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房地产销售法律知识讲座
安徽景旺律师事务所 孙照圣
一、房地产市场的概念及分类。
（一）、房地产市场的概念
是指房地产商品交易关系的总和，是令房地产的买卖双方走到一起，并就某种特定房地产的交易价格达成一致的任何安排。由于房地产的特殊性，使房地产在生产和交易的历史发展过程中衍生出了各种交换流通形态，如转让、租赁、抵押和典当等。
（二）、房地产市场的分类
1、按地域划分：如北京市房地产市场、上海市房地产市场、铜陵市房地产市场等等。
2、按用途和等级划分：如居住物业市场（含普通住宅市场、高档公寓市场、别墅市场）；商业物业市场（写字楼市场、商场或店铺市场、酒店市场）；工业物业市场（标准工业厂房市场、高新技术产业用房市场、研究与发展用房市场）；特殊物业市场；土地市场等。
3、按交易形式划分：根据房地产管理法的规定，房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房地产租赁。如土地市场；针对新建成的房地产产品交易，存在着销售（含预售）、租赁（含预租）的抵押的子市场；针对存量房屋的交易，存在着租赁、转让、抵押、保险等子市场。
4、按购买人的目的划分：自用和投资。
（二）、房地产市场的分级。
房地产市场分为土地市场（一级市场）；房地产增量市场（二级市场）和房地产存量市场（三级市场）。
1、土地市场是由开发商向政府购买土地使用权的市场。
2、房地产增量市场是由开发商在土地上进行房屋建造并将新建成的房屋出售给业主的市场。
3、房地产存量市场是业主将自己拥有的房屋进行出租、出售等活动的市场。
房地产子市场的特征

一级市场

二级市场

三级市场

市场供应方

政府

房地产开发商

业主

市场需求方

开发商、投资者

业主

业主

市场竞争

供应方垄断供给、需方竞争

特定物业、特定区域内开发商垄断竞争

接近完全竞争市场

市场价格

政府主导、开发商参与

开发商主导定价

双方协商，自用定价

二、合同的订立
合同的订立首先考虑到的是主体问题，即谁和谁签合同（或协议）。所以，
（一）合同主体
1、民事权利主体：自然人、法人、其他组织
2、民事权利能力：是指民事权利主体依法享有民事权利和承担民事义务的资格。民事权利能力的开始与终止。例：自然人及法人或其他组织的民事权利能力的开始与终止。
3、民事行为能力：
(、自然人：完全民事行为能力、限制民事行为能力、无民事行为能力。例：①未成年人的房屋登记所涉及到的相关法律问题（权利、行为能力、按揭问题）。②夫妻双方或一方进行房屋登记申请…（2）法人与其他组织：与权利范围一致。受批准机关的批准。
(、法人与其他组织：与权利范围一致。受限于批准机关的批准。
4、代理权利与限制。
(、代理权来源于委托关系。例：
(、权利瑕疵：
（1）限制行为能力的人订立合同。第四十七条　限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但纯获利益的合同或者与其年龄、智力、精神健康状况相适应而订立的合同，不必经法定代理人追认。相对人可以催告法定代理人在一个月内予以追认。法定代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。例：
（2）无代理权、超越代理权、代理权终止…第四十八条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。例：
（3）表见代理：第四十九条　行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。例：
（4）法定代表人、负责人超越职权订立合同…第五十条　法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。
(、代表人与代理人：
法定代表人与员工代表人（总经理、其他人等）
三、商品房买卖合同签订中的注意事项。
（一）商品房买卖合同剖析
（略）。
（二）商品房买卖合同补充协议
本协议是商品房买卖合同的补充，以下内容为出卖人与买受人在平等基础上自愿签订的。本补充协议与商品房买卖合同一样对双方当事人具有同等的约束力。 
1、对买受人的质量问题，双方产生争议时以商品房所属的区域的建筑工程质量监督出具的书面工程质量证实意见作为处理争议的依据。如在建筑工程质量保修范围内，出卖人按照规定予以及时维修，买受人不得拒绝。    
2、合同售价中包含政府明文规定的一价清内所有项目。其他费用（如房地产权证和房地产他项权证所发生的保险费、公证费、契税、登记费、印花税、维修基金、电话、有线电视、宽带网的开通费等）均由买受人承担。 
3、按揭付款是买受人的付款义务，买受人不能获得银行贷款或不能足额获得银行贷款的，仍按商品房买卖合同第七条承担违约责任。
4、因出卖人为买受人银行贷款提供阶段性的担保，如买受人拒绝偿还银行贷款，导致银行要求出卖人承担还款责任时，出卖人可以直接解除商品房买卖合同，要求买受人承担违约责任。   
5、签署本合同后，非出卖人原因，买受人要求退房的，买受人应向出卖人支付60000元违约金；出卖人违反约定而解除合同的，向买受人承担60000元违约金。由于退房或解除合同而产生的其他费用由违约方承担。    
6、本合同商品房价格不含：建筑物地下部分的（地下车库、车位）、建筑区划内非占用的道路、绿地、规划用于停放汽车的车位、车库、共建设施的幼儿园、会所等，其费用未计入商品房成本中，其面积也未进入公摊，其产权归出卖人所有。买受人若主张购买权或使用权时，由出卖人根据小区规划情况、所有购买人的主张情况等另行与买受人签订合同。
7、该商品房所在的小区的商业用房归出卖人所有，在建筑区划内规划的车位、车库及幼儿园、会所等公建设施归出卖人所有。买受人若主张购买所有权或使用权时，由出卖人根据小区的整体规划情况、所有购买人的情况等因素与买受人另行签订合同。    
8、买受人在本协议中所留通讯地址、邮编、电话等内容发生变化时，应以书面形式通知出卖人。否则，由于买受人联系方式变更而导致出卖人不能将有关通知送达买受人的，视为送达。    
9、买受人在签订本协议时已知悉本协议全部内容和《前期物业服务合同》、《临时管理规约》的相关内容并承诺遵守其约定，且物业管理费收取标准以物价局审批为准，从出卖人所发出《入住通知书》通知的交付截止日起开始计算。   
10、正常使用条件下各部位、部件保修内容与保修期；（1）屋面防水保修5年；（2）有防水要求的卫生间、房间和外墙面的渗漏保修5年；（3）墙面、顶棚抹灰层脱落、吊顶破损，保修2年；（4）墙面、地面空鼓开裂、大面积起砂，保修2年；（5）门窗翘裂、油漆起壳，开裂、脱落、五金件损坏，保修2年；（6）电气管线、上下水管线，保修2年；（7）灯具、电器开关，保修2年；（8）卫生洁具，保修2年；（9）供冷、供暖系统和设备为2个供冷期或采暖期。    
11、买卖双方对商品房买卖合同及本协议的条款作了全面准确的理解，签约双方对此含义认识一致。
12、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》作为合同附件。

出卖人（签章）： 买受人（签字）：
年 月 日