扬州市江都区前期物业管理服务合同(示范文本).doc

扬州市江都区前期物业管理服务合同（示范文本）

本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
地址：
受托方（以下简称乙方）：
地址：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对 实行前期物业服务经多次充分协商达成以下内容：
第一章 物业基本情况
第一条 物业基本情况：
物业名称 ；
物业类型：多层住宅（ ）、小高层住宅（ ）高层住宅（ ）、叠加、联排、双拼住宅（）、独立式住宅（ ）、办公楼及工业区（ ）、商业（ ）、其他（）；
座落位置： ；
建筑面积：多层： 平方米，小高层： 平方米，高层： 平方米，叠加、联排、双拼住宅 平方米，独立式住宅： 平方米、办公楼及工业区： 平方米、商业 平方米、其他 平方米；
物业服务区域四至：
东至： ；
南至： ；
西至： ；
北至： 。
容积率：
绿地占有率： %
公建配套用房面积：详见附件一
第二章 服务内容与质量
第二条 在物业服务区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容（详见附件二）：
1、物业共用部位的维修、养护和管理；
2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；
3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；
4、公共绿化的养护和管理；
5、车辆停放管理；
6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；
7、装饰装修管理服务；
8、物业档案资料管理。
第三条 乙方提供的物业服务应达到约定的质量标准（扬州市江都区普通住宅物业服务等级标准 级）。
第四条 在物业服务区域内，乙方提供的其他服务包括以下事项：
1、 ；
2、 ；
3、 。
第五条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护、家政服务等，服务内容和费用由双方另行商定。
第三章 服务费用
第六条 物业服务收费方式：
包干制（包干制是指物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润）根据本物业服务区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按房屋所有权中核定的面积为准，包括阁楼、地下室、车库）：
（1）多层、小高层、高层住宅：_________元／月·平方米；
（2）叠加、联排、双拼住宅：_________元／月·平方米；
（3）独立式住宅：_________元／月·平方米；
（4）写字楼：_________元／月·平方米；
（4）商业物业：_________元／月·平方米；
（5）其他物业：_________元／月·平方米；
（6）代收代支费用：
电梯运行费：_________元／月·平方米；
消防运行费（高层、小高层收取）：_________元／月·平方米；
公共水电费：_________元／月·平方米；
其他费用：_________元／月·平方米。
物业服务费用主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用（电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担）；
（3）物业服务区域清洁卫生费用；
（4）物业服务区域绿化养护费用；
（5）物业服务区域秩序维护费用；
（6）物业服务办公费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧；
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（9）法定税费；
（10）物业服务企业的利润；
（11）管理费分摊；
（12） 。
乙方按照上述标准向业主收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。
第七条 物业服务费应当从甲方通知的收房期限届满之日起第二个月向业主计收。甲方通知收房之日起至收房期限届满之日的当月的物业服务费用由甲方按本合同第六条标准向乙方支付。如因甲方原因，未按招标文件约定的时间按期交付的，所增加的费用由甲方承担，具体费用由甲、乙双方另行协商。乙方在业主办理入住手续时，可向业主收取不超过一年的物业服务费。甲方在与物业买受人签订的买卖合同应当包含此项约定。
第八条 已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业，物业服务费，电梯、消防运行费和公共能耗费由甲方全额交纳。
第九条 汽车停放费
1、车位所有权或使用权非业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳汽车停放费（独立车库除外）。
2、车位所有权或使用权由业主购置的，车位使用人应按露天车位 元/个·月、车库车位 元/个·月的标准向乙方交纳汽车停放费（独立车库除外）；
乙方应与停车场车位使用人签订书面的停车管理服务协议，明确双方在车位使用及停车管理服务等方面的权利义务。业主对汽车停放有保管要求的，应当与乙方另行签订保管服务合同。
第十条 装修垃圾处理费及装修保证金
1、乙方在住户办理入住手续或重新装璜时向业主收取装修垃圾处理费，具体收费标准为：150平方米以下（含150平方米）每户收取200元；150--200平方米（含楼中楼、阁楼计算面积）每户收取250元；200平方米以上每户收取300元：非住宅按2.00元/平方米标准收取。
2、乙方在业主办理入住手续时向业主收取装修保证金，标准执行江政办发【2011】81号文件中的相关规定。
第十一条 甲方同意当物业服务收费政府指导价调整时，如物业尚未交付，乙方可在交付首次收费时直接对照调整后相应服务等级的物业服务收费政府指导价最高标准进行收费，如物业已交付，乙方可自新的政府指导价发布之日起，按调整后对应的物业服务收费政府指导价最高标准进行收费。
第十二条 乙方应于每年的12月1日至12月31日向业主收取下一年度的物业服务相关费用。

