江苏省城市住宅区业主委员会管理办法.doc

江苏省城市住宅区业主委员会管理办法
2004-8-4 14:08:18

第一条 为建立、完善城市住宅区业主自治管理与物业管理企业专业化管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理新体制，规范城市住宅区业主委员会的运作，发挥业主委员会在物业管理中的自治自律作用，提高物业管理的整体水平，根据国家及省有关城市住宅区物业管理的法律法规和《江苏省城市住宅区物业管理办法》 ( 省政府第 141 号令 ) 规定，制订本办法

第二条 本办法所称业主，是指城市住宅区内各类房屋的所有权人。
本办法所称业主委员会，是代表物业管理区域全体业主和物业使用人合法权益的自治组织。
业主委员会由业主大会或业主代表人会选举产生。
一个物业管理区域成立一个业主委员会。物业管理区域的范围，由市、县人民政府按照房屋与公共设施的相关情况划定。

第三条 本办法适用于本省行政区域内的所有的城市住宅区业主委员会。

第四条 江苏省建设行政主管部门是本省物业管理行政主管部门，负责全省业主委员会的指导、监督工作。
各市、县 ( 市 ) 建设 ( 房产 ) 行政主管部门是所在地的物业管理行政主管部门，负责对本市、县 ( 市 ) 业主委员会的指导、监督及管理工作。

第五条 凡是实施物业管理的住宅小区 ( 含别墅、公寓，下同 ) ，均应成立业主委员会，实行业主自治管理。
　　新建住宅小区在竣工交付使用后，入住率或销售率达到 60 ％时，应及时成立业主委员会。
原有住宅小区，应在实施物业管理前成立业土委员会，然后由业主委员会在政府主管部门指导下选聘物业管理企业承担本物业的管理服务事项。

第六条 业主委员会产生程序如下：
( 一 ) 由住宅区开发建没单位或物业管理企业向所在地物业管理行政主管部门申请成立业主委员会，并提交本物业区域业主清册、物业清册。
　　所在地物业管理行政主管部门牵头成立业主 ( 代表 ) 大会筹备委员会 ( 以下简称筹委 会 ) ，筹委会成员由所在地物业管理行政主管部门、开发建设单位或其委托的物业管理企业、 业主和物业使用人代表组成。必要时，可邀请所在地街道办事处，派出所等派代表列席。
　　筹委会负责起草业主委员会选举办法、业主委员会章程及业主公约，井协商推荐业主 委员会委员候选人。业主委员会选举，应采刚差额选举办法。
　　以后的业主委员会换届选举工作，由上届业主委员会负责组织。
　　业主人数较多的区域，可以按比例推选业主代表，组成业主代表大会。
( 二 ) 筹委会审核业主资格，将筹委会人员、业主资格确认结果通告全体业主，并就业 主委员会选举办法 ( 草案 ) ，业主委员会章程 ( 征求意见稿 ) 及业主公约 ( 征求意见稿 ) 向业主 广泛征求意见，修改后提交业主 ( 代表 ) 大会表决。
( 三 ) 物业规模较大、业主人数较多的区域，可以幢为单价建立业主小组。在筹备委员 会的协调、组织下，每幢房屋业主，按物业面积比例选举产生本幢业主小组。
　　业主小组 3~5 人，视每幢业主人数而定 ? 业主小组应协商推荐小组长 1 人，具体牵头 负责本幢房屋共用部位共用设施设备的管理、维修及养护的经费的筹集、分摊等事宜。业 主小组长是本幢房屋业主的当然代表，参加本区域业主 ( 代表 ) 人会。
( 四 ) 筹委会主持召开首届业主 ( 代表 ) 人会，通过业主委员会选举办法并选举产生首届 业主委员会委员，讨论、修改《业主委员会章程》及《业主公约》《业主委员会章程》 ( 示范文本 ) 附件 1 ，《业主公约》 ( 示范文本 ) 见附件 2 。
( 五 ) 由所在地物业管理行政主管部门组织召开首次业主委员会会议，选举产生业主委 员会主任、副主任。
( 六 ) 当选的业主委员会， 15 日内报请所在地物业管理行政主管部门登记备案并按第十一条规定提交有关材料。
( 七 ) 业主委员会白所在地物业管理行政主管部门登记之日起成立。

第七条 业主资格应以业主所持有的房屋所有权证为依据进行确认。暂未办证的，以经 房地产主管部门鉴证有效的商品房购销合同为准。
　　房尾所有权证 ( 商品房购销合同 ) 上注明为两人或两人以上共有的，应共同推选 1 人作 为代理人出席业主 ( 代表 ) 大会。
　　业主为法人的，法定代表人出席业主 ( 代表 ) 人会：法定代表人不出席的，应委托代理人出席并出具合法有效的书面委托书。
　　业主或物业使用人不能出席业主 ( 代表 ) 大会的，应书面委托共同使用人或其他亲友担 任代理人山席业主 ( 代表 ) 大会。
业主不出席，也不委托他人出席业主 ( 代表 ) 人会，将被视作弃权，但必须服从大会作 出的决定。

第八条 业主委员会候选人资格：
1 、须是本物业区域内业主；
2 、遵守国家法律、法规、规章和业主公约；
3 、热心公益事业，责任心强：
4 、具有完全民事行为能力；
5 、有一定的工作经验、组织协调能力。

