地产流程图.doc

一、房地产开发总流程
开始

办理土地使用权证
签订土地使用权出让协议
缴纳费用
资金筹办
签订合作意向、协议
竞拍资料准备、摸底
土地获取：土地竞拍、招投标
项目资料归档
初步可行性研究汇报评审
产品定位、成本测算、营销分析、经济分析、财务筹划
项目初步可行性研究汇报
市场调研：对客户、区域、政策、选址、文化、习俗等研究
否
项目资料归档
集团项目立项决策
集团项目资金筹划分析

详细实行操作研判

项目初步合作意向谈判
项目成本分析、经济指标初步测算分析
深入土地信息、政策资料搜集
项目实地调查
成立项目土地实地考察小组
否
项目资料归档
综合经营目，项目初步分析选择
土地项目招投标信息、资料搜集
土地管理部门、政府网站、朋友、拍卖市场
项目区域经济条件初步分析

项目初步意见汇报

初步产品提议书

项目产品客户价格定位

工程构造、成本、营销户型、物业分析
项目产品研究
项目市场差异化竞争方略

项目主题定位
项目产品提议书
项目开发计划，重要节点划分分析

征询环境保护、消防、卫生防疫、交通、绿化、供水、供电、煤气、电信、环卫等部门意见和配套条件
获得项目立项建设批复

获得建设用地规划许可证
编制建设项目可行性研究汇报
环境影响评估汇报
报批建设用地规划许可证
规划方案、总平面图审查
规划方案、总平面图优化确认
规划方案、总平面图设计招标
规划方案，总平面图设计任务书
规划方案、总平面图设计
项目营销方案确立
委托项目营销方案设计
项目营销方案评审确认
项目营销方案提交立案
项目开发筹划指导书
委托设计院设计
申报立项汇报，计划发展局立案登记
项目园林景观、智能化施工图提交
项目园林景观、智能化施工图评审确认
项目园林景观、智能化施工图设计任务书
项目园林景观、智能化方案评审确认
项目园林景观、智能化设计任务书
项目园林景观、只能化设计委托

项目经营计划指导书

向规划管理部门申领《规划要点告知》

否
报区建设局组织市规划局、房管局、人防办、消防支队、电信企业、广电网络中心、区发改局审查
否

否

单体方案审查
获得单体方案审查批复
新型墙体协议书，定额测定费、散装水泥基金、施工保险、支付保函办理
施工许可证申办
向建设局办理建设项目报建立案
质量安全监督手续等办理、工程监理协议、签订建设工程项目档案报送责任书
施工、监理招标
项目成本控制意见指导指导书
工程及材料采购招标
绿化手续、前期环境评估、资金来源证明、材料基金、工程施工协议、造价协议立案
施工现场七通一平
获得工程规划许可证
工程规划许可证报批
都市基础设施配套费审批、建筑放线费缴纳
消防、人防专题审查；审图机构审查
项目工程施工管理指导意见书
获得施工图审查合格证书、消防设计审查意见书、防空地下室施工图审核意见书、绿化工程设计审核意见书、防雷设施施工图审查意见书等部门意见书
施工图设计优化
建设局初步设计批复意见
初步设计优化
单体方案设计优化

施工图审查
报规划局、国土局、人防办、消防支队、环境保护局、房管局、建设局、地震局、园林局、防雷中心审查
施工图设计任务书

施工图设计
施工图设计委托
扩初设计审批
初步设计委托
报规划局征询中心、用地科、工程科、国土局、人防办、消防支队、环境保护局、房管局
扩初设计
勘察招标
勘察施工
单体方案设计

获得预售许可证
工程规划验收
质检站单体工程竣工验收

配套工程施工
申办预售许可证
主体施工
基础施工
基础部分验收合格

规划部门复验灰线

施工单位放灰线

图纸会审 设计交底
构造验收、新材料验收合格
电梯招标采购、安装
装修施工单位招标
园林景观、二次装修设计委托
安装装饰施工
供电、供水、燃气、通信、有限电视、网络配套申请