第四章 物业的使用与管理
第十三条 乙方应配合甲方制定本物业服务区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。乙方根据规章制度提供管理服务时，甲方、业主和物业使用人应给予必要配合。
第十四条 乙方可采取规劝、阻止 、报告等必要措施，制止业主、物业使用人违反业主临时规约和物业服务区域内物业服务规章制度的行为。
第十五条 乙方应及时向全体业主通告本物业服务区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
第十六条 因维修物业或者公共利益，甲方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和乙方的同意；乙方确需临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应征得相关业主和甲方的同意。临时占用、挖掘本物业服务区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。
第十七条 在业主委员会成立前，如本物业服务区域内规划的车位不能满足业主使用，乙方可利用区域内的道路、场地划定车位，满足业主使用，收取汽车停放费。但不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道、盲人道，不得影响其他车辆和行人的正常通行
第十八条 甲方应在项目交付前 日内按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业服务用房 ㎡，业主委员会议事用房 ㎡，物业服务经营性用房 ㎡，其中：
1、物业管理服务用房应相对集中安排在住宅小区中心区域或住宅小区主出入口附近，方便业主使用的地方，不得设置在地下或半地下；设置在住宅楼内的，应当具有独立的通道。
2、物业管理服务用房应由建设单位装修，具备独立、正常使用功能，建造的基本标准应当符合国家有关工程质量和安全的要求，内墙应刷涂料，顶棚吊顶或刷涂料，地面铺瓷砖，卫生间墙地面铺贴瓷砖，安装卫生洁具，具有上下水、供电等正常使用功能；住宅小区内配置通讯、有线电视、网络宽带等设施的，应当在物业管理服务用房内预留端口，具备正常使用功能。 不得将电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、车棚、车库、人防工程、室内层高不足2.2米的房屋计入物业管理服务用房面积。
第十九条 甲方因分期开发等原因不能同步交付第十八条所规定 ㎡物业管理用房的，应当向乙方支付同类地段、同等面积商业用房的市场租金作为经济补偿。
第二十条 物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内除无偿自用外，剩余部分可按相关规定用于经营（但不得买卖和抵押），业主大会未成立时，全部收益归乙方所有，业主大会成立后，重新约定。
第二十一条 甲方在竣工验收合格后，应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备（包括变配电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线）移交给专业经营单位负责管理，有关费用由专业经营单位承担。
第二十二条 利用物业共用部位获取的全部收益归乙方所有，业主大会成立后重新约定。
第五章 双方权利和义务
第二十三条 甲方权利义务
1、制定业主临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主应当履行的义务，违反规约应当承担的责任等事项依法作出约定并要求业主和物业使用人遵守；
2、将业主临时规约向物业买受人明示，并予以说明；
3、与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容、或者同时与物业购买人签订前期物业服务协议，对前期物业服务内容予以约定；
4、与物业买受人签订的房屋买卖合同中应对前期物业服务费用承担标准予以约定，如未约定，由甲方承担；
5、审定乙方拟定的物业服务方案制度；
6、物业交付时应当权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全；
7、按照《物业承接查验办法》及其他相关规定与乙方办理物业承接查验手续；
8、及时向乙方支付相关费用。
9、及时履行房屋保修期内的维修责任。
第二十四条 乙方权利义务
1、根据有关法律及本合同的约定，制订物业服务制度；
2、与物业购买人签订前期物业服务协议；
3、对业主和物业使用人违反法规、政策的行为，提请有关部门处理；
4、按前期物业服务协议的约定，对业主、物业使用人违反业主临时管理规约的行为进行处理；
5、可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方；
6、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施；
8、本合同终止或业主大会决议解聘乙方时，乙方必须在合同终止日或在接到解聘通知后十五日内，退出该物业服务区域并向甲方或业主委员会移交全部物业服务用房等设施及物业服务的全部档案资料；
9、按照政府部门相关规定与甲方办理物业移交承接查验手续；
10、依据本合同向甲方收取相关费用；
11、 。

