业主断供开发商处理方案.doc

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业主断供开发商处理方案

一、基本案情
业主张芙蓉在汇景湾二期以按揭方式购买两套房产，一套440㎡，总房款约960万元，目前尚欠工商银行贷款约550万元；一套143㎡，总房款约177万元，目前尚上欠工商银行贷款约110万元。张芙蓉两套房均断供，工商银行已扣取中豪公司的保证金。且现在工商银行已向金水区法院起诉，要求张芙蓉提前还款，且由中豪公司承担保证责任。
同时，张芙蓉的两套房产已被漯河的法院查封，查封金额约600万元。
二、案情分析
1、中豪公司与张芙蓉之间的法律关系
第一，商品名买卖合同关系，根据双方签订的《商品房买卖合同》，因业主断供，导致中豪公司承担保证责任的，中豪公司有权解除合同。
第二，中豪公司为张芙蓉购房贷款提供阶段性保证，由于张芙蓉所购房屋至今未办理房产证，按银行贷款合同和《担保法》、《担保法司法解释》之规定，中豪公司有义务承担连带保证责任。
第三，中豪公司承担保证责任后，对张芙蓉的追偿权。此时，中豪公司对张芙蓉的债权属于普通债权。
2、中豪公司与工商银行之间的法律关系
保证关系，中豪公司作为保证人为张芙蓉对工商银行的债务承担连带责任保证。
3、张芙蓉与工商银行之间的法律关系
第一，债权债务关系
第二、抵押合同关系
三、处理方案
方案一：
1、工商银行起诉，中豪公司应诉，承担连带保证责任，代张芙蓉支付贷款和利息。
2、中豪公司承担了连带保证责任后，以张芙蓉为被告向法院提起诉讼，追偿代为支付款项，并解除房屋买卖合同。
方案分析：
优点：前期中豪公司基本无投入。
缺点：在诉讼中，银行会申请法院查封中豪公司账户中约960+177=1137万元的资金。同时，保证责任无法规避，最终中豪公司将承担保证责任，且承担保证责任后对张芙蓉的追偿权转为普通债权，现在张芙蓉已处于资不抵债状况，该部分债权难以追回的可能性较高。
方案二：
1、在工商银行的起诉中，与工商银行、张芙蓉达成和解，解除《商品房买卖合同》、《抵押合同》、《担保合同》，中豪公司将所有购房款归还张芙蓉。
2、达成和解协议同时，需沟通漯河法院，替换查封物，解除对讼争房屋的查封，改为对房款的查封。
方案分析：
优点：该方案是几套方案中最快的解决方案。最终中豪公司能收回房产，且该房产仍可以作为一手房进行买卖。
缺点：前期投入较高，前期中豪公司需将张芙蓉的合同约定房款一次性予以付清（960+177=1137万元）。讼争房屋面积大总价高，销售难度大，且可能存在贬值风险。
而且，张芙蓉如果有其他债务，还可能会被再次查封，从而导致中豪仍然无法实现债权。
方案三：
1、1、与工商银行协商，购买其对张芙蓉的债权。
鉴于该债权属于金融债权，该债权转让协议为双方私下签订。
2、在工商银行的起诉中，代替工商银行，以工商银行的名义进行诉讼，可撤销对中豪公司的起诉，仅起诉张芙蓉，工商银行就抵押物优先受偿后，将执行回款返还中豪公司以债权人身份起诉张芙蓉。。
优点：前期投入没有方案二高，约需550+110=660万元，且可与工商银行协商该费用分期支付。前期的投入回收有保障，银行债权有抵押权，可就抵押物优先受偿。
缺点：前期也许资金投入，且诉讼周期较长，该部分资金回收较慢。与银行签订的债权转让协议，有被认定为无效的风险。
？为何无效？金融债券转让的强制性效力性规范是什么？违背管理性规范还是效力性规范？

建议对按揭客户统一梳理，加快办理产权登记及抵押登记，解除中豪的阶段性担保，避免房地产当前形势下的类似风险。

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