园林景观施工单位招标
消防验收、人防验收、防雷验收、供电验收、市政园林验收、自来水入户申请
绿化验收、夜景验收、新材验收、电梯验收、环抱验收、民政局门牌办理
市政管网工程专业分包
智能化系统工程专业分包
与施工、监理、设计等协调
进度确认、工程款拨付
甲供材料设备采购、供应
甲供材料设备招标
施工进度、成本管理
施工质量、施工安全管理
图纸变更处理、变更签证
水电配套管线预埋综合布线
测绘部门道路红线界定

移交物业企业
项目结束
项目整体实行成果总结归档
组织项目总结会议
物业服务、 售后服务
办理房产证、 移交
物业服务、售后服务反馈
物业服务、售后服务交接
工程竣工资料、档案整顿
房产证申请办理
办理结算
物业选择
物业经验反馈
工程综合验收及立案
房管局验收
工程竣工档案验收
质量监督合格意见书

二、 工程类流程
DCGC01-房地产项目内部立项流程
DCGC01-房地产项目内部立项流程

计划发展中心
项目组
开发企业财务部
分管副总裁
总裁

表格

开始
土地信息搜集

初步分析 选择项目

审核

停止立案

审批

011
11

《初步可行性研究汇报》
项目详细资料搜集分析

项目成本分析
土地实地考察洽谈，信息搜集
《初步可行性研究汇报》论证

资金分析

是
否
审批
停止立案

否
审批

3
11
011
11
011
11
22221
11

土地竞拍
确定项目立项
结束

交纳费用

是

DCGC02-产品定位筹划流程
DCGC02-产品定位筹划流程
产品定位初步阶段

计划发展中心
产品定位组
设计单位
规划局
开发企业财务部
表格
市场产品信息搜集
开始

《产品定位方案》
提出《产品定位方案》
目客户定位分析

02

01

总平面图委托设计阶段

总平面图评审
配合跟进
沟通协调
签订协议
选择委托设计单位

《规划总平面图》
《规划总平面图》设计
规划总平面图出图

03

审查批复阶段

配合跟进
沟通协调

根据反馈意见修改至确定

审查批复

费用清算

04

整顿归档阶段

结束
资料整顿存档

DCG03-初步（扩初）设计管理流程
DCGC03-初步（扩初）设计管理流程

段
阶
备
准
计
设
初
扩
、、

段
阶
计
设
托
委

段
阶
复
批
查
审

段
阶
档
存
理
整

计划发展中心
设计部门
图纸评审组
建设主管部门
开发企业财务部
表格
配合跟进协调沟通
结束
配合跟进协调沟通
资料整顿存档
签订协议
选择委托设计单位
设计资料准备
开始

初步（扩初）图出图
初步（扩初）图设计
根据反馈意见修改至确定

组织图纸评审
否

是
审查批复

02
费用清算

04
03
01

DCGC04-施工图设计管理流程
DCGC04-施工图设计管理流程

段
阶
备
准
计
设
图
工
施

段
阶
计
设
托
委

段
阶
复
批
查
审

段
阶
档
存
理
整

工程部
设计部门
图纸评审组
建设主管部门
开发企业财务部
表格
配合跟进协调沟通
结束
配合跟进协调沟通
施工图存档
签订协议
选择委托设计单位
设计资料准备
开始

根据反馈意见深化设计至确定
施工图出图
施工图设计

组织图纸评审
否

是
审查批复

02
费用清算

04
03
01

DCGC05-现场临建三通一平作业流程
DCGC05-现场临建三通一平作业流程

段
阶
商
包
承
定
选

段
阶
工
施
平
一
通
三

段
阶
收
验
工
竣
承包商
工程部
工程部经理
业务人员
开发企业财务部
表格
三通一平施工
竣工

移交给总承包商
组织现场临建三通一平实行
开始
市政配套设施调查
编写《工程管理实行方案》中三通一平部分
向水电部门申请水电使用
组织验收，移交
结束

是
否
审批

起草协议
签订协议流程
选择三通一平承包商

费用清算

01
02
03

DCGC06-项目工程管理流程
DCGC06-项目工程管理流程

期
初
理
管
程
工

划
计
体
总
定
制

位
单
关
相
查
审

分管副总裁
总经理
分管副总
工程部
表格
否
是
审批

是
审批

制定《工程项目管理实行总体计划》

有关文献归档
结束
审查动工汇报下达动工令
监理规划评审作业流程
施工组织设计及重要施工方案评审作业流程
质量安全监督申请、施工许可证申办
进行监理、施工招标
平整场地、申请施工用水用电
开始