第六章 履约保证金和前期相关费用的计取和托管
第二十五条 为保证合同的履行，切实维护甲乙双方及业主或物业使用人的合法权益，甲、乙双方根据相关规定，应各自交纳履约保证金。
第二十六条 为保证前期物业服务的正常运行，甲方将根据乙方标书上列车的金额承担乙方在本项目的开办费用、前期介入费用、承接查验费用、其它补贴等。具体金额如下：
1、开办费用： ；
2、前期介入费用： ；
3、承接查验费用： ；
4、其他补贴费用： 。
前四项费用累计合计： 。
第二十七条 根据江都市人民政府《印发关于加强我市住宅小区物业管理工作的意见的通知》（江政办发【2011】81号）文件规定，甲、乙双方共同将履约保证金、开办费用、前期介入费用、承接查验费用、其他补贴费用等，交缴到房管局指定账户监管。
第二十八条 甲、乙双方在江都区有多个开发建设项目的，履约保证金在托管方托管金额达到江都区物业管理行政主管部门设定的上限的，经托管方核实，履约保证金托管达到上限的一方，新增加项目可以不再托管履约保证金，其权利和义务的履行和承担，双方同意在此前其它所托管的保证金总数中予以承担。

第七章 物业的承接查验及保修
第二十九条 甲方与乙方实施承接查验，应当具备以下条件：
1、建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；
2、供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；
3、教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；
4、道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；
5、电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；
6、物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；
7、法律、法规规定的其他条件。
第三十条　物业承接查验按照下列程序进行：
1、确定物业承接查验方案；
2、移交有关图纸资料；
3、查验共用部位、共用设施设备；
4、解决查验发现的问题；
5、确认现场查验结果；
6、签订物业承接查验协议；
7、办理物业交接手续。
第三十一条 甲方应按乙方提供承接查验方案中的查验标准进行自查整改，达标后甲乙双方进行联合查验，双方应按《物业承接查验办法》以及相关法律法规、技术规范、国家标准进行查验。
第三十二条 甲、乙双方对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并签订物业承接查验协议。
第三十三条 房屋向购房人交付前十五天，必须完成共用设施设备承接查验，乙方应在承接查验合格后，向甲方出具相关承接验收手续，否则不予出具承接查验相关证明。
第三十四条 现场查验20日前，甲方应向乙方移交下列资料：
1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；
3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；
4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；
5、承接查验所必需的其他资料。
未能全部移交上述所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。
第三十五条 甲方应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任，在消防主机和联动系统、电梯系统、监控安防系统、家庭智能化系统、门禁系统、中央空调系统等共用设施设备应承担3年的免费维保义务
第三十六条 甲方应于房屋交付之日起成立房屋质量售后服务部门，在物业管理处配置专人办公，专门负责接待、处理、协调、解决业主房屋维保期内的报修问题。

