施和公共设施情况。
解决
方法
按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项即时纠正或报相关主管解决，严重不合格项填写《纠正措施报告》，并上报经理解决。
考核标准
平时按ISO管理体系考核标准；
年终按国家建设部规定的考核标准。
5．清洁保洁管理：按照公司ISO管理体系《环境管理工作手册》规范运作。 如下表：
工 作
安 排
6:00—7:30通道清扫；7:30—8:00垃圾清运；8:00—9:00道路清扫；9:00—12:00大堂、电梯轿厢清洁；14:00—14:30垃圾清运；14:30-17:00楼面保洁。
工作

内容
道路清洁
2次／天；每月用水冲刷一次；
保 洁
12小时／天；
楼间保洁
清扫3遍／周；清洗2遍／月；
垃圾清运
清运2遍／天；洗车1遍／天；
电梯轿厢
保洁2次/天；
通道大堂
每小时拖扫1次；
外 墙
清洗1次/年；
消 杀
1遍／月；

检查
项目
及处
理办
法

检
查
项
目
1．马路、人行道、绿化地、排水沟；
2．停车场、岗亭；
3．垃圾箱、垃圾中转站、化粪池；
4．污、雨水井和沙井；5．电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；
6．墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；
7．天面；
8．值班室、办公室、卫生间；
11、除四害。

解决
办法
按公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项自行关闭，严重不合格项上报主管房管员和经理并提出整改方案加以纠正。
考核标准
平常日检、周检、月检按ISO质量考核标准；
年终按国家建设部标准考核。
6．绿化养护管理：按照公司ISO质量体系《环境管理工作手册》规范运作。如下：
工作
安排
6：30—9：30浇水、施肥；9：30—12：00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶；14：00-16：00杀虫、补缺、保洁；16：田—18：30浇水、施肥。

工作

内容
整形造型
2次／月；
施 肥
春秋各1遍
浇 水
因时因地制宜按需供水；浇水时间夏季早晚为宜，冬季中午为宜；
除杂草
中耕1遍／季；平时1遍／天，下雨天除外；
补 缺
视缺苗情况及时补缺
杀 虫
1遍／月，发现害虫立即消灭
保 洁
12小时／天

检查
项目
及处
理方
法

检 查

项 目
1．乔木整枝、造型修剪；花卉、树木施肥；
2．灌木、绿蓠、树木、草地、花卉浇水；
3．除杂草；
4．补栽补种；
5．治病杀虫；
6．清理枯枝落叶、绿地石块；
7．松土；
8．防风防涝
处 理
办 法
按照公司ISO管理体系标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项报告公司质管部部，并提出纠正措施。
考核标准
平常按ISO质量考核标准；年终按国家建设部标准考核。

第九章 采用的重要管理措施
1．系统培训
为保证花边岭南花园花园管理早日走上正轨，实现管理目的的承诺，公司将严格按照ISO质量体系文献的培训规定，科学系统地对管理人员进行全面培训，保证管理人员100％持证上岗，全员年培训率达100％，合格率达100％。
（年度培训计划表另附）
2、从接管开始在花边岭南花园推行ISO质量管理体系实行管理，在半年内建立运营体系并达成认证的条件。
3．安全防范。采用人防、技防和宣传相结合的原则，保证花边岭南花园随时处在安全状态。
1)加强制度贯彻。
A．根据地理位置、周边环境，合理布岗，由各护卫班轮流换防，责任承包。
B．规定护卫员严格按照公司IS0物业管理体系文献《安全护卫工作手册》规范运作，文明执勤，规范上岗。对照护卫员平常行为，严格执行由安全管理员负责护卫员的日检、管理处经理负责周检、公司管理者代表组织月检的逐级检查制度，保证护卫员队伍的素质和服务水准。
C．专人负责调控中心，保证24小时全方位监控。
D．加强岗位。护卫员拟设固定岗、巡逻队，整个大楼24小时全方位检查，明确责任区，划分负责人。
E．坚持查岗制度。护卫队长、管理员、管理处经理、公司质管部按公司IS0程序文献规定的频率不定期夜间查岗，并根据查岗情况给予通报，漏岗、脱岗者按公司规定处罚。
F．加强大楼内流动人员及外来人员管理和防范，建立商户和流动人员档案，并定期核查。
G．贯彻安全责任制，明确负责人。公司与管理处、管理处与护卫队长签订治安目的管理责任书，明确责任和工作标准，并分级跟踪验证、考评。同时，各级领导又是防火负责人，全体护卫员、车辆管理员都是义务消防员和治安应急分队队员。
2)加强车辆管理。花边岭南花园是集商业、娱乐、办公为一体的综合大楼，此后的车辆停放、车辆管理难度较大。我们将采用防盗、防劫车辆的IC管理系统进行严格管理，保证在场在库车辆被盗为零。
4．清洁卫生。为维护花边岭南花园良好的硬件设施，特别是搞好各层大堂的设施及部分高档办公室的保养，拟购置意大利超宝机、刨光机、打蜡机各一台，从先进的设备配置着手，并外送培训操作人员，从而达成最佳的维护、保养。
5．加强与业主(租户)之间的联系和沟通，多渠道开展宣传活动。
编制《花边岭南花园花园住户手册》，具体介绍隆生物业管理公司的服务宗旨，公司精神以及公司与管理处可以提供的服务项目，物业管理各项法规、业主(租户)须遵守的管理规定等。重要内容有：隆生物业公司介绍、花边岭南花园花园概况、管理处的人员分工、如何投诉和提出建议、管理费缴交注意事项、装修规定、保洁规定及措施、安全措施；水、电、气的使用和管理规定、物业管理用途的限制、电视接受管理规定、公共设施管理规定、宠物管理规定、安装空调机的规定、防火须知、噪音限制、泊车、常用电话号码以及处罚规定等。《手册》一户一册并签字领取。
6．从管理花边岭南花园前期开始即导入Ⅵ公司形象视觉辨认系统，建立统一的Ⅵ标记、标牌系列。涉及：大楼平面图、公共设施指示牌、宣传栏、卫生、绿化、消防警示牌等，塑造花边岭南花园崇高、文明的文化氛围。IS0的规范运作和VI的有效结合所产生的良好的物业管理效应必将提高花边岭南花园的知名度，从而达成提高隆生物业管理公司的知名度，促进花边岭南花园花园物业的保值和升值。
7．接管后，拟在花边岭南花园设立互联网，接通国际互联网，运用物业管理系统、公司内部管理网络，迅速与公司各职能部门及其它住宅区管理处进行信息交流，从而使大楼的管理水平达成智能化的高度。