05
03
04
02
01

DCGC07-工程预算编制流程
DCGC07-工程预算编制流程

段
阶
料
资
理
整

段
阶
查
审

总经理
工程人员
审核人员
征询单位
表格
审阅

提供施工图及有关资料
开始

是
结束
保留资料，作为施工过程成本控制根据
进行各项经济指标分析汇报
否
审核
复核资料及编制计价根据

按业重规定编制预算

01

DCGC08-监理规划评审作业流程
DCGC08-监理规划评审作业流程

监理单位
工程部
分管副总
总经理
表单
提供监理规划书
开始

结束
归档
是
审核

是
是
否
审核

审批

01

流程阐明：
一、 目
规范对《监理规则》《监理实行细则》审查程序，提高对监理单位管控。
二、 范围
1、 本流程合用于恒亿地产下属恒亿房地产开发有限企业；
2、 波及部门及岗位为监理单位、恒亿房地产开发企业工程部、分管副总、总经理。
三、 关键控制点阐明
1、 应当写清晰监理工作各项流程以及工作职责。
四、 有关文档及表单
1、《监理规划书》
DCGC09-施工组织设计及重要施工方案评审作业流程
DCGC09-施工组织设计及重要施工方案评审作业流程

监理单位
工程部
分管副总
总经理
表单
提供施工组织设计及专题施工方案
开始

结束
归档
是
审核

是
是
否
审核

审批

01

流程阐明：
一、 目
规范对施工单位提交《施工组织设计》审查，提高对施工单位前期管控。
二、 范围
1、 本流程合用于恒亿地产下属恒亿房地产开发有限企业；
2、 本流程波及部门和岗位为施工单位、监理单位、恒亿房地产开发企业工程部、分管副总、总经理。
三、 关键控制点阐明
1、《施工组织设计》应详细写明现场布置状况、质量保证措施、人员组织状况、进度控制状况等，作为工程后期计量结算根据。
四、有关文档及表单
1、《施工组织设计》
DCGC010-工程进度控制作业流程
DCGC010-工程进度控制作业流程

划
计
体
总
制
编

划
计
度
月
施
实

偏
纠
整
调
划
计
分管副总裁
总经理
分管副总
工程部
表格
审批

是
否
是
审批
审核

是
否
否
是
按《工程项目管理实行总体计划》编制工程年度进度计划

审核
开始

是
结束
编制新月度计划
做出书面汇报
组织原因分析
与否严重偏离计划
实行计划
每月末编制月计划完毕状况汇报
编制工程月度计划

03
02
01

DCGC011-工程采购分包式选择流程
DCGC011-工程采购分包方式选择流程

段阶请申购采

段阶估评购采

段阶行执购采

分管工程副经理
业务人员
部门经理
分管副总
总经理
表格
标包未超过10万元；工程较复杂特殊；设备材料是急需
填写采购分包申请汇报
开始
确定甲供设备、材料采购及专业分包项目

形成书面汇报
是
否
邀请承包商或供应商直接询价
工程招标流程

是
审核

是
停止
确定承包商或供应商
否
是
审核

是
报备分管副总裁
审批

02
01

DCGC012-供应商资质预审流程
DCGC12-供应商资质预审流程
商应供察考
商应供定确步初

业务人员
工程部经理
分管副总
总经理
表格
结束
制定考察汇报
组织实地考察
制定资格预审汇报
搜集供应商资料
确定投标人
开始

是
审核
是
审核

是
否
是
审核
是
否
是
审核

审批
审批

02
01

DCGC013-工程招标流程
DCGC13-工程招标流程

工程部
招标小组
分管副总
总经理
分管副总裁
供应商/承包商
表格
是
签订协议
结束
组织协议谈判
修订协议
预选中标人、与预选中标人商谈、确定并宣布中标人
整顿投标文献、起草评审意见
接受投标书
发放招标书
编制招标文献
确定甲供设备、材料及专业分包项目
开始