第八章 维修资金使用
第三十七条 根据《维修资金管理办法》规定，本物业建立共用部位共用设施设备保修期满后大中修、更新、改造的维修资金。
第三十八条 维修资金的使用应符合《住宅专项维修资金管理办法》和扬州市现行政策、法规的有关规定。
第三十九条 业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第四十条 共用部位、共用设施设备大、中修标准按现行有关管理规定执行，没有明确规定的，单次维修费用200元以内（含200元）的维修养护属小修养护标准，200元以上属维保大、中修标准。小修养护费用由乙方直接在服务成本中列支。
第四十一条 需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：
1、乙方根据维修和更新、改造项目提出使用建议；
2、住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；
3、乙方组织实施使用方案；
4、乙方持有关材料，向江都区物业管理中心申请列支；
5、江都区物业管理中心审核同意后，向乙方划拨；
6、乙方收到款项后划转到维修单位。
第四十二条 符合下列条件的，乙方根据《市政府办公室关于进一步加强区物业管理工作的意见》（扬府办发【2011】44号）的相关规定，下列属于应急维修范围的直接按照本合同第四十一条第4项、第5项、第6项的规定办理；
1、房屋严重损坏的；
2、屋面防水损坏造成渗漏的；
3、监控设施设备损坏的；
4、电梯、消防设施设备故障危及人身安全的；
5、公共护（围）栏破损严重，危及人身安全的；
6、楼体单侧外立面有脱落危险或外立面脱落的；
7、玻璃幕墙损坏的；
8、路面严重塌陷的；
9、专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；
10、危及房屋安全的其他情形。
第九章 违约责任
第四十三条 如乙方未按照本合同约定，未提供相应的物业服务或物业服务质量达不到要求的，除按照相关法律法规承担责任外，甲方可根据甲、乙双方形成的处理协议（含生效法律文书），经江都区物业管理行政主管部门备案后，从乙方履约保证金中予以支取相关费用。
第四十四条 如因乙方管理服务原因，造成物业公共设施设备损毁的，从乙方履约保证金中予以支付相关费用。
第四十五条 如乙方的管理服务达不到合同约定的服务内容和质量标准，造成业主或物业使用人损失，并向媒体或相关行政机关投诉的，经江都区物业管理行政主管部门核实后，从乙方履约保证金中予以支取相关费用补偿相关利益方。
第四十六条 如乙方违反合同约定，擅自提高物业服务收费标准或新增收费项目的，甲方、业主或物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳；乙方已经收取的，经江都区物业管理行政主管部门核实后，乙方自愿从履约保证金中提取多收费用的两倍补偿相关利益方。
第四十七条 如乙方未按合同约定，擅自取消物业服务项目或降低服务标准造成损失的，从乙方履约保证金中予以支取相关费用补偿相关利益方。
第四十八条 如乙方在合同到期（解除）后，未按法律、法规规定办理退场或退场时移交不合格物品的，由甲方或业主委员会提出申请，经江都区物业管理行政主管部门核实后，全额扣除乙方的履约保证金。
第四十九条 如甲方未按照本合同约定履行合同义务的，给乙方或相关业主造成损失的，乙方在报江都区物业管理行政主管部门备案后，从甲方履约保证金中予以支取相关费用补偿相关利益方。
第五十条 如甲方未按照本合同约定，在相应时间支付乙方相关物业服务费用的，乙方在报江都区物业管理行政主管部门备案后，从甲方履约保证金中予以支取相关费用。
第五十一条 如甲方因为工程质量问题，违反本合同的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同乙方承诺的服务内容和质量标准的，除按照相关法律法规承担相应责任外，并从甲方履约保证金中予以支取相关费用补偿乙方。
第五十二条 如甲方违反本合同约定，拒绝或拖延履行保修义务的（在收到业主、物业使用人的书面要求10日内、急修项目2日内），乙方可先行修复，修复费用及造成的其他损失由甲方承担，乙方向江都区物业管理行政主管部门提供相关证明资料，并由江都区物业管理行政主管部门在收到相关材料后10日内告知甲方，在收到确认文书后，甲方自愿同意由监管方从履约保证金中支取相关费用交由乙方处理。
第五十三条 如甲方未按向业主承诺的内容和标准建设相应物业的，可同比本合同第四十九条处理；
第五十四条 如甲方交付的相关工程经物业服务企业验收不符合或未达到原设计使用功能标准，且整改不及时的，可同比本合同第四十九条处理；
第五十五条 如甲方未按合同约定按时交付或相关配套不到位，给乙方或业主、物业使用人带来损失的，甲方除按照法律法规承担相应责任外，并从甲方履约保证金中予以支取相关费用补偿相关利益方；
第五十六条 如甲方在项目建设结束后，尚有遗留问题未能及时处理的，根据乙方或业主委员会提出的申请，经江都区物业管理行政主管部门核实后，全额扣除甲方的履约保证金。
第五十七条 甲、乙双方在物业承接查验过程中违反相关法律、法规禁止性规定，则除按照相关法律法规处理外，守约方根据甲、乙双方形成处理协议(含生效法律文书)，经区物业管理行政主管部门备案后，从违约方履约保证金中予以支取违约金 元。
第五十八条 甲、乙双方在《物业合同》履行过程中产生其他争议，形成处理协议（含生效法律文书）明确承担责任的，报江都区物业管理行政主管部门备案后，从责任方履约保证金中支取，履约保证金不足以补偿守约方损失的，还应给予相应补偿。
第五十九条 上述未涉及到的其他违反房地产管理法律法规和协议内容的行为，经江都区物业管理行政主管部门确认的，可以从违约方履约保证金中提取相关费用支付给相关方。
第六十条 以下情况乙方不承担责任
1、因不可抗力导致物业服务服务中断的；
2、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；
3、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；
4、因非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；
5、其他法律法规约定的免责条款。