第十章 收费内容、标准及需说明的事项
一、收费内容及标准
收费内容
管理费
（元/㎡.月）
停车费
（元/月）
水费
电费
商场
住宅
汽车
室外
汽车
室内
摩托车

收费标准
2-3
1.39
200
300
80
2．71元/吨
1．15元/度

二、说明事项
商场车辆停放费的收取标准另行协商。

第十一章 需完善及购置设备费用
一、管理用房和管理经费来源
1．管理用房
开发商应提供管理用房，并具有基本办公及居住条件。
2．管理经费来源
1)管理服务费
花边岭南花园管理服务费收费标准按物价部门批准的价格收取，即：商场、3元／平方米·月；住宅3.5元/平方米·月收取。
2) 车辆停放费、车辆场地使用费。
3) 向业主(租户)提供多种有偿便民服务费。
4) 其它政策规定应收取的费用。
3、增收节支措施
1）增设一些业主(租户)欢迎的便民有偿服务项目，以填补管理经费。
2）根据“精干、高效”原则，推行IS0国际标准规范管理。在保证IS0人力、财力、物力资源的同时，选拔一专多能型管理人才，精简人员，提高工作效益。
3）抓好社区的综合管理，加强巡视监督，杜绝违章和人为破坏公共设施现象，尽量减少维修费用的支出，从而减少管理成本。
二、设备购置
A、办公用品费用明细表
名称
数量
单价
金额
备注
摩托罗拉对讲机
7部
1500元
10500元
含两电一充
电脑
3部
4500元
13500元

打印机（激光）
1台
1800元
1800元

复印机
1台
8000元
8000元

沙发
2套
2500元
5000元

会议桌
1套
6000元
6000元

印刷各种表格
1批
5000元
5000元

文献柜
2个
450元
900元

经理办公桌
1套
2500元
2500元

办公桌
10张
250元
2500元

办公椅
15张
30元
450元

衣柜
17个
250元
4250元

铁架床
20张
230元
4600元

其他
1批
500
500

小计

65500元

B、环保工具
名称
数量
单价
金额
备注
电动喷雾器
1台
2,000元
2,000元

垃圾桶
17套
900元
15300元

多功能垃圾车
1辆
500元
500元

果皮箱
30个
250元
7500元

其它易耗品
1批

500元

小计

25800元

C、维修工具
名称
数量
单价
金额
备注
冲击钻
1把
2023
2023

磨机
1台
500
1000

台钻
1套
2023
2023

手电钻
1把
300
1000

套筒扳手
1套
300
300

开口扳手
1套
150
150

梅花扳手
1套
200
200

活动扳手
1套
150
150

大活动扳手
2把
100
200

液压钳
1套
500
500

12级铝合金梯
1把