否
评审
组织开标、评标
审核

否
是
是
是
否
是
审核

是
审核
是
审核

审批

审批

04
03
02
01
领取招标书
制作投标书并投标

DCGC014-工程采购产品质量控制流程
DCGC14-工程采购产品质量控制流程
档
存
结
总
期
中
制
控
量
质
期
前
制
控
量
质
品
产
购
采

工程部
供应商
项目承包商
监理单位
表格
结束
否
是
提供采购清单
对供应商进行综合评价、存档
与否合格
组织验收

工程采购退换货管理流程
发货
工程设备材料采购协议签订

使用并反馈质量
接受并组织查验

02
参与验收

03
01

DCGC015-工程采购退换货管理流程
DCGC15-工程采购退换货管理流程
作操案方商协按
案方货换退定拟

工程部
招投标小组
供应商
总经理
表格
开退换货单
重新进入验收流程
编制退换货方案
验收不合格
开始

中断合作
是
否
重新进入采购程序

继续合作
重新发货
按协议赔偿并退货
参与协商

审批

02
01

DCGC016-工程现场文献管理流程
DCGC16-工程现场文献管理流程
期后程工
期前途工
期中程工

工程部
设计院
监理单位
施工单位
表格
结束
移交物业所需资料
组织工程技术资料送城建档案馆存档
工程竣工时统一搜集整顿存档
工程进行过程中各岗位人员搜集整顿归档各类文献
工程管理人员分发给有关单位并作文献出入记录
原件存档
开始
手机各类技术资料、编制各类报表

提交评估汇报
提交设计变更资料
提供施工图纸

提交评估汇报
审查通过后移交
提交监理月报、监理检查汇报
提交监理规划书

配合
02
移交技术资料
提交施工规划书

01

DCGC017-工程成本控制流程
DCGC17-工程成本控制流程
段
阶
付
支
段
阶查审
请申付支

分管副总裁
总经理
审核人员
工程人员
财务部
表单
审批

是
否

5万元以上审核、5万元如下审批

可支付登记
是
否
结束
做支付台帐
按预算或协议审核

填写支付申请单及有关资料
开始

办理支付手续
04

03
02
01

DCGC18-工程质量控制作业流程
DCGC18-工程质量控制作业流程

分管副总裁
总经理
分管副总
工程部
施工单位
监理单位
表单

发现工程施工过程中出现质量问题
开始

发现质量问题

DCGC19-工程设备物料控制流程
DCGC19-工程设备物料控制流程
段阶制控购采
段阶购采定确

工程部
监理单位
分管副总
总经理
表单
结束
归档
检查验收进场材料设备
通过招标流程确定甲供材料与设备供应商
按进度提出材料与设备采购规定
开始

参与检查

是
否
是
审核

审批

01
02

DCGC20-设计变更流程（设计单位提出变更）
DCGC20-设计变更流程（设计单位提出变更）
段阶行执
段阶更变查审
段阶出提更变

总经理
分管副总
工程部
设计单位
表单
是
审批

是
是
否

重大变更审核一般变更审批

结束
审核
参与检查
归档

审查、出图
开始
提出设计变更

01
02

沁园春·雪
北国风光， 千里冰封， 万里雪飘。
望长城内外， 惟余莽莽； 大河上下， 顿失滔滔。
山舞银蛇， 原驰蜡象， 欲与天公试比高。
须晴日， 看红装素裹， 分外妖娆。
江山如此多娇， 引无数英雄竞折腰。
惜秦皇汉武， 略输文采； 唐宗宋祖， 稍逊风骚。
一代天骄， 成吉思汗， 只识弯弓射大雕。
俱往矣， 数风流人物， 还看今朝。 克