第九条 业主 ( 代表 ) 大会，应当有过半数业主 ( 代表 ) 出席。业主 ( 代表 ) 大会作出的决定，应当经全体业主 ( 代表 ) 过半数通过。
　　业主 ( 代表 ) 大会的表决可用投票方式或其他方式，各类物业按建筑面积每十平方米为一票；不足十平方米的，五平方米及五平方米以上为一票，不足五平方米的不计票。住宅区也可以选择每户一票的方式。
　　业主 ( 代表 ) 大会至少每年召开一次。遇特殊情况，经 20% 以上业主 ( 代表 ) 联合提议或经业主委员会研究决定、可以临时召开业主 ( 代表 ) 大会。
　　业主 ( 代表 ) 大会行使下列职责：
( 一 ) 审议、通过业主委员会章程、业主公约：
( 二 ) 选举、罢免业主委员会的组成人员：
( 三 ) 听取和审查业主委员会的工作报告，改变或撤消业主委员会不适当的决定，监督业主委员会的工作：
( 四 ) 批准本物业区域的物业管理委托合同：
( 五 ) 听取和审议维修基金的预决算报告，监督维修基金的管理与使用；
( 六 ) 决定有关本物业管理区域全体业主物业权益的其它重大事项。

第十条 业主委员会由物业管理区域内的业主和物业使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据物业规模、业主人数，在 9 至 15 人范围内确定。必要时，经业主委员会决定可适当增减，但最低不得少于 5 名。
　　业主委员会每届任期三年，业主委员会委员可以连选连任。
业主委员会可以设主任 1 名，副主任 1 ～ 2 名。业主委员会委员为兼职，业主委员会主任可以为专职。业主委员会可以聘请执行秘书 1 名，负责处理日常事务。

第十一条 业主委员会向所在地物业管理行政主管部门申请备案登记时应提交下列材料：
( 一 ) 成立业主委员会登记申请书：
( 二 ) 业主委员会成员及分工名单；
( 二 ) 业主委员会组成人员登记表 ( 见附们： 3) ；
( 四 ) 业主 ( 代表 ) 大会选举产生本届业主委员会的会议纪要并附选票 ( 原件 ) ；
( 五 ) 业主委员会章程。

第十二条 业主委员会应当负责业主委员会章程、业主公约的起草、修改工作，并提交业主 ( 代表 ) 大会批准。
业主委员会应按章程行使下列职责：
( 一 ) 召集和主持业主 ( 代表 ) 大会，并向大会报告工作；
( 二 ) 按规定选聘、续聘物业管理企业，并与之签订物业管理委托合同，提交业主（代表 ) 大会批准：
( 三 ) 审议物业管理企业制定的对本物业的年度管理计划及物业管理重大措施：
( 四 ) 协调业主、物业使用人与物业管理企业间的关系：
( 五 ) 督促业主和使用人按时交纳物业管理服务费：
( 六 ) 审议物业维修基金的筹集、分摊、管理与使用；
( 七 ) 业主 ( 代表 ) 大会依法赋予的其他权利
前款第 ( 二 ) 项规定中，物业管理委托合同必须使用建设部、国家工商行政管理局印发的《物业管理委托合同 ( 示范文本 ) 》。

第十三条 业主委员会履行下列义务，
( 一 ) 宣传、贯彻及执行国家和省有关物业管理的法律法规和方针政策；
( 二 ) 执行业主 ( 代表 ) 大会的各项决定；
( 三 ) 接受物业管理行政主管部门和各有关部门的指导利监督：
( 四 ) 履行经业主 ( 代表 ) 大会批准的物业管理委托合同；
( 五 ) 协助物业管理企业落实各项管理措施．
业主委员会不得从事各种投资和经营活动．

第十四条业主委员会应建立健全委员会会议制度、业主小组长联席会议制度和与物管理企业的协商会议制度。
　　业主委员会会议一般每季度一次，业主委员会主任可根据工作需耍，临时召集会议，但应在召开会议 7 日前将会议通知及有关材料送达每位委员．业主委员会召开会议时，可以邀请政府有关部门、街道办事处、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加。
　　业主小组长联席会议一般每季度一次．听取业主对物业管理的意见和要求。
业主委员会与物业管理企业的协商会议一般每月举行一次，互通情况、协商解决物业管理服务中遇到的矛盾和问题，检查管理服务计划和措施的落实情况。

第十五条 业主委员会应会同物业管理企业认真组织物业维修基金的归集，按照“业主所有、专户储存、专款专用、政府监管”的原则，严格使用审批手续，确保基金安全．每年第一季度前，业主委员会应对上一年度基金的使用情况进行审核，并向业主 ( 代表 ) 大会报告。

第十六条 业主委员会的办公场所在物业管理用房中安排．新建住宅小区应在物业管理用房中划出一定面积作为业主委员会的办公用房．原有住宅小区实施物业管理的，应在原有配套用房或补建项目中统筹解决．

第十七条 业主委员会的活动经费来源，可在本物业维修基金增值部分中列支，也可从配套服务设施经营收入中开支或在物业管理公共服务费中适当补贴。

第十八条 业土 ( 代表 ) 大会、业主委员会作出的决定．对物业管理区域内全体业主、物业使用人具有约束力．
业土 ( 代表 ) 大会、业主委员会作出的决定，不得与法律，法规和规章相抵触．对于业主 ( 代表 ) 大会、业主委员会不适当的决定，所在地物业管理主管部门可依法撤销或责令改正，并通告全体业主和物业使用人．

第十九条 业主人会和业主委员会接受所在地物业管理主管部门的指导与监督．

第二十条 业主委员会的合并、解散与终止，须依照业主 ( 代表 ) 大会的决议并报经所在地物业管理主管部门批准．

第二十一条 城市商住区、写字楼、综合楼、工业区 ( 厂房 ) 等物业的业主委员会管理，参照本办法执行．

第二十二条 本办法白颁发之日起施行．原来成立的物业管理委员会、业主管理委员会等组织形式，应按照本办法改选为业主委员会．

第二十三条 本办法由江苏省建设委员会负责解释。
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