第十章 其他事项
第六十一条 本合同期限自 年 月 日起至首届业主大会召开，业主委员会续聘或重新选聘物业服务公司，并签订《物业委托合同》时止。
第六十二条 本合同终止时，乙方应将物业服务用房、物业服务相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整地移交给甲方或业主委员会。
第六十三条 乙方应与业主按照本合同的约定，签订前期物业服务协议、装饰装修管理服务协议。
第六十四条 本合同的附件为本合同不可分割的组成部分，与本合同具有同等法律效力。
第六十五条 本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同存在冲突的，以补充协议为准。
第六十六条 本合同在履行中发生争议，可共同申请区物业管理行政主管部门的调解，调解不成的，向合同签订地人民法院提起诉讼。
第六十七条 发生纠纷时，一方维权产生的费用（诉讼费、仲裁费、律师费和由此产生的其他直接费用）由违约方全部承担。
第六十八条 本合同一式 份，甲、乙双方各执 份，一份报送物业服务行业主管部门备案一份报送项目所在地街道办事处备案。
第六十九条 本合同自双方签字之日起生效。

甲方（签章） 乙方（签章）

法定代表人 法定代表人

合同签订地：
年 月 日

注：本合同所称“确认”是指法律规定的生效文件（含生效文书，调解书，和解协议，行政处罚，生效的行政文书等）。

附件一：
物业构成明细
类 型
幢 数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
多层住宅

高层住宅

小高层住宅

叠加、联排、双拼住宅

独立式住宅（别墅）

商业用房

办公楼

车 库

会 所

学 校

幼儿园

物管用房

合 计

备 注

物业共用部位明细

房屋共用部位包括：

物业共用设施设备明细

1、绿地 平方米；
2、道路 平方米；
3、化粪池 个；
4、污水井 个；
5、雨水井 个；
6、垃圾中转站 个；
7、水泵 个；
8、水箱 个；
9、电梯 部；
10、信报箱 个；
11、消防设施 ；
12、公共照明设施 ；
13、监控设施 ；
14、避雷设施 ；
15、共用天线 ；
16、机动车库 个 平方米；
17、露天停车场 个 平方米；
18、非机动车库 个 平方米；
19、共用设施设备用房 平方米；
20、物业服务用房 平方米；
21、污水排放等管道 个；
22、 。
附件二：
前期物业服务服务